آیا بازار اجاره مسکن رونق خواهد گرفت؟

موجی از کسب‌وکارها در حال بازگرداندن املاک اجاره‌ای خود هستند

در این دوره دشوار، بازار املاک و مستغلات در سراسر کشور و به ویژه در استان‌های جنوبی با چالش‌های متعددی روبرو شد. نوسانات اقتصادی به طور قابل توجهی طیف وسیعی از مشاغل و حرفه‌ها را در شهر هوشی مین تحت تأثیر قرار داد و منجر به موجی از مستاجران شد که املاک، آپارتمان‌ها و دفاتر اجاره‌ای را پس می‌دادند و این بخش را با مشکل مواجه کردند.

طبق گزارش batdongsan.com، در سه ماهه اول سال 2023، تقاضا برای اجاره املاک کنار خیابان در شهر هوشی مین در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 40 درصد کاهش نشان داده است. آمارهای اولیه نشان دهنده کاهش 45 تا 50 درصدی در مناطق 7، 3 و فو نهوان است. به نظر می‌رسد بازار اجاره پس از تأثیر شدید همه‌گیری کووید-19، با کاهش شدید مواجه شده است و مراکز خرید، فضاهای اجاره‌ای و مغازه‌ها همگی با انحلال مواجه شده‌اند.

بسیاری از فضاهای تجاری اجاره‌ای در مرکز شهر هوشی مین تابلوهایی دارند که تبلیغ می‌کنند به دنبال مستاجر هستند.

در حال حاضر، املاک اجاره‌ای در استان‌های جنوبی مانند شهر هوشی مین و بین دونگ تقاضای کمی را تجربه می‌کنند. در امتداد خیابان وو تی سائو (منطقه ۱، شهر هوشی مین)، بسیاری از خانه‌ها و مشاغل با شماره تلفن‌ها و آدرس‌های متعددی که املاک اجاره‌ای، اجاره‌های ارزان و فهرست مستقیم مالکان را تبلیغ می‌کنند، پر شده‌اند.

چندین خیابان، مانند تو شونگ، نام کی خوی نگی، له کوی دان و نگوین دین چیو (منطقه ۳، شهر هوشی مین)، نیز کاملاً توسط مالکان با بنرهایی پوشانده شده‌اند، اما هنوز هیچ مستاجر یا کسب و کاری در آنها فعالیت نمی‌کند.

آقای فام نات فوک (ساکن منطقه ۳ و صاحبخانه) در گفتگو با یک خبرنگار گفت: «از زمان همه‌گیری کووید-۱۹، بسیاری از صاحبان مشاغل شروع به بازگرداندن محل‌های اجاره‌ای خود کرده‌اند. من بیش از ۲۰۰ متر مربع فضای مسکونی برای اجاره دارم، اما نزدیک به سه ماه است که هیچ کس علاقه‌ای نشان نداده است. این به این دلیل نیست که اجاره بها گران است، بلکه به این دلیل است که تقریباً همه در کل منطقه من، محل‌های اجاره‌ای خود را بازگردانده‌اند.»

خانم هونگ، ساکن منطقه گو واپ، شهر هوشی مین، همچنین گفت: «من خانه‌ای در خیابان هونگ سا، منطقه ۱، با مساحت بیش از ۶۰ متر مربع و ۳ طبقه دارم. پیش از این، آن را با قیمت بیش از ۳۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه برای کسب و کار و زندگی اجاره داده بودم. با این حال، مستاجر به دلیل اینکه کسب و کار خوب پیش نمی‌رفت، آنجا را ترک کرد. بیش از دو ماه طول کشید تا مستاجر جدیدی پیدا کنم، اما آنها می‌خواستند آن را برای اهداف زندگی اجاره دهند، بنابراین مجبور شدم قیمت را پایین بیاورم تا اوضاع را متعادل کنم.»

مورد دیگر آقای تران تان تونگ، ساکن منطقه بین تان، است که مالک یک ملک اجاره‌ای به مساحت بیش از ۱۰۰ متر مربع در خیابان D5، منطقه بین تان است. با این حال، تا ابتدای امسال، ملک توسط مستاجر قبلی بازگردانده شده بود. با وجود اینکه مدتی است تابلوی "برای اجاره" روی آن نصب شده است، او هنوز مستاجر جدیدی پیدا نکرده است.

بازگشت املاک اجاره‌ای تأثیر قابل توجهی بر بازار املاک اجاره‌ای دارد.

طبق مشاهدات خبرنگار ما، اگرچه موج بازگشت املاک اجاره‌ای توسط کسب‌وکارها در مناطق مرکزی شهر هوشی مین ادامه دارد، اما قیمت اجاره نسبتاً ثابت مانده است. فضایی با مساحت بیش از ۱۰۰ متر مربع در خیابان له لوی، منطقه ۱، با اجاره ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی (بیش از ۲۰۰۰ دلار آمریکا در ماه) و فضایی با مساحت ۱۵۰ متر مربع در خیابان های با ترونگ، منطقه ۱، با اجاره ۴۰ میلیون دونگ ویتنامی (نزدیک به ۲۰۰۰ دلار آمریکا در ماه) ارائه می‌شود.

بسیاری از زیباترین خیابان‌های مرکز شهر، مانند پاستور و نگوین هو، به دلیل کمبود مستاجر، هنوز فضاهای تجاری خالی زیادی دارند. با وجود این، قیمت اجاره همچنان سر به فلک می‌کشد و از ۳۵۰۰ تا ۲۰۰۰۰ دلار در ماه متغیر است.

خانم لی تی هوا، ساکن استان بین توآن، که در منطقه ۳ یک کسب و کار مواد غذایی باز کرده بود اما نمی‌توانست از پس آن بربیاید، گفت: «از سال ۲۰۱۹، من یک کسب و کار مواد غذایی در خیابان لی کوی دان، منطقه ۳، با اجاره بیش از ۳۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه باز کردم. با این حال، از زمان همه‌گیری، صاحبخانه اجاره را کاهش نداده و کسب و کار کند شده است، بنابراین مجبور شدم محل را رها کنم و کسب و کار را متوقف کنم تا شغل دیگری پیدا کنم.»

کلید تحول در بازار املاک اجاره‌ای

در واقعیت، نرخ پایین اشغال فضاهای تجاری به عوامل زیادی بستگی دارد که مهمترین آنها قیمت اجاره است. هزینه اجاره یک فضا بر اساس قیمت زمین در منطقه‌ای که فضا در آن واقع شده است محاسبه می‌شود.

اخیراً، بازار املاک و مستغلات رشد سریعی را تجربه کرده است که منجر به افزایش شدید قیمت خانه و به تبع آن افزایش هزینه‌های اجاره شده است. در همین حال، بسیاری از خریداران ملک از وام‌های بانکی با نرخ بهره بالا استفاده کرده‌اند. هنگامی که بازار یا اقتصاد دچار رکود می‌شود، مشاغل خدماتی تحت تأثیر کمبود مشتری قرار می‌گیرند و منجر به افزایش تعداد مشاغلی می‌شود که مجبور به تخلیه محل خود می‌شوند.

کارشناسان هنوز انتظارات بالایی دارند و برای بخش اجاره ارزش قائلند و معتقدند که این بخش در سال 2024 همچنان به تولید درآمد برای بازار ادامه خواهد داد.

آقای نگوین هونگ های، رئیس گروه VNO، در گفتگو با نگوی دوآ تین اظهار داشت: «در حال حاضر، با نگاهی به وضعیت کلی، بازار اجاره با مشکلات زیادی روبرو است و بسیاری از صاحبان مشاغل تصمیم به تعطیلی فروشگاه‌های خود و بازگرداندن محل کسب و کار خود گرفته‌اند. اکنون که بازار املاک و مستغلات تحت تأثیر قرار گرفته و بسیاری از صنایع با کاهش درآمد مواجه هستند، بخش بازار اجاره با چالش‌های بزرگتری روبرو است.»

به گفته آقای های، مستاجرانی که محل‌های اجاره‌ای را پس می‌دهند، علاوه بر اینکه تحت تأثیر اقتصاد قرار می‌گیرند، با دلایل بسیار دیگری از جمله شرایط نامساعد تجاری، تغییر در جهت‌گیری کسب‌وکار، کسب‌وکار آنلاین، اجاره دفتر مجازی و غیره نیز مواجه هستند. آقای های توضیح داد: «به جای گسترش کسب‌وکارهای خود مانند قبل، سرمایه‌گذاران به تدریج در حال ادغام هستند و مکان‌های تجاری غیرسودآور یا با سودآوری رو به کاهش را کاهش می‌دهند تا هزینه‌ها را کاهش داده و سرمایه‌گذاری را در یک مکان واحد متمرکز کنند. این امر در کسب‌وکار اجتناب‌ناپذیر است.»

ساختمان‌های اداری که در حال حاضر در شهر هوشی مین در دست ساخت هستند، نویدبخش ایجاد حجم زیادی از تقاضا برای این بخش در سال ۲۰۲۴ هستند.

اگرچه بازارهای دفتر کار، مغازه و مسکن اجاره‌ای در سال ۲۰۲۳ با مشکلات زیادی روبرو بودند، اما داده‌ها نشان می‌دهد که از سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳، این بازارها همچنان پر جنب و جوش بوده‌اند و توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده‌اند.

به گفته خانم فام نگوک تین تان، معاون مدیر تحقیقات و مشاوره در CBRE، بازار دفاتر شهر هوشی مین در سه ماهه سوم سال 2023 با افتتاح دو ساختمان اداری جدید در منطقه تو تیم از شهر تو دوک، به نام‌های مت و هالمارک، با مساحت قابل اجاره تقریبی 85000 متر مربع، پویاتر شد.

به لطف این عرضه جدید، کل فضای اداری در شهر هوشی مین به تقریباً ۱.۶ میلیون متر مربع مساحت قابل اجاره رسیده است. اکثر معاملات بزرگ اجاره در این سه ماهه در ساختمان‌های جدید و باکیفیتی انجام شده است که از سال ۲۰۲۰ به بعد تکمیل شده‌اند.

در بازار اجاره املاک و مستغلات خرده فروشی شهر هوشی مین در سه ماهه سوم 2023، قیمت اجاره برای فضای طبقه همکف در مرکز شهر به بیش از 200 تا 350 دلار آمریکا در هر متر مربع در ماه رسید.

عرضه املاک اجاره‌ای رو به افزایش است.

آقای نگوین هونگ های، رئیس گروه VNO، اظهار داشت: «در حال حاضر، مهمترین «کلید» معقول کردن قیمت اجاره است. بنابراین، برای حفظ مستاجران، لازم است قیمت اجاره بها را کاهش داد تا با ارزش واقعی ملک مطابقت داشته باشد. با این حال، مالکان باید قیمت را بر اساس موقعیت مکانی و ظرفیت مالی هر ملک متعادل کنند. پذیرش اجاره بها کمتر از قبل، مستاجران بلندمدت را حفظ می‌کند، ضمن اینکه خطر خالی ماندن ملک را کاهش می‌دهد و از دوره‌های بدون درآمد هنگام جستجوی مستاجران جدید جلوگیری می‌کند. علاوه بر این، مالکان باید شرایط مطلوبی را برای مستاجران در مورد برنامه‌های پرداخت ایجاد کنند تا جریان نقدی انعطاف‌پذیری برای مستاجران تضمین شود.»

به گفته آقای های، مالکان و صاحبان مراکز خرید مبلغ قابل توجهی را در خود محل سرمایه‌گذاری کرده‌اند، بنابراین به تعداد زیادی مشتری علاقه‌مند به اجاره نیاز دارند. اگرچه سال ۲۰۲۴ مطمئناً چالش‌هایی را به همراه خواهد داشت، اما اگر منافع مالکان و مستاجران متعادل شود و همه طرف‌ها با هم همکاری کنند و قیمت‌ها را در هر منطقه و مکان تنظیم کنند، فرصت‌های موجود در بازار اجاره همچنان فراوان خواهد بود.

به گفته فام تو هوا، کارشناس املاک و مستغلات، «در سال ۲۰۲۳، با وجود مشکلات بازار و بسیاری از مستاجران و سرمایه‌گذاران که املاک اجاره‌ای خود را پس می‌دادند، هنوز استراتژی‌های تجاری متفاوتی داشتند. در سال ۲۰۲۴، شهر هوشی مین برنامه‌های زیادی را برای تحریک گردشگری و خدمات خرید اجرا خواهد کرد تا گردشگران را جذب کند و سازوکارهای ویژه شهر را به شدت توسعه دهد. این همچنین فرصتی برای بازگشت مشاغل است و بخش‌های اجاره فضای اداری و خرده‌فروشی نیز افزایش خواهند یافت.»

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html