Necesidad de cubrir todos los comportamientos de depósito en el mercado
En cuanto a la regulación que establece que los inversores en proyectos inmobiliarios "solo pueden recibir depósitos de los clientes cuando las viviendas y las obras de construcción cumplan con todas las condiciones para su puesta en marcha y se hayan realizado transacciones después de la firma del contrato de compraventa", en el punto d, cláusula 4, artículo 24 del Proyecto de Ley de Enmienda de Negocios Inmobiliarios, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), reconoció que esta regulación es correcta, pero insuficiente. En su opinión, es necesario complementar la regulación que exige que el depósito se reciba antes de la firma del contrato de compraventa de inmuebles, viviendas y terrenos que se constituyan en el futuro.
Normativa legal sobre depósitos y necesidad de complementar la normativa estricta sobre recepción de depósitos antes de la firma de contratos de compraventa de inmuebles, casas y futuros terrenos para vivienda, a fin de garantizar la coherencia y uniformidad de la normativa legal y prevenir conductas fraudulentas.
Un proyecto de apartamentos en construcción en Hanoi (Foto ilustrativa: Ha Phong).
El presidente de HoREA dijo que la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2006 y 2014 tenía deficiencias porque solo regulaba las transacciones inmobiliarias después de la firma del contrato de transacción, pero no estipulaba los depósitos antes de la firma del contrato de transacción.
De hecho, debido a la necesidad imperiosa de depósitos antes de firmar contratos de compraventa de inmuebles, las actividades de depósito siguen siendo muy comunes y solo cumplen con lo dispuesto en la Cláusula 2 del Artículo 328 del Código Civil de 2015. Sin embargo, las disposiciones del Código Civil mencionadas anteriormente no estipulan un límite máximo para los depósitos, por lo que se han dado numerosos casos de especuladores, corredores de tierras y empresas deshonestas que se aprovechan para recibir depósitos de grandes cantidades.
"Existen casos de recepción de depósitos de hasta el 90-95% del valor de la transacción, con posterior apropiación indebida, incluso fraude, lo que perjudica al depositante y genera inestabilidad en el mercado inmobiliario. Por ello, es fundamental regularlo en la Ley de Negocios Inmobiliarios", afirmó el Sr. Chau.
Sin embargo, el punto d, cláusula 4, artículo 24 del Proyecto de Ley de Reforma de la Actividad Inmobiliaria también reitera esta deficiencia, al no estipular los depósitos antes del momento de elegibilidad para la celebración de un contrato de compraventa de bienes raíces. En particular, en los casos de depósitos para prometer la compra o venta de terrenos subdivididos o de depósitos para prometer la compra o venta de productos de proyectos inmobiliarios antes del momento de elegibilidad para la celebración de un contrato sin documentos sobre los derechos de uso del suelo, sin que la autoridad competente apruebe la política de inversión al mismo tiempo que aprueba al inversor, o sin iniciar la construcción, la pérdida suele recaer en quien realiza el depósito.
Por ejemplo, si el depósito es bajo pero el precio del inmueble aumenta, el receptor del depósito está dispuesto a cancelar la operación y devolver el depósito (el doble) al depositante. O, si el depósito es grande o muy grande, el receptor del depósito puede defraudar y apropiarse del depósito del cliente.
Además, según el Sr. Chau, el punto d, cláusula 4, artículo 24 del Proyecto de Ley de Enmienda del Negocio Inmobiliario solo estipula el caso de depósito después de la firma del contrato con el propósito de "asegurar el cumplimiento del contrato", pero no estipula el caso de depósito antes de la firma del contrato con el propósito de "asegurar la celebración del contrato", por lo que el "alcance de la regulación" no cubre todos los actos de depósito en el mercado inmobiliario.
Del análisis anterior, propuso añadir que el inversor en proyectos inmobiliarios solo es responsable de recibir depósitos de clientes que deseen comprar o alquilar viviendas o futuras obras de construcción cuando el proyecto haya sido aprobado por la autoridad competente en materia de política de inversión, cuente con el permiso de construcción (si se requiere) y la construcción haya comenzado. O bien, el inversor solo podrá recibir depósitos de clientes cuando las viviendas o las obras de construcción cumplan con todas las condiciones para su puesta en marcha y se hayan realizado las transacciones de conformidad con las disposiciones de esta Ley.
"El monto del depósito no debe exceder el 5% del valor de la casa o construcción que se vende o alquila; el vendedor o arrendador debe indicar claramente en el contrato de depósito el precio de venta o alquiler de la casa o construcción", enfatizó el Sr. Chau.
Restringir que los inversores eludan la ley
En el informe preliminar de revisión de la Ley de Negocios Inmobiliarios revisada, realizado por la Comisión Económica de la Asamblea Nacional, se consideró que no era necesario estipular el contenido de los depósitos en la Ley de Negocios Inmobiliarios, sino implementarla conforme a las disposiciones generales del Código Civil. Por lo tanto, la disposición sobre "depósito" es una nueva disposición en el proyecto de ley; se solicita al organismo redactor que informe y aclare la necesidad y el fundamento de la propuesta, especialmente su fundamento práctico.
"De ser necesario, sólo el proyecto de ley debería estipular el contenido específico de los depósitos en futuras transacciones inmobiliarias; no es necesario repetir el contenido ya estipulado en el Código Civil", señala el informe de revisión.
Según los expertos, es necesario cubrir todos los comportamientos de depósito en el mercado para limitar los riesgos para los depositantes (Ilustración: Ha Phong).
Respecto a los depósitos en las transacciones de negocios de vivienda y futuros proyectos de construcción, el Ministro de Construcción, Nguyen Thanh Nghi, también dijo que anteriormente, las leyes de negocios inmobiliarios no tenían regulaciones sobre este contenido.
En realidad, hay inversionistas que eluden la ley firmando contratos de depósito o de otro tipo para cobrar a clientes cuando no están calificados para vender viviendas u obras de construcción en el futuro. Por lo tanto, este proyecto de ley ha añadido regulaciones sobre la recepción de depósitos cuando las viviendas y obras de construcción están calificadas para su puesta en marcha y las transacciones se realizan de acuerdo con la normativa.
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