ما به اقدامات قوی‌تری برای جلوگیری از این امر نیاز داریم!

(CLO) بسیاری از کارشناسان خواستار اقدام قاطع علیه کسانی شده‌اند که در حراج زمین اخلال ایجاد می‌کنند تا به عنوان عامل بازدارنده و درس عبرتی برای دیگران باشد. بنابراین، آنها قویاً با تصمیم پلیس هانوی برای بازداشت موقت چندین نفر که در حراج اخیر زمین در سوک سان «اختلال» ایجاد کردند، موافقند.

خلاهای قانونی در مزایده‌های زمین

در سال ۲۰۲۴، تقریباً تمام مزایده‌های زمین در مناطق حومه هانوی با جنجال‌هایی، تا درجات مختلف، مرتبط با پیشنهادهای غیرمعمول بالا و به دنبال آن لغو سپرده‌ها، مواجه شدند.

برای مثال، در مزایده ۵۸ قطعه زمین در سوک سان در ۲۹ نوامبر، برخی افراد با پیشنهاد عمدی قیمت‌های گزاف، تا ۳۰ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع، و سپس انصراف در اواسط مزایده، در روند کار «خرابکاری» کردند.

آقای نگوین تان توان، کارشناس املاک و مستغلات، با توضیح بیشتر در مورد این موضوع اظهار داشت: طبق مقررات حراج زمین، اگر مشتری در حراج برنده شود اما ظرف ۱۲۰ روز از اعلام نتایج، مبلغ را پرداخت نکند یا کل مبلغ را پرداخت نکند، وجوه سپرده‌گذاری شده قبلی خود را از دست خواهد داد. حداقل سپرده ۵٪ و حداکثر ۲۰٪ از قیمت اولیه زمین است.

عکس: چند قطعه زمین که آخر هفته گذشته در سوک سان به حراج گذاشته شدند. عکس: ST

با این حال، قیمت‌های اولیه در حراج‌های زمین در هانوی اخیراً نسبتاً پایین بوده است. بنابراین، حتی اگر مشتریان در میانه راه سپرده‌های خود را لغو کنند، ضرر مالی زیادی متحمل نخواهند شد.

این امر در مورد مزایده‌های زمین در Thanh Oai و Hoai Duc که در سپتامبر و اواسط نوامبر 2024 برگزار شد، صدق می‌کند. با این حال، در مورد مزایده زمین در Soc Son، مشتری که در دور پنجم 30 میلیارد VND/m2 پیشنهاد داد و در دور ششم (دور تعیین‌کننده) شرکت نکرد، انصراف "معتبر" تلقی شد. مشتری هیچ مسئولیتی نداشت، هیچ ضرری متحمل نشد و حتی سپرده خود را از دست نداد.

آقای توآن گفت: «پس از حراج در تان اوآی در سپتامبر ۲۰۲۴، مردم محلی قیمت‌های اولیه زمین‌های حراج شده را افزایش دادند و در نتیجه نرخ سپرده را قبل از شرکت در حراج افزایش دادند. هدف این بود که از لغو سپرده جلوگیری شود. با این حال، دلالان املاک و مستغلات ترفندهای زیادی در آستین خود دارند که راه‌حل‌های قبلاً اجرا شده را تقریباً بی‌اثر می‌کند.»

در همین حال، آقای نگوین کوانگ هوی، مدیرعامل دانشکده امور مالی و بانکداری در دانشگاه نگوین ترای (NTU)، استدلال کرد که افزایش قابل توجه قیمت زمین در دورهای اولیه، و در نهایت انصراف پیشنهاددهندگان در دور نهایی، نه تنها باعث اتلاف منابع می‌شود، بلکه به اعتبار مزایده نیز آسیب می‌رساند.

با این حال، این تنها «راه گریز» موجود نیست. به گفته آقای هوی، دو «راه گریز» دیگر نیز وجود دارد: مبلغ سپرده فعلی بسیار کم و فاقد اثر بازدارندگی است و دوره پرداخت بسیار طولانی است یا مقررات روشنی در مورد پیشرفت کاربری زمین وجود ندارد که منجر به آیش ماندن زمین و هدر رفتن منابع می‌شود.

بنابراین، برای بستن این «راه گریز»، آقای هوی پیشنهاد داد که قیمت اولیه باید افزایش یابد، که منجر به افزایش مبلغ سپرده می‌شود و سرمایه‌گذاران را مجبور می‌کند تا به طور جدی در حراج شرکت کنند. در عین حال، نرخ سپرده باید به جای ۵ تا ۲۰ درصد فعلی، به ۳۰ تا ۵۰ درصد قیمت اولیه افزایش یابد.

علاوه بر این، مهلت پرداخت پس از برنده شدن در مزایده باید کوتاه‌تر شود و تصریح شود که کل مبلغ پیشنهادی برنده باید ظرف ۱۰ تا ۲۰ روز پس از اعلام نتایج پرداخت شود. پس از این مهلت، اگر کل مبلغ پرداخت نشود، پیشنهاد برنده ضبط شده و برنده کل سپرده را از دست خواهد داد.

آقای هوی تأکید کرد: «ارزش‌گذاری مبتنی بر بازار، افزایش مبالغ سپرده، کوتاه شدن دوره‌های پرداخت، محدودیت در نقل و انتقالات و ساخت و ساز اجباری طبق برنامه، نه تنها زمینه شفافی را ایجاد می‌کند، بلکه به توسعه اقتصادی پایدار نیز کمک کرده و استفاده بهینه از منابع زمین را تضمین می‌کند.»

اقدامات شدیدتری علیه کسانی که در مزایده‌های زمین اخلال می‌کنند، مورد نیاز است.

در مواجهه با این وضعیت، وزارتخانه‌ها، ادارات و حتی شهرداری‌ها چندین راهکار را اجرا کرده‌اند، مانند محاسبه مجدد قیمت اولیه، افشای عمومی هویت کسانی که قیمت‌های غیرمعمول بالایی پیشنهاد داده‌اند و سپس سپرده‌های خود را لغو کرده‌اند یا در میانه راه منصرف شده‌اند. با این حال، بسیاری معتقدند که این راهکارها چندان مؤثر نبوده‌اند.

آخر هفته گذشته چندین قطعه زمین در سوک سان به حراج گذاشته شد. عکس: ST

در عوض، بسیاری از کارشناسان خواستار اقدامات شدیدتری علیه کسانی شده‌اند که حراج زمین را مختل می‌کنند تا بازدارندگی را افزایش داده و درس عبرتی برای دیگران باشند. بنابراین، آنها به شدت با تصمیم پلیس هانوی برای بازداشت موقت چندین نفر که حراج اخیر زمین در سوک سان را "مختل" کردند، به دلیل تبانی آنها در افزایش قیمت‌ها در طول فرآیند حراج، موافق هستند.

به گفته وکیل دانگ ون کونگ، رئیس دفتر حقوقی چین فاپ: به دلیل سودهای کلان حاصل از برنده شدن در مزایده‌های زمین، در سال‌های اخیر، در بسیاری از مناطق، برخی از افراد شرکت‌کننده در مزایده‌های حق استفاده از زمین مانند اراذل و اوباش یا گانگستر رفتار کرده‌اند و فعالیت‌های مزایده حق استفاده از زمین مانند رقابت برای خرید فرم‌های درخواست، اجبار به فروش مجدد فرم‌های درخواست، فروش مجدد قطعات زمینی که برنده شده‌اند، مانع‌تراشی در فعالیت‌های مزایده حق استفاده از زمین و جلوگیری از شرکت افراد از مناطق دیگر در مزایده‌ها را دستکاری کرده‌اند و باعث از بین رفتن امنیت و نظم اجتماعی شده‌اند.

افراد زیادی به دلیل جرایم مختلف، از جمله اخلال در نظم عمومی، تحت پیگرد قانونی قرار گرفته‌اند.

با این حال، اخلال در نظم عمومی محدود به استفاده از زور فیزیکی، خشونت، سلاح یا تهدید و توهین کلامی برای جلوگیری از فعالیت‌های برگزارکنندگان حراج نیست. ایجاد مانع در فعالیت‌های حراج همچنین شامل پیشنهاد عمدی قیمت‌های بالا و سپس رها کردن سپرده‌ها با هدف ایجاد اختلال در حراج می‌شود.

به گفته آقای کوانگ، این قانون، شرکت‌کنندگان در حراج، برندگان مناقصه و سایر افراد و سازمان‌ها را اکیداً از انجام اقدامات مندرج در بند ۵، ماده ۹ قانون حراج دارایی‌های مصوب ۲۰۱۶، از جمله ایجاد مانع در فعالیت‌های حراج دارایی‌ها، منع می‌کند.

اگر کسی که نیازی به پرداخت هزینه استفاده از زمین ندارد یا نمی‌خواهد آن را بخرد، همچنان در مزایده شرکت کند، قیمت بالایی پیشنهاد دهد و سپس سپرده خود را از دست بدهد و باعث شود مزایده شکست بخورد و نیاز به مزایده مجدد باشد، این نقض قانون است و اخلال در نظم عمومی محسوب می‌شود.

افرادی که مانع از حراج حقوق استفاده از زمین شوند، ممکن است مشمول مجازات‌های اداری یا پیگرد قانونی شوند.

مجازات‌های اداری برای ممانعت از حراج دارایی‌ها در فرمان ۸۲ تصریح شده است که جریمه‌ها از ۷ تا ۱۰ میلیون دانگ ویتنام متغیر است.

در مواردی که عمل مانع تراشی در مزایده حقوق کاربری زمین با پیشنهاد قیمت‌های غیرمعمول بالا و سپس ضبط سپرده، جلوگیری یا عدم برگزاری مزایده و تأثیر منفی بر امنیت و ایمنی عمومی باشد، مرتکب ممکن است به جرم اخلال در نظم عمومی طبق ماده ۳۱۸ قانون مجازات تحت پیگرد قانونی قرار گیرد، که حداکثر مجازات برای این جرم از ۲ تا ۷ سال حبس است.

آقای کونگ اظهار داشت: « در مزایده حقوق کاربری زمین مذکور، پیشنهاد بیش از 30 میلیارد دانگ ویتنام برای زمین‌های مسکونی در منطقه سوک سان غیرمعمول است و نشان‌دهنده بی‌توجهی به روند مزایده است. بنابراین، مقامات هویت کسانی را که قیمت‌های بالایی پیشنهاد داده‌اند و سپس سپرده‌های خود را ضبط کرده‌اند، بررسی و روشن خواهند کرد و پیامدهای ناشی از آن را ارزیابی خواهند کرد تا اقدام قانونی مناسب را تعیین کنند.»

ویت وو

منبع: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html