نیاز فوری به ساخت مسکن اجتماعی - بخش پایانی: افزودن سازوکارهای جدید

طبق پیش‌بینی‌های وزارت ساخت و ساز ، تقاضای مسکن در دوره 2021-2030، به ویژه در مناطق شهری، همچنان افزایش خواهد یافت. نسبت فعلی جمعیت شهری تقریباً 40٪ است و پیش‌بینی می‌شود تا سال 2030 به حدود 45٪ افزایش یابد. با توجه به نرخ رشد فعلی جمعیت و تقاضای مسکن، تقریباً 70 میلیون متر مربع مسکن شهری باید هر ساله اضافه شود.

به طور خاص، پتانسیل و فضای توسعه بخش مسکن اجتماعی در ویتنام همچنان قابل توجه است. با این حال، در واقعیت، سیاست‌ها هنوز واقعاً جذاب نیستند، بنابراین اکثر مشاغل املاک و مستغلات هنوز نسبت به این بخش بی‌تفاوت هستند. مردم و مشاغل امیدوارند که مجموعه‌ای از سیاست‌های جدید برای رفع موانع رویه‌ای و مالی وضع شود و از این طریق توسعه مسکن اجتماعی را ارتقا بخشد.

آقای نگوین هوانگ نام - مدیر کل جی-هوم:

در حال حاضر، اگر یک توسعه‌دهنده بخواهد مسکن اجتماعی بسازد، باید 20٪ از واحدها را برای اجاره اختصاص دهد و تنها پس از 5 سال مجاز به فروش آنها است. توسعه مسکن اجتماعی اکنون هزینه‌های بسیار بالایی را در بر می‌گیرد، در حالی که قیمت اجاره به دلیل محدودیت‌های قیمتی موجود نمی‌تواند بالا باشد.

تمام قیمت‌های فروش و اجاره مسکن اجتماعی در پورتال وزارت ساخت و ساز محل‌هایی که پروژه‌ها در آن قرار دارند، به صورت عمومی در دسترس است. قیمت‌های اجاره تخمینی برای مسکن اجتماعی در هانوی و هوشی مین سیتی حدود ۱۰۰۰۰۰ دونگ ویتنامی در هر متر مربع در ماه است. در سایر استان‌ها و شهرها، این محدوده تقریباً ۳۰۰۰۰ تا ۵۰۰۰۰ دونگ ویتنامی در هر متر مربع در ماه است.

علاوه بر این، برای اجاره مسکن اجتماعی، مستاجران باید شرایط زیادی را داشته باشند؛ گاهی اوقات آنها باید حداقل یک سال اجاره کنند. علاوه بر این، مقررات بیان می‌کند که وقتی کسی از مسکن اجتماعی بهره‌مند شد، دیگر واجد شرایط دریافت آن برای بار دوم نیست. بنابراین، اگر مستاجری رسماً فقط برای یک ماه اجاره کند، دیگر واجد شرایط خرید مسکن اجتماعی در آینده نخواهد بود.

بسیاری از کشورهای جهان مدل کسب‌وکار ساخت مسکن اجاره‌ای را با موفقیت و به‌طور گسترده پیاده‌سازی کرده‌اند، زیرا هزینه‌های سرمایه بلندمدت آنها پایین است. کسب‌وکارها فقط باید با نرخ بهره حدود ۳ درصد وام بگیرند که سرمایه‌گذاری را آسان می‌کند و سپس می‌توانند با شروع اجاره دادن آن، سود کسب کنند.

در همین حال، در ویتنام، کسب‌وکارها در حال حاضر مجبورند با نرخ بهره حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد به سرمایه دسترسی داشته باشند و همیشه باید برای هزینه‌های اضافی پیش‌بینی‌هایی داشته باشند، که این امر هزینه‌های اجرا را افزایش می‌دهد. با سازوکار مالی فعلی، وقتی نرخ بهره و هزینه‌های ورودی بسیار بالاست، هیچ بودجه‌ای برای حمایت از کسب‌وکارها در دسترس نیست.

در همین حال، حاشیه سود برای مشاغل تنها ۱۰ درصد است که به طور متوسط ​​تنها ۲ درصد سود در سال را به همراه دارد. این امر جذب مشاغل برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی را دشوار می‌کند.

خانم دونگ توی دونگ - مدیر ارشد CBRE ویتنام:

پیش از سال ۲۰۲۱، هزینه سرمایه‌گذاری به ازای هر متر مربع برای ساخت مسکن اجتماعی، طبق تصریح وزارت ساخت و ساز، بر اساس همان هزینه سرمایه‌گذاری به ازای هر متر مربع برای ساخت مسکن تجاری بود. با این حال، در ۱۳ ژوئیه ۲۰۲۲، وزارت ساخت و ساز با صدور حکم شماره ۶۱۰/QD-BXD، هزینه سرمایه‌گذاری به ازای هر متر مربع برای پروژه‌های ساختمانی و قیمت ساخت کامپوزیت اجزای سازه‌ای را برای سال ۲۰۲۱ اعلام کرد.

بر این اساس، وزارت ساخت و ساز چارچوبی برای هزینه‌های سرمایه‌گذاری برای ساخت پروژه‌های مسکن اجتماعی به شکل ساختمان‌های آپارتمانی منتشر کرده است. پس از بررسی، هزینه سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های مسکن اجتماعی تقریباً 25٪ کمتر از ساختمان‌های آپارتمانی تجاری است.

بنابراین، پروژه‌های مسکن اجتماعی که از سال ۲۰۲۱ به بعد اجرا می‌شوند، هنگام تدوین برنامه‌های قیمت‌گذاری، به نرخ‌های هزینه سرمایه‌گذاری صادر شده توسط وزارت ساخت و ساز مراجعه کرده و آنها را اعمال خواهند کرد. بر این اساس، هزینه سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن اجتماعی کمتر از مسکن تجاری است. با این حال، اگر آنها بخواهند کیفیت خوب را تضمین کرده و مناطق مسکن اجتماعی نمونه بسازند، هزینه سرمایه‌گذاری باید افزایش یابد.

در حال حاضر، نه تنها مسکن اجتماعی، بلکه تمام پروژه‌های توسعه املاک و مستغلات در ویتنام با هزینه‌های بالای توسعه مواجه هستند. بنابراین، چالش این است که چگونه اطمینان حاصل شود که توسعه‌دهندگان از ضرر جلوگیری کرده و در عملیات تجاری خود به سودآوری دست یابند.

در حالی که تقاضا برای مسکن، به ویژه در بخش مسکن مقرون به صرفه یا به ویژه در مسکن اجتماعی، همچنان بسیار بالاست، کسب‌وکارها باید بازار را از نزدیک رصد کنند، از فرصت‌ها استفاده کنند و محصولاتی را ارائه دهند که خیلی گران نباشند. علاوه بر این، تجربه در برخی کشورها نشان می‌دهد که توسعه‌دهندگان به جای ارائه آپارتمان برای فروش، به مردم اجازه می‌دهند که به مدت ۱ تا ۳ سال اجاره کنند و بندی در قرارداد اجاره وجود دارد که اجازه خرید را می‌دهد. این امر به افراد نیازمند زمان بیشتری می‌دهد تا وجوه خود را جمع‌آوری کرده و انتخاب‌های خود را انجام دهند.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین:

طبق مصوبه شماره 100/2015/ND-CP، سرمایه گذاران در پروژه های مسکن اجتماعی مجاز به افزایش تراکم ساخت و ساز یا ضریب کاربری زمین تا حداکثر 1.5 برابر استاندارد هستند. با این حال، در آخرین پیش نویس مصوبه توسعه و مدیریت مسکن اجتماعی، وزارت ساخت و ساز این آیین نامه را حذف کرده است.

پیش‌نویس فرمان توسعه و مدیریت مسکن اجتماعی باید مفادی را که به سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی اجازه می‌دهد تراکم ساختمانی یا ضریب کاربری زمین را تا ۱.۵ برابر در مقایسه با استانداردها و مقررات ساخت‌وساز تعیین‌شده افزایش دهند، مجدداً اعمال کند. این امر برای تضمین امکان‌سنجی و تشویق سرمایه‌گذاران به مذاکره در مورد حقوق کاربری زمین یا کسب حقوق کاربری زمین موجود، برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی است.

این همچنین یکی از سازوکارهای سیاستی برای جذب سرمایه‌گذاران است. باید به سرمایه‌گذاران در پروژه‌های مسکن اجتماعی اجازه داده شود که در مواردی که قطعه زمین یا منطقه فقط دارای طرح پهنه‌بندی با مقیاس ۱/۲۰۰۰ است یا در مواردی که سرمایه‌گذار از قبل حق استفاده از زمین برای اجرای پروژه مسکن اجتماعی را دارد، تراکم ساختمانی یا ضریب کاربری زمین را حداکثر تا ۱.۵ برابر استانداردها و مقررات ساخت و ساز فعلی صادر شده توسط مراجع ذیصلاح تعدیل کنند.

زیرا بدون این سازوکار سیاست‌گذاری، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند به جای انجام پروژه‌های مسکن اجتماعی که تابع مقررات متعددی هستند، از زمینی که از قبل در اختیار دارند برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری استفاده کنند که آسان‌تر و کارآمدتر است.

علاوه بر این، در حالی که ایالت هنوز زمین برای توسعه مسکن اجتماعی در دسترس ندارد، ضروری است که سرمایه‌گذاران را تشویق کنیم تا به طور مستقل در مورد حقوق استفاده از زمین مذاکره کنند یا حقوق استفاده از زمین موجود را برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی به دست آورند.

به گزارش وی ان ای

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478