Según estimaciones de MB Securities (MBS), aproximadamente 58.500 millones de VND en bonos corporativos vencerán en el segundo trimestre de 2026, lo que representa un aumento del 140% en comparación con el mismo período del año anterior y 3,3 veces más que en el primer trimestre de 2026. Este es un incremento drástico que refleja el regreso de la presión financiera tras un período de relativa calma a finales de 2025.
La presión por el pago de los préstamos está aumentando para las empresas inmobiliarias.
Cabe destacar que la mayor parte de la presión por vencimientos sigue concentrándose en el sector inmobiliario. Solo en mayo y junio de 2026, el valor total de los bonos con vencimiento ascendió a aproximadamente 30.500 millones de VND, de los cuales el sector inmobiliario representó el 75,6%, equivalente a unos 23.000 millones de VND. Esto indica que la estructura de capital de muchas empresas inmobiliarias aún depende en gran medida del mercado de bonos, mientras que los ingresos por ventas aún no se han recuperado lo suficiente.
Según numerosas organizaciones de análisis, entre 2020 y 2022 las empresas inmobiliarias intensificaron la emisión de bonos para ampliar sus reservas de terrenos, realizar fusiones y adquisiciones (M&A) de proyectos y complementar su capital circulante. Tras 3 a 5 años, la mayoría de estos bonos vencen en un momento en que el mercado inmobiliario aún no se ha recuperado por completo. Por lo tanto, la presión actual no se limita al pago de la deuda, sino que también pone a prueba la verdadera salud financiera de las empresas.
Ante la creciente presión por vencimientos, la emisión de bonos también se ha dinamizado. Tan solo en abril de 2026, el valor total de los bonos corporativos emitidos alcanzó aproximadamente 51.700 millones de VND, un incremento del 60% con respecto al mes anterior. De este total, casi el 59% provino del sector inmobiliario, con un valor aproximado de 30.400 millones de VND, lo que representa un aumento interanual del 110,8% y el nivel más alto registrado en los últimos seis meses.
Entre las empresas inmobiliarias con volúmenes de emisión significativos durante este período se encuentran Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company y muchas otras empresas de desarrollo de proyectos. Cabe destacar que Vingroup emitió con éxito bonos internacionales por un valor de 350 millones de dólares estadounidenses, con un valor nominal de 200.000 dólares por bono y un vencimiento a 5 años, lo que demuestra que las grandes empresas aún tienen acceso a capital extranjero.
En lo que va del año, el valor total de los bonos corporativos emitidos asciende a aproximadamente 93.300 millones de VND, lo que representa un aumento del 26,3% con respecto al mismo período del año anterior. De este total, el sector inmobiliario continúa siendo el líder, con un valor total de emisión de aproximadamente 54.400 millones de VND, un incremento significativo del 278%, que representa el 58,3% del mercado total. Entre los mayores emisores desde principios de año se encuentran Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup y T&T New Era Joint Stock Company.
Según la evaluación de VIS Rating, aproximadamente 99 billones de VND en bonos inmobiliarios vencerán en 2026. Esto significa que una parte significativa del capital recién captado se está utilizando para la refinanciación de deuda, el alivio de la presión sobre la liquidez o la reestructuración de obligaciones financieras, en lugar de para inversiones de expansión.
Si el flujo de caja del negocio principal no ha mejorado, la emisión continua de nuevos bonos para pagar la deuda antigua podría generar un mayor riesgo acumulado en el futuro.
Las empresas siguen teniendo una grave escasez de capital debido a las restricciones crediticias.
El mercado sigue registrando casos de retraso en el pago del capital e intereses de los bonos. En abril de 2026, se detectaron cuatro códigos de bonos adicionales con pagos atrasados, por un valor total de casi 2.900 mil millones de VND. A finales de abril, el valor acumulado de los bonos con pagos atrasados se estimaba en aproximadamente 31.500 mil millones de VND, lo que equivale a cerca del 2,3% de la deuda total de bonos corporativos en circulación en el mercado.
Aunque esta cifra es inferior a la del pico de la crisis de 2022-2023, demuestra que el riesgo crediticio no ha desaparecido. Muchas empresas se enfrentan actualmente a tres presiones importantes simultáneamente: la disminución del flujo de caja por ventas, el alto coste del capital y los vencimientos a corto plazo.
Si el mercado inmobiliario se recupera más lentamente de lo previsto, existe el riesgo de que aumente la reestructuración de la deuda o se prolonguen los plazos de amortización de los bonos.
Una de las razones principales es que el mercado aún carece de un canal de capital a mediano y largo plazo lo suficientemente sólido como para reemplazar el crédito bancario. Durante muchos años, el sistema financiero vietnamita ha dependido en gran medida del crédito bancario. En el sector inmobiliario, los bancos han sido prácticamente la principal fuente de financiación tanto para promotores como para compradores de vivienda.
Sin embargo, tras un período de rápido crecimiento del crédito en 2025, especialmente en el sector inmobiliario, el Banco Estatal de Vietnam comenzó a endurecer el control sobre dicho crecimiento para limitar los riesgos macroeconómicos. Esto dificultó el acceso a nuevos préstamos para muchas empresas inmobiliarias, obligándolas a recurrir al mercado de bonos como canal alternativo de financiación.
Según el Sr. Tran Van Hieu, Director General de OBCHolding, el mercado se enfrenta actualmente a una importante paradoja: muchos proyectos de vivienda que satisfacen necesidades reales de vivienda siguen teniendo dificultades para acceder al capital porque están sujetos a los mismos mecanismos de crédito que los segmentos inmobiliarios especulativos o de alta gama.
El Sr. Hieu argumentó que el sistema actual de gestión crediticia, basado en una tasa de mercado general, obliga a las empresas que desarrollan viviendas asequibles a asumir costos de capital similares a los de proyectos turísticos o especulativos con riesgos mucho mayores. Esto no solo aumenta la presión financiera sobre las empresas, sino que también eleva los precios de los productos.
«Los promotores de viviendas asequibles están siendo "atrapados" en el mismo entorno de tipos de interés que los sectores especulativos. Esto aumenta los costes de capital, lo que a su vez empuja los precios de la vivienda en la dirección opuesta a los objetivos de bienestar social», declaró el Sr. Hieu.
Partiendo de esta realidad, OBCHolding propone que el Banco Estatal de Vietnam desarrolle un mecanismo para clasificar el crédito según cada segmento inmobiliario, en lugar de aplicarlo de forma uniforme como se hace actualmente. De este modo, los proyectos de vivienda asequible, aquellos que satisfacen necesidades básicas o que cuentan con buena liquidez deberían tener acceso a capital a costes más razonables que los segmentos de lujo o vacacionales.
Según muchos expertos, si el capital sigue estando estrictamente restringido en todos los sectores, el mercado podría sufrir una escasez de oferta real de vivienda, mientras que los proyectos especulativos no se controlan eficazmente. Esto también dificultaría el objetivo de reducir los precios de la vivienda y lograr una recuperación sostenible del mercado.
El mayor reto es restablecer la confianza del mercado.
La perspectiva de las empresas sugiere que las políticas crediticias actuales se siguen aplicando por igual a todos los segmentos inmobiliarios, si bien el nivel de riesgo y la capacidad de absorción de capital de cada tipo de propiedad varían considerablemente.
Muchos expertos consideran que, si el objetivo es controlar el riesgo crediticio y, al mismo tiempo, impulsar una recuperación saludable del mercado, las autoridades reguladoras deben desarrollar rápidamente un mecanismo para clasificar el crédito por segmentos, en lugar de endurecerlo de forma generalizada. En consecuencia, se debería dar prioridad a los proyectos de vivienda social, vivienda asequible o aquellos que satisfacen necesidades reales de vivienda para acceder a capital a costos más razonables.
A largo plazo, los expertos creen que el mercado inmobiliario de Vietnam necesita pasar de un modelo dependiente de los bancos a un ecosistema de capital más equilibrado y diversificado.
El Sr. Nguyen Duc Thuan, asesor del Consejo de Administración de HASCO Holdings, cree que la conexión entre los mercados financieros e inmobiliarios en el próximo período debe construirse sobre cuatro pilares: crédito bancario, bonos corporativos, fondos de inversión y flujos de capital internacionales.
En lo que respecta al crédito bancario, el Sr. Thuan cree que la financiación no debe basarse únicamente en las garantías, sino que debe evaluar de forma integral la situación legal del proyecto, su capacidad de ejecución, su plan de ventas, su flujo de caja y la capacidad real de la empresa para pagar la deuda.
"Los bancos no solo deben desempeñar un papel en la provisión de financiación, sino que también deben convertirse en entidades que supervisen el flujo de caja, controlen el uso del capital y apoyen la reestructuración de la deuda para adaptarla al ciclo de vida del proyecto", enfatizó el Sr. Thuan.
En lo que respecta a los bonos corporativos, este experto considera que deberían convertirse en un canal de capital saludable a medio y largo plazo para el mercado, a la vez que presionan a las empresas para que mejoren la transparencia en su gestión financiera. Según él, el mercado de bonos solo puede desarrollarse de forma sostenible si va acompañado de estándares más elevados en materia de calificación crediticia, divulgación de información, transparencia en los flujos de caja y control de la utilización del capital.
Además, es necesario impulsar modelos de fondos de inversión inmobiliaria como los REIT para generar fuentes de capital más transparentes, profesionales y a largo plazo para el mercado. Asimismo, se prevé que los flujos de capital extranjero a través del mercado bursátil y las fusiones y adquisiciones desempeñen un papel más importante en el futuro.
En realidad, el mayor riesgo hoy en día no reside en los bonos en sí mismos, sino en la calidad de la empresa emisora y en la confianza de los inversores.
Tras un periodo de rápido crecimiento y una crisis de confianza previa, los inversores se muestran ahora mucho más cautelosos. Esto obliga a las empresas que buscan captar capital a demostrar su capacidad financiera, el progreso de sus proyectos y su habilidad para generar flujo de caja real.
El segundo trimestre de 2026 se convertirá, por lo tanto, en un periodo crucial para el mercado de bonos inmobiliarios. Las empresas con una sólida base financiera, activos de calidad y una capacidad de ventas estable tendrán la oportunidad de superar las presiones de vencimiento. Por el contrario, las empresas que dependan excesivamente del apalancamiento financiero y la refinanciación de deuda podrían seguir enfrentándose a riesgos de liquidez prolongados.
Fuente: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
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