طبق بند ۵، ماده ۲۳ قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات، سرمایهگذار یک پروژه املاک و مستغلات فقط مجاز به دریافت سپردهای به میزان حداکثر ۵٪ از قیمت فروش است؛ و میتواند خانهها، کارهای ساختمانی یا مساحت زیربنا در کارهای ساختمانی را در صورتی که تمام شرایط لازم برای راهاندازی آنها طبق مقررات رعایت شده باشد، اجاره-خرید کند.
در کنار مقررات مربوط به سپردهها، ماده ۲۵ قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات، پرداخت برای خرید و فروش یا اجاره خانهها را روی کاغذ نیز تصریح میکند. بر این اساس، طرفین پرداختها را در چندین قسط انجام میدهند که قسط اول نباید بیش از ۳۰٪ قرارداد، شامل سپرده باشد (مقررات قدیمی شامل سپرده نمیشد).
پرداختهای بعدی باید مطابق با پیشرفت ساخت و ساز باشد، اما نباید بیش از ۷۰٪ از ارزش قرارداد قبل از تحویل خانه، پروژه ساختمانی یا مساحت زیربنا در پروژه ساختمانی باشد. اگر فروشنده سازمانی با سرمایه خارجی باشد، پرداخت نباید بیش از ۵۰٪ از ارزش قرارداد باشد. اگر به خریدار یا مستاجر هنوز گواهی مالکیت زمین اعطا نشده باشد، بیش از ۹۵٪ از ارزش قرارداد قابل وصول نیست. ارزش باقیمانده پس از اعطای گواهی مالکیت زمین به خریدار پرداخت خواهد شد.
ودیعه اولین قدم در فرآیند خرید و فروش است که قبل از امضای قرارداد انجام میشود. پیش از این، قبل از وضع مقررات مربوط به ودیعه املاک و مستغلات، وضعیت ودیعه در بازار ناپایدار بود و خطرات متعددی را به همراه داشت. بسیاری از توسعهدهندگان، ودیعههای بزرگ و قراردادهای رزرو را میپذیرفتند. برخی از پروژهها حتی واحدهای مسکونی در حال ساخت را ارائه میدادند، اما همچنان برای جمعآوری سرمایه اضافی، از مشتریان ودیعه میگرفتند.
در واقع، بسیاری از پروژههای مسکن، ودیعهها و اقساط را از مشتریان از طریق شرکتهای کارگزاری یا مستقیماً از توسعهدهندگان جمعآوری کردهاند. با این حال، توسعهدهندگان یا در اجرای پروژه شکست خوردهاند یا آن را در نیمه راه شروع کرده و سپس متوقف کردهاند و خریداران خانه را بیهوده منتظر گذاشتهاند.
مقررات مربوط به سپردههای خرید و فروش املاک و مستغلات با هدف محافظت از حقوق خریداران خانه، جلوگیری از جمعآوری سپردههای بیش از حد بزرگ که میتواند منجر به فعالیتهای کلاهبرداری و ایجاد ضرر برای خریداران شود، وضع شده است. این مقررات همچنین با هدف کنترل دقیقتر اجرای پروژههای املاک و مستغلات برای محدود کردن عملکرد توسعهدهندگان با ظرفیت مالی ضعیف که به شیوههایی مانند "شروع از صفر" یا "احتکار زمین و منتظر زمان مناسب ماندن" روی میآورند، وضع شده است.
از دیدگاه توسعهدهندگان، بسیاری از کسبوکارهای املاک و مستغلات احساس ناراحتی میکنند، زیرا در واقع، سالهاست که اکثر آنها از پول خودشان برای تأمین مالی سرمایهگذاریهایشان استفاده میکنند. آنها سرمایه را از خریداران خانه برای سرمایهگذاری جمعآوری میکنند... به همین دلیل است که بسیاری از مشتریان ۹۵٪ از قیمت خرید را پرداخت کردهاند، اما نمیدانند چه زمانی اسناد ملک خود را دریافت خواهند کرد...
یا بدتر از آن، توسعهدهنده با مشکلاتی مواجه میشود و مشتریان نمیدانند چه زمانی خانههای خود را دریافت خواهند کرد! حتی مواردی وجود دارد که توسعهدهندگان بدون نیاز به سپرده، با "ضمانت" یک بانک، سرمایه جذب میکنند. این بدان معناست که هم مشتری و هم توسعهدهنده املاک در سرمایهگذاری دخیل هستند و سود و زیان را به اشتراک میگذارند، اما مشتری همیشه متحمل ضرر و زیان میشود!
برای ایجاد تدریجی یک بازار املاک و مستغلات سالم، علاوه بر مقررات موجود، نیاز به محدودیتها و مجازاتهای بیشتری است که متناسب با واقعیت معاملات سپردهگذاری و بسیج سرمایه باشد تا هم از حقوق مشروع مشتریان محافظت شود و هم سرمایهگذاران بیوجدان از صحنه خارج شوند.
دونگ گیا
منبع: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html
نظر (0)