En este contexto, el Ministerio de Construcción propuso recientemente un paquete de préstamos preferenciales de 100.000 billones de VND en el proyecto de Resolución sobre capital preferencial para el desarrollo de vivienda social, que se espera que genere un gran avance para el segmento de vivienda social.
Obstáculos en el desembolso del crédito
A principios de abril de 2023, mediante la Decisión 338/QD-TTg, el Gobierno aprobó la implementación del Proyecto "Inversión en la construcción de al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales durante el período 2021-2025". El objetivo es alcanzar un total aproximado de 1.062.200 viviendas terminadas para 2030. De estas, 428.000 unidades se completarán entre 2021 y 2025, y 634.200 entre 2025 y 2030.
Para implementar el Proyecto, el Gobierno también aprobó la propuesta del Banco Estatal de Vietnam (SBV) de asignar 120 billones de VND a cuatro bancos comerciales designados por el Estado, con tasas de interés del 8,7 % anual para inversores y del 8,2 % anual para compradores/arrendatarios de vivienda social. A partir del 1 de julio de 2023, el SBV anunciará periódicamente, cada seis meses, las tasas de interés preferenciales para los bancos comerciales participantes, lo que significa que las tasas de interés pueden estar sujetas a las fluctuaciones del mercado.
Como el Banco Estatal de Vietnam estipula tasas de interés solo entre 1,5 y 2% más bajas por año que la tasa general del mercado para préstamos a mediano y largo plazo, varios bancos comerciales (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank y HD Bank) han solicitado "compartir el pastel", registrándose para participar en el programa con 5 billones de VND para cada banco, elevando el capital total para el apoyo de la tasa de interés a 145 billones de VND.
Lamentablemente, tras casi 20 meses de implementación, este paquete crediticio ha sido rechazado por el público debido a que las regulaciones establecidas por el Banco Estatal de Vietnam (SBV) no se ajustan a su capacidad financiera. Por lo tanto, tras una larga deliberación, a principios de septiembre de 2024, el SBV decidió reducir la tasa de interés al 7 % anual para los promotores y al 6,5 % anual para los compradores de vivienda.
Sin embargo, según las evaluaciones, el tipo de interés estipulado sigue siendo demasiado alto para los compradores de vivienda, por lo que este paquete de crédito sigue siendo impopular hasta la fecha. Esto se evidencia en el informe detallado del Ministerio de Construcción sobre la implementación del paquete de crédito preferencial de 120 billones de VND para vivienda social.
En concreto, al cierre del tercer trimestre de 2024, solo 34 de las 63 localidades habían publicado en sus portales electrónicos documentos con 83 proyectos elegibles para préstamos preferenciales. El saldo total de préstamos desembolsados ascendió a 1.783 billones de VND (de los cuales 1.633 billones de VND correspondieron a clientes corporativos y 150.000 millones a compradores de vivienda), lo que representa aproximadamente el 1,1 % del total de capital de apoyo registrado.
La implementación de proyectos de vivienda social enfrenta actualmente numerosas dificultades. Tan solo en el tercer trimestre de 2024, el país contaba con 8 proyectos en marcha, con una escala de 4960 unidades; 3 proyectos recibieron aprobación de inversión, con una escala de 2676 unidades; y solo un proyecto se completó parcialmente, con una escala de 200 unidades. Según informes locales, desde 2021 hasta finales del tercer trimestre de 2024, el país completó 79 proyectos de vivienda social, con una escala de 42 414 unidades; y 131 proyectos han iniciado la construcción, con una escala de 111 687 unidades, informó Hoang Hai, director del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción).
Se debe dar prioridad a los compradores de vivienda.
Según datos agregados del Ministerio de Construcción, hasta la fecha solo se han completado o están en construcción más de 143.000 viviendas sociales en todo el país. Por lo tanto, la meta de 428.000 unidades para el período 2021-2025 del Proyecto es prácticamente imposible de alcanzar, ya que solo un milagro podría completar 258.000 nuevas unidades en menos de 13 meses. El sueño de tener una vivienda propia para personas de bajos ingresos y trabajadores se verá aún más postergado.
Según Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), la vivienda social es una política fundamental del Partido y del Estado. Esto se demuestra aún más con la determinación de modificar y complementar la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Tierras de 2024 y varios decretos rectores, garantizando la uniformidad y coherencia de la normativa sobre vivienda social.
Sin embargo, los mecanismos de fuentes de crédito preferenciales para el desarrollo de vivienda social aún presentan muchas deficiencias que son motivo de preocupación, a saber, la falta de “capital semilla” o, cuando está disponible, las regulaciones son algo estrictas, lo que dificulta o imposibilita el acceso a las personas elegibles.
El Decreto Gubernamental 100/2024/ND-CP estipula el nivel de capital, las tasas de interés preferenciales, los plazos y el desembolso de los préstamos para proyectos de vivienda social (7,92 % anual para inversores en vivienda social que vendan o arrienden con opción a compra; 6,6 % para proyectos que solo arrienden), lo que crea condiciones favorables para que los inversores accedan a fuentes de crédito preferenciales para la ejecución de sus proyectos. Sin embargo, en la Carta Oficial 4524/NHCS-TDSV del 1 de agosto de 2024, del Banco de Política Social, con base en el Decreto 100/2024/ND-CP, la tasa de interés del 6,6 % anual para los compradores de vivienda se considera elevada, declaró el Sr. Le Hoang Chau.
Dada la situación anterior, con el fin de ampliar las fuentes de capital preferenciales para el desarrollo de vivienda social, el proyecto de Resolución sobre fuentes de capital preferenciales para el desarrollo de vivienda social, que el Ministerio de Construcción está solicitando la opinión de ministerios y organismos antes de presentarlo al Gobierno para su promulgación, propone implementar un paquete de préstamos preferenciales de 100.000 billones de VND provenientes de bonos, con una vigencia de 5 años. Esta es la primera vez que el Ministerio de Construcción propone implementar un paquete de vivienda social mediante la emisión de bonos.
En consecuencia, la tasa de interés de este paquete de crédito preferencial será igual a la tasa de interés para préstamos a hogares pobres determinada por el Primer Ministro en cada período; el período de desembolso continuará hasta que se desembolse todo el paquete de crédito, pero sin exceder el 31 de diciembre de 2030.
Al abordar este asunto, Nguyen The Diep, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanói, afirmó que la propuesta del Ministerio de Construcción, incluida en el proyecto de Resolución sobre fuentes de capital preferenciales para el desarrollo de viviendas sociales, es innovadora, ya que amplía las fuentes de capital para el desarrollo y crea oportunidades para los compradores de viviendas sociales. Sin embargo, también es necesario aclarar las regulaciones sobre las tasas de interés para este paquete crediticio, que prioriza a los compradores de vivienda.
"Si el tipo de interés del paquete crediticio de 100 billones de VND es el mismo que el tipo de interés para los préstamos a hogares pobres, según lo decidido por el Primer Ministro en cada período, con base en el Decreto 100/2024/ND-CP, que es del 6,6 % anual, seguirá siendo difícil incentivar a las personas a solicitar préstamos para comprar viviendas sociales en la actualidad, ya que el tipo de interés de los préstamos, según la Decisión 486/2023/QD-TTg, era de tan solo el 4,8 % anual", afirmó el Sr. Nguyen The Diep.
Compartiendo la misma opinión, el presidente de HoREA, Le Hoang Chau, sugirió que el Gobierno considere la posibilidad de continuar aplicando la regulación del tipo de interés del 4,8 % anual para préstamos, según lo estipulado en la Decisión 486/2023/QD-TTg del Primer Ministro. Actualmente, el Banco de Política Social implementa el programa de préstamos para apoyar la adquisición de vivienda a hogares de bajos recursos con un tipo de interés del 3 % anual, por lo que sería recomendable aplicar un tipo de interés del 3 % al 4,8 % anual para quienes compren o alquilen viviendas sociales, con el fin de incentivar la compra de viviendas, dinamizar el mercado y motivar a los inversores para acelerar la ejecución de los proyectos.
La propuesta del Ministerio de Construcción de un paquete de crédito de 100.000 billones de VND es muy apropiada dada la actual escasez de capital para el desarrollo de vivienda social. Sin embargo, es necesario aprender de la experiencia del paquete de crédito de 120.000 billones de VND, conforme a la Resolución 33/2023/NQ-CP, que no logró atraer prestatarios. En concreto, es necesario estudiar cuidadosamente las regulaciones sobre las condiciones de los préstamos y los tipos de interés para garantizar que se ajusten a las circunstancias reales de la población.
Dr. Nguyen Huy Thanh - Experto financiero
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Fuente: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
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