Necesitamos cubrir todos los tipos de actividades de depósito en el mercado.
En cuanto a la regulación del punto d, cláusula 4, artículo 24 del Proyecto de Ley Enmendada sobre Negocios Inmobiliarios, que establece que los promotores inmobiliarios «solo podrán recibir depósitos de los clientes cuando el proyecto de vivienda o construcción cumpla todas las condiciones para su puesta en marcha y la transacción se haya completado tras la firma del contrato», el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), considera que esta regulación es correcta, pero insuficiente. Argumenta que debe complementarse con una regulación que permita la aceptación de depósitos antes de la firma del contrato de compraventa de inmuebles, viviendas o terrenos en construcción.
La regulación legal de los depósitos y la necesidad de complementar una normativa más estricta sobre la aceptación de depósitos antes de la firma de contratos de compraventa de inmuebles, casas y terrenos en construcción son necesarias para garantizar la coherencia y uniformidad de las normas jurídicas y prevenir actividades fraudulentas.
Un proyecto de condominios en construcción en Hanoi (Foto ilustrativa: Ha Phong).
El presidente de HoREA argumentó que las leyes de negocios inmobiliarios de 2006 y 2014 tenían fallas porque solo regulaban las transacciones inmobiliarias después de que se había firmado el contrato, pero no estipulaban el requisito de depósitos antes de la firma del contrato.
En realidad, debido a la necesidad esencial de un depósito antes de firmar un contrato de compraventa de bienes raíces, las prácticas de depósito siguen siendo muy comunes y solo se rigen por lo dispuesto en la Cláusula 2 del Artículo 328 del Código Civil de 2015. Sin embargo, el Código Civil no especifica un monto máximo de depósito, lo que da lugar a numerosos casos de corredores sin escrúpulos, especuladores inmobiliarios y empresas que explotan el sistema para recibir grandes depósitos.
Se han dado casos en los que se recibieron depósitos de hasta el 90-95% del valor de la transacción, que luego fueron malversados o incluso defraudados, lo que causó pérdidas al depositante y contribuyó a la inestabilidad del mercado inmobiliario. Por lo tanto, es fundamental regular esto en la Ley de Negocios Inmobiliarios, afirmó el Sr. Chau.
Sin embargo, el punto d, cláusula 4, artículo 24 del Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios, en su versión modificada, también reitera esta deficiencia al no regular los depósitos realizados antes de que se cumplan las condiciones para la celebración de un contrato de compraventa de bienes raíces. Esto es especialmente cierto en los casos en que los depósitos se realizan como promesa de compraventa de terrenos subdivididos o como promesa de compraventa de productos de proyectos inmobiliarios antes de que se cumplan las condiciones para la celebración de un contrato, cuando no existen documentos de derechos de uso del suelo, o la autoridad competente aún no ha aprobado la política de inversión simultáneamente con la aprobación del inversor, o la construcción aún no ha comenzado. En tales casos, quien realiza el depósito suele sufrir las pérdidas.
Por ejemplo, si el depósito es bajo, pero el valor de la propiedad aumenta, quien lo recibe podría estar dispuesto a cancelar la operación y devolver el depósito (el doble del importe) al depositante. O bien, si el depósito es grande o muy grande, quien lo recibe podría cometer fraude y apropiarse indebidamente del depósito del cliente.
Además, según el Sr. Chau, el punto d, cláusula 4, artículo 24 del Proyecto de Ley Modificada sobre Negocios Inmobiliarios solo estipula el caso del depósito posterior a la firma del contrato para garantizar su cumplimiento, pero no el caso del depósito previo a la firma del contrato para garantizar su conclusión. Por lo tanto, el ámbito de regulación no abarca completamente todas las actividades de depósito en el mercado inmobiliario.
Con base en el análisis anterior, sugirió añadir lo siguiente: Los promotores inmobiliarios son responsables de recibir depósitos de clientes interesados en la compra o arrendamiento de viviendas o futuros proyectos de construcción, y solo podrán hacerlo, cuando el proyecto cuente con la aprobación de inversión de la autoridad competente, el permiso de construcción (si corresponde) y la construcción haya comenzado. Por otra parte, los promotores solo podrán recibir depósitos de clientes cuando el proyecto de vivienda o construcción cumpla con todas las condiciones para su puesta en marcha y la transacción se haya realizado de conformidad con las disposiciones de esta Ley.
"El monto del depósito no debe exceder el 5% del valor de la vivienda o proyecto de construcción que se compra, vende o alquila; el vendedor o arrendador debe indicar claramente el precio de venta o alquiler de la vivienda o proyecto de construcción en el contrato de depósito", enfatizó el Sr. Chau.
Evitar que los desarrolladores eludan la ley.
En el informe preliminar de revisión de la Ley de Negocios Inmobiliarios revisada, elaborado por la Comisión Económica de la Asamblea Nacional, algunas opiniones sugirieron que no es necesario regular las disposiciones sobre depósitos en la Ley de Negocios Inmobiliarios, y que estas deberían regirse por las disposiciones generales del Código Civil. Por lo tanto, la disposición sobre "depósito" es una nueva disposición en el proyecto de ley; se solicita al organismo redactor que informe y aclare la necesidad y el fundamento de esta regulación, especialmente su fundamento práctico.
"Cuando sea necesario, sólo se deben incluir en el proyecto de ley las disposiciones específicas relativas a los depósitos en futuras transacciones inmobiliarias; no es necesario repetir disposiciones ya estipuladas en el Código Civil", afirma el informe de revisión.
Según los expertos, es necesario cubrir todas las actividades de depósito en el mercado para limitar los riesgos para los depositantes (Imagen ilustrativa: Ha Phong).
Respecto de los depósitos en transacciones inmobiliarias que involucran futuros proyectos de construcción, el Ministro de Construcción, Nguyen Thanh Nghi, también afirmó que anteriormente, las leyes del negocio inmobiliario no contenían regulaciones sobre este asunto.
En realidad, algunos promotores eluden la ley firmando contratos de depósito u otros tipos de contratos para cobrar a los clientes antes de que se cumplan las condiciones para la venta de viviendas o proyectos de construcción. Por lo tanto, este proyecto incluye regulaciones para recibir depósitos solo cuando las viviendas o proyectos de construcción cumplan con las condiciones para su puesta en marcha y se realicen las transacciones de acuerdo con la normativa.
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Fuente
![[Foto] El primer ministro Pham Minh Chinh asiste a la Conferencia sobre la Implementación de Tareas para 2026 del Sector de Industria y Comercio.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F19%2F1766159500458_ndo_br_shared31-jpg.webp&w=3840&q=75)
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