تبدیل املاک و مستغلات درجه یک به ارقام رشد.

برای دستیابی به رشد دو رقمی، البته سرمایه لازم است، پروژه‌ها باید اجرا شوند، سایت‌های ساختمانی باید شلوغ باشند و نتایج باید در خدمت زندگی مردم باشد.

قطعات زمین در شهر هوشی مین در فهرست صندوق‌های زمین قرار گرفته است که قرار است به عنوان پرداخت به سرمایه‌گذارانی که پروژه‌های ساخت و انتقال (BT) را اجرا می‌کنند، استفاده شود - عکس: کوانگ دینه

هر بخش و وزارتخانه‌ای به دنبال راه‌هایی برای دستیابی به اهداف رشد دو رقمی است و داستان شهر هوشی مین نمونه بارز آن است.

بر اساس پیشنهاد کمیته مردمی شهر هوشی مین، شورای مردمی شهر هوشی مین به تازگی فهرستی از ۳۳ قطعه زمین (فاز ۱) را تصویب کرده است که انتظار می‌رود برای پرداخت به سرمایه‌گذارانی که پروژه‌های BT (ساخت و انتقال) را اجرا می‌کنند، مورد استفاده قرار گیرد و هدف آن تبدیل منابع زمین به پروژه‌های زیرساختی استراتژیک و پروژه‌های کلیدی لازم برای توسعه جدید شهر است.

نکته قابل توجه این است که فهرست ۳۳ قطعه زمین مصوب شورای شهر در این دور، عمدتاً شامل قطعات زمین آشنایی است که به دلیل موقعیت مکانی عالی‌شان شناخته شده‌اند، اما به دلیل موانع مختلف نتوانسته‌اند از پتانسیل کامل خود بهره ببرند.

انتظار این است که «زمین مرغوب» به «طلا» تبدیل شود.

فهرست ۳۳ قطعه زمین موجود در طرح پرداخت BT شامل بسیاری از قطعات زمین در مرکز شهر و منطقه شهری جدید Thu Thiem است.

در میان آنها، برخی از مناطق «زمین‌های درجه یک» از دیرباز برای مردم شهر هوشی مین آشنا بوده‌اند، مانند زمین‌های واقع در ۲-۴-۶ های با ترونگ، ۸-۱۲ له دوان، ۳۳ نگوین دو، ۳۴-۳۶-۴۲ چو مان ترین (بخش سایگون) و ۱۵۲ تران فو (بخش چو کوان)...

این قطعات زمین که درگیر تحقیقات جاری و پرونده‌های حقوقی بودند، برای دهه‌ها در قلب شهر متروکه باقی ماندند و با نرده‌های آهنی موج‌دار محصور شده بودند. با این حال، در طول سال نو قمری اخیر (سال اسب)، تحت هدایت دبیر حزب شهر، کمیته مردمی شهر هوشی مین این منطقه را متحول کرد و بخش‌هایی از این قطعات را به پارک‌ها و باغ‌های موقت تبدیل کرد تا در طول جشنواره بهار و جشن‌های سال نو به ساکنان شهر خدمت‌رسانی کنند.

منطقه شهری جدید تو تیم همچنین به فهرست ۱۵ قطعه زمین در زیرمجموعه‌های ۲، ۳ و ۴ که برای پرداخت به سرمایه‌گذاران در هنگام اجرای پروژه‌های زیرساختی شهر در نظر گرفته شده‌اند، اضافه می‌شود. در میان آنها، قطعه زمین ۲C (بیش از ۲۴ هکتار) قرار دارد که موقعیت مکانی بسیار خوبی در نزدیکی منطقه شهری سالا دارد و توسط جاده‌های نگوین تین تان و تران باخ دانگ احاطه شده است. این قطعه زمین برای توسعه کاربری مختلط شامل خدمات، فضاهای سبز و امکانات ورزشی تأیید شده است.

علاوه بر این، این فهرست شامل چندین قطعه زمین بزرگ و ارزشمند نیز می‌شود. یک نمونه بارز، قطعه زمین ۴۲۰ نو ترانگ لانگ (۱۴.۸ هکتار، بخش بین لوی ترانگ) است. این زمین توسط شرکت ویسان برای کشتارگاه دام استفاده می‌شد، اما منطقه اطراف آن یک منطقه شهری مدرن و توسعه‌یافته است، بنابراین نیاز به توسعه مجدد برای مطابقت با آن دارد. کمیته مردمی شهر هوشی مین در سال ۲۰۱۹ تصمیم به بازپس‌گیری این زمین گرفت و تاکنون آن را برای مدیریت به مرکز توسعه صندوق زمین شهر واگذار کرده است.

این قطعه زمین تقریباً ۵ هکتاری، موقعیت مکانی بسیار خوبی دارد و رو به خیابان فام ون دونگ، در کنار کانال گو دوآ و رودخانه سایگون، در منطقه تو دوک قرار دارد. پیش از این، این مکان محل یک پروژه پارک آبی بزرگ و مدرن (پارک آبی سایگون) بود.

با این حال، این پروژه سال‌هاست که متوقف شده و به حال خود رها شده است. در سال ۲۰۱۴، کمیته مردمی شهر هوشی مین اجاره زمین را فسخ کرد و مدیریت آن را به مرکز توسعه صندوق شهر واگذار کرد. در همین حال، زمین کشت نارگیل (۱۳۴ هکتار، واقع در بخش لانگ ترونگ) سال‌ها پیش برای یک پروژه توسعه شهری/زمین گلف اختصاص داده شده بود.

با این حال، به دلیل استفاده و سرمایه‌گذاری ناکارآمد، کمیته مردمی شهر زمین را پس گرفته است و بخش لانگ ترونگ در حال حاضر مدیریت منطقه را بر عهده دارد.

به طور کلی، بیشتر قطعات زمینی که اخیراً برای پرداخت‌های BT (ساخت و انتقال) تأیید شده‌اند، زمین‌های عمومی هستند که در مکان‌های درجه یک واقع شده‌اند و از قبل دارای برنامه‌ریزی در مقیاس ۱/۲۰۰۰ هستند، اما به دلیل موانع قانونی مختلف، در گذشته به طور ناکارآمد مورد استفاده قرار گرفته‌اند.

در حال حاضر، با گنجاندن این قطعات زمین در فهرست پرداخت‌های برنامه‌ریزی‌شده برای قراردادهای BT، آنها دیگر فقط «زمین درجه یک» نخواهند بود، بلکه با تبدیل شدن به مجموعه‌ای از پروژه‌های زیرساختی استراتژیک و کلیدی شهر که در حال اجرا هستند و در آینده نزدیک اجرا خواهند شد، ارزش واقعی خود را نشان خواهند داد.

آقای له نگوک دونگ، رئیس کمیته مردمی بخش لانگ ترونگ، در گفتگو با روزنامه توئی تره ، گفت که مقامات محلی به شدت در حال مدیریت زمین هستند تا از استفاده کارآمد از آن مطابق با نیازهای شهر اطمینان حاصل شود. این زمین در حال حاضر دارای یک جاده دسترسی به پل نون تراچ از استان دونگ نای به بخش مرتفع جاده کمربندی شماره ۳ شهر هوشی مین است.

مقامات بخش Thu Duc همچنین اظهار داشتند که آنها هنوز در حال هماهنگی مدیریت زمین‌های پارک آبی سایگون در حوزه قضایی خود هستند و منتظر فرصتی برای ایجاد تغییرات در مورد این زمین هستند.

قطعه زمین خالی سمت چپ (بخش Thu Duc) زمانی محل پارک آبی سایگون بود، اما سال‌هاست که متروکه مانده است - عکس: TR.DUC

ارزش‌گذاری منابع زمین

قطعنامه کنگره حزب شهر هوشی مین (اواخر اکتبر ۲۰۲۵) برنامه‌های کلیدی و راهگشای خود را برای دوره ۲۰۲۵-۲۰۳۰ تعیین کرده است که بر توسعه زیرساخت‌ها تمرکز دارد و یکی از وظایف کمیته حزب شهر و نظام سیاسی را استفاده کارآمد از منابع شهر تعیین می‌کند.

پس از تصویب قطعنامه کنگره حزب شهر و رفع بسیاری از موانع قانونی مربوط به زمین، می‌توان فضایی پرجنب‌وجوش و فوری را در شهر هوشی مین با پروژه‌های سرمایه‌گذاری متعدد مشاهده کرد. به‌ویژه، پروژه‌های زیرساختی استراتژیک و کلیدی (مانند راه‌آهن شهری و پل‌ها) توسط سرمایه‌گذاران پیشنهاد می‌شوند.

با توجه به شرایط شهری فعلی، تقاضا برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌ها بسیار زیاد است و در یک بازه زمانی متمرکز شده‌اند و مهلت‌های زمانی فوری‌تری دارند. این امر مستلزم آن است که بسیاری از پروژه‌ها زودتر اجرا شوند تا از بار اضافی زیرساخت‌ها کاسته شود، از تأخیر جلوگیری شود و از کند شدن روند توسعه جلوگیری شود.

همزمان، فشار برای توسعه مناطق شهری در جهتی هماهنگ و مدرن، به ویژه در مناطق کلیدی، وجود دارد. در همین حال، ظرفیت محدود بودجه، سازوکاری را برای بسیج و استفاده از منابع به صورت انعطاف‌پذیرتر و مؤثرتر ضروری می‌سازد.

• زمین‌های مرغوب‌تری در شهر هوشی مین در حال بازسازی هستند و به تدریج برای استقبال از عید تت به پارک‌ها و باغ‌های گل تبدیل می‌شوند.

• مروری بر ۹ منطقه برتر املاک و مستغلات در قلب شهر هوشی مین که در انتظار تبدیل شدن به پارک‌ها و باغ‌های گل برای تت (سال نو قمری) هستند.

• قطعه زمین مرغوبی که ستاد پلیس هوئه در آن واقع شده است، به قیمت ۵۳۸ میلیارد دانگ ویتنام به حراج گذاشته شد.

مصوبه ۲۵۴ مجلس ملی در مورد رفع مشکلات و موانع مربوط به زمین (که از اول ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است) پرداخت قراردادهای BT را با استفاده از صندوق‌های زمین بدون مزایده یا مناقصه مجاز دانسته است. این مبنای مهمی برای شهر است تا صندوق‌های زمین را بررسی کند تا در فهرست زمین‌هایی که به عنوان پرداخت‌های متقابل به سرمایه‌گذاران استفاده می‌شوند، قرار گیرد.

آماده‌سازی صندوق زمین توسط شهر برای پرداخت، اخیراً شامل مناطقی با ارزش تجاری بالا و پتانسیل توسعه بوده است که هدف آن جذب سرمایه‌گذاران توانمند و در عین حال تضمین بودجه کافی برای پرداخت و به حداقل رساندن تعهدات بودجه‌ای اضافی است.

برای مثال، شورای خلق شهر هوشی مین در حال حاضر سیاست‌های سرمایه‌گذاری برای سه پروژه را تصویب کرده است: ساخت پل Can Gio، پل Phu My 2 و پروژه مجتمع ورزشی ملی Rach Chiec تحت قرارداد BT (ساخت و انتقال) با سرمایه‌گذاری کل تقریباً 182,016 میلیارد VND و نیاز به تخصیص متقابل زمین. این پروژه‌ها در حال حاضر در حال گذراندن مراحل لازم برای شروع ساخت و ساز به زودی هستند.

قطعه زمین واقع در خیابان ۴۲۰ نو ترانگ لانگ، بخش بین لوی ترانگ، موقعیت مکانی بسیار خوبی دارد و توسط شرکت ویسان به عنوان مرکز کشتار دام مورد استفاده قرار می‌گیرد - عکس: TRI DUC

قیمت زمین باید به طور دقیق تعیین شود.

تصویب فهرست ۳۳ قطعه زمین مورد نظر برای پرداخت تحت قراردادهای زیرساختی BT توسط شورای خلق شهر هوشی مین، برای هدایت منابع زمین به اقتصاد، همسو با شرایط عملی شهر هوشی مین و برآورده کردن الزامات توسعه جدید آن ضروری است.

در مورد این اقدام، دکتر فام ویت توان، مدیر مؤسسه اقتصاد منابع و محیط زیست در شهر هوشی مین، در مصاحبه‌ای با روزنامه Tuoi Tre ، گفت که او کاملاً موافق است زیرا منابع زمین به جای هدر رفتن مانند گذشته، به طور کارآمد مورد استفاده قرار خواهند گرفت.

به گفته آقای توآن، بیشتر قطعات زمین موجود در این فهرست در مکان‌های عالی واقع شده‌اند، مساحت زیادی دارند و کاملاً برنامه‌ریزی شده‌اند، که آنها را برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تجاری و خدماتی ارزشمند که به توسعه اجتماعی-اقتصادی شهر کمک می‌کنند، بسیار مناسب می‌کند.

آقای توآن گفت: «با این حال، جای تأسف است که سال‌هاست از این قطعات زمین به طور مؤثر استفاده نشده و به دلیل موانع مختلف هدر رفته‌اند. اکنون که آنها برای پرداخت برنامه‌ریزی‌شده در صندوق زمین قرار گرفته‌اند، ارزش ویژه آنها محاسبه خواهد شد. هنگامی که این قطعات زمین به سرمایه‌گذاران پرداخت شود، شهر از یک سو زیرساخت‌هایی به دست خواهد آورد و از سوی دیگر، شهر از سرمایه‌گذارانی که امکانات تجاری و خدماتی و مناطق شهری را توسعه می‌دهند نیز بهره‌مند خواهد شد. مسئله مهم این است که شهر باید ارزش این قطعات زمین را به طور دقیق و مؤثر محاسبه و تعیین کند...».

به گفته آقای توآن، در مقایسه با گذشته که زمین یک دارایی عمومی بود و برای حراج یا پیشنهاد قیمت گذاشته می‌شد، مقررات فعلی شفافیت را تضمین کرده و مزایای ارزیابی زمین را به حداکثر می‌رساند. با این حال، آن مقررات موانع خاصی را نیز برای مدل مشارکت عمومی-خصوصی (PPP) ایجاد می‌کردند. مقررات فعلی این موانع را برطرف کرده و امکان استفاده از زمین‌های عمومی را برای پرداخت هزینه‌های پروژه‌های ساخت و انتقال (BT) فراهم کرده است.

این امر مستلزم آن است که شهر ارزش زمین را به دقت تعیین کند تا از استفاده کارآمد از منابع زمین اطمینان حاصل شود.

وکیل بویی کوک توان (کانون وکلای شهر هوشی مین) نیز ضمن موافقت با این موضوع اظهار داشت که زمین‌های واقع در مکان‌های ممتاز که برای پرداخت‌های BT (ساخت و انتقال) از طریق تخصیص تعیین‌شده استفاده می‌شوند، باید ارزش بازار مرتبط با مکان سودمندی که ارزش ایجاد می‌کند را تضمین کنند، زیرا آقای توان گفت: «شهر زمین‌های ممتاز بیشتری برای پرداخت به سرمایه‌گذاران نخواهد داشت، بنابراین محاسبات دقیق ضروری است...».

ضریب K را برای تعیین قیمت‌های مؤثر زمین فوراً منتشر کنید.

ارزش قطعات زمین مورد نظر برای پرداخت متقابل در حال حاضر طبق فهرست قیمت فعلی زمین تعیین می‌شود. طبق این فهرست، قیمت قطعات زمین در مقایسه با بازار بسیار پایین است. به عنوان مثال، قیمت زمین در خیابان لو دوان کمتر از ۵۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است که بسیار پایین است.

در حال حاضر، شهر هوشی مین در حال توسعه ضریب K برای تعیین قیمت زمین طبق مقررات است. با توجه به اجرای فوری پروژه‌های زیرساختی متعدد BT (ساخت-انتقال) در این شهر که از صندوق‌های زمین برای پرداخت استفاده می‌کنند، توسعه یک ضریب K مؤثر و انتشار سریع آن بسیار مهم است. ضریب K تضمین می‌کند که قیمت زمین نسبت به لیست قیمت رسمی زمین، به ارزش بازار نزدیک‌تر تنظیم شود. این امر به شهر کمک می‌کند تا قیمت زمین صندوق‌های زمین مربوطه را دقیق‌تر و سودمندتر تعیین کند.

انتظار می‌رود که زمین به ارزش زمان پرداخت (پس از تکمیل پروژه BT و توسعه کامل زیرساخت‌ها) به سرمایه‌گذار اختصاص داده شود. با این حال، بسته به قرارداد امضا شده با سرمایه‌گذار، هزینه زمین بر اساس پیشرفت قرارداد پرداخت خواهد شد. بنابراین، اگر شهر به زودی ضریب K معقولی ایجاد نکند، محاسبه موثر ارزش زمین دشوار خواهد بود.

وکیل نگوین های لانگ (انجمن وکلای شهر هوشی مین)

بسیاری از پروژه‌ها در حال حاضر مراحل قانونی خود را طی می‌کنند.

منطقه کشت نارگیل (بخش لانگ ترونگ) دارای یک پروژه پل نهون تراچ است که به جاده کمربندی مرتفع شماره ۳ که از میان زمین عبور می‌کند، متصل می‌شود - عکس: CHAU TUAN

علاوه بر این، بسیاری از سرمایه‌گذاران در حال حاضر سیاست‌های سرمایه‌گذاری برای پروژه‌هایی تحت روش BT (ساخت-انتقال) با کل سرمایه‌گذاری تخمینی تقریباً 366,679 میلیارد دونگ ویتنامی، مانند خط راه‌آهن شهری شماره 2 (بخش‌های بن تان - تو تیم و تو تیم - لانگ تان)؛ جاده و پل اتصال کان جیو - وونگ تاو؛ بزرگراه هو تراموا - لانگ تان؛ تصفیه‌خانه فاضلاب غرب سایگون؛ تصفیه‌خانه فاضلاب شمال سایگون 1؛ تصفیه‌خانه فاضلاب شمال سایگون 2؛ میدان مرکز شهر و مرکز اداری شهر؛ پروژه پارک فرهنگی بن نها رونگ خان هوی؛ و فضاهای سبز عمومی در امتداد رودخانه سایگون ... را پیشنهاد می‌دهند.

بنابراین، با در نظر گرفتن تنها ۱۳ پروژه زیرساختی تحت مدل BT (ساخت-انتقال) که تأیید سرمایه‌گذاری دریافت کرده‌اند و پروژه‌هایی که در حال حاضر در دست بررسی هستند، این شهر برای تأمین پرداخت‌های متقابل که در مجموع بیش از ۵۴۸۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام در سال‌های آینده است، به زمین‌های ارزشمندی نیاز خواهد داشت.

جذب سرمایه‌گذاری، آزادسازی منابع.

بسیاری از مناطق املاک و مستغلات درجه یک اکنون نه تنها به دلیل ارزش ملک خود، بلکه به دلیل توسعه زیرساخت‌ها نیز ارزشمند هستند و به طور قابل توجهی در توسعه اجتماعی-اقتصادی شهر در مرحله جدید نقش دارند.

با تصویب (مرحله ۱) ۳۳ قطعه زمین که برای پرداخت‌های BT (ساخت و انتقال) در نظر گرفته شده است، این شهر منابع قابل توجهی از زمین را برای تأمین نیازهای توسعه‌ای خود هدایت کرده است.

نگوین کونگ وین، نایب رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، در جلسه شورای مردمی شهر هوشی مین، فهرست قطعات زمین پیش‌بینی‌شده برای پرداخت‌های BT (ساخت-انتقال) را ارائه داد و اظهار داشت که بودجه زمین اختصاص‌یافته به سرمایه‌گذاران تحت مدل ساخت-انتقال (BT) توسط شورای مردمی به شیوه‌ای شفاف و علنی تأیید می‌شود. برای پروژه‌هایی که نیاز به انتخاب سرمایه‌گذار دارند، سرمایه‌گذاران استراتژیک نیز مطابق با مقررات قانونی به صورت عمومی انتخاب می‌شوند.

شهر هوشی مین مصمم است منابع اجتماعی را بسیج کند و منابعی را برای سرمایه‌گذاری عمومی اختصاص دهد... پس از پرداخت هزینه زمین در زمان تخصیص زمین، سرمایه‌گذار روی همان زمین سرمایه‌گذاری خواهد کرد و یک محصول پروژه جدید ایجاد می‌کند، منابع تولید می‌کند، شغل ایجاد می‌کند و به ایجاد ارزش برای جامعه ادامه می‌دهد.

در همین حال، نگوین ون تو، نایب رئیس دائمی شورای مردمی شهر هوشی مین، نیز بر سطح بالای اجماع میان نمایندگان شورای مردمی شهر در تصویب فهرست صندوق‌های زمین در نظر گرفته شده برای پرداخت به سرمایه‌گذاران مجری پروژه‌های BT تأکید کرد. به گفته آقای تو، این یک مبنای قانونی و عملی بسیار مهم برای کمیته مردمی شهر برای هدایت، مدیریت و اجرای سیاست‌ها و وظایف محوله است که به ارتقای توسعه اجتماعی-اقتصادی و بهبود مستمر زندگی مردم کمک می‌کند.

قطعنامه‌های اخیر تصویب‌شده از اهمیت ویژه‌ای در تعریف نقش ویژه شهر هوشی مین برخوردارند. این قطعنامه‌ها اصلاحات اداری را ترویج می‌دهند، پیوندهای منطقه‌ای را تقویت می‌کنند، بسیج و استفاده کارآمد از منابع را تسهیل می‌کنند و تغییرات قابل توجهی در برنامه‌ریزی و توسعه شهری ایجاد می‌کنند. این امر رشد اقتصادی را تقویت می‌کند، به طور قابل توجهی به دستیابی به رشد دو رقمی کمک می‌کند، محیط زیست را بهبود می‌بخشد و کیفیت خدمات برای شهروندان و مشاغل را مطابق با الزامات توسعه شهر در مرحله جدید افزایش می‌دهد.

منبع: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1