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| Ilustración: Bich Lien |
Respecto a la dificultad de acceso a la tierra para que las empresas implementen proyectos que presten servicios en los sectores de salud y educación, el viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente (MONRE), Le Minh Ngan, tuvo una entrevista con periodistas sobre este tema.
Reportero: Señor, ¿podría decirnos qué estipula la Ley de Tierras de 2024 y sus documentos de implementación con respecto a la asignación de tierras para implementar proyectos que brinden servicios en los campos de salud y educación para los inversores?
Viceministro Le Minh Ngan : En comparación con la Ley de Tierras de 2013, la Ley de Tierras de 2024 introduce numerosos cambios en la normativa sobre recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio del interés nacional y público. El Estado recupera tierras cuando es absolutamente necesario para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico en beneficio del interés nacional y público, con el fin de promover los recursos territoriales, mejorar la eficiencia del uso del suelo, desarrollar infraestructura socioeconómica moderna, implementar políticas de seguridad social, proteger el medio ambiente y preservar el patrimonio cultural en 31 casos específicos contemplados en el artículo 79 de la Ley de Tierras, independientemente de la fuente de capital de inversión, dentro o fuera del presupuesto estatal, incluyendo proyectos en los ámbitos de la educación, la salud, la formación física y el deporte, etc.
En relación con estos casos, la cláusula 5 del artículo 124 de la Ley de Tierras también permite la asignación y arrendamiento de tierras sin subastar los derechos de uso de la tierra, sin licitación para seleccionar inversionistas para implementar proyectos utilizando tierras para implementar proyectos en los casos en que el Estado recupere tierras de acuerdo con las disposiciones del artículo 79 sin utilizar capital de inversión pública o proyectos de inversión bajo el método de asociación público-privada en los casos en que haya inversionistas interesados pero solo un inversionista cumpla con las condiciones para invitar a interesarse en el proyecto, el número de inversionistas interesados debe determinarse de acuerdo con las disposiciones de la ley de licitación, la ley de industria y gestión sectorial.
En caso de que haya 2 o más inversionistas interesados, es necesario realizar una subasta de derechos de uso de la tierra o un proceso de licitación para seleccionar a los inversionistas para garantizar la equidad y la transparencia en el acceso a la tierra entre los inversionistas, limitar la concentración de la tierra en unos pocos grupos de interés y asegurar que los recursos de la tierra se asignen de manera justa y efectiva, aumentando los ingresos para el presupuesto estatal...
Además, la cláusula 1 del artículo 127 de la Ley de Tierras permite los casos en que no se utiliza el capital del presupuesto estatal y la recuperación de tierras está sujeta al artículo 79 de la Ley de Tierras, en los que el inversor elige la opción de negociar los derechos de uso de la tierra y no propone la recuperación de tierras, para utilizar la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico a través de un acuerdo sobre la recepción de derechos de uso de la tierra.
O en el caso en que la persona que tiene derecho a usar la tierra ha propuesto un proyecto de inversión si cae dentro del caso prescrito en el artículo 79 de esta Ley, pero está de acuerdo con la planificación del uso de la tierra y tiene una solicitud para cambiar el propósito del uso de la tierra y el organismo estatal competente aprueba la política de inversión y simultáneamente aprueba al inversionista de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre inversión, entonces se permite que la tierra se use para implementar el proyecto de inversión sin que el Estado recupere la tierra (Cláusula 6, Artículo 127).
De esta manera, los proyectos que presten servicios en los campos de salud y educación son elegibles para la recuperación de tierras por parte del Estado de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024 sin ninguna distinción en las fuentes de capital de inversión.
Reportero: ¿Y cuáles son las estrategias de adquisición de tierras por parte de los inversores en este sector, señor?
El viceministro Le Minh Ngan : La Ley de Tierras de 2024 estipula que los métodos de acceso a la tierra para proyectos, incluidos los proyectos de salud y educación, son muy diversos y flexibles, dependiendo de la situación de implementación real, y también existen métodos para apoyar y promover la inversión (asignación de tierras y arrendamiento de tierras sin subasta ni licitación).
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| Viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Le Minh Ngan. Foto: Periódico TN&MT |
Al mismo tiempo, también existen métodos que siguen los principios del mercado, basados en la competencia entre empresas, garantizando la equidad y la transparencia (subasta de derechos de uso de la tierra, licitación para seleccionar inversionistas para implementar proyectos que utilizan la tierra) y métodos que crean iniciativa para las empresas (acuerdo para recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra).
De esta manera, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Tierras, el acceso de los inversionistas a los derechos de uso de la tierra en diversos campos, incluidos la salud y la educación, es más abierto, creándose un entorno público, transparente, justo y favorable para que los inversionistas accedan a la tierra y dispongan de ella para realizar proyectos de desarrollo socioeconómico local, de acuerdo con las políticas, directrices y leyes del Estado.
Reportero: Algunos afirman que la Ley de Tierras de 2024 estipula que las empresas que arriendan terrenos del Estado tienen derecho a hipotecarlos, pero no existen instrucciones de implementación, lo que dificulta la identificación del acreedor hipotecario al movilizar bonos con bienes inmuebles como garantía. ¿Cuál es su opinión al respecto?
Viceministro Le Minh Ngan : La Ley de Tierras de 2024 estipula detalladamente los derechos hipotecarios de las organizaciones económicas para cada tipo de uso de la tierra. En consecuencia, las organizaciones económicas a las que el Estado les asigna tierras mediante el pago de tasas por su uso, o las arrienda con un alquiler único por la totalidad del plazo del arrendamiento, tienen derecho a hipotecar los derechos de uso de la tierra y los activos de su propiedad vinculados a la tierra en instituciones de crédito con licencia para operar en Vietnam, en otras organizaciones económicas o en particulares, de conformidad con lo dispuesto en la ley (Punto d, Artículo 33); las organizaciones económicas a las que el Estado arrienda tierras mediante tasas anuales, las personas de origen vietnamita residentes en el extranjero y las organizaciones económicas con capital de inversión extranjera tienen derecho a hipotecar los activos de su propiedad vinculados a la tierra en instituciones de crédito con licencia para operar en Vietnam, en otras organizaciones económicas o en particulares, de conformidad con lo dispuesto en la ley (Punto b, Artículo 34).
La ejecución de la hipoteca según las disposiciones anteriores debe satisfacer plenamente las condiciones de la Ley de Tierras (Artículo 45), como tener uno de los tipos de Certificados de Derecho de Uso de Tierras prescritos, la tierra no está en disputa o la disputa ha sido resuelta por una agencia estatal competente, la sentencia, decisión del Tribunal, decisión o laudo del Arbitraje ha entrado en vigor legal; el derecho de uso de la tierra no está sujeto a embargo, no se aplican otras medidas para garantizar la ejecución de la sentencia de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre ejecución de sentencias civiles; está dentro del plazo de uso de la tierra; el derecho de uso de la tierra no está sujeto a medidas de emergencia temporales de acuerdo con las disposiciones de la ley...
De esta forma, la Ley de Tierras cuenta con un sistema jurídico relativamente completo para que las empresas ejerzan derechos hipotecarios relacionados con los derechos de uso de la tierra.
En cuanto a la hipoteca al movilizar bonos con bienes inmuebles como garantía, que no está dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Tierras sino dentro del de la Ley de Entidades de Crédito, el organismo de gestión especializado tendrá sus propios argumentos sobre este contenido.
Reportero: ¿Cuál es su opinión sobre algunas opiniones de que la Ley de Tierras de 2024 y los documentos que guían la implementación de las regulaciones sobre los precios de los terrenos comerciales y de servicios para calcular los impuestos están utilizando los precios de los terrenos en la misma área y ubicación multiplicados por 70-80%, lo que genera altos precios de los terrenos comerciales y de servicios, causando dificultades y afectando la producción y los negocios de las empresas?
Viceministro Le Minh Ngan : La Ley de Tierras de 2024 estipula que los precios de los terrenos para el cálculo del impuesto sobre el uso del suelo son los que figuran en la Lista de Precios de Terrenos. La cláusula 1 del artículo 12 del Decreto n.° 71/2024/ND-CP, de 27 de junio de 2024, del Gobierno, que regula los precios de los terrenos, establece que los precios de los terrenos comerciales y de servicios son obligatorios y deben especificarse específicamente en la Lista de Precios de Terrenos aprobada por el Consejo Popular Provincial.
Anteriormente, implementando la Ley de Tierras de 2013, de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 1, Artículo 11 del Decreto No. 44/2014/ND-CP del Gobierno de fecha 15 de mayo de 2014 que regula los precios de la tierra, la Lista de Precios de Tierras Comerciales y de Servicios en Áreas Urbanas y la Lista de Precios de Tierras Comerciales y de Servicios en Áreas Rurales son dos contenidos obligatorios en la Lista de Precios de Tierras emitida por el Comité Popular Provincial. Al mismo tiempo, solo la tierra utilizada para fines públicos con fines comerciales, tierra para la construcción de sedes de agencias, tierra para la construcción de obras públicas, el Comité Popular Provincial puede basar el precio de la tierra en comparación con el precio de la sede de oficinas, tierra para la construcción de obras públicas en el área vecina según lo prescrito en la lista de precios de la tierra para determinar el precio de la tierra.
Así, tanto la Ley de Tierras de 2013 como la Ley de Tierras de 2024 no contienen normas sobre la determinación del precio de los terrenos de servicios comerciales en función del precio del suelo residencial, sino que exigen una normativa específica sobre el precio de este tipo de suelos en la Lista de Precios de Suelos...
La situación descrita podría deberse al proceso de implementación. El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente continuará registrando, asimilando y prestando atención a este contenido para revisar, inspeccionar y abordar con prontitud los problemas, a fin de seguir ajustando las políticas pertinentes para una mejor implementación de la Ley de Tierras de 2024 en el futuro.
Reportero: ¡Muchas gracias, Viceministro!
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