Baja tasa de natalidad y cuello de botella de liquidez

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) publicó recientemente un controvertido informe sobre la "Disminución de la tasa de natalidad y su impacto a largo plazo en el mercado inmobiliario", en el que se afirma que Vietnam está entrando en un período en el que los factores demográficos comienzan a afectar la demanda inmobiliaria. Sin embargo, muchos también creen que, a corto plazo, factores "duraderos" como los precios de la vivienda, la oferta y el coste de los préstamos son causas más importantes.

Según datos de VARS, la tasa de fecundidad de Vietnam ha disminuido de 3,8 hijos por mujer en 1989 a tan solo 1,91 hijos en 2024. En grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, la tasa se acerca al umbral de "fecundidad extremadamente baja" de menos de 1,3 hijos por mujer. Esto significa que el número de nuevos hogares, principal motor del mercado inmobiliario, disminuirá gradualmente en los próximos años, especialmente en el segmento de apartamentos de gran superficie destinados a familias numerosas.

VARS prevé que si esta situación persiste, Vietnam puede enfrentarse al riesgo de un desequilibrio entre la oferta y la demanda inmobiliaria similar al de Corea del Sur o Japón, países que se están viendo fuertemente afectados por el envejecimiento de la población y tasas de natalidad extremadamente bajas.

El Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Recursos Naturales y Medio Ambiente, coincidió con el pronóstico y afirmó: «A largo plazo, la liquidez inmobiliaria se ve afectada por diversas políticas: leyes, costos de insumos, crisis económica y población. Si la población no aumenta, especialmente debido a la baja tasa de natalidad, la demanda de vivienda disminuirá gradualmente, lo que provocará una disminución de la liquidez».

Desde otra perspectiva, la Sra. Vo Nhat Lieu, directora ejecutiva de Propiin Real Estate Finance Technology Academy, enfatizó: «La baja tasa de natalidad no es solo un problema demográfico, sino también un factor clave que altera la estructura del mercado inmobiliario. A menudo solo consideramos las tasas de interés, el crédito o la legalidad, pero los factores demográficos son las variables más profundas y a largo plazo».

Sin embargo, los datos de la Oficina General de Estadística muestran que el número de nuevos hogares en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh sigue aumentando entre un 2% y un 3% anual. Esto demuestra que la demanda de vivienda no ha desaparecido, sino que se ve frenada por factores económicos. Según la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam (VARS IRE), la principal razón de la disminución de la liquidez no se debe a la falta de nuevos hogares, sino a que los precios de la vivienda son inasequibles. Mencionó un precio promedio de 75-80 millones de VND/m² en Hanói y de 85-89 millones de VND/m² en Ciudad Ho Chi Minh; un apartamento que cueste entre 2.000 y 3.000 millones de VND está muy fuera del alcance del grupo de ingresos medios.

No solo el precio de venta, sino también el tipo de interés de los préstamos hipotecarios es un obstáculo importante. Actualmente, el tipo de interés medio fluctúa entre el 8 % y el 12 % anual. Algunos bancos ofrecen incentivos del 6 % y el 7 % durante los primeros años, pero sigue siendo mucho más alto que en Japón (1 % y 2 %) o Singapur (2 % y 4 %). Con un préstamo de 1500 millones de VND a 30 años y un tipo de interés del 10 %, el comprador debe pagar entre 15 y 20 millones de VND al mes, una cifra que supera la capacidad de muchas familias jóvenes.

Además, el hecho de que muchas personas no quieran casarse pronto también genera diferentes necesidades de vivienda. «Necesitan espacios multiusos, tanto para vivir como para trabajar, y ya no les interesan los apartamentos de 60-70 m² con diseños fijos», explicó la Sra. Lieu.

Según los expertos, para desbloquear el mercado, Vietnam necesita abordar simultáneamente dos cuestiones. A corto plazo, es necesario aumentar la oferta de vivienda asequible, reducir las tasas de interés y mejorar los procedimientos crediticios. A largo plazo, es necesario prepararse para el escenario de envejecimiento de la población, baja tasa de natalidad y cambios en las necesidades de vivienda. "Si solo nos fijamos en la demografía e ignoramos las políticas y los productos, estaremos mal diagnosticando la enfermedad. Necesitamos vivienda asequible y un mecanismo de préstamos más económico", declaró el Sr. Tran Khanh Quang, director de la empresa inmobiliaria Viet An Hoa.

Fuente: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm