Facilitar el acceso de las empresas a la tierra

Ilustración: Bich Lien

Respecto a la dificultad de acceso a terrenos para que las empresas implementen proyectos que presten servicios en los sectores de salud y educación, el viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente (MONRE), Le Minh Ngan, concedió una entrevista a periodistas sobre este tema.

Reportero: Señor, ¿podría decirnos qué estipula la Ley de Tierras de 2024 y sus documentos de aplicación con respecto a la asignación de tierras para la ejecución de proyectos que presten servicios en los ámbitos de la salud y la educación para los inversores?

El viceministro Le Minh Ngan declaró : «En comparación con la Ley de Tierras de 2013, la Ley de Tierras de 2024 introduce numerosos cambios en la normativa sobre recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional y público. El Estado recupera tierras cuando resulta absolutamente necesario para la ejecución de proyectos de desarrollo socioeconómico que redunden en beneficio del interés nacional y público, con el fin de promover los recursos territoriales, mejorar la eficiencia en el uso del suelo, desarrollar infraestructura socioeconómica moderna, implementar políticas de seguridad social, proteger el medio ambiente y preservar el patrimonio cultural, en los 31 casos específicos contemplados en el artículo 79 de la Ley de Tierras, independientemente de la procedencia del capital de inversión, ya sea dentro o fuera del presupuesto estatal. Esto incluye proyectos en los ámbitos de la educación, la salud, la actividad física y el deporte, entre otros».

Respecto a estos casos, la cláusula 5 del artículo 124 de la Ley de Tierras también permite la asignación y el arrendamiento de tierras sin subastar los derechos de uso de la tierra, sin licitación para seleccionar inversores para implementar proyectos utilizando la tierra para implementar proyectos en los casos en que el Estado recupera tierras de acuerdo con las disposiciones del artículo 79 sin utilizar capital de inversión pública o proyectos de inversión bajo el método de asociación público-privada en los casos en que hay inversores interesados ​​pero solo un inversor cumple las condiciones para invitar a participar en el proyecto, el número de inversores interesados ​​debe determinarse de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre licitaciones, la ley sobre industria y gestión sectorial.

En caso de que haya dos o más inversores interesados, es necesario realizar una subasta de derechos de uso de la tierra o un proceso de licitación para seleccionar a los inversores, a fin de garantizar la equidad y la transparencia en el acceso a la tierra entre ellos, limitar la concentración de la tierra en unos pocos grupos de interés y asegurar que los recursos de la tierra se asignen de manera justa y eficaz, aumentando así los ingresos para el presupuesto del Estado...

Además, la cláusula 1 del artículo 127 de la Ley de Tierras permite casos en los que no se utiliza capital del presupuesto del Estado y la recuperación de tierras está sujeta al artículo 79 de la Ley de Tierras, en los que el inversor elige la opción de negociar los derechos de uso de la tierra y no propone la recuperación de tierras, utilizar la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico a través de un acuerdo de recepción de derechos de uso de la tierra.

O en el caso de que la persona que tiene derecho a usar la tierra haya propuesto un proyecto de inversión si se encuentra dentro del caso prescrito en el Artículo 79 de esta Ley, pero está de acuerdo con la planificación del uso de la tierra y tiene una solicitud para cambiar el propósito del uso de la tierra y la agencia estatal competente aprueba la política de inversión y simultáneamente aprueba al inversionista de acuerdo con las disposiciones de la ley de inversión, entonces se permite que la tierra se utilice para implementar el proyecto de inversión sin que el Estado recupere la tierra (Cláusula 6, Artículo 127).

Por lo tanto, los proyectos que prestan servicios en los ámbitos de la salud y la educación pueden optar a la recuperación de tierras por parte del Estado de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Tierras de 2024, sin distinción alguna en cuanto a las fuentes de capital de inversión.

Reportero: Entonces, ¿cuáles son los enfoques que utilizan los inversores en este sector para adquirir terrenos, señor?

El viceministro Le Minh Ngan : La Ley de Tierras de 2024 estipula que los métodos de acceso a la tierra para proyectos, incluidos los de salud y educación, son muy diversos y flexibles, dependiendo de la situación real de implementación, y también existen métodos para apoyar y promover la inversión (asignación y arrendamiento de tierras sin subasta ni licitación).

Le Minh Ngan, viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente. Foto: Periódico TN&MT

Al mismo tiempo, también existen métodos que siguen los principios del mercado, basados ​​en la competencia entre empresas, que garantizan la equidad y la transparencia (subasta de derechos de uso de la tierra, licitación para seleccionar inversores para implementar proyectos que utilicen la tierra), y métodos que crean iniciativa para las empresas (acuerdo para recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra o poseer derechos de uso de la tierra).

Así, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras, el acceso de los inversionistas a los derechos de uso de la tierra en diversos ámbitos, incluidos la salud y la educación, es más abierto, creando un entorno público, transparente, justo y favorable para que los inversionistas accedan a la tierra y la posean para llevar a cabo proyectos de desarrollo socioeconómico local, de conformidad con las políticas, directrices y leyes del Estado.

Reportero: Algunos afirman que la Ley de Tierras de 2024 estipula que las empresas que arriendan terrenos del Estado tienen derecho a hipotecarlos, pero no existen instrucciones de implementación, lo que dificulta la identificación del acreedor hipotecario al constituir bonos con bienes inmuebles como garantía. ¿Cuál es su opinión al respecto?

El viceministro Le Minh Ngan declaró : La Ley de Tierras de 2024 estipula con gran detalle los derechos de hipoteca de las organizaciones económicas para cada forma de uso de la tierra. En consecuencia, las organizaciones económicas a las que el Estado les asigna tierras mediante el pago de derechos de uso, o que las arriendan con un alquiler único por la totalidad del plazo del arrendamiento, tienen derecho a hipotecar los derechos de uso de la tierra y los bienes que les pertenecen vinculados a ella ante entidades de crédito autorizadas para operar en Vietnam, otras organizaciones económicas o particulares, de conformidad con lo dispuesto por la ley (artículo 33, apartado d). Asimismo, las organizaciones económicas a las que el Estado arrienda tierras mediante el pago de tasas anuales, las personas de origen vietnamita residentes en el extranjero y las organizaciones económicas con capital de inversión extranjera tienen derecho a hipotecar los bienes que les pertenecen vinculados a la tierra ante entidades de crédito autorizadas para operar en Vietnam, otras organizaciones económicas o particulares, de conformidad con lo dispuesto por la ley (artículo 34, apartado b).

La ejecución hipotecaria conforme a las disposiciones anteriores debe cumplir íntegramente las condiciones establecidas en la Ley de Tierras (Artículo 45), tales como: poseer uno de los Certificados de Derecho de Uso de Suelo prescritos; que el terreno no esté en disputa o que la disputa haya sido resuelta por un organismo estatal competente; que la sentencia, resolución judicial, decisión o laudo arbitral tenga plena vigencia; que el derecho de uso de suelo no esté sujeto a embargo ni se hayan aplicado otras medidas para garantizar la ejecución de la sentencia conforme a la ley de ejecución de sentencias civiles; que se encuentre dentro del plazo de vigencia del derecho de uso de suelo; y que el derecho de uso de suelo no esté sujeto a medidas de emergencia temporales conforme a la ley.

De este modo, la Ley de Tierras cuenta con un sistema jurídico relativamente completo para que las empresas ejerzan derechos hipotecarios relacionados con los derechos de uso del suelo.

En cuanto a la hipoteca cuando se movilizan bonos con bienes inmuebles como garantía, lo cual no está dentro del ámbito de la Ley de Tierras sino dentro del ámbito de la Ley de Entidades de Crédito, la agencia de gestión especializada tendrá sus propios argumentos al respecto.

Reportero: ¿Cuál es su opinión sobre algunas opiniones que afirman que la Ley de Tierras de 2024 y los documentos que guían la implementación de las regulaciones sobre precios de terrenos comerciales y de servicios para calcular impuestos utilizan precios de terrenos en la misma área y ubicación multiplicados por un 70-80%, lo que lleva a precios elevados de terrenos comerciales y de servicios, causando dificultades y afectando la producción y los negocios de las empresas?

El viceministro Le Minh Ngan declaró: La Ley de Tierras de 2024 estipula que los precios de los terrenos para el cálculo del impuesto sobre el uso de la tierra son los que figuran en la Lista de Precios de la Tierra. El apartado 1 del artículo 12 del Decreto n.º 71/2024/ND-CP, de 27 de junio de 2024, del Gobierno, que regula los precios de la tierra, establece que los precios de los terrenos comerciales y de servicios son de obligado cumplimiento y deben especificarse en la Lista de Precios de la Tierra aprobada por el Consejo Popular Provincial.

Anteriormente, en aplicación de la Ley de Tierras de 2013, y de conformidad con lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 11 del Decreto n.º 44/2014/ND-CP, de 15 de mayo de 2014, del Gobierno, que regula los precios de los terrenos, la Lista de Precios de Terrenos Comerciales y de Servicios en Zonas Urbanas y la Lista de Precios de Terrenos Comerciales y de Servicios en Zonas Rurales eran dos elementos obligatorios en la Lista de Precios de Terrenos emitida por el Comité Popular Provincial. Asimismo, únicamente para terrenos destinados a fines públicos con fines comerciales, terrenos para la construcción de sedes de organismos y terrenos para la construcción de obras públicas, el Comité Popular Provincial podía basar el precio del terreno en la comparación del precio del terreno residencial con el precio del terreno destinado a sedes de oficinas y obras públicas en la zona colindante, según lo prescrito en la lista de precios de terrenos.

Por lo tanto, ni la Ley de Tierras de 2013 ni la Ley de Tierras de 2024 contienen regulaciones para determinar el precio de los terrenos comerciales con base en el precio de los terrenos residenciales, sino que exigen regulaciones específicas sobre el precio de este tipo de terrenos en la Lista de Precios de Terrenos...

La situación descrita podría deberse al proceso de implementación. El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente continuará registrando, analizando y prestando atención a este contenido para revisar, inspeccionar y abordar con prontitud los problemas, de modo que pueda seguir ajustando las políticas pertinentes para la óptima implementación de la Ley de Tierras de 2024 en el futuro.

Reportero: ¡Muchas gracias, Viceministro!

Fuente: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html