Los precios de los terrenos muestran una tendencia a la baja.
La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, enmendada y vigente a partir del 1 de enero de 2025, fue aprobada por la Asamblea Nacional el 28 de noviembre. En consecuencia, dicha ley endurece las regulaciones sobre la subdivisión y venta de terrenos, prohibiendo la transferencia de derechos de uso de la tierra a particulares para la autoconstrucción de viviendas en barrios, distritos y ciudades de zonas urbanas especiales, de tipo I, tipo II y tipo III.
Esta normativa es más estricta que la vigente, que solo prohíbe la subdivisión y venta de parcelas en barrios de ciudades de categoría especial y ciudades de Clase I con administración central; zonas con altos requisitos paisajísticos; zonas céntricas y áreas circundantes a monumentos arquitectónicos de la ciudad; y los frentes de carreteras regionales y superiores, así como las principales vías panorámicas de la ciudad. Se prevé que la nueva normativa, emitida en virtud de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, tenga un impacto significativo en el mercado inmobiliario.
El Sr. Nguyen Chi Thanh, Director General de la Compañía de Construcción Thanh Binh, declaró que durante el período 2010-2015, debido a la crisis de liquidez del mercado inmobiliario, el Ministerio de Construcción autorizó proyectos para subdividir terrenos y vender parcelas (sin exigir la construcción de viviendas). Gracias a esta regulación, el mercado resolvió su problema de liquidez. Sin embargo, desde entonces, muchas localidades se han aprovechado de la regulación, permitiendo la subdivisión y venta generalizada de terrenos, lo que ha puesto en riesgo la planificación urbana. Por consiguiente, la Ley de Negocios Inmobiliarios introdujo una regulación que prohíbe los proyectos de subdivisión de terrenos y venta de parcelas. Esto significa que los inversores deberán construir la estructura básica para los clientes. Como resultado, el valor de la parcela aumentará debido a los costos de construcción. Esto limitará la especulación inmobiliaria. El mercado de terrenos está experimentando fluctuaciones significativas. Sin embargo, esta es también una tendencia inevitable, similar a la de otros países del mundo.
«El mercado inmobiliario se está profesionalizando, con empresas que se centran en invertir y desarrollar viviendas y construcciones en terrenos, en lugar de limitarse a invertir en infraestructura y "vender propiedades antes de su finalización". Al mismo tiempo, esto contribuye a un uso más eficiente y efectivo del suelo, superando la situación de "especulación inmobiliaria, uso lento del suelo y terrenos abandonados". Se espera que esta política también contribuya a "filtrar" a los inversores, formando empresas inmobiliarias más profesionales y competentes tras la eliminación por parte del mercado de aquellas con capacidades financieras y técnicas limitadas», evaluó el Sr. Thanh.
Promover el desarrollo saludable del mercado inmobiliario.
Endurecer las regulaciones sobre la subdivisión y venta de terrenos en las principales ciudades es una solución sostenible para lograr que las ciudades vietnamitas sean más ordenadas y hermosas, con valor en términos de planificación, arquitectura, estética y para garantizar mejor el bienestar social a largo plazo.
Esta normativa constituye uno de los cambios más significativos de la Ley de Negocios Inmobiliarios recientemente aprobada. En particular, para los proyectos inmobiliarios que ya cuentan con licencia pero aún no se han finalizado, los inversores deberán considerar cuidadosamente soluciones tanto a corto como a largo plazo.
Así, en poco más de un año, las empresas inmobiliarias comenzarán a aplicar esta normativa. Por lo tanto, el mercado experimentará una fuerte caída de precios, ya que los promotores acelerarán las ventas para recuperar capital y evitar tener propiedades sin vender. Sin embargo, en el actual mercado aletargado, la liquidez no será fácil. Solo las empresas con suficiente solvencia financiera conservarán sus propiedades para cumplir con el nuevo plan.
El Sr. Nguyen Manh Ha, Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, declaró: "En 2025, endureceremos las regulaciones sobre la subdivisión y venta de terrenos en las principales ciudades. Esto tendrá un fuerte impacto en el mercado. En primer lugar, la oferta y la demanda de terrenos serán menos diversas. Antes, la gente podía comprar terrenos independientemente de su situación económica, pero ahora los clientes deben estar preparados para invertir entre 1.000 y 3.000 millones de VND adicionales en la construcción de una vivienda. A largo plazo, el mercado de terrenos dejará de ser accesible para muchos. Este mercado exigirá que tanto vendedores como compradores cuenten con un capital sustancial para participar. Las regulaciones para endurecer la subdivisión de terrenos son una medida decisiva y positiva para impulsar un desarrollo saludable del mercado inmobiliario. Las empresas inmobiliarias deben adaptarse a las nuevas reglas del juego para sobrevivir".
Históricamente, los inversores inmobiliarios han preferido el modelo de subdivisión de terrenos en parcelas para la venta debido a los bajos costos financieros. Sin embargo, el endurecimiento de las regulaciones sobre la subdivisión de terrenos eliminará este modelo, lo que resultará en una menor diversidad de productos inmobiliarios. Según Nguyen Thu Hang, directora de investigación de Savills Vietnam, un gran número de inversores se retirará del mercado cuando la nueva ley entre en vigor oficialmente.
A corto plazo, el mercado experimentará una fuerte caída en las transacciones debido a la preocupación de los compradores por cuestiones legales. Sin duda, el mercado sufrirá ajustes de precios. Podrían pasar entre dos y tres años, una vez que la oferta disminuya, antes de que los precios inmobiliarios vuelvan a subir. El mercado se desarrollará de forma más sostenible cuando los productos inmobiliarios se orienten a quienes realmente tienen necesidades.
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