Problemas de la "historia de la tierra"
Una frase que escuchamos a menudo cuando discutimos con agencias profesionales sobre problemas en la limpieza de tierras es "debido a la historia de la tierra".
Esa frase, de hecho, describe una situación muy notable: la gestión del suelo en muchas localidades ha sido durante mucho tiempo muy imprecisa e inconsistente. En concreto, la ambigüedad en la gestión del suelo público; la identificación errónea del origen al otorgar derechos de uso del suelo a las personas; o la aparición de la ambigua letra "T" (suelo residencial) en el certificado de derechos de uso del suelo, han generado numerosas controversias.
La consecuencia más obvia de estos errores es que han creado confusión para las autoridades y han provocado que muchas personas no estén de acuerdo a la hora de aplicar las políticas de compensación, apoyo y reasentamiento (I+D).
El proyecto del Parque Industrial Thaco – Chu Lai, con una escala de adquisición de tierras de 451 hectáreas en la comuna de Tam Anh Nam (distrito de Nui Thanh), es un proyecto “típicamente lento”, debido principalmente a la “historia” de la gestión y uso de la tierra.
La adquisición y limpieza de tierras se ha implementado desde fines de 2019, y se ha extendido muchas veces en los "ultimátums" de los líderes provinciales, pero hasta ahora, la tierra limpiada para este proyecto no ha sido perfecta.
Según el último informe, hasta la fecha, este proyecto ha adquirido más de 351,3/451 ha (78%), pero las tierras aún no son contiguas. Los problemas específicos que se enumeran en este proyecto son: terrenos públicos; concentración parcelaria e intercambio de parcelas; construcción de viviendas en terrenos agrícolas; las familias no están de acuerdo con la compensación por tierras forestales de producción y solicitan compensación por tierras perennes...
El Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito de Nui Thanh es una de las tres unidades que ejecutan las obras de desmonte del Proyecto del Parque Industrial Thaco-Chu Lai. Gracias a las entregas, el centro ha sido responsable hasta la fecha de la desmonte de aproximadamente el 50 % del área del proyecto.
El Sr. Doan Thanh Tri, subdirector del Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito de Nui Thanh, admitió que los obstáculos históricos son muy difíciles de superar en las labores de desmonte de este proyecto. Al mismo tiempo, señaló que la normativa que regula la falta de asignación de tierras de reasentamiento a las viviendas construidas en terrenos agrícolas (según la Decisión 42 del Comité Popular Provincial sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado recupera tierras) es un obstáculo que afecta a todos los proyectos, pero la Ley de Tierras de 2024 establece una dirección para resolverlo.
Dirección de desmontaje
La rectificación de la gestión de la tierra y la construcción de un mecanismo de compensación, apoyo y reasentamiento que sea práctico y esté en línea con la Ley de Tierras de 2024 son dos tareas clave que Quang Nam se centra en implementar con una dirección estricta y oportuna para satisfacer las necesidades de limpieza de sitios en la provincia.
En cuanto a la gestión del territorio, lo primero que hay que hacer es resolver por completo la confusión en los registros de gestión del territorio público. Según el informe, la provincia cuenta actualmente con 225.045 terrenos públicos, con una superficie de 11.763,3 hectáreas, lo que representa el 3,14 % de la superficie total de tierras agrícolas; de las cuales, 15.447 hogares tienen contratos de arrendamiento de tierras con una superficie de 1.720 hectáreas, y las 10.043,3 hectáreas restantes no tienen contratos de arrendamiento (lo que representa el 85,5 % de la superficie).
En una entrevista reciente con el periódico Quang Nam, el Sr. Bui Ngoc Anh, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, dijo que la Ley de Tierras de 2024 sigue sin reconocer la emisión de "libros rojos" para tierras públicas y que cuando el Estado las reclame, no habrá compensación por la tierra.
Sin embargo, existe una importante dirección abierta que permite la consideración, reconocimiento y compensación cuando el Estado recupera tierras agrícolas que no son elegibles para el otorgamiento de "libros rojos" para los casos en que hogares e individuos han utilizado la tierra de manera estable y producido directamente antes del 1 de julio de 2004.
Para aplicar este nuevo punto de la Ley de Tierras de 2024 y sus reglamentos, es necesario primero "transformar" el fondo de tierras públicas. Según la propuesta del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en el caso de terrenos públicos sin contrato de arrendamiento (solo registrados en los registros de tierras, el Estado no gestiona el fondo de tierras públicas conforme a la normativa, o si las personas los utilizan en violación del uso del suelo), se solicita al Comité Provincial del Partido que instruya a las localidades a agilizar la revisión del fondo de tierras públicas en cada localidad.
Incluyendo la revisión y eliminación del fondo de tierras públicas de tierras que se establecieron previamente de manera incorrecta; el manejo del fondo de tierras públicas que exceda el 5% (esta tarea debe completarse en el primer trimestre de 2025).
En particular, para los proyectos clave, las localidades deben organizar con urgencia revisiones previas y llevar a cabo los pasos del proceso de revisión, aprobar los resultados de la revisión como base legal para la recuperación y compensación de conformidad con las regulaciones y considerar esto como una tarea clave para resolver por completo los problemas y deficiencias existentes en la gestión de los fondos de tierras públicas en general, así como resolver las dificultades en la emisión de certificados, compensaciones y limpieza del sitio para proyectos en particular en cada localidad...
En cuanto al mecanismo de adquisición de tierras, Quang Nam ha ordenado la pronta implementación de la normativa sobre compensación, apoyo y reasentamiento. Inmediatamente después de la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024 y de la promulgación por el Gobierno del Decreto sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras (Decreto 88, de 15 de julio de 2024), las autoridades provinciales elaboraron, solicitaron comentarios y asesoraron al Comité Popular Provincial sobre el proyecto de Reglamento sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras en la provincia de Quang Nam.
El punto destacable de este proyecto de reglamento es que los hogares cuyas tierras agrícolas se recuperen pueden ser compensados por tierras residenciales con muchas opciones de "compensación con tierras de un propósito diferente al tipo de tierra recuperada que es tierra agrícola" de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024.
El Proyecto de Reglamento sobre compensación, apoyo y reasentamiento en caso de adquisición de tierras por parte del Estado en la provincia de Quang Nam estipula numerosos mecanismos que se espera impulsen la adquisición de tierras en la provincia. Este reglamento será examinado y aprobado por el Consejo Popular Provincial en la próxima sesión; y se seguirá implementando la construcción de corredores para la gestión territorial en la provincia, junto con otros elementos, de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024.
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Propuesta para completar el marco legal para el desminado de sitios
La limpieza de terrenos se considera el aspecto más problemático en la implementación de las disposiciones de la Ley de Tierras en la provincia. Las políticas de compensación, apoyo y reasentamiento desarrolladas previamente, como reconocen organismos profesionales, se encuentran bajo presión porque deben ajustarse a la realidad de la gestión y el uso de la tierra, que presenta numerosas deficiencias. Al implementar la Ley de Tierras de 2024, Quang Nam está construyendo urgentemente un marco legal, en particular regulaciones sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado reclama tierras. El periódico Quang Nam recogió algunos comentarios de las bases.
El Sr. Tran Duy Quoc Viet, subdirector del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente del distrito de Dai Loc, declaró: Es necesario complementar muchas reglamentaciones sobre políticas de compensación y apoyo.
La Ley de Tierras de 2024 y el Decreto Gubernamental n.º 88/2024/ND-CP, de 15 de julio de 2024, proporcionaron directrices específicas para eliminar los obstáculos y dificultades en la limpieza de terrenos (GPMB). Con su contenido bajo la autoridad del Comité Popular Provincial, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente elaboró el Reglamento sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras en la provincia de Quang Nam y lo envió a las localidades para su análisis.
Sobre esta base, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente del distrito de Dai Loc ha recomendado al Comité Popular distrital que comente y complemente el contenido del borrador. En particular, el distrito propuso estipular de forma clara y específica la recuperación de tierras agrícolas de uno o más proyectos cuando el Estado recupere tierras de forma simultánea o acumuladas en el pasado, a fin de contar con una base para su implementación.
Complementar la función del sector eléctrico en la determinación de viviendas y obras que sirven a la vida cotidiana de los hogares y de las personas que no tienen que ser reubicadas fuera del corredor de seguridad de las líneas aéreas de alta tensión de acuerdo a las regulaciones gubernamentales.
El Distrito de Dai Loc ha sugerido que se añada contenido adicional al borrador elaborado por el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente. Por consiguiente, es necesario considerar la regulación del nivel de gasto para garantizar la organización de la compensación, el apoyo y el reasentamiento (I+D), según lo estipulado en la Cláusula 8, Artículo 27 del Decreto núm. 88. Se propone estipular el nivel de gasto determinado por el porcentaje multiplicado por el valor de la compensación, el apoyo y la I+D.
El distrito de Dai Loc también solicitó una aclaración del contenido de la política para respaldar la diferencia en la tasa mínima de reasentamiento para los hogares que están organizados para el reasentamiento a partir del segundo lote o más.
En la actualidad, algunas familias tienen casas en terrenos perennes provenientes de tierras de jardín y estanques en la misma parcela con las casas, por lo que es necesario complementar regulaciones específicas sobre los niveles de apoyo o desarrollar precios unitarios de compensación específicos para este tipo de terrenos en la lista anual de precios de tierras del Comité Popular Provincial.
De hecho, todos los hogares que construyen viviendas superan la superficie de terreno residencial recuperado. Este es el caso de la construcción en terrenos perennes provenientes de huertos y estanques en la misma parcela que las viviendas. Por lo tanto, el Comité Popular del distrito de Dai Loc ha sugerido que en el proyecto de ley se incluyan regulaciones específicas sobre el plazo de construcción para determinar la compensación o el nivel de apoyo adecuados.
CONG TU (grabado)
Sr. Nguyen Minh Ly, Vicepresidente del Comité Popular de la Ciudad de Hoi An: Propone la institucionalización en las regulaciones sobre reasentamiento
De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, la provincia tendrá la facultad de emitir diversos documentos, entre ellos, reglamentos sobre compensación, apoyo y reasentamiento, y reglamentos sobre las condiciones para la división de tierras. La provincia se centra actualmente en su redacción para su pronta promulgación.
Actualmente, debido a la falta de regulaciones, la implementación de nuevos casos seguramente presentará problemas. Mientras se espera la nueva normativa, Hoi An se centra en resolver los antiguos atrasos y, en los casos donde existen planes de compensación, moviliza a la población para que pague las indemnizaciones y resuelva los problemas relacionados con las políticas de reasentamiento. Los nuevos casos esperarán temporalmente la nueva normativa provincial.
Si en el pasado, la compensación se enfrentó a muchos problemas, como los precios unitarios de reasentamiento o relacionados con la cuestión del reconocimiento de terrenos residenciales para las personas debido a la implementación de la Directiva 299 (las personas no tenían registros de tierras a pesar del uso a largo plazo, lo que generaba desventajas cuando estaban sujetas a saneamiento), la Ley de Tierras de 2024 se ha ampliado en la dirección de aumentar los beneficios para las personas, como organizar el reasentamiento antes de la recuperación de tierras.
Al mismo tiempo, la provincia también está elaborando regulaciones en la dirección de que en los casos en que se recupere una gran cantidad de tierra, el reasentamiento se organizará en el nivel correspondiente en lugar de organizarse sólo según el nivel, lo que también es una ventaja al limpiar la tierra.
En un documento reciente enviado al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Hoi An propuso información adicional sobre las políticas de reasentamiento, incluyendo la distinción más equitativa entre los casos de grandes extensiones de tierras recuperadas. En concreto, los casos con grandes poblaciones no deberían agruparse con los casos con grandes extensiones de tierra pero con pocas familias en reasentamiento, ya que ello resultaría incoherente en términos de política.
Además, también debe considerarse el cálculo por parejas, ya que no existe una política específica en el proyecto provincial. La Ley de Tierras de 2024 estipula que, en los casos en que las parejas vivan juntas, se les asignará una parcela de tierra según las condiciones del fondo de tierras local, por lo que también debe institucionalizarse en la normativa provincial (actualmente, la provincia solo regula la densidad de población, no las parejas que pueden optar a la separación del hogar).
Respecto al tema de proyectos de limpieza, compensación y reasentamiento de áreas urbanas, proponemos que en lugar de apoyar viviendas temporales por 12 meses, solicitemos que el sitio sea entregado dentro de 36 meses.
De hecho, algunas normas rectoras tras la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024 aún están incompletas, lo que dificulta la implementación de las labores de desmonte y reasentamiento. Por lo tanto, para evitar interrupciones en estas labores, el Comité Popular de la Ciudad solicita al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente que publique a la brevedad un documento que guíe la implementación mientras se espera la emisión de los documentos relacionados (sobre la aplicación de regímenes y políticas de compensación, desmonte y reasentamiento; métodos para determinar precios específicos de terrenos, precios de terrenos para reasentamiento, costos de consultoría para determinar precios específicos de terrenos, etc.).
KHANH LINH (escrito)
Sr. Tran Uc, presidente del Comité Popular de la ciudad de Dien Ban: Es necesario promulgar rápidamente nuevas políticas.
La nueva Ley de Tierras, con sus políticas y mecanismos, está sesgada hacia la población. Sin embargo, los procedimientos aún no están completos. En primer lugar, aún no se ha determinado el nivel provincial de tierras para la recuperación de antiguas tierras residenciales. Ni siquiera existe un mecanismo para sustituir la Decisión 23 de la provincia sobre precios de tierras para reasentamiento. Incluso la determinación del nivel de tierras residenciales, según la nueva Ley de Tierras del Comité Popular Provincial, aún no se ha determinado.
En cuanto a mecanismos de política específicos, como la Circular 61 del Ministerio de Finanzas sobre la determinación de costos de consultoría de las unidades establecidas para la compensación (centros de desarrollo de fondos de tierras), si bien ha sido reemplazada por nuevas regulaciones, aún no existe una agencia que proporcione orientación sobre la base para determinar los costos.
Según la antigua normativa, cuando era necesario hacer un plan de compensación se debía multiplicar por 2% para pagar a las unidades que conforman el plan, pero la nueva normativa (Circular 61) no permite esto.
Además de todos los planes que se han realizado, se debe hacer un presupuesto para atender ese contenido y presentarlo a la autoridad competente para la aprobación del pago, por lo que desde hace más de un año, el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras de Dien Ban casi ha realizado un pago por adelantado sin ningún procedimiento de pago.
En resumen, el mayor problema ahora es que el mecanismo de políticas no ha sido emitido de manera oportuna; el antiguo ha expirado pero el nuevo no ha nacido, por lo que desde el 1 de agosto hasta ahora, todas las actividades de compensación y limpieza han tenido que detenerse y esperar, principalmente para resolver algunas transiciones del antiguo.
El Gobierno también ha emitido un decreto, por lo que el primer paso es que la provincia complete la institución y emita nuevas regulaciones sobre adquisición de tierras y reasentamiento para reemplazar las antiguas. Cuando esta regulación entre en vigor, todo se resolverá, pero por ahora no existe un marco legal. Por supuesto, si surge algún problema durante el proceso de implementación, seguiremos presentando comentarios.
VINH LOC (grabado)
Sr. Nguyen Ngoc Trai, Director del Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras de la Ciudad de Tam Ky: Apoyo a las diferencias en el reasentamiento y la necesidad de ajustar las fluctuaciones
Anteriormente, al implementar la Ley de Tierras de 2013, la provincia emitió la Decisión 43 en 2014. En 2016, se emitió la Decisión 02 y en 2017, la Decisión 19 continuó modificando y complementando las decisiones anteriores.
Cabe señalar que, de 2017 a finales de 2020, la política de compensación en la provincia se mantuvo estable y funcionó satisfactoriamente. Sin embargo, en diciembre de 2021, el Comité Popular Provincial emitió la Decisión 42, que presentó numerosas deficiencias y dificultades para las obras de compensación y desminado.
Por ejemplo, los casos de uso de suelo antes del 1 de julio de 2004, en los que se construía una vivienda en terrenos agrícolas, de huerto o donados por los padres, se reconocían previamente si no estaban sujetos a planificación, se compensaba el uso de suelo residencial y se recibía ayuda para el reasentamiento. Sin embargo, según la Decisión 42, no se consideraba una infracción de la ley. Este es el principal problema del Decreto 91 del Gobierno, de 19 de noviembre de 2019, sobre sanciones administrativas por infracciones de tierras.
En el caso de tener terrenos residenciales pero no tener registro de hogar permanente antes, también serán apoyados con la diferencia en el reasentamiento cuando se recupere el terreno, pero según la Decisión 42, no se les permite hacerlo, se les requiere tener registro de hogar permanente en la comuna o barrio donde se recuperó el terreno.
Esto también es completamente irrazonable. Además, el mecanismo de compensación anterior, según la Decisión 43, para terrenos de jardín, equivalía al 50 % del valor del terreno residencial, pero la Decisión 42 lo redujo y ya no asigna terrenos residenciales...
Luego del Decreto 88 del 15 de julio de 2024 del Gobierno que regula la compensación, el apoyo y el reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras, el Comité Popular Provincial emitirá una nueva normativa.
La nueva normativa ofrece ventajas destacadas, como la posibilidad de reasignar más de 750 m² de terreno agrícola a otro uso, como una parcela de reasentamiento, o la posibilidad de reasignar 400 m² de terreno de jardín a una parcela de reasentamiento.
En mi opinión, deberíamos considerar la posibilidad de apoyar la diferencia en el reasentamiento, ya que, en realidad, existe una gran diferencia entre el precio de la compensación y el precio del reasentamiento (actualmente, la diferencia es del 70 % y el 90 % con respecto al precio de mercado). Si no consideramos la posibilidad de apoyar la diferencia en el reasentamiento, cuando las personas reclamen sus terrenos residenciales, deberán devolverlos.
En segundo lugar, no se debe limitar la compensación por terrenos destinados a huertos, ya que los terrenos destinados a huertos en zonas urbanas difieren de los de otros distritos. Muchos hogares en los distritos tienen entre 5.000 y 7.000 metros cuadrados de terreno, pero su valor es bajo, mientras que los terrenos urbanos sí lo son. Si no hay planificación ni cambio de uso, 100 metros cuadrados pueden valer miles de millones.
En cuanto a los registros de gestión de tierras, contamos con 299 registros de 1985, registros según el Decreto 64 de 1992, 60 de 2024 y bases de datos de 2010. Si el ajuste de los cambios en las tierras se realiza correctamente, el proceso de adquisición y saneamiento de tierras ya no requerirá mediciones ni ajustes, lo cual actualmente es una tarea muy compleja, lo que dificulta enormemente las compensaciones y da lugar a quejas y demandas. Por lo tanto, en el futuro, es necesario ajustar los cambios para crear un registro de la superficie recuperada de las tierras, confirmando el origen del uso de la tierra.
XUAN PHU (escrito)
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Fuente: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
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