از حقوق مشتری دفاع کنید!

طبق بند ۵، ماده ۲۳ قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳، سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات فقط مجاز به جمع‌آوری سپرده‌هایی به میزان حداکثر ۵٪ از قیمت فروش هستند؛ اجاره-خرید خانه‌ها، کارهای ساختمانی و مساحت زیربنای ساخت و ساز در کارهای ساختمانی زمانی که تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب‌وکار را طبق مقررات رعایت کرده باشند.

در کنار مقررات مربوط به سپرده‌ها، ماده ۲۵ قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات، پرداخت برای خرید و فروش، اجاره خانه‌ها روی کاغذ را نیز تنظیم می‌کند. بر این اساس، طرفین پرداخت‌های متعددی انجام می‌دهند و اولین پرداخت نباید بیش از ۳۰٪ قرارداد شامل سپرده باشد (مقررات قدیمی شامل سپرده نمی‌شود).

پرداخت‌های بعدی باید مطابق با پیشرفت ساخت‌وساز باشد، اما نباید بیش از ۷۰٪ از ارزش قرارداد باشد، زمانی که خانه، کار ساختمانی و مساحت زیربنای ساخت‌وساز در کار ساختمانی تحویل داده نشده باشد. اگر فروشنده یک سازمان سرمایه‌گذاری خارجی باشد، نباید بیش از ۵۰٪ از ارزش قرارداد باشد. اگر به خریدار یا اجاره‌کننده، دفترچه قرمز/دفترچه صورتی اعطا نشده باشد، مجاز به دریافت بیش از ۹۵٪ از ارزش قرارداد نخواهد بود. ارزش باقیمانده زمانی پرداخت می‌شود که به خریدار دفترچه صورتی اعطا شود.

سپرده‌گذاری اولین گام در فرآیند خرید و فروش است که قبل از امضای قرارداد انجام می‌شود. پیش از این، زمانی که هیچ مقرراتی در مورد سپرده‌گذاری برای خرید املاک و مستغلات وجود نداشت، وضعیت سپرده‌گذاری در بازار ناپایدار بود و برخی خطرات بالقوه را به همراه داشت. بسیاری از سرمایه‌گذاران سپرده‌گذاری را پذیرفتند و موافقت کردند که مکانی را با مبالغ هنگفت رزرو کنند. برخی از پروژه‌هایی که حتی واجد شرایط فروش مسکن در آینده نبودند، همچنان برای فروش ارائه می‌شدند و از مشتریان می‌خواستند برای جمع‌آوری سرمایه بیشتر، سپرده‌گذاری کنند.

در واقع، پروژه‌های مسکن زیادی وجود دارند که از طریق واحدهای کارگزاری یا مستقیماً از سرمایه‌گذار، سپرده‌ها و مبالغ پیش‌پرداخت را از مشتریان جمع‌آوری کرده‌اند. با این حال، سرمایه‌گذار سپس پروژه را اجرا نکرده یا آن را در نیمه راه اجرا و سپس متوقف کرده و خریداران خانه را در حالت انتظار قرار داده است.

مقررات مربوط به سپرده املاک و مستغلات با هدف حفاظت از حقوق خریداران خانه، جلوگیری از جمع‌آوری سپرده‌های بسیار بزرگ که ممکن است منجر به رفتارهای متقلبانه و آسیب به خریداران شود، وضع شده است. این مقررات همچنین با هدف کنترل دقیق‌تر اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات برای محدود کردن وضعیت «دستگیری سارقان با دست خالی»، «نگه‌داشتن زمین و منتظر زمان مناسب ماندن» سرمایه‌گذاران با توانایی مالی ضعیف وضع شده است...

از دیدگاه سرمایه‌گذار، بسیاری از بنگاه‌های املاک و مستغلات «بی‌قرار» هستند، زیرا در واقع، سال‌هاست که اکثر آنها «از چربی خودشان برای سرخ کردن خودشان استفاده می‌کنند». آنها سرمایه خریداران خانه را برای سرمایه‌گذاری بسیج می‌کنند... بنابراین بسیاری از مشتریان هستند که ۹۵٪ از قیمت خرید خانه را پرداخت کرده‌اند، اما نمی‌دانند چه زمانی اسناد مالکیت خانه را دریافت خواهند کرد...

یا بدتر از آن، سرمایه‌گذار دچار مشکل شده است، مشتری نمی‌داند چه زمانی خانه را تحویل خواهد گرفت! حتی شرایطی پیش آمده که سرمایه‌گذار بدون سپرده‌گذاری با «ضمانت» از بانک، سرمایه را بسیج می‌کند. یعنی مشتری و سازنده املاک با هم سرمایه‌گذاری می‌کنند «تا سودش را بخورند، ضررش را متحمل شوند»، اما «زبان» همیشه متعلق به مشتری است!

برای ایجاد تدریجی یک بازار املاک و مستغلات سالم، علاوه بر مقررات فعلی، باید محدودیت‌ها و مجازات‌های بیشتری متناسب با واقعیت معاملات سپرده و بسیج سرمایه وجود داشته باشد تا هم از حقوق مشروع مشتریان محافظت شود و هم سرمایه‌گذارانی که «دزدان را با دست خالی دستگیر می‌کنند» حذف شوند.

دونگ گیا

منبع: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html