Calcule cuidadosamente la tasa de interés del préstamo.

En este contexto, el Ministerio de Construcción propuso recientemente un paquete de préstamos preferenciales de 100 billones de VND en el proyecto de Resolución sobre capital preferencial para el desarrollo de viviendas sociales, lo que se espera que genere un avance significativo para el segmento de la vivienda social.

Problemas con el desembolso de créditos

A principios de abril de 2023, mediante la Decisión 338/QD-TTg, el Gobierno aprobó la ejecución del Proyecto "Inversión en la construcción de al menos 1 millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales durante el período 2021-2025". El objetivo es alcanzar un total aproximado de 1.062.200 viviendas terminadas para 2030. De estas, 428.000 se completarán en el período 2021-2025 y 634.200 en el período 2025-2030.

La propuesta del Ministerio de Construcción de un paquete de crédito de 100 billones de VND es apropiada dada la actual escasez de fondos para el desarrollo de viviendas sociales. (Foto: Thanh Hai)

Para la implementación del proyecto, el Gobierno aprobó la propuesta del Banco Estatal de Vietnam (SBV) de destinar 120 billones de VND a cuatro bancos comerciales estatales, con tasas de interés para inversionistas del 8,7 % anual y para compradores/arrendatarios de viviendas sociales del 8,2 % anual. A partir del 1 de julio de 2023, el SBV anunciará periódicamente, cada seis meses, las tasas de interés preferenciales para los bancos comerciales participantes, lo que significa que dichas tasas pueden estar sujetas a fluctuaciones del mercado.

Dado que el Banco Estatal de Vietnam estipula tipos de interés solo entre un 1,5% y un 2% inferiores al tipo de mercado general para préstamos a medio y largo plazo, varios bancos comerciales (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank y HD Bank) han solicitado "participar en el reparto del pastel", registrándose para participar en el programa con 5 billones de VND cada uno, elevando el capital total para el apoyo a los tipos de interés a 145 billones de VND.

Lamentablemente, tras casi 20 meses de implementación, este paquete de crédito ha sido rechazado por el público debido a que las regulaciones establecidas por el Banco Estatal de Vietnam (SBV) no se ajustan a su capacidad financiera. Por lo tanto, tras una larga deliberación, a principios de septiembre de 2024, el SBV decidió reducir la tasa de interés al 7% anual para los promotores inmobiliarios y al 6,5% anual para los compradores de vivienda.

Sin embargo, según las evaluaciones, el tipo de interés estipulado sigue siendo demasiado elevado para los compradores de vivienda, razón por la cual este paquete de crédito continúa siendo impopular hasta la fecha. Esto se evidencia en el informe detallado del Ministerio de Construcción sobre la implementación del paquete de crédito preferencial de 120 billones de VND para vivienda social.

En concreto, a finales del tercer trimestre de 2024, solo 34 de las 63 localidades habían publicado en sus portales electrónicos la documentación que incluía 83 proyectos elegibles para préstamos preferenciales. El saldo total de los préstamos desembolsados ​​ascendía a 1.783 mil millones de VND (de los cuales 1.633 mil millones correspondían a clientes corporativos y 150 mil millones a compradores de vivienda), lo que representa aproximadamente el 1,1% del capital de apoyo total registrado.

“La implementación de proyectos de vivienda social enfrenta actualmente muchas dificultades. Tan solo en el tercer trimestre de 2024, el país contaba con 8 proyectos en marcha, con una escala de 4.960 unidades; 3 proyectos recibieron aprobación de inversión, con una escala de 2.676 unidades; y solo 1 proyecto se completó parcialmente, con una escala de 200 unidades. Según informes de las localidades, desde 2021 hasta finales del tercer trimestre de 2024, el país completó 79 proyectos de vivienda social, con una escala de 42.414 unidades; y se inició la construcción de 131 proyectos, con una escala de 111.687 unidades”, informó Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión del Mercado de Vivienda e Inmobiliario (Ministerio de Construcción).

Se debe dar prioridad a los compradores de vivienda.

Según datos agregados del Ministerio de Construcción, hasta la fecha solo se han completado o están en construcción poco más de 143 000 viviendas sociales en todo el país. Por lo tanto, el objetivo de 428 000 viviendas para el período 2021-2025 del Proyecto es prácticamente imposible de alcanzar, ya que solo un milagro permitiría completar 258 000 nuevas viviendas en menos de 13 meses. El sueño de tener una vivienda propia para las personas de bajos ingresos y los trabajadores se verá aún más postergado.

Según Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), la vivienda social es una política fundamental del Partido y del Estado. Esto se evidencia aún más en la determinación de enmendar y complementar la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Tierras de 2024 y varios decretos rectores, garantizando así la uniformidad y coherencia en la normativa sobre vivienda social.

Sin embargo, los mecanismos para obtener créditos preferenciales para el desarrollo de viviendas sociales aún presentan muchas deficiencias que son motivo de preocupación, principalmente la falta de "capital semilla" o, cuando existe, la rigidez de la normativa, lo que dificulta o imposibilita el acceso a las personas que cumplen los requisitos.

“El Decreto Gubernamental 100/2024/ND-CP estipula el nivel de capital, las tasas de interés preferenciales, los plazos y el desembolso de préstamos para proyectos de vivienda social (7,92 % anual para inversionistas en vivienda social que venden o compran mediante arrendamiento; 6,6 % para proyectos que solo se dedican al arrendamiento), creando condiciones favorables para que los inversionistas accedan a fuentes de crédito preferenciales para la ejecución de proyectos. Sin embargo, en la Carta Oficial 4524/NHCS-TDSV, de fecha 1 de agosto de 2024, del Banco de Política Social, con base en el Decreto 100/2024/ND-CP, la tasa de interés del 6,6 % anual para compradores de vivienda se considera elevada”, declaró el Sr. Le Hoang Chau.

Ante esta situación, y con el fin de ampliar las fuentes de capital preferenciales para el desarrollo de vivienda social, el proyecto de Resolución sobre fuentes de capital preferenciales para el desarrollo de vivienda social, sobre el cual el Ministerio de Construcción está recabando opiniones de ministerios y organismos antes de presentarlo al Gobierno para su promulgación, propone implementar un paquete de préstamos preferenciales de 100 billones de VND provenientes de bonos, con una vigencia de 5 años. Esta es la primera vez que el Ministerio de Construcción propone aplicar un paquete de vivienda social mediante la emisión de bonos.

En consecuencia, el tipo de interés de este paquete de crédito preferencial será igual al tipo de interés de los préstamos a hogares pobres que determine el Primer Ministro en cada período; el período de desembolso continuará hasta que se desembolse la totalidad del paquete de crédito, pero sin exceder el 31 de diciembre de 2030.

Al abordar este tema, Nguyen The Diep, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanoi, afirmó que la propuesta del Ministerio de Construcción en el proyecto de resolución sobre fuentes de capital preferenciales para el desarrollo de vivienda social es innovadora, ya que amplía las fuentes de capital para el desarrollo y crea oportunidades para los compradores de vivienda social. Sin embargo, también es necesario aclarar la normativa sobre los tipos de interés de este paquete de crédito, en el que los compradores de vivienda son el principal objetivo y deben tener prioridad.

"Si el tipo de interés del paquete de crédito de 100 billones de VND es el mismo que el de los préstamos a hogares pobres, según lo decidido por el Primer Ministro en cada período, de acuerdo con el Decreto 100/2024/ND-CP, que es del 6,6% anual, seguirá siendo difícil incentivar a la gente a pedir dinero prestado para comprar viviendas sociales en la actualidad, porque el tipo de interés de los préstamos según la Decisión 486/2023/QD-TTg era solo del 4,8% anual", dijo el Sr. Nguyen The Diep.

Compartiendo la misma opinión, el presidente de HoREA, Le Hoang Chau, sugirió que el Gobierno considere permitir la aplicación continua de la regulación de la tasa de interés de los préstamos del 4,8 % anual, tal como se estipula en la Decisión 486/2023/QD-TTg del Primer Ministro. Actualmente, el Banco de Política Social está implementando el "programa de préstamos para apoyar a los hogares pobres con vivienda" a una tasa de interés del 3 % anual, por lo que sería conveniente aplicar una tasa de interés de entre el 3 % y el 4,8 % anual para quienes compran o alquilan viviendas sociales, con el fin de incentivar la compra de viviendas, estimular el mercado y motivar a los inversores a acelerar la ejecución de proyectos.

 

La propuesta del Ministerio de Construcción de un paquete de crédito de 100 billones de VND es muy apropiada dada la actual escasez de capital para el desarrollo de viviendas sociales. Sin embargo, es necesario aprender de la experiencia del paquete de crédito de 120 billones de VND, aprobado mediante la Resolución 33/2023/NQ-CP, que no logró atraer prestatarios. En concreto, es preciso estudiar detenidamente la normativa relativa a las condiciones de los préstamos y los tipos de interés para garantizar que se ajusten a las circunstancias reales de la población.

Dr. Nguyen Huy Thanh - Experto financiero

Fuente: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html