چه کسی از اختلاف اجاره زمین سود می‌برد؟

ثروتمند، فقیر، زندان، همه به خاطر زمین

در یک اتاق اجاره‌ای داغ در گرمای شدید روزهای اول ماه مه، خانم نگوین تی کیم بو (هملت ۱، کمون سونگ ترا، منطقه ترانگ بوم، دونگ نای ) در حال تهیه اسناد «جدید» برای ادامه شکایت از قطعه زمین خانواده‌اش به مساحت بیش از ۱۱۰۰۰ متر ^مربع است که تقریباً دو دهه پیش برای ساخت پارک صنعتی بائو شیئو (IP) مصادره شد. خانم کیم بو در سن ۷۰ سالگی، دومین نسلی است که این شکایت را دنبال می‌کند. مادر خانم کیم بو، خانم لی تی لام، ۵ سال پیش، کمی پس از مصادره اجباری زمین خانواده در پایان سال ۲۰۱۸، درگذشت. خانم کیم بو تنها خانواری نیست که شکایت می‌کند. حدود ۵۰ خانوار در اینجا، از نسل‌های مختلف، نیز با تصمیم دولت دونگ نای برای مصادره زمین و واگذاری آن به سرمایه‌گذار بائو شیئو آی‌پی مخالف هستند.

در ۱۲ ژانویه ۲۰۰۴، رئیس کمیته مردمی استان دونگ نای، تصمیم ۱۰۱/QD-CT-UBND را برای بازپس‌گیری بیش از ۴۴۰ هکتار زمین در کمون‌های سونگ ترا، تای هوا، دوی ۶۱ و شهر ترانگ بوم و «واگذاری موقت کل منطقه زمین بازپس‌گیری شده» به شرکت تین نگییا، شرکت لاستیک دونگ نای و اعضای آن برای انجام مراحل جبران خسارت، پاکسازی محل و سرمایه‌گذاری برای ساخت پارک صنعتی بائو شیئو امضا کرد. در فوریه ۲۰۰۴، شرکت تین نگییا و شرکت لاستیک دونگ نای سرمایه لازم را برای تأسیس شرکت سهامی تونگ نات به عنوان سرمایه‌گذار پارک صنعتی بائو شیئو تأمین کردند.

ریشه شکایت نیز از اینجا شروع شد. خانواده خانم کیم بو و خانوارهایی که زمین‌هایشان بازپس گرفته شده بود، گفتند که تصمیم ۱۰۱ رئیس کمیته مردمی استان دونگ نای در سال ۲۰۰۴، زمانی که هیچ تصمیمی از سوی نخست وزیر در مورد تأسیس پارک صنعتی بائو شیئو وجود نداشت، "در حوزه اختیارات" نبوده است. زمین آنها در محدوده برنامه‌ریزی مصوب قرار نداشت، بنابراین بازپس‌گیری زمین برای واگذاری به سرمایه‌گذار پارک صنعتی هیچ مبنای قانونی نداشت. بنابراین، مردم از بازپس‌گیری پیروی نکردند و از سال ۲۰۰۴ تاکنون شکایتی را ثبت کردند. در سال ۲۰۱۸، کمیته مردمی منطقه ترانگ بوم اطلاعیه‌ای برای سازماندهی بازپس‌گیری اجباری زمین صادر کرد. خانم کیم بو و خانوارها گفتند که بازپس‌گیری اجباری زمین توسط کمیته مردمی منطقه ترانگ بوم بر اساس تصمیم ۱۰۱ مطابق قانون نبوده است، بنابراین آنها تاکنون به ثبت شکایت ادامه داده‌اند.

خانم کیم بو گفت: «آنها فقط ۲۵۰۰۰ دونگ ویتنامی به ازای هر متر مربع و ۱۵ میلیون دونگ ویتنامی به عنوان پول اسکان مجدد، در مجموع ۱۱۰۰۰ متر مربع خانه و باغ، به ما غرامت دادند. آنها بیش از ۷۰۰ میلیون دونگ ویتنامی به ما غرامت دادند، پس از بازپس‌گیری زمین چگونه زندگی خواهیم کرد؟» این زن ۷۰ ساله، به نمایندگی از ۷ خواهر و برادر خانواده، سال‌ها مجبور بود برای پیگیری شکایت در خانه اجاره‌ای دوستش زندگی کند، بدون اینکه بداند چه زمانی این شکایت به پایان خواهد رسید...

برای خانواده‌هایی که چندین نسل در پارک صنعتی بائو شیئو زندگی می‌کنند، غیرمعمول نیست که مانند خانم کیم بو در پارک صنعتی بائو شیئو، دعاوی مربوط به زمین را مطرح کنند. گزارش‌های ماهانه مجلس ملی در مورد دادخواست‌های مردمی، هرگز از هیئت‌های بزرگ دادخواست از سطوح محلی تا سطح مرکزی غایب نیست، به امید اینکه صدایشان منصفانه باشد. اکثر آنها افرادی هستند که دعاوی مربوط به زمین را دنبال می‌کنند، مانند خانم کیم بو و مردم منطقه ترانگ بوم. تعداد بیش از ۷۰ درصد از دعاوی مربوط به زمین که توسط مقامات اعلام شده است، یک آمار میانگین در طول سال‌های متمادی است.

نزدیک به چهار دهه نوسازی ملی، میلیاردرهای زیادی را به وجود آورده است. اکثر آنها از طریق املاک و مستغلات ثروتمند شده‌اند. اما نزدیک به ۴۰ سال نوسازی ملی، نسل‌های زیادی از مردم را نیز به وجود آورده است که وقتی زمینی که اجدادشان برای نسل‌های متمادی به ارث گذاشته‌اند، اکنون با قیمتی ارزان بازپس گرفته می‌شود و سپس به مشاغل واگذار می‌شود تا پارک‌های صنعتی، مراکز تجاری، ساختمان‌های بلندمرتبه بسازند و با قیمت‌های بالا بفروشند، احساس بی‌عدالتی می‌کنند. زمین کشاورزی مردم با قیمت ۱ میلیون دانگ دونگ در متر مربع بازپس گرفته شد، سپس به عنوان زمین مسکونی برنامه‌ریزی شد، مشاغل زمین را به قطعات تقسیم کردند، زمین را فروختند، ساختمان‌های بلندمرتبه ساختند و با قیمت ۵۰ میلیون دانگ در متر مربع فروختند. دکتر نگوین سی دونگ، معاون سابق دفتر مجلس ملی، گفت که این افزایش ۴۹ میلیون دانگ دونگ به لطف تصمیمات مربوط به بازپس‌گیری، تغییر برنامه‌ریزی و تخصیص زمین، تفاوت در اجاره زمین است.

تفاوت در اجاره زمین بسیار بیشتر از مثالی است که آقای نگوین سی دونگ ذکر کرد. بسیاری از مردم در تو تیم (شهر تو دوک، شهر هوشی مین) زمین‌هایشان با قیمت ۱۸ میلیون دانگ در متر مربع مصادره شد، اما تنها چند سال بعد، وقتی به پروژه ساخته شده در زمین خودشان بازگشتند، کارکنان قیمت آپارتمان را ۳۵۰ میلیون دانگ در متر مربع اعلام کردند و آپارتمان فروخته شد. یک نظرسنجی توسط انجمن املاک و مستغلات ویتنام نشان داد که تفاوت قیمت زمین قبل و بعد از پروژه در برخی مناطق تا ۷۰۰ برابر و حداقل ۵۰ برابر بوده است. این سود هنگفت باعث رنجش، خشم و منشأ بی‌عدالتی شد. مردم به دلیل پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی (KT-XH) برای منافع ملی و عمومی، خانه‌های خود را از دست دادند، زمین‌های خود را از دست دادند، شغل‌های خود را از دست دادند، اما خودشان از ارزشی که این پروژه‌ها به ارمغان آوردند، بهره‌مند نشدند. غرامت و پول اسکان مجدد به آنها کمک نکرد تا پس از مصادره زمین‌هایشان زندگی بهتری داشته باشند. پروژه‌ها باعث توسعه اقتصاد و جامعه می‌شوند، اما آنها همچنان فقیرتر می‌شوند. بنابراین، احیای زمین و پاکسازی محل به «ترس» بسیاری از مردم و منبع ناامیدی و شکایات طولانی مدت تبدیل شده است.

نگوین فو ترونگ، دبیرکل حزب، در سخنرانی افتتاحیه خود در پنجمین کنفرانس مرکزی دوره سیزدهم - زمانی که کمیته مرکزی حزب قطعنامه سیاست زمین را در ماه مه 2022 خلاصه کرد - گفت: «بسیاری از مردم به لطف زمین ثروتمند شدند، اما افراد زیادی نیز وجود دارند که به دلیل زمین فقیر شدند، حتی به خاطر زمین به زندان رفتند، رابطه پدر و پسر و برادران را به دلیل زمین از دست دادند...». درگیری‌های ارضی روز به روز با توسعه کشور در حال افزایش است.

Ai đang hưởng chênh lệch địa tô ? - Ảnh 1. — بیش از ۷۰ درصد پرونده‌های قضایی در کشور مربوط به زمین است

منشأ اختلافات ارضی

اگر مردم کسانی نیستند که از رانت تفاضلی ایجاد شده توسط پروژه‌های تملک زمین سود می‌برند، پس چه کسانی سود می‌برند؟ واضح‌ترین پاسخ، کسب و کارها هستند - کسانی که زمینی به آنها اختصاص داده شده که با قیمت پایین خریداری شده و سپس با قیمت بسیار بالایی فروخته شده است. اما در بسیاری از انجمن‌ها، کسب و کارها ادعا می‌کنند که به دلیل "اتهام بد" "به ناحق متهم" شده‌اند.

طبق قانون اساسی، قطعنامه‌های حزب و قانون فعلی زمین، زمین متعلق به تمام مردم است و توسط دولت نمایندگی و به طور یکنواخت مدیریت می‌شود. دولت با اعمال حق نمایندگی از مالک، هدف از استفاده از زمین را از طریق برنامه‌ریزی، طرح‌های کاربری زمین و اجازه تغییر هدف کاربری زمین تعیین خواهد کرد. تصمیم به استفاده از یک قطعه زمین برای ساخت یک منطقه شهری به جای ادامه حفظ آن به عنوان زمین کشاورزی دولت (و فقط دولت مجاز به انجام این کار است) باعث ایجاد رانت تفاضلی شده است.

به گفته دکتر نگوین ون دین، کارشناس حقوقی سرمایه‌گذاری و املاک و مستغلات، هنگام اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات، علاوه بر پرداخت اولیه برای جبران خسارت و پاکسازی زمین توسط دولت، هنگام تخصیص زمین، مشاغل باید مبلغ اضافی را طبق قیمت زمین که توسط دولت تعیین می‌شود، بپردازند. در روش مازاد که برای تعیین قیمت زمین برای اکثر پروژه‌های بازیابی زمین و تبدیل کاربری زمین استفاده می‌شود، قیمت زمین به گونه‌ای محاسبه می‌شود که مشاغل بتوانند از ۱۵٪ ارزش افزوده پس از پروژه سرمایه‌گذاری، که سود نامیده می‌شود، بهره‌مند شوند. ۸۵٪ از مابه‌التفاوت اجاره زمین باید از طریق هزینه‌های استفاده از زمین به بودجه دولت پرداخت شود. آقای دین گفت: «در تئوری، ۸۵٪ از ارزش مازاد، هزینه استفاده از زمین است که سرمایه‌گذاران باید به دولت بپردازند که طبق قانون بودجه دولت، در بودجه مخلوط می‌شود تا برای مردم کل کشور هزینه شود و به سرمایه‌گذاری عمومی خدمت کند.»

اما آنچه آقای دین گفت فقط «نظریه» است. تصویر تنظیم اجاره بهای زمین در عمل بسیار متفاوت است، زمانی که باید از طریق فرآیندها و رویه‌های پیچیده بسیاری انجام شود، اما راه‌های گریز زیادی برای فساد و منفی‌گرایی دارد. شرکت‌ها راه‌های زیادی برای کسب حداکثر سود پیدا می‌کنند. دولت احتمالاً هرگز نتوانسته است «۸۵٪ از ارزش افزوده را در بودجه ادغام کند». در بیشتر موارد مهم مربوط به زمین از شمال تا جنوب در سال‌های گذشته، دولت‌های استانی و شهری، به روش‌های مختلف، زمین را با قیمت‌های ارزان به شرکت‌ها اختصاص داده‌اند و باعث شده‌اند که دولت درآمد حاصل از افزایش اختلاف اجاره بها را از دست بدهد. حداقل چند ده میلیارد، حداکثر تا هزاران میلیارد دونگ.

اگر در اجاره زمین اختلاف وجود دارد، اجازه ندهید که این اختلاف به جیب شرکت یا مقامی که قدرت تغییر کاربری زمین یا تنظیم برنامه‌ریزی را دارد، بیفتد. باید راهی برای توزیع عادلانه اختلاف اجاره زمین وجود داشته باشد.

دکتر نگوین سی دونگ، معاون سابق رئیس دفتر مجلس ملی

در یک پرونده بزرگ که در روزهای اخیر به دادگاه کشیده شد، در ۲۳ فوریه ۲۰۱۷، نگوین نگوک های، رئیس سابق کمیته مردمی استان بین توآن، با امضای یک بیانیه رسمی، موافقت اصولی خود را با واگذاری ۳ قطعه زمین به مساحت بیش از ۹۲۶۰۰ متر مربع متعلق به صندوق زمین در دو طرف جاده ۷۰۶B (در بخش فو های، شهر فان تیت) به شرکت تان ویت فات بدون انجام مزایده، با قیمت ۱.۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، که قیمت اولیه مزایده طبق تصمیم سال ۲۰۱۳ بود، اعلام کرد. روند تحقیقات بعدی نشان داد که تخصیص زمین با قیمت ۱.۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع خلاف مقررات بوده است، زیرا طبق قانون زمین، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین باید بر اساس قیمت زمین در زمانی که آژانس دولتی زمین را اختصاص داده یا اجاره داده است، تعیین شود. به گفته مقامات، این واقعیت که رهبران سابق استان بین توآن 3 قطعه زمین را با قیمت ارزان به شرکت‌ها واگذار کردند، باعث شد که ایالت بیش از 45 میلیارد دونگ ویتنام ضرر کند.

به همین ترتیب، در ۲۷ دسامبر ۲۰۱۲، تران ون نام، دبیر سابق کمیته حزبی استان بین دونگ و نایب رئیس وقت کمیته مردمی استان، احکامی را امضا کرد که در آن موافقت شده بود قیمت زمین ۵۱۹۱۴ دونگ ویتنامی برای هر متر مربع طبق تصمیم کمیته مردمی استان بین دونگ از سال ۲۰۰۶ برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای دو قطعه زمین ۴۳ هکتاری و ۱۴۵ هکتاری هنگام تبدیل کاربری و تحویل زمین به شرکت تولیدی-وارداتی-صادراتی بین دونگ اعمال شود. طبق حکم، تعیین قیمت ارزان زمین با نقض مقررات توسط متهم تران ون نام و همدستانش، بیش از ۷۶۱ میلیارد دونگ ویتنامی به دولت ضرر وارد کرده است.

در بسیاری از موارد مشابه فروش ارزان «زمین طلایی» در خان هوا، دانانگ یا شهر هوشی مین...، متهمان که رهبران استان‌ها و شهرها هستند، همگی تأیید کردند که هنگام واگذاری زمین با قیمت ارزان به مشاغل، سود یا فسادی مرتکب نشده‌اند. مقامات نیز نتوانستند این موضوع را اثبات کنند. هیچ کوله پشتی پر از پول روی نرده‌های خانه‌های آنها پیدا نشد. هیچ پول غیرقانونی در گاوصندوق‌ها یا حساب‌های مظنونان پیدا نشد. هیچ رابطه مشکوکی نیز آشکار نشد. هیچ کس نفهمید چه چیزی کل کارکنان و سیستم تصمیم‌گیری را «روان» کرده است، در حالی که همه مقامات می‌دانستند واگذاری زمین با قیمت ارزان اشتباه است. با این حال، میزان پول از دست رفته روز به روز در حال افزایش است.

دکتر نگوین سی دونگ خلاصه کرد: «مدت‌هاست که کل سیستم به سمت دنبال کردن اجاره بهای زمین متفاوت سوق داده شده است. این منبع بی‌عدالتی و درگیری‌های زمینی است.» آقای دونگ گفت برای کاهش درگیری‌ها، لازم است مسئله تنظیم اجاره بهای زمین متفاوت حل شود، به طوری که بخشی از این ارزش افزوده برای کمک به افرادی که زمین‌هایشان بازیابی شده است، برای داشتن مسکن جدید برابر یا بهتر از مسکن قدیمی‌شان، همانطور که در قطعنامه حزب آمده است، استفاده شود. آقای دونگ گفت: «اگر تفاوتی در اجاره بهای زمین وجود دارد، اجازه ندهید که به جیب مشاغل یا مقاماتی که قدرت تغییر اهداف کاربری زمین یا تنظیم برنامه‌ریزی را دارند، بیفتد. باید راهی برای توزیع عادلانه اجاره بهای زمین متفاوت وجود داشته باشد.»

لینک منبع