آیا املاک اجاره‌ای رونق خواهد گرفت؟

"موج" بازگشت محل

در طول دوره دشوار، بازار املاک و مستغلات در کشور به طور کلی و استان‌های جنوبی به طور خاص با مشکلات زیادی روبرو شد. نوسانات اقتصاد بازار به شدت بر مجموعه‌ای از بخش‌های تجاری و بازرگانی در شهر هوشی مین تأثیر گذاشته است، که از آن "موج" بازگشت املاک اجاره‌ای، آپارتمان‌ها، دفاتر و ... ظاهر شده و این بخش را با مشکل مواجه کرده است.

طبق گزارشی از batdongsan.com، در سه ماهه اول سال 2023، تقاضا برای اجاره خانه‌های کنار خیابان در شهر هوشی مین در مقایسه با مدت مشابه، 40 درصد کاهش یافته است، به طوری که آمار اولیه در مناطق 7، 3 و منطقه فو نهوان، کاهشی 45 تا 50 درصدی را نشان می‌دهد. ارزیابی می‌شود که بازار اجاره پس از تأثیر شدید همه‌گیری کووید-19، به شدت کاهش یافته است و مراکز خرید، واحدهای مسکونی اجاره‌ای و مغازه‌ها همگی با انحلال مواجه شده‌اند.

املاک و مستغلات - آیا املاک اجاره‌ای رونق خواهند گرفت؟ — بسیاری از املاک اجاره‌ای در منطقه مرکزی شهر هوشی مین تابلوهایی برای جستجوی مشتری دارند.

در حال حاضر، اجاره ملک در استان‌های جنوبی مانند شهر هوشی مین، بین دونگ ... در حالت رکود است. لازم به ذکر است که در خیابان وو تی سائو (منطقه ۱، شهر هوشی مین)، در مقابل بسیاری از خانه‌ها و مشاغل، مجموعه‌ای از شماره تلفن‌ها و آدرس‌ها برای اجاره ملک، اجاره ملک ارزان، مالکان مستقیم ... وجود دارد.

برخی از خیابان‌ها مانند تو شونگ، نام کی خوی نگی، له کوی دان، نگوین دین چیو (منطقه ۳، شهر هوشی مین) نیز توسط مالکان با بنرهایی پوشانده شده‌اند، اما هنوز هیچ مستاجر یا فعالیتی در آنها وجود ندارد.

آقای فام نات فوک (ساکن منطقه ۳، مالک این ملک) در گفتگو با خبرنگاران گفت: «از زمان همه‌گیری کووید-۱۹، بسیاری از صاحبان مشاغل شروع به بازگرداندن ملک خود کرده‌اند. من بیش از ۲۰۰ متر مربع فضای مسکونی برای اجاره دارم، اما نزدیک به ۳ ماه است که آن را برای اجاره پیشنهاد داده‌ام، اما هیچ کس توجهی نکرده است. این به این دلیل نیست که اجاره بها گران است، بلکه تقریباً همه در کل منطقه من ملک را پس داده‌اند.»

خانم هونگ، ساکن گو واپ، هوشی مین سیتی، نیز گفت: «من خانه‌ای در خیابان هونگ سا، منطقه ۱، با مساحت بیش از ۶۰ متر مربع و ۳ طبقه دارم. پیش از این، آن را بیش از ۳۰ میلیون در ماه برای تجارت و زندگی اجاره کرده بودم. با این حال، مستاجر آن را پس داد زیرا نمی‌توانست برای تجارت استفاده شود. بیش از ۲ ماه طول کشید تا مستاجر پیدا کنم، اما آنها آن را اجاره می‌دادند، بنابراین مجبور شدم قیمت را کاهش دهم تا آن را متعادل کنم.»

مورد دیگر آقای تران تان تونگ، ساکن منطقه بین تان، است که یک فضای اجاره‌ای بیش از ۱۰۰ متر مربع در خیابان D5، منطقه بین تان دارد. با این حال، در ابتدای امسال، خانه توسط مستاجر بازگردانده شد. در طول مدت گذشته، خانه برای اجاره آگهی شده است، اما او مستاجر جدیدی پیدا نکرده است.

املاک و مستغلات - آیا املاک اجاره‌ای رونق خواهند گرفت؟ (شکل ۲). — *بازگشت ملک به شدت بر بخش املاک اجاره‌ای تأثیر می‌گذارد.*

طبق سوابق خبرنگار، اگرچه «موج» بازگشت املاک هنوز در مناطق مرکزی شهر هوشی مین ادامه دارد، اما قیمت اجاره بها به سختی کاهش یافته است. منطقه‌ای در خیابان له لوی، منطقه ۱ با مساحت بیش از ۱۰۰ متر مربع با قیمت ۵۰ میلیون در ماه (بیش از ۲۰۰۰ دلار آمریکا در ماه) برای اجاره ارائه می‌شود. منطقه جلوی خیابان های با ترونگ، منطقه ۱، قیمت اجاره ۴۰ میلیون در ماه (نزدیک به ۲۰۰۰ دلار آمریکا در ماه) برای مساحت ۱۵۰ متر مربع دارد.

بسیاری از زیباترین خیابان‌های مرکز شهر مانند پاستور، نگوین هوئه و... هنوز به دلیل کمبود مستاجر، تعدادی از واحدهای مسکونی تعطیل و خالی دارند، اما قیمت اجاره همچنان سر به فلک می‌کشد و از ۳۵۰۰ تا ۲۰۰۰۰ دلار در ماه متغیر است.

خانم لی تی هوا، ساکن استان بین توآن، که در منطقه ۳ یک کسب و کار مواد غذایی راه انداخته اما نتوانسته آن را ادامه دهد، گفت: «از سال ۲۰۱۹، من یک کسب و کار مواد غذایی در خیابان لی کوی دان، منطقه ۳، راه اندازی کردم و محل را با اجاره بیش از ۳۰ میلیون در ماه اجاره دادم. با این حال، از زمان همه‌گیری، صاحبخانه اجاره را کاهش نداده است، مشتریان به آنجا نمی‌آیند، بنابراین مجبورم محل را پس بدهم و کسب و کار را متوقف کنم تا شغل دیگری پیدا کنم.»

«کلید» کمک به رونق املاک اجاره‌ای

در واقع، کسادی محل‌های تجاری به عوامل زیادی بستگی دارد که مهم‌ترین آنها قیمت اجاره بها است. هزینه اجاره محل بر اساس قیمت زمین آن منطقه محاسبه می‌شود.

در سال‌های اخیر، بازار املاک و مستغلات رشد سریعی را تجربه کرده است که منجر به افزایش قیمت مسکن و به تبع آن هزینه‌های بالای اجاره شده است. در همین حال، بسیاری از افرادی که ملک خریداری کرده‌اند، از وام‌های بانکی با نرخ بهره بالا استفاده کرده‌اند. هنگامی که بازار یا اقتصاد دچار رکود می‌شود، مشاغل خدماتی به دلیل کمبود مشتری تحت تأثیر قرار می‌گیرند، بنابراین نیاز به بازگرداندن ملک به تدریج رواج بیشتری پیدا می‌کند.

املاک و مستغلات - آیا املاک اجاره‌ای رونق خواهند گرفت؟ (شکل ۳). — کارشناسان هنوز هم انتظار دارند و از بخش اجاره قدردانی می‌کنند، که در سال 2024 همچنان به نفع بازار خواهد بود.

آقای نگوین هونگ های، رئیس گروه VNO، در گفتگو با نگوی دوآ تین اظهار داشت: «در حال حاضر، با نگاهی به وضعیت کلی، می‌توانیم ببینیم که بازار اجاره با مشکلات زیادی روبرو است، بسیاری از صاحبان مشاغل تصمیم می‌گیرند فروشگاه‌های خود را ببندند و محل کسب خود را پس بدهند. تاکنون، وقتی املاک و مستغلات تحت تأثیر قرار می‌گیرند، صنایع با کاهش درآمد، بخش اجاره ملک در وضعیت دشوارتری قرار می‌گیرد.»

به گفته آقای های، علاوه بر اینکه اقتصاد بر مالکانی که ملک را پس می‌دهند تأثیر می‌گذارد، آنها با دلایل زیادی مانند کسب و کار نامطلوب، تغییر جهت، انجام کسب و کار آنلاین، اجاره دفاتر مجازی و غیره نیز روبرو هستند. آقای های گفت: «به جای گسترش کسب و کار مانند قبل، سرمایه‌گذاران به تدریج در حال کوچک شدن هستند، مکان‌های تجاری غیرسودآور را حذف می‌کنند یا سود را برای کاهش هزینه‌ها کاهش می‌دهند و بیشتر در یک مکان سرمایه‌گذاری می‌کنند. این در کسب و کار اجتناب‌ناپذیر است.»

املاک و مستغلات - آیا املاک اجاره‌ای رونق خواهند گرفت؟ (شکل ۴). — *ساختمان‌های اداری در حال ساخت در شهر هوشی مین نوید ایجاد منبع بزرگی برای این بخش در سال ۲۰۲۴ را می‌دهند.*

اگرچه بازار مسکن اداری، تجاری و اجاره‌ای در سال ۲۰۲۳ با مشکلات زیادی روبرو خواهد شد، اما داده‌ها نشان می‌دهد که از سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳، این بازار همچنان پر جنب و جوش خواهد بود و توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب خواهد کرد.

خانم فام نگوک تین تان، معاون مدیر بخش تحقیقات و مشاوره CBRE، گفت که بازار دفاتر اداری شهر هوشی مین در سه ماهه سوم سال 2023 با ظهور دو ساختمان اداری جدید در منطقه تو تیم، تو دوک سیتی، مت و هالمارک با مساحت کل قابل اجاره حدود 85000 متر مربع فضای کف، پویاتر شده است.

به لطف این عرضه جدید، کل فضای اداری در شهر هوشی مین به تقریباً ۱.۶ میلیون متر مربع مساحت قابل اجاره رسیده است. بیشتر معاملات بزرگ اجاره در این سه ماهه در ساختمان‌های جدید با کیفیت خوب که از سال ۲۰۲۰ به بعد تکمیل شده‌اند، انجام شده است.

بازار اجاره املاک و مستغلات خرده فروشی در شهر هوشی مین در سه ماهه سوم سال 2023، قیمت اجاره در منطقه مرکزی برای طبقات همکف در شهر هوشی مین به بیش از 200 تا 350 دلار آمریکا در هر متر مربع در ماه رسید.

املاک و مستغلات - آیا املاک اجاره‌ای رونق خواهند گرفت؟ (شکل ۵). — عرضه املاک اجاره‌ای رو به افزایش است.

آقای نگوین هونگ های، رئیس گروه VNO، گفت: «در حال حاضر، مهمترین «کلید» این است که قیمت اجاره باید معقول باشد، بنابراین برای حفظ مستاجران، لازم است قیمت اجاره بها به ارزش واقعی ملک کاهش یابد. با این حال، مالکان باید بین هر موقعیت مکانی ملک و همچنین ظرفیت مالی برای ارائه قیمت مناسب تعادل برقرار کنند. پذیرش دریافت اجاره بها کمتر از قبل، مستاجران بلندمدت را حفظ می‌کند، در حالی که خطر خالی ماندن ملک را محدود می‌کند و از زمان بدون درآمد هنگام یافتن مستاجران جدید جلوگیری می‌کند. علاوه بر این، مالکان باید از نظر پیشرفت پرداخت، شرایط مطلوبی را برای مستاجران ایجاد کنند تا جریان نقدی مستاجر انعطاف‌پذیر باشد.»

به گفته آقای های، موجران و مالکان مراکز خرید مبلغ زیادی را برای اجاره محل و طبقات سرمایه‌گذاری کرده‌اند، بنابراین به تعدادی مشتری نیاز دارند که بخواهند دوباره اجاره کنند. در سال ۲۰۲۴، مطمئناً همچنان چالش‌هایی وجود خواهد داشت، اما اگر منافع موجر و مستأجر متعادل باشد، همه طرف‌ها با هم همکاری کنند و قیمت‌ها را در هر منطقه و مکان تنظیم کنند، فرصت‌ها در بخش اجاره همچنان گسترده خواهد بود.

خانم فام تو هوآ، کارشناس املاک و مستغلات، گفت: «در سال ۲۰۲۳، اگرچه بازار با مشکلاتی روبرو است، مستاجران و سرمایه‌گذاران اجاره زیادی پرداخت خواهند کرد، اما همچنان استراتژی‌های تجاری متفاوتی دارند. در سال ۲۰۲۴، شهر هوشی مین برنامه‌های محرک گردشگری بسیاری را اجرا خواهد کرد، خدمات خرید را برای جذب گردشگران ارائه خواهد داد و سازوکارهای خاص شهر را به شدت توسعه خواهد داد. این همچنین فرصتی برای بازگشت مشاغل است، بخش اداری و بخش اجاره فضای خرده فروشی نیز افزایش خواهد یافت.»

منبع