چه کسی از اختلاف اجاره زمین سود می‌برد؟

ثروتمند، فقیر و زندانی - همه به خاطر زمین.

در یک اتاق اجاره‌ای داغ در گرمای شدید اوایل ماه مه، خانم نگوین تی کیم بو (هملت ۱، کمون سونگ ترا، منطقه ترانگ بوم، استان دونگ نای ) در حال تهیه اسناد «جدید» برای ادامه شکایت خود در مورد قطعه زمین ۱۱۰۰۰ ^متری خانواده‌اش است که تقریباً دو دهه پیش برای پارک صنعتی بائو شیئو مصادره شد. خانم کیم بو در ۷۰ سالگی، دومین نسلی است که این شکایت را پیگیری می‌کند. مادرش، خانم لی تی لام، پنج سال پیش، کمی پس از مصادره اجباری زمین خانواده در پایان سال ۲۰۱۸، درگذشت. خانم کیم بو تنها شاکی نیست. تقریباً ۵۰ خانوار در اینجا، از نسل‌های مختلف، نیز با تصمیم دولت دونگ نای برای مصادره زمین‌هایشان و واگذاری آن به سرمایه‌گذار پارک صنعتی بائو شیئو مخالف هستند.

در ۱۲ ژانویه ۲۰۰۴، رئیس کمیته مردمی استان دونگ نای، تصمیم ۱۰۱/QD-CT-UBND را برای بازپس‌گیری بیش از ۴۴۰ هکتار زمین در کمون‌های سونگ ترا، تای هوا، دوی ۶۱ و شهر ترانگ بوم امضا کرد و «به طور موقت کل منطقه بازپس‌گیری شده» را به شرکت تین نگییا، شرکت لاستیک دونگ نای و اعضای آنها واگذار کرد تا مراحل جبران خسارت، پاکسازی زمین و سرمایه‌گذاری را برای ساخت پارک صنعتی بائو شیئو انجام دهند. در فوریه ۲۰۰۴، شرکت تین نگییا و شرکت لاستیک دونگ نای سرمایه لازم را برای تأسیس شرکت سهامی تونگ نات به عنوان سرمایه‌گذار پارک صنعتی بائو شیئو تأمین کردند.

منبع شکایت نیز از همین موضوع ناشی می‌شود. خانواده خانم کیم بو و سایر خانوارهایی که زمین‌هایشان مصادره شده است، استدلال می‌کنند که تصمیم ۱۰۱ رئیس کمیته مردمی استان دونگ نای در سال ۲۰۰۴، که قبل از هرگونه تصمیمی از سوی نخست وزیر در مورد تأسیس پارک صنعتی بائو شیئو صادر شده بود، «خارج از اختیارات» بوده است. زمین و خانه‌های آنها نیز در محدوده برنامه‌ریزی مصوب قرار نداشت، بنابراین مصادره زمین برای تحویل به سرمایه‌گذار پارک صنعتی فاقد مبنای قانونی بود. بنابراین، مردم از پذیرش مصادره خودداری کردند و از سال ۲۰۰۴ شکایاتی را ثبت کرده‌اند. در سال ۲۰۱۸، کمیته مردمی منطقه ترانگ بوم اطلاعیه‌ای برای سازماندهی مصادره اجباری زمین صادر کرد. خانم کیم بو و سایر خانوارها استدلال می‌کنند که مصادره اجباری زمین توسط کمیته مردمی منطقه ترانگ بوم بر اساس تصمیم ۱۰۱ مطابق قانون نبوده است و تاکنون به ثبت شکایات ادامه داده‌اند.

خانم کیم بو گفت: «آنها فقط ۲۵۰۰۰ دونگ ویتنامی برای هر متر مربع و ۱۵ میلیون دونگ ویتنامی برای اسکان مجدد به ما غرامت دادند که در مجموع بیش از ۷۰۰ میلیون دونگ ویتنامی برای ۱۱۰۰۰ متر مربع خانه و باغ می‌شود. بعد از مصادره زمین‌هایمان چطور قرار است زندگی کنیم؟» سال‌هاست که این زن ۷۰ ساله که نماینده هفت خواهر و برادرش است، در اتاق اجاره‌ای یکی از دوستانش زندگی می‌کند و در حال پیگیری شکایت جاری خود است که نمی‌داند چه زمانی به پایان خواهد رسید...

خانواده‌هایی که چندین نسل است که شکایات مربوط به زمین را مطرح می‌کنند، مانند خانم کیم بو در پارک صنعتی بائو شیئو، غیرمعمول نیستند. گزارش‌های ماهانه در مورد دادخواست‌های شهروندان توسط مجلس ملی، همواره از گروه‌های بزرگی از دادخواست‌دهندگانی که پرونده‌های خود را از سطوح محلی به سطوح مرکزی منتقل کرده‌اند و به دنبال عدالت هستند، نام می‌برد. اکثر آنها شهروندانی هستند که اختلافات مربوط به زمین را دنبال می‌کنند، مانند خانم کیم بو و ساکنان منطقه ترانگ بوم. رقم بیش از ۷۰ درصد از شکایات مربوط به زمین، همانطور که توسط مقامات اعلام شده است، یک آمار میانگین در طول سال‌های متمادی است.

نزدیک به چهار دهه اصلاحات ملی، میلیاردرهای زیادی را به وجود آورده است که بیشتر آنها ثروت خود را از طریق املاک و مستغلات جمع‌آوری کرده‌اند. با این حال، این نزدیک به ۴۰ سال نوسازی ملی، حس بی‌عدالتی را نیز در میان نسل‌هایی از مردم ایجاد کرده است که احساس می‌کنند به آنها ظلم شده است، زیرا زمین‌های اجدادی با قیمت پایین مصادره شده و سپس به مشاغل واگذار می‌شود تا پارک‌های صنعتی، مراکز خرید و ساختمان‌های بلند مرتبه ساخته شوند و سپس با قیمت‌های بالا فروخته شوند. زمین‌های کشاورزی با قیمت ۱ میلیون دانگ دونگ در متر مربع مصادره می‌شوند، سپس به عنوان زمین مسکونی تغییر کاربری داده می‌شوند، تقسیم‌بندی می‌شوند و توسط مشاغل به عنوان ساختمان‌های بلند مرتبه با قیمت ۵۰ میلیون دانگ در متر مربع فروخته می‌شوند. دکتر نگوین سی دونگ، معاون سابق دفتر مجلس ملی، اظهار داشت که این افزایش ۴۹ میلیون دانگ دونگ به دلیل سلب مالکیت زمین، تغییرات منطقه‌بندی و تصمیمات تخصیص زمین است که باعث ایجاد اختلاف در اجاره زمین می‌شود.

تفاوت واقعی ارزش زمین بسیار بیشتر از مثالی است که آقای نگوین سی دونگ به آن اشاره کرد. زمین بسیاری از ساکنان تو تیم (شهر تو دوک، شهر هوشی مین) با قیمت ۱۸ میلیون دانگ در متر مربع مصادره شد، اما تنها چند سال بعد، وقتی به پروژه‌ای که در زمینشان ساخته می‌شد بازگشتند، کارکنان به آنها گفتند که قیمت آپارتمان به ۳۵۰ میلیون دانگ در متر مربع افزایش یافته و قبلاً فروخته شده است. یک نظرسنجی توسط انجمن املاک و مستغلات ویتنام نشان داد که تفاوت قیمت زمین قبل و بعد از یک پروژه در برخی مناطق تا ۷۰۰ برابر و حداقل ۵۰ برابر رسیده است. این سود هنگفت توهین‌آمیز، خشمگین‌کننده و منبع بی‌عدالتی است. مردم به دلیل پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منافع ملی و عمومی، خانه‌ها، زمین و شغل خود را از دست می‌دهند، اما خودشان از ارزشی که این پروژه‌ها به همراه دارند، بهره‌مند نمی‌شوند. غرامت و پول اسکان مجدد به آنها کمک نمی‌کند که پس از مصادره زمین‌هایشان زندگی بهتری داشته باشند. پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی در حال انجام است، اما مردم فقیرتر باقی می‌مانند. بنابراین، تملک زمین و پاکسازی محل، به منبع ترس بسیاری از ساکنان و ریشه اصلی شکایات و نارضایتی‌های طولانی مدت تبدیل شده است.

دبیرکل نگوین فو ترونگ در سخنان افتتاحیه خود در پنجمین نشست کمیته مرکزی سیزدهمین کنگره حزب در ماه مه 2022، هنگامی که کمیته مرکزی حزب قطعنامه سیاست زمین را بررسی می‌کرد، اظهار داشت: «بسیاری از مردم به دلیل زمین ثروتمند شده‌اند، اما بسیاری نیز هستند که به دلیل زمین فقیر شده‌اند، حتی به دلیل زمین زندانی شده‌اند، حتی روابط پدر-فرزندی و برادری را به دلیل زمین از دست داده‌اند...». درگیری‌های ارضی همزمان با تحول و توسعه کشور در حال افزایش است.

Ai đang hưởng chênh lệch địa tô ? - Ảnh 1. — بیش از ۷۰ درصد از کل دعاوی مربوط به زمین در سراسر کشور

ریشه‌های اصلی منازعات ارضی

اگر مردم کسانی نیستند که از رانت زمین‌های متفاوت ناشی از پروژه‌های تملک زمین سود می‌برند، پس چه کسی سود می‌برد؟ واضح‌ترین پاسخ، کسب و کارها هستند - کسانی که زمین‌های تملک شده را با قیمت پایین به آنها اختصاص داده و سپس آنها را با قیمت‌های بسیار بالا فروخته‌اند. اما در بسیاری از انجمن‌ها، کسب و کارها ادعا می‌کنند که به طور ناعادلانه‌ای مورد اتهام و افترا قرار گرفته‌اند.

طبق قانون اساسی، قطعنامه‌های حزب و قانون فعلی زمین، زمین متعلق به تمام مردم است و دولت به عنوان نماینده مالک عمل می‌کند و آن را به طور یکنواخت مدیریت می‌کند. دولت با اعمال حق خود به عنوان نماینده مالک، هدف از استفاده از زمین را از طریق برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین تعیین می‌کند و اجازه تغییر در کاربری زمین را می‌دهد. تصمیم به استفاده از یک قطعه زمین برای توسعه شهری به جای نگه داشتن آن به عنوان زمین کشاورزی (و فقط دولت مجاز به انجام این کار است) باعث ایجاد رانت زمین دیفرانسیلی شده است.

به گفته دکتر نگوین ون دین، کارشناس حقوقی در حوزه سرمایه‌گذاری و املاک و مستغلات، وقتی کسب‌وکارها پروژه‌های املاک و مستغلات را اجرا می‌کنند، علاوه بر پرداخت پول برای جبران خسارت دولتی و آزادسازی زمین، باید هزینه‌های اضافی نیز بر اساس قیمت زمین تعیین‌شده توسط دولت بپردازند. در روش مازاد که برای ارزش‌گذاری زمین در بیشتر پروژه‌های تملک و تبدیل زمین استفاده می‌شود، قیمت زمین به گونه‌ای محاسبه می‌شود که کسب‌وکار پس از اتمام پروژه سرمایه‌گذاری، ۱۵٪ از ارزش افزوده، که به عنوان سود شناخته می‌شود، را دریافت کند. ۸۵٪ باقیمانده از تفاوت اجاره زمین باید از طریق هزینه‌های استفاده از زمین به بودجه دولت پرداخت شود. دکتر دین گفت: «از نظر تئوری، ۸۵٪ از ارزش مازاد، هزینه استفاده از زمین است که سرمایه‌گذار باید به دولت بپردازد که طبق قانون بودجه دولت، در بودجه ادغام می‌شود تا برای اهداف عمومی در سراسر کشور استفاده شود و به سرمایه‌گذاری عمومی خدمت کند.»

با این حال، آنچه آقای دین گفت فقط «نظریه» است. تصویر عملی تنظیم اجاره بهای زمین با نرخ‌های متفاوت بسیار متفاوت است و شامل فرآیندها و رویه‌های پیچیده بسیاری با منافذ متعدد برای فساد و تخلف است. مشاغل راه‌های زیادی برای به حداکثر رساندن سود پیدا می‌کنند. در همین حال، دولت احتمالاً هرگز نتوانسته است ۸۵٪ از ارزش افزوده را در بودجه بگنجاند. در بیشتر موارد مهم مربوط به زمین، از شمال تا جنوب، در طول سال‌ها، دولت‌های استانی و شهری، از طریق روش‌های مختلف، زمین را با قیمت‌های پایین به مشاغل اختصاص داده‌اند که منجر به از دست رفتن درآمد دولت از اجاره بهای زمین با نرخ‌های متفاوت شده است. این ضررها از ده‌ها میلیارد تا هزاران میلیارد دونگ متغیر است.

اگر اختلاف اجاره زمین وجود دارد، نباید به جیب مشاغل یا مقاماتی که قدرت تغییر کاربری زمین یا تنظیم برنامه‌ریزی را دارند، بیفتد. باید راهی برای توزیع عادلانه اختلاف اجاره زمین وجود داشته باشد.

دکتر نگوین سی دونگ، معاون سابق رئیس دفتر مجلس ملی

در یک پرونده بزرگ که اخیراً به دادگاه کشیده شد، نگوین نگوک های، رئیس سابق کمیته مردمی استان بین توآن، در ۲۳ فوریه ۲۰۱۷ سندی را امضا کرد که در آن تخصیص سه قطعه زمین به مساحت بیش از ۹۲۶۰۰ متر مربع، واقع در دو طرف جاده ۷۰۶B (در بخش فو های، شهر فان تیت)، به شرکت تان ویت فات بدون مزایده، با قیمت ۱.۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، که قیمت اولیه مزایده طبق تصمیم سال ۲۰۱۳ است، تأیید شده است. تحقیقات بعدی نشان داد که تخصیص زمین با قیمت ۱.۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع غیرقانونی بوده است، زیرا طبق قانون زمین، هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین باید بر اساس قیمت زمین در زمانی که آژانس دولتی زمین را تخصیص یا اجاره می‌دهد، تعیین شود. به گفته مقامات، تخصیص این سه قطعه زمین با چنین قیمت پایینی به این شرکت توسط رهبران سابق استان بین توآن منجر به ضرر بیش از ۴۵ میلیارد دانگ ویتنامی برای ایالت شده است.

به همین ترتیب، در ۲۷ دسامبر ۲۰۱۲، تران ون نام، دبیر سابق کمیته حزبی استان بین دونگ و نایب رئیس وقت کمیته مردمی استان، احکامی را امضا کرد که در آن موافقت شده بود قیمت زمین ۵۱۹۱۴ دونگ بر متر مربع، همانطور که در حکم سال ۲۰۰۶ کمیته مردمی استان بین دونگ برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای دو قطعه زمین ۴۳ هکتاری و ۱۴۵ هکتاری هنگام تبدیل کاربری زمین و اختصاص زمین به شرکت تولیدی-وارداتی بین دونگ تصریح شده بود، اعمال شود. طبق حکم، تعیین قیمت پایین زمین توسط متهم تران ون نام و همدستانش که نقض مقررات بود، منجر به ضرر بیش از ۷۶۱ میلیارد دونگ برای دولت شد.

در بسیاری از موارد مشابه فروش زمین‌های مرغوب با قیمت پایین در خان هوا، دانانگ یا شهر هوشی مین، متهمان که رهبران این استان‌ها و شهرها هستند، همگی ادعا می‌کنند که هنگام تخصیص زمین با قیمت پایین به مشاغل، از فساد سود نبرده‌اند یا در آن مشارکت نداشته‌اند. مقامات نیز نتوانسته‌اند این موضوع را اثبات کنند. هیچ کیسه نقدی در بالکن‌های آنها پیدا نشد. هیچ وجه غیرقانونی در گاوصندوق یا حساب‌های بانکی مظنونان پیدا نشد. هیچ رابطه مشکوکی نیز آشکار نشد. هیچ کس نمی‌داند چه چیزی کل سیستم مشاوره و تصمیم‌گیری را "چرب" می‌کرد، زمانی که مقامات می‌دانستند تخصیص زمین با قیمت پایین اشتباه است. با این حال، میزان پول از دست رفته به طور پیوسته در حال افزایش است.

دکتر نگوین سی دونگ به طور خلاصه گفت: «مدت‌هاست که کل سیستم با دنبال کردن اجاره بهای زمین متفاوت هدایت می‌شود. این ریشه اصلی بی‌عدالتی و درگیری‌های زمینی است.» دکتر دونگ گفت که برای کاهش درگیری‌ها، مسئله تنظیم اجاره بهای زمین متفاوت باید حل شود، به طوری که بخشی از این ارزش افزوده برای کمک به کسانی که زمین‌هایشان مصادره شده است، برای داشتن مسکن جدیدی که برابر یا بهتر از خانه‌های قدیمی آنها باشد، همانطور که در قطعنامه حزب آمده است، استفاده شود. دکتر دونگ گفت: «اگر اجاره بهای زمین متفاوت وجود دارد، نباید به جیب مشاغل یا مقاماتی که قدرت تغییر اهداف کاربری زمین یا تنظیم برنامه‌ریزی را دارند، بیفتد. باید راهی برای توزیع عادلانه اجاره بهای زمین متفاوت وجود داشته باشد.»

لینک منبع