«تشخیص» بازار املاک و مستغلات هانوی

در مورد بازار املاک و مستغلات هانوی در پایان سال، ناظران معتقدند که آپارتمان‌ها همچنان بخش اصلی سرمایه‌گذاری خواهند بود. علاوه بر این، انتظار می‌رود دارایی‌های سرمایه‌گذاری محور مانند زمین‌های کشاورزی به زودی احیا شوند.

بخشی که تقاضای واقعی مسکن دارد، همچنان داغ است.

به گفته آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com، در گذشته، آپارتمان‌ها در مرحله بهبود بازار، نوع پیشرو املاک بودند. با این حال، وقتی بازار وارد مرحله ثبات می‌شود، آپارتمان‌ها باید جایگاه "ستاره" خود را به سایر بخش‌ها واگذار کنند.

آقای کواک آنه گفت: «با نگاهی به چرخه‌های قبلی، زمانی که بازار وارد مرحله توسعه پایدار شد، سرمایه‌گذاری ۱۰۰ دونگ در آپارتمان‌ها تنها ۱۳۶ دونگ سود داشت، اما قطعات زمین تا ۳۰۰ دونگ سود به همراه داشت.»

این قیاس نشان می‌دهد که در مراحل مختلف بازار، آپارتمان‌ها، با وجود ارائه بازده خوب، جذاب‌ترین نوع سرمایه‌گذاری نیستند. اگر بازار فعلی طبق الگوهای چرخه‌های قبلی عمل کند، پس از یک دوره رشد سریع، آپارتمان‌ها احتمالاً تثبیت می‌شوند و در مقایسه با سایر بخش‌ها رشد کندتری را تجربه می‌کنند.

بازارهای املاک و مستغلات در استان‌های مجاور هانوی در حال داغ شدن هستند.

نه تنها مناطق حومه هانوی ، بلکه بازار املاک و مستغلات در استان‌های اطراف پایتخت نیز توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده است. آقای لی دین چونگ، مدیر کل SGO Homes، دلیل این امر را اینگونه بیان می‌کند: با توجه به قیمت بالای املاک و مستغلات در مرکز شهر، بسیاری از سرمایه‌گذاران سرمایه خود را به استان‌ها و شهرهای همسایه منتقل می‌کنند.

آقای چانگ اطلاع داد: «بازار املاک و مستغلات در استان‌های اطراف هانوی نشانه‌های مثبتی از بهبود را نشان می‌دهد و بسیاری از مناطق از سطح قیمت قبلی فراتر رفته‌اند. در حال حاضر، سرمایه‌گذاران املاک را در دو محور اقتصادی هدف قرار می‌دهند: محور باک نین - باک گیانگ - وین فوک و محور هونگ ین - های دونگ - های فونگ - کوانگ نین. همه اینها مناطقی با پتانسیل توسعه قابل توجه، زیرساخت‌های حمل و نقل خوب و ارتباط نزدیک با مناطق صنعتی هستند.»

آقای کووک آن پیش‌بینی کرد که طی سال آینده، آپارتمان‌ها همچنان نقطه روشنی در بازار خواهند بود، در حالی که بخش‌های دیگر مانند خانه‌های مستقل و خانه‌های شهری از ابتدای سال آینده داغ‌تر خواهند شد. املاک با رویکرد سرمایه‌گذاری از اواسط سال 2025 شاهد افزایش مداوم حجم معاملات خواهند بود.

آقای نگوین تاک کونگ، معاون مدیر کل مای ویت لند، همچنین معتقد است که املاک و مستغلات مورد نیاز در حال حاضر با قیمت‌های بسیار بالایی به فروش می‌رسند و هیچ نشانه‌ای از کاهش این قیمت‌ها در آینده نزدیک وجود ندارد. از هم اکنون تا نیمه اول سال آینده، بخش‌هایی با پتانسیل بالای جریان نقدی مانند آپارتمان‌ها و ویلاها در بافت مرکزی شهر همچنان پیشرو در بهبود بازار خواهند بود.

به همین ترتیب، آقای لی دین چونگ، مدیر کل SGO Homes، پیش‌بینی کرد که از حالا تا سال ۲۰۲۵، قیمت خانه‌ها و آپارتمان‌های مستقل به افزایش خود ادامه خواهد داد، اما با نرخی ملایم، به جای افزایش ناگهانی که در اوایل سال ۲۰۲۴ مشاهده شد.

از منظری دیگر، آقای فان لی تان لانگ، مدیرعامل گروه AFA و از بنیانگذاران انجمن مشاوران مالی ویتنام (VWA)، تحلیل کرد که سطح عمومی قیمت آپارتمان‌ها در هانوی دوباره برقرار خواهد شد تا با سطح درآمد مردم متعادل‌تر شود. با این حال، این امر تنها در صورتی واقعاً اتفاق خواهد افتاد که در پنج سال آینده، تعداد پروژه‌های مسکن اجتماعی در پایتخت برای تأمین نیازهای مردم کافی باشد.

هشدارها هنگام سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات حومه شهر.

بر اساس روندهای چرخه‌های قبلی، به نظر می‌رسد که زمان برای خرید زمین هنوز فرا نرسیده است. با این حال، واقعیت خلاف این را نشان می‌دهد، به طوری که از نیمه اول امسال، زمین‌های مسکونی به طور مداوم تقاضای بالایی داشته‌اند. بسیاری از مناطق شاهد افزایش قیمت "غیرقابل تصوری" بوده‌اند.

آقای لی دین چونگ در توضیح این پدیده اظهار داشت که اینها صرفاً افزایش قیمت‌های محلی هستند، جایی که سرمایه‌گذاران، به دلیل کمبود پروژه‌های جدید قادر به خرید آپارتمان نیستند و به زمین‌های کشاورزی روی می‌آورند. علاوه بر این، این امر ناشی از این واقعیت است که بسیاری از مقامات محلی قیمت‌های اولیه نسبتاً پایینی را برای حراج زمین تعیین کرده‌اند.

آقای چانگ در مورد تحولات اخیر بازار زمین گفت: «مزایده‌های اخیر زمین در مناطق حومه شهر به دلیل قیمت‌های اولیه نسبتاً پایین و مبلغ سپرده مورد نیاز (قیمت اولیه بسیاری از قطعات زمین کمتر از 10 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است) توجه قابل توجهی از سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده است. این امر همچنین باعث ایجاد روزنه‌هایی برای سرمایه‌گذاران سوداگر شده است. این امر منجر به پیامدهای منفی شده و قیمت زمین در بازار را بیش از حد بالا برده است.»

به گفته‌ی تی‌ان، یکی از شرکت‌کنندگان سابق در مزایده‌ی زمین در مناطق تان اوآی و هوآی دوک، در آینده‌ی نزدیک، گروه‌های جستجوگر زمین جرأت نخواهند کرد که مانند قبل قیمت‌های بالایی پیشنهاد دهند. دلیلش این است که اگر آنها بی‌پروا قیمت‌های بسیار بالایی برای برنده شدن در مزایده تعیین کنند، فروش این قطعات زمین بسیار دشوار خواهد بود.

آقای تی‌ان اظهار داشت: «پرونده رها کردن سپرده‌ها برای ۵۵ قطعه زمین از ۶۸ قطعه زمین در کمون تان کائو (منطقه تان اوی) یک سرمایه‌گذاری ناموفق توسط این گروه‌ها است که به دلیل قضاوت نادرست از بازار انجام شده است. قیمت‌های بالای پیشنهادی برای برنده شدن، فروش مجدد با سود را برای دلالان دشوار کرد و در نتیجه آنها مجبور به رها کردن سپرده‌های خود شدند. می‌توان گفت که آنها در این معامله تان اوی سرمایه خود را از دست داده‌اند.»

به گفته آقای TN، قیمت املاک در حومه هانوی چندین برابر بیشتر از ارزش واقعی خود است. خانه‌هایی در کوچه‌های کمون تین ین (منطقه هوآی دوک)، جایی که حراج برگزار شد، وجود دارد که قیمت قطعات زمین آن ۱۳۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است، اما قیمت آن به ۶۰ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است، به گرانی یک آپارتمان در مرکز شهر.

تی‌ان هشدار داد: «املاک و مستغلات در مناطق حومه شهر برای سرمایه‌گذاران آماتور مناسب نیست. در صورت رکود بازار، خانه‌ها/زمین‌های مرکز شهر را می‌توان با کاهش ضرر تنها حدود ۳۰٪ فروخت، اما در مناطق حومه شهر، حتی اگر سرمایه‌گذاران قیمت‌ها را تا ۵۰٪ کاهش دهند، فروش آن هنوز دشوار است.»

آقای نگوین کووک آن نیز دیدگاه مشابهی دارد. به گفته وی، بخش‌های سرمایه‌گذاری محور مانند زمین، اگرچه می‌توانند پس از چند سال ارزششان دو یا سه برابر شود، اما نقدینگی نسبتاً محدودی دارند و قیمت‌ها می‌توانند برای مدت طولانی در صورت رکود بازار، راکد بمانند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html