برای جلوگیری از این اتفاق باید قوی‌تر بود!

(CLO) بسیاری از کارشناسان اظهار داشته‌اند که ما باید علیه کسانی که در حراج زمین خرابکاری می‌کنند، اقدامات جدی انجام دهیم تا به عنوان یک عامل بازدارنده عمل کرده و درس عبرتی برای دیگران باشد. بنابراین، آنها کاملاً با تصمیم پلیس هانوی برای بازداشت موقت تعدادی از افرادی که در حراج اخیر زمین در سوک سان "خرابکاری" کردند، موافق هستند.

خلاهای قانونی در مزایده‌های زمین

در سال ۲۰۲۴، تقریباً تمام مزایده‌های زمین در مناطق حومه هانوی درگیر نوعی رسوایی مربوط به پرداخت قیمت‌های غیرمعمول بالا و سپس لغو سپرده‌ها بودند.

برای مثال، در حراج ۵۸ قطعه زمین در سوک سون در ۲۹ نوامبر، برخی «خرابکاران» ظاهر شدند و عمداً قیمتی باورنکردنی تا ۳۰ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع پرداخت کردند و سپس در نیمه راه تسلیم شدند.

آقای نگوین تان توان، کارشناس املاک و مستغلات، با تحلیل بیشتر این موضوع گفت: طبق مقررات حراج زمین، در صورتی که مشتری پس از ۱۲۰ روز از اعلام نتایج، در حراج برنده شود اما مبلغ برنده را پرداخت نکند یا کل مبلغ را پرداخت نکند، ودیعه از بین می‌رود. این ودیعه حداقل ۵٪ و حداکثر ۲۰٪ از قیمت اولیه زمین خواهد بود.

عکس: چند قطعه زمین آخر هفته گذشته در سوک سان به حراج گذاشته شد. عکس: ST

با این حال، قیمت اولیه در حراج‌های زمین در هانوی در سال‌های اخیر نسبتاً پایین بوده است. بنابراین، حتی اگر مشتریان در میانه راه سپرده‌های خود را لغو کنند، آسیب زیادی به «کیف پول» آنها وارد نخواهد شد.

این موضوع در مورد موارد برنده شدن در مزایده‌های زمین در Thanh Oai و Hoai Duc که در سپتامبر و اواسط نوامبر 2024 برگزار شد، صادق است. با این حال، در مورد مزایده‌های زمین در Soc Son، مشتریانی که در دور پنجم 30 میلیارد VND/m2 پرداخت کردند و در دور ششم (دوری که نتیجه را تعیین کرد) در مزایده شرکت نکردند، به عنوان انصراف "معتبر" در نظر گرفته شدند و خود مشتری هیچ مسئولیتی را متحمل نشد، هیچ خسارتی متحمل نشد و حتی سپرده خود را از دست نداد.

آقای توآن گفت: «پس از حراج در تان اوآی در سپتامبر ۲۰۲۴، ساکنان محل قیمت اولیه قطعات زمین حراج شده را به سمت بالا تنظیم کردند و در نتیجه نرخ سپرده را قبل از شرکت در حراج افزایش دادند. هدف جلوگیری از لغو سپرده است. با این حال، دلالان املاک و مستغلات ترفندهای زیادی دارند که راه‌حل‌های پیشنهادی قبلی را تقریباً بی‌اثر می‌کند.»

در همین حال، آقای نگوین کوانگ هوی، مدیرعامل دانشکده امور مالی و بانکداری دانشگاه نگوین ترای (NTU)، گفت که بالا بردن بسیار زیاد قیمت زمین در دور اول، اما سپس توقف شرکت در دور آخر، نه تنها باعث از دست رفتن منابع می‌شود، بلکه بر اعتبار حراج نیز تأثیر می‌گذارد.

با این حال، این تنها «راه گریز» موجود نیست. به گفته آقای هوی، دو «راه گریز» دیگر نیز وجود دارد: سطح سپرده فعلی هنوز پایین است و بازدارنده نیست و دوره پرداخت طولانی است یا مقررات روشنی در مورد پیشرفت کاربری زمین وجود ندارد که باعث رها شدن زمین و هدر رفتن منابع می‌شود.

بنابراین، برای بستن این «راه گریز»، آقای هوی معتقد است که لازم است قیمت اولیه افزایش یابد، در این صورت مبلغ سپرده زیاد خواهد شد و سرمایه‌گذاران را مجبور به شرکت جدی در حراج می‌کند. در عین حال، لازم است نرخ سپرده از 30 تا 50 درصد قیمت اولیه افزایش یابد، به جای اینکه در حال حاضر فقط 5 تا 20 درصد باشد.

علاوه بر این، زمان واریز وجه پس از برنده شدن در مزایده باید کوتاه شود و زمان واریز کامل مبلغ پیشنهادی برنده ظرف 10 تا 20 روز پس از اعلام نتایج تعیین شود. پس از این مدت، اگر پرداخت کامل انجام نشود، حق برنده شدن در مزایده سلب می‌شود و برنده تمام مبلغ واریزی را از دست می‌دهد.

آقای هوی تأکید کرد: «قیمت‌های نزدیک به بازار، افزایش سپرده‌ها، کاهش زمان پرداخت، محدود شدن نقل و انتقالات و ساخت و ساز به موقع، نه تنها زمینه شفافی را ایجاد می‌کند، بلکه به توسعه اقتصادی پایدار نیز کمک می‌کند و بهره‌برداری بهینه از منابع زمین را تضمین می‌کند.»

باید در مورد موارد خرابکاری در مزایده‌های زمین سخت‌گیرانه‌تر عمل شود

در مواجهه با این وضعیت، وزارتخانه‌ها، شعب و ادارات محلی راهکارهای متعددی را به کار گرفته‌اند، مانند محاسبه مجدد قیمت اولیه، شناسایی عمومی برخی از افرادی که قیمت‌های غیرمعمول بالایی پرداخت کرده‌اند و سپس سپرده‌های خود را لغو کرده‌اند یا در نیمه راه منصرف شده‌اند. با این حال، بسیاری معتقدند که این راهکارها اثربخشی چندانی ندارند.

آخر هفته گذشته تعدادی قطعه زمین در سوک سان به حراج گذاشته شد. عکس: ST

در عوض، بسیاری از کارشناسان اظهار داشته‌اند که باید علیه کسانی که در حراج زمین خرابکاری می‌کنند، اقدامات جدی انجام دهیم تا بازدارندگی افزایش یابد و درس عبرتی برای دیگران باشد. بنابراین، آنها کاملاً با تصمیم پلیس هانوی برای بازداشت موقت تعدادی از افرادی که در حراج اخیر در سوک سان در حراج زمین "خرابکاری" کردند، به دلیل تبانی برای افزایش قیمت‌ها در فعالیت‌های حراج املاک، موافق هستند.

وکیل دانگ ون کونگ، رئیس دفتر حقوقی چین فاپ، گفت: با توجه به سودهای کلان حاصل از برنده شدن در مزایده‌های زمین، اخیراً در بسیاری از مناطق، تعدادی از افراد در مزایده‌های حقوق کاربری زمین شرکت می‌کنند که مانند اراذل و اوباش و "گانگستر" رفتار می‌کنند و فعالیت‌های مزایده حقوق کاربری زمین مانند دعوا برای خرید اسناد، اجبار به فروش مجدد اسناد، فروش مجدد قطعات زمین برنده، ایجاد مانع در فعالیت‌های مزایده حقوق کاربری زمین، عدم اجازه به افراد از سایر نقاط برای شرکت در مزایده‌ها و ایجاد اختلال در نظم و امنیت اجتماعی را دستکاری می‌کنند.

بسیاری از افراد به دلیل جرایم مختلف، از جمله اخلال در نظم عمومی، تحت پیگرد قانونی قرار گرفته‌اند.

با این حال، فعالیت‌های آشوبگرانه عمومی فقط به معنای استفاده از زور فیزیکی، زور، سلاح یا استفاده از کلمات، تهدید و توهین برای جلوگیری از فعالیت‌های سازمان حراج نیست. عمل جلوگیری از حراج همچنین در پرداخت قیمت‌های بالا و سپس رها کردن عمدی سپرده، با هدف ناموفق کردن حراج، نشان داده می‌شود.

به گفته آقای کوانگ، قانون، شرکت‌کنندگان در حراج، برندگان حراج، افراد و سایر سازمان‌ها را اکیداً از انجام اقدامات مندرج در بند ۵، ماده ۹ قانون حراج املاک مصوب ۲۰۱۶، از جمله اقدامات مانع‌تراشی در فعالیت‌های حراج املاک، منع می‌کند.

اگر کسی نیازی به زمین نداشته باشد، قادر به پرداخت هزینه استفاده از زمین نباشد، نخواهد خرید کند اما با این حال در مزایده شرکت کند، قیمت بالایی بپردازد و سپس سپرده را رها کند و باعث شود مزایده شکست بخورد و مجبور به برگزاری مجدد مزایده شود، این عملی است که ممنوعیت قانون را نقض می‌کند و عملی است که نظم عمومی را مختل می‌کند.

کسانی که مانع از برگزاری مزایده‌های حقوق استفاده از زمین شوند، ممکن است مشمول مجازات‌های اداری یا پیگرد قانونی شوند.

میزان مجازات‌های اداری برای کسانی که مانع فعالیت‌های حراج املاک می‌شوند در فرمان ۸۲ تصریح شده است و جریمه‌ها از ۷ تا ۱۰ میلیون دانگ ویتنام متغیر است.

در صورت ممانعت از برگزاری مزایده حقوق کاربری زمین با پرداخت قیمت غیرمعمول بالا و سپس ترک سپرده، که باعث می‌شود برگزاری مزایده غیرممکن یا ناموفق باشد و تأثیرات منفی بر امنیت و نظم اجتماعی داشته باشد، شخص مرتکب این عمل ممکن است به جرم اخلال در نظم عمومی طبق ماده ۳۱۸ قانون مجازات تحت پیگرد قانونی قرار گیرد، که بالاترین مجازات برای این جرم می‌تواند از ۲ سال تا ۷ سال زندان باشد.

آقای کونگ گفت: « در مزایده حقوق کاربری زمین فوق، پیشنهاد بیش از 30 میلیارد دانگ ویتنام برای زمین‌های مسکونی در منطقه سوک سان غیرمعمول است و نشان‌دهنده بی‌توجهی به فعالیت‌های مزایده است. بنابراین، مقامات هویت کسانی را که قیمت‌های بالایی پرداخت کرده‌اند و سپس سپرده‌های خود را رها کرده‌اند، بررسی و روشن خواهند کرد و همزمان عواقب آن را ارزیابی خواهند کرد تا سطح رسیدگی طبق مفاد قانون را در نظر بگیرند.»

ویت وو

منبع: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html