Problemas derivados de la "historia de la tierra"
Una frase que escuchamos a menudo cuando discutimos cuestiones de limpieza de tierras con las agencias pertinentes es "debido a las condiciones históricas de la tierra".
Esa frase, en esencia, describe una situación muy notable: la gestión del suelo en muchas localidades ha sido durante mucho tiempo laxa e inconsistente. En concreto, esto incluye la ambigüedad en la gestión del suelo público; la determinación incorrecta de la propiedad del suelo al otorgar derechos de uso del suelo a los ciudadanos; y la aparición ambigua de la letra "T" (suelo residencial) en los certificados de derechos de uso del suelo, lo que ha generado mucha controversia...
La consecuencia más obvia de estas discrepancias es que han creado confusión para las autoridades y han conducido a un desacuerdo público generalizado a la hora de implementar políticas de compensación, apoyo y reasentamiento.
El proyecto del Parque Industrial Thaco – Chu Lai, con una escala de desmonte de 451 hectáreas en la comuna de Tam Anh Nam (distrito de Nui Thanh), es un "ejemplo típico de progreso lento", debido principalmente a la "historia" de la gestión y uso de la tierra.
El proceso de limpieza de tierras para este proyecto comenzó a fines de 2019 y se ha extendido varias veces luego de los "ultimátums" de los líderes provinciales, pero la tierra limpiada aún no es continua.
Según el último informe, el proyecto ha desbrozado hasta la fecha más de 351,3/451 hectáreas (78%), pero las parcelas aún no son contiguas. Entre los obstáculos específicos que se enumeran en este proyecto se incluyen tierras públicas; la concentración e intercambio de tierras; la construcción de viviendas en terrenos agrícolas; el desacuerdo de las familias con la compensación por tierras forestales de producción y la exigencia de compensación por tierras con cultivos perennes.
El Centro de Desarrollo Territorial del Distrito de Nui Thanh es una de las tres unidades responsables de la limpieza de terrenos para el Proyecto del Parque Industrial Thaco-Chu Lai. Tras varias fases de entrega, el centro ha gestionado la limpieza de aproximadamente el 50% del área del proyecto.
El Sr. Doan Thanh Tri, subdirector del Centro de Desarrollo Territorial del Distrito de Nui Thanh, reconoció los obstáculos históricos que son muy difíciles de resolver en las labores de desmonte para este proyecto. También afirmó que la normativa que establece que las viviendas construidas en terrenos agrícolas no son elegibles para tierras de reasentamiento (según la Decisión 42 del Comité Popular Provincial sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado recupera tierras) es un problema que todos los proyectos enfrentan, pero la Ley de Tierras de 2024 ha brindado una solución.
Instrucciones de desmontaje
Mejorar la gestión de la tierra y desarrollar mecanismos prácticos de compensación, apoyo y reasentamiento de conformidad con la Ley de Tierras de 2024 son dos tareas clave que la provincia de Quang Nam se está centrando en implementar con un enfoque estricto y oportuno para satisfacer las necesidades de limpieza de tierras en la provincia.
En cuanto a la gestión territorial, la primera prioridad es resolver definitivamente la ambigüedad en los registros de gestión de tierras públicas. Según el informe, la provincia cuenta actualmente con 225.045 parcelas de tierras públicas, con una superficie de 11.763,3 hectáreas, lo que representa el 3,14 % de la superficie total de tierras agrícolas; de las cuales, 15.447 hogares, con una superficie de 1.720 hectáreas, tienen contratos de arrendamiento de tierras, mientras que las 10.043,3 hectáreas restantes (que representan el 85,5 % de la superficie) no tienen contratos de arrendamiento de tierras.
En una entrevista reciente con el periódico Quang Nam, el Sr. Bui Ngoc Anh, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, afirmó que la Ley de Tierras de 2024 sigue sin reconocer la emisión de "certificados rojos" (certificados de propiedad de tierras) para tierras públicas, y que cuando el Estado reclame la tierra, no habrá compensación por ella.
Sin embargo, una apertura importante es permitir la consideración, el reconocimiento y la compensación cuando el Estado recupere tierras agrícolas que no cumplan las condiciones para la emisión de "certificados de uso de la tierra" para los casos en que los hogares y los individuos hayan estado utilizando la tierra de manera estable y directa para la producción antes del 1 de julio de 2004.
Para implementar esta nueva disposición de la Ley de Tierras de 2024 y sus reglamentos, el fondo público de tierras debe ser, en primer lugar, transparente. Según la propuesta del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en los casos en que las tierras públicas carezcan de contrato de arrendamiento (solo se registren en registros catastrales, el Estado no gestione el fondo público de tierras conforme a la normativa vigente, y las personas las utilicen en contravención de la normativa), se solicita al Comité Provincial del Partido que instruya a las localidades a que se centren en acelerar la revisión de los fondos públicos de tierras en cada localidad.
Esto incluye revisar y eliminar del fondo de tierras públicas aquellas tierras previamente establecidas de manera indebida, y abordar el problema de las tierras públicas que exceden el 5% (esta tarea debe completarse en el primer trimestre de 2025).
Específicamente para proyectos clave, las localidades deben organizar urgentemente revisiones preliminares e implementar los procedimientos para revisar y aprobar los resultados de las revisiones como base legal para la adquisición de tierras y la compensación, de acuerdo con la normativa. Esto debe considerarse una tarea clave para resolver definitivamente los problemas e insuficiencias existentes en la gestión de los fondos públicos de tierras en general, así como para abordar los obstáculos en la emisión de certificados de tierras, la compensación y la liquidación de tierras para proyectos en particular dentro de cada localidad.
En cuanto a los mecanismos de adquisición de tierras, la provincia de Quang Nam ha dado instrucciones para la pronta implementación de la normativa sobre compensación, apoyo y reasentamiento. Inmediatamente después de la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024 y de la promulgación por el Gobierno del Decreto sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras (Decreto 88, de 15 de julio de 2024), las autoridades provinciales comenzaron a elaborar, solicitar retroalimentación y asesorar al Comité Popular Provincial sobre el proyecto de Reglamento sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras en la provincia de Quang Nam.
Un punto destacable de este proyecto de reglamento es que los hogares cuyas tierras agrícolas sean confiscadas podrán ser compensados con tierras residenciales bajo diversas opciones, incluida la "compensación con tierras de otros usos además de las agrícolas", como se estipula en la Ley de Tierras de 2024.
El proyecto de reglamento sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado reclame tierras en la provincia de Quang Nam estipula numerosos mecanismos que se espera impulsen las labores de desmonte en la provincia. Este reglamento será examinado y aprobado por el Consejo Popular Provincial en su próxima sesión; y se seguirá implementando la construcción de corredores de gestión territorial en la provincia, junto con otros muchos aspectos, de conformidad con la Ley de Tierras de 2024.
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Propuestas para mejorar el marco legal para el desmonte de tierras.
El desmonte se considera el área más problemática en la implementación de la Ley de Tierras en la provincia. Las políticas de compensación, apoyo y reasentamiento establecidas previamente, como lo reconocen los organismos especializados, se ven presionadas a ajustarse a la realidad práctica de la gestión y el uso de la tierra, que presenta numerosas deficiencias. Para implementar la Ley de Tierras de 2024, Quang Nam está desarrollando urgentemente un marco legal, en particular regulaciones sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras. El periódico Quang Nam ha recopilado comentarios de las bases.
Sr. Tran Duy Quoc Viet, subdirector del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente del distrito de Dai Loc: Es necesario agregar muchas regulaciones respecto a las políticas de compensación y apoyo.
La Ley de Tierras de 2024 y el Decreto Gubernamental n.º 88/2024/ND-CP, de 15 de julio de 2024, han proporcionado directrices específicas para resolver los obstáculos y dificultades en las labores de desmonte. En lo que respecta a los asuntos que competen al Comité Popular Provincial, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha elaborado reglamentos sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado recupera tierras en la provincia de Quang Nam y los ha enviado a las localidades para que formulen observaciones.
En base a esto, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente del distrito de Dai Loc recomendó al Comité Popular del Distrito que brindara comentarios y completara el borrador. En particular, el distrito solicitó que se definieran de forma clara y específica las regulaciones sobre la recuperación de tierras agrícolas para uno o varios proyectos cuando el Estado recupera tierras en un solo momento o de forma acumulada, a fin de sentar las bases para su implementación.
El sector eléctrico tiene la tarea de determinar qué casas y estructuras que satisfacen las necesidades de vida de hogares e individuos no necesitan ser reubicadas fuera del corredor de seguridad de las líneas eléctricas aéreas de alto voltaje, según lo estipulado por el Gobierno.
El Distrito de Dai Loc sugirió añadir contenido adicional al borrador elaborado por el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente. En concreto, propuso revisar la normativa sobre los niveles de gasto para garantizar la organización e implementación de la compensación, el apoyo y el reasentamiento, según lo estipulado en la Cláusula 8, Artículo 27 del Decreto núm. 88. Sugirió que el nivel de gasto se determine como un porcentaje multiplicado por el valor de la compensación, el apoyo y el reasentamiento.
El distrito de Dai Loc también solicitó una aclaración sobre la política relativa al apoyo a la diferencia en la asignación mínima de reasentamiento para los hogares a los que se les asignan parcelas de reasentamiento a partir de la segunda parcela en adelante.
Actualmente, algunas familias tienen viviendas construidas en terrenos originalmente destinados a cultivos perennes, que se originaron a partir de huertos o estanques dentro de la misma parcela residencial. Por lo tanto, es necesario incluir regulaciones específicas sobre los niveles de apoyo o establecer tasas de compensación específicas para este tipo de terrenos en la lista anual de precios de tierras del Comité Popular Provincial.
En realidad, las familias que construyen viviendas a menudo exceden la superficie de terreno designada para la expropiación. Esto incluye la construcción en terrenos anteriormente utilizados para cultivos perennes, como jardines o estanques, dentro de la misma parcela que la vivienda. Por lo tanto, el Comité Popular del Distrito de Dai Loc ha sugerido que el proyecto de ley especifique un cronograma de construcción para determinar los niveles de compensación o apoyo adecuados.
CONG TU (grabado)
Sr. Nguyen Minh Ly – Vicepresidente del Comité Popular de la Ciudad de Hoi An: Propuesta de institucionalización en las regulaciones sobre reasentamiento.
Según la Ley de Tierras de 2024, la provincia tendrá la facultad de emitir ciertos documentos, incluyendo regulaciones sobre compensación, apoyo y reasentamiento, y regulaciones sobre las condiciones para la subdivisión de tierras. Actualmente, la provincia se centra en la redacción de estas regulaciones para su pronta emisión.
Actualmente, debido a la falta de regulaciones, la implementación de nuevos casos seguramente enfrentará obstáculos. A la espera de nuevas regulaciones, Hoi An se centra en resolver antiguos problemas pendientes. En los casos donde se han establecido planes de compensación, se está trabajando para persuadir a los residentes a que procedan a pagar las compensaciones y a abordar los problemas relacionados con las políticas de reasentamiento. Los nuevos casos están temporalmente a la espera de nuevas regulaciones provinciales.
Anteriormente, la compensación se enfrentaba a numerosos obstáculos, como los precios unitarios de reasentamiento o problemas relacionados con el reconocimiento de terrenos residenciales para las personas debido a la aplicación de la Directiva 299 (personas sin registro de tierras a pesar de su uso a largo plazo, lo que conlleva desventajas al ser objeto de desmonte). Sin embargo, la Ley de Tierras de 2024 ha ampliado este aspecto para ampliar los derechos de las personas, como la posibilidad de gestionar el reasentamiento antes de la adquisición de tierras.
Al mismo tiempo, la provincia también está elaborando una normativa que estipula que en los casos en que se recupere una gran cantidad de tierra, el reasentamiento se asignará a un nivel correspondiente en lugar de sólo según una categoría, lo que también es una ventaja en la limpieza de tierras.
En una presentación reciente al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Hoi An propuso mejoras adicionales a la política de reasentamiento, sugiriendo específicamente un enfoque más justo para diferenciar entre los casos de adquisición de tierras a gran escala. En concreto, se opusieron a agrupar a las familias numerosas con las familias pequeñas en los acuerdos de reasentamiento, ya que esto generaría inconsistencias en las políticas.
Además, también debe considerarse el cálculo basado en parejas casadas, ya que el proyecto provincial no incluye ninguna política al respecto. La Ley de Tierras de 2024 estipula que, en los casos en que las parejas casadas convivan, se les asignará una parcela residencial según la disponibilidad local de terrenos. Esto también debe institucionalizarse en la normativa provincial (actualmente, la provincia solo regula en función del número de miembros del hogar, no de las parejas casadas que cumplen los requisitos para la separación del hogar).
Respecto a la cuestión del saneamiento, la compensación y el reasentamiento de tierras para proyectos de desarrollo urbano, proponemos que en lugar de proporcionar viviendas temporales durante 12 meses, la tierra se entregue en un plazo de 36 meses.
De hecho, algunas regulaciones que rigen la implementación de la Ley de Tierras de 2024 aún están incompletas, lo que genera numerosas dificultades en el desmonte y el reasentamiento. Por lo tanto, para garantizar que no se interrumpan, el Comité Popular de la Ciudad solicita al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente que emita con prontitud documentos de orientación mientras se espera la emisión de los documentos relacionados (sobre la aplicación de las políticas de compensación y desmonte; métodos para determinar precios específicos de tierras, precios de tierras para reasentamiento y costos de consultoría para determinar precios específicos de tierras, etc.).
KHANH LINH (grabado)
El Sr. Tran Uc, presidente del Comité Popular de la ciudad de Dien Ban: Es necesario emitir rápidamente nuevas políticas.
La nueva Ley de Tierras, con sus mecanismos de política, está orientada al beneficio de la población. Sin embargo, los procedimientos están actualmente incompletos. En primer lugar, aún no se ha determinado la clasificación de los terrenos residenciales en la provincia al recuperar antiguos terrenos residenciales. Ni siquiera se ha establecido el mecanismo para sustituir la Decisión 23 de la provincia sobre los precios de los terrenos para reasentamiento. Además, el Comité Popular provincial aún no ha determinado la clasificación de los terrenos residenciales según la nueva Ley de Tierras.
En cuanto a mecanismos de política específicos, como la Circular 61 del Ministerio de Finanzas sobre la determinación de los costos de consultoría de las unidades establecidas para la compensación (centros de desarrollo de fondos de tierras), si bien ha sido reemplazada por nuevas regulaciones, ningún organismo ha brindado aún orientación sobre la base para determinar estos costos.
Según la normativa anterior, cuando era necesario elaborar un plan de compensación, se cobraba una comisión del 2% a las unidades responsables de su elaboración. Sin embargo, la nueva normativa (Circular 61) prohíbe esta práctica.
Además de todos los planes propuestos, también debe elaborarse un presupuesto que los respalde y presentarse a la autoridad competente para su aprobación y pago. Como resultado, durante más de un año, el Centro de Desarrollo Territorial de Dien Ban ha estado recibiendo anticipos sin ningún trámite formal de liquidación.
En resumen, el mayor obstáculo actualmente es la emisión inoportuna de políticas y mecanismos; los antiguos han expirado, pero los nuevos aún no se han implementado. Por lo tanto, desde el 1 de agosto hasta la fecha, todas las actividades de desmonte y compensación han tenido que detenerse y esperar, principalmente para abordar algunos problemas de transición de los antiguos.
El gobierno ya ha emitido un decreto, por lo que la prioridad de la provincia es finalizar el marco institucional y promulgar nuevas regulaciones sobre el desmonte y el reasentamiento para reemplazar las antiguas. Una vez que estas regulaciones estén en vigor, todo seguirá su curso; actualmente, no existe un marco legal para empezar. Por supuesto, si surge algún problema durante la implementación, le proporcionaremos información adicional.
VINH LOC (grabado)
Sr. Nguyen Ngoc Trai, Director del Centro de Desarrollo Territorial de la ciudad de Tam Ky: Se necesita apoyo para abordar las diferencias de precios de reasentamiento y realizar ajustes para tener en cuenta los cambios.
Anteriormente, al implementar la Ley de Tierras de 2013, la provincia emitió la Decisión (QD) 43 en 2014. En 2016, se emitió la Decisión 02, y en 2017, la Decisión 19 fue modificada y complementada nuevamente para abordar las decisiones anteriores.
Cabe señalar que, de 2017 a finales de 2020, la política de compensación en la provincia se mantuvo estable y funcionó muy bien. Sin embargo, en diciembre de 2021, el Comité Popular Provincial emitió la Decisión 42, que presenta numerosas deficiencias y dificultades para las compensaciones y el saneamiento de tierras.
Por ejemplo, en casos de uso del suelo antes del 1 de julio de 2004, si las viviendas se construían en terrenos agrícolas, de huerto o heredados de los padres, estas se reconocían como válidas si no se veían afectadas por la normativa urbanística, y se otorgaba una compensación por el suelo residencial y la diferencia de reasentamiento. Sin embargo, la Decisión 42 no incluye esto, considerándolo una infracción de la ley. Esta es la principal deficiencia del Decreto Gubernamental 91, de 19 de noviembre de 2019, sobre sanciones administrativas por infracciones de la normativa urbanística.
Quienes poseían terrenos residenciales pero no contaban con un registro previo de residencia permanente también tenían derecho a una compensación por la diferencia en los costos de reasentamiento cuando se les confiscaron los terrenos. Sin embargo, según la Decisión 42, esto ya no es posible; ahora deben contar con un registro de residencia permanente en la comuna o distrito donde se les confiscó el terreno.
Esto también es completamente ilógico. Además, anteriormente, según la Decisión 43, la compensación por terrenos para huertos equivalía al 50% del valor de los terrenos residenciales, pero la Decisión 42 la redujo al 50% y ya no contemplaba terrenos residenciales...
A raíz del Decreto Gubernamental 88 del 15 de julio de 2024, que regula la compensación, el apoyo y el reasentamiento cuando el Estado recupera tierras, el Comité Popular Provincial emitirá nuevas regulaciones.
La nueva normativa ofrece varias ventajas notables, como la posibilidad de recuperar más de 750 m² de terreno agrícola para reasignarlo a otros usos, como una parcela de reasentamiento. O bien, recuperar 400 m² de terreno de jardín puede resultar en la reasignación de una parcela de reasentamiento.
En mi opinión, debería considerarse una compensación por la diferencia en los costos de reasentamiento, ya que existe una diferencia significativa entre los precios de compensación y los de reasentamiento (actualmente, la diferencia es del 70 % y el 90 % de los precios de mercado). Sin compensación por la diferencia en los costos de reasentamiento, las tierras residenciales de las personas tendrían que serles devueltas cuando se les confiscaran.
En segundo lugar, la compensación por terrenos para huertos no debe basarse en una cantidad fija, ya que los terrenos para huertos en zonas urbanas difieren de los de los distritos. Muchos hogares en los distritos tienen entre 5.000 y 7.000 metros cuadrados de terreno para huertos, pero no son de gran valor, mientras que los terrenos para huertos urbanos sí lo son; si no se ven afectados por la planificación o la conversión del uso del suelo, 100 metros cuadrados pueden valer miles de millones de dongs.
En cuanto a los registros de gestión territorial, contamos con registros de 1985 (Registro 299), registros bajo el Decreto 64 de 1992, registros bajo el Decreto 60 de 2024 y la base de datos de 2010. Si los cambios de uso del suelo se actualizaran adecuadamente, la limpieza de terrenos ya no requeriría estudios topográficos y actualizaciones, un proceso actualmente muy complejo que dificulta considerablemente las compensaciones y da lugar a quejas y demandas. Por lo tanto, en el futuro, es necesario actualizar los cambios de uso del suelo para crear registros que certifiquen la superficie de tierra recuperada y confirmen el origen del uso del suelo.
XUAN PHU (grabado)
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Fuente: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
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