Calcule cuidadosamente la tasa de interés del préstamo

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En este contexto, recientemente, en el proyecto de Resolución sobre capital preferencial para el desarrollo de vivienda social, el Ministerio de Construcción propuso un paquete de crédito de 100.000 billones de VND en préstamos preferenciales, que se espera genere un gran avance para el segmento de vivienda social.

Problemas con el desembolso del crédito

A principios de abril de 2023, mediante la Decisión 338/QD-TTg, el Gobierno aprobó la implementación del Proyecto "Inversión en la construcción de al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales durante el período 2021-2025". El objetivo es completar aproximadamente 1.062.200 apartamentos en las localidades para 2030. De las cuales, 428.000 unidades se completarán en el período 2021-2025 y 634.200 en el período 2025-2030.

La propuesta del Ministerio de Construcción de un paquete de crédito de 100 billones de dongs resulta apropiada en el contexto de la falta de capital para el desarrollo de vivienda social. Foto: Thanh Hai

Para implementar el Proyecto, el Gobierno también aprobó la propuesta del Banco Estatal (SBV) de asignar 120 billones de VND a cuatro bancos comerciales por acciones designados por el Estado, con una tasa de interés del 8,7 % anual para inversores y del 8,2 % anual para compradores y arrendatarios de vivienda social. A partir del 1 de julio de 2023, el SBV anunciará cada seis meses la tasa de interés preferencial para los bancos comerciales participantes, lo que significa que la tasa de interés podrá fluctuar según el mercado.

Como el Banco Estatal estipula una tasa de interés solo 1,5 - 2% más baja por año que el nivel general para préstamos a mediano y largo plazo, una serie de bancos comerciales (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank y HD Bank) han solicitado "compartir el pastel" con un monto de registro para participar en el programa de 5 billones de VND para cada banco, lo que eleva la fuente de capital de apoyo de la tasa de interés a 145 billones de VND.

Lamentablemente, tras casi 20 meses de implementación, este paquete de crédito ha sido rechazado por la gente porque las regulaciones establecidas por el Banco Estatal no se ajustan a su capacidad financiera. Por lo tanto, tras muchas deliberaciones, a principios de septiembre de 2024, el Banco Estatal decidió reducir la tasa de interés al 7 % anual para inversores y al 6,5 % anual para compradores de vivienda.

Sin embargo, según la evaluación, la regulación sobre tales tasas de interés todavía es demasiado alta para los compradores de viviendas, por lo que hasta ahora este paquete de crédito todavía se encuentra en un estado lento, esto se demuestra en el informe detallado del Ministerio de Construcción sobre la implementación del paquete de crédito preferencial de 120.000 billones de VND para vivienda social.

En concreto, al final del tercer trimestre de 2024, solo 34/63 localidades tenían documentos que anunciaban 83 proyectos elegibles para préstamos preferenciales en el Portal de Información Electrónica, con un saldo total de préstamos pendientes desembolsados de 1,783 mil millones de VND (de los cuales clientes corporativos: 1,633 mil millones de VND; compradores de vivienda: 150 mil millones de VND), lo que representa aproximadamente el 1,1% del capital de apoyo total registrado.

La implementación de proyectos de vivienda social enfrenta actualmente numerosas dificultades. Tan solo en el tercer trimestre de 2024, en todo el país se implementaron ocho proyectos, con una escala de 4960 unidades; tres proyectos aprobados para la política de inversión, con una escala de 2676 unidades; y solo un proyecto parcialmente completado, con una escala de 200 unidades. Según la síntesis de informes locales, desde 2021 hasta el final del tercer trimestre de 2024, en todo el país se completaron 79 proyectos de vivienda social, con una escala de 42 414 unidades; 131 proyectos han iniciado la construcción, con una escala de 111 687 unidades, informó Hoang Hai, director del Departamento de Gestión de la Vivienda y el Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción).

Se debe dar prioridad a los compradores de vivienda.

Si, según los datos agregados del Ministerio de Construcción, hasta la fecha, en todo el país solo hay más de 143.000 viviendas sociales terminadas y en construcción, la meta de 428.000 viviendas para el período 2021-2025 del Proyecto es prácticamente imposible, ya que en menos de 13 meses, solo un milagro puede completar hasta 258.000 viviendas nuevas. El sueño de tener una vivienda propia pronto para las personas de bajos ingresos y los trabajadores debe prolongarse.

Según el presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, la vivienda social es una política fundamental del Partido y del Estado. Esto se demuestra aún más con la determinación de modificar y complementar la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Tierras de 2024 y varios decretos rectores de la ley, mediante la sincronización y unificación de la normativa sobre vivienda social.

Sin embargo, los mecanismos de fuentes de crédito preferenciales para el desarrollo de vivienda social aún presentan muchas falencias, que vale la pena preocupar, a saber, la falta de fuentes de “capital semilla” o la existencia de algunas regulaciones estrictas para que los sujetos no puedan o tengan dificultades para acceder a ellas.

El Decreto 100/2024/ND-CP del Gobierno estipula el nivel de capital, la tasa de interés preferencial, el plazo y el desembolso de los préstamos para proyectos de vivienda social (7,92 % anual para inversores en vivienda social para la venta y arrendamiento con opción a compra; 6,6 % para proyectos solo de arrendamiento), lo que ha creado las condiciones para que los inversores accedan a fuentes de crédito preferenciales para la ejecución del proyecto. Sin embargo, en el Despacho Oficial 4524/NHCS-TDSV del 1 de agosto de 2024 del Banco de Políticas Sociales de Vietnam, con base en el Decreto 100/2024/ND-CP para compradores de vivienda, la tasa de interés del 6,6 % anual para los préstamos es elevada. —El Sr. Le Hoang Chau expresó su opinión.

Ante esta situación, con el fin de ampliar las fuentes de capital preferenciales para el desarrollo de vivienda social, el proyecto de Resolución sobre Fuentes de Capital Preferenciales para el Desarrollo de Vivienda Social, que el Ministerio de Construcción está consultando con los ministerios y las ramas antes de presentarlo al Gobierno para su promulgación, propone implementar un paquete preferencial de 100.000 billones de VND para préstamos provenientes de bonos, con una vigencia de cinco años. Esta es la primera vez que el Ministerio de Construcción propone implementar un paquete de vivienda social mediante la emisión de bonos.

En consecuencia, la tasa de interés de este paquete de crédito preferencial será igual a la tasa de interés para los hogares pobres que decida el Primer Ministro en cada período; el período de desembolso será hasta que el paquete de crédito se desembolse completamente, pero sin exceder el 31 de diciembre de 2030.

Al abordar este tema, el vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanói, Nguyen The Diep, afirmó que la propuesta del Ministerio de Construcción, incluida en el proyecto de Resolución sobre capital preferencial para el desarrollo de vivienda social, constituye un avance, ya que amplía las fuentes de capital para el desarrollo y crea oportunidades para los compradores de vivienda social. Sin embargo, también es necesario aclarar las regulaciones sobre las tasas de interés de los préstamos para este paquete crediticio, en el que los compradores de vivienda son el centro y deben recibir prioridad.

"Si el tipo de interés del paquete de crédito de 100.000 billones de VND es igual al tipo de interés para los hogares pobres decidido por el Primer Ministro en cada período, con base en el Decreto 100/2024/ND-CP del 6,6 % anual, será difícil incentivar a la gente a pedir prestado dinero para comprar vivienda social en la actualidad, ya que el tipo de interés según la anterior Decisión 486/2023/QD-TTg era de tan solo el 4,8 % anual", afirmó el Sr. Nguyen The Diep.

Compartiendo la misma opinión, el presidente de HoREA, Le Hoang Chau, propuso que el Gobierno considere la posibilidad de continuar implementando la regulación sobre la tasa de interés de los préstamos del 4,8 % anual, según la Decisión 486/2023/QD-TTg del Primer Ministro. Actualmente, el Banco de Políticas Sociales de Vietnam implementa el programa de "préstamos para apoyar la vivienda de hogares pobres" con una tasa de interés del 3 % anual. Por lo tanto, lo ideal es aplicar una tasa de interés de entre el 3 % y el 4,8 % anual a compradores e inquilinos de vivienda social, con el fin de incentivar la compra de viviendas, dinamizar el mercado y motivar a los inversores para acelerar la ejecución de los proyectos.

La propuesta del Ministerio de Construcción de un paquete de crédito de 100.000 billones de VND es muy apropiada en el contexto de la actual falta de capital para el desarrollo de viviendas sociales, pero también es necesario aprender de la lección obvia del paquete de crédito de 120.000 billones de VND bajo la Resolución 33/2023/NQ-CP sin prestatarios, en el que es necesario estudiar cuidadosamente las regulaciones sobre las condiciones, las tasas de interés de los préstamos... de acuerdo con las condiciones reales de las personas.

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