نیاز فوری به ساخت مسکن اجتماعی - مقاله پایانی: افزودن سازوکارهای جدید

طبق پیش‌بینی وزارت ساخت و ساز ، تقاضا برای مسکن در دوره 2021 تا 2030، به ویژه در مناطق شهری، همچنان رو به افزایش است. نسبت جمعیت شهری در حال حاضر حدود 40 درصد است و تا سال 2030 به حدود 45 درصد افزایش خواهد یافت. با نرخ رشد جمعیت فعلی و تقاضای مسکن، باید هر ساله حدود 70 میلیون متر مربع به مساحت مسکن شهری اضافه شود.

به طور خاص، پتانسیل و فضای توسعه بخش مسکن اجتماعی در ویتنام هنوز زیاد است. با این حال، در واقعیت، سیاست‌ها واقعاً جذاب نیستند، بنابراین اکثر مشاغل املاک و مستغلات هنوز نسبت به این بخش "بی‌تفاوت" هستند. مردم و مشاغل انتظار دارند مجموعه‌ای از سیاست‌های تازه صادر شده به رفع موانع رویه‌ای و مالی برای ترویج توسعه مسکن اجتماعی کمک کند.

آقای نگوین هوانگ نام - مدیر کل جی-هوم:

در حال حاضر، اگر یک سرمایه‌گذار بخواهد مسکن اجتماعی بسازد، بنگاه اقتصادی باید 20٪ از صندوق آپارتمان را برای اجاره کنار بگذارد و تنها پس از 5 سال اجازه فروش دارد. در حال حاضر، برای توسعه مسکن اجتماعی، بنگاه‌ها باید هزینه‌های بسیار بالایی را صرف کنند، در حالی که قیمت اجاره نمی‌تواند بالا باشد زیرا یک «چارچوب» وجود دارد.

تمام قیمت‌های فروش و اجاره مسکن اجتماعی در پورتال اطلاعات وزارت ساخت و ساز محل‌هایی که پروژه‌ها در آن قرار دارند، به صورت عمومی منتشر می‌شود. قیمت اجاره تخمینی مسکن اجتماعی در هانوی و هوشی مین سیتی حدود ۱۰۰۰۰۰ دونگ ویتنامی در هر متر مربع در ماه است. در سایر استان‌ها و شهرها، این رقم حدود ۳۰۰۰۰ تا ۵۰۰۰۰ دونگ ویتنامی در هر متر مربع در ماه است.

ناگفته نماند، اگر می‌خواهید مسکن اجتماعی اجاره کنید، مستاجر باید شرایط زیادی را رعایت کند؛ حتی حداقل برای مدت ۱ سال اجاره کند. علاوه بر این، این آیین‌نامه تصریح می‌کند که اگر یک بار از سیاست مسکن اجتماعی بهره‌مند شده‌اید، نمی‌توانید بار دوم از آن بهره‌مند شوید. بنابراین، اگر رسماً به مدت ۱ ماه اجاره کنید، مستاجر در آینده قادر به خرید مسکن اجتماعی نخواهد بود.

بسیاری از کشورهای جهان مدل ساخت مسکن اجاره‌ای توسط کسب‌وکارها را با موفقیت و به‌طور گسترده اجرا کرده‌اند، زیرا هزینه‌های سرمایه‌ای بلندمدت آنها ارزان است. کسب‌وکارها فقط باید با نرخ بهره حدود ۳ درصد وام بگیرند تا بتوانند به راحتی سرمایه‌گذاری کنند و سپس وقتی خانه‌های خود را اجاره می‌دهند، همچنان می‌توانند سود کسب کنند.

در همین حال، در ویتنام، کسب‌وکارها در حال حاضر مجبورند به سرمایه‌ای با نرخ بهره حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد دسترسی داشته باشند و همیشه باید هزینه‌های ذخیره داشته باشند، بنابراین هزینه‌های اجرا افزایش می‌یابد. با سازوکار مالی فعلی، وقتی نرخ بهره و هزینه‌های ورودی بسیار بالاست، هیچ منبع پولی برای حمایت از کسب‌وکارها وجود ندارد.

در همین حال، حاشیه سود بنگاه اقتصادی تنها ۱۰٪ است، به طور متوسط ​​سود سالانه فقط ۲٪ است. این امر جذب بنگاه‌ها برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی را دشوار می‌کند.

خانم دونگ توی دونگ - مدیر ارشد CBRE ویتنام:

از سال ۲۰۲۱ به بعد، نرخ سرمایه گذاری برای ساخت مسکن اجتماعی همان نرخ سرمایه گذاری برای ساخت مسکن تجاری وزارت ساخت و ساز را اعمال می‌کند. با این حال، در ۱۳ ژوئیه ۲۰۲۲، وزارت ساخت و ساز تصمیم شماره ۶۱۰/QD-BXD را در مورد اعلام نرخ سرمایه گذاری برای کارهای ساختمانی و قیمت کل ساخت اجزای سازه‌ای کارها در سال ۲۰۲۱ صادر کرد.

بر این اساس، وزارت ساخت و ساز چارچوبی برای سرمایه‌گذاری در ساخت پروژه‌های مسکن اجتماعی به شکل ساختمان‌های آپارتمانی صادر کرده است. با بررسی‌های انجام شده، سرمایه گذاری برای ساخت پروژه‌های مسکن اجتماعی حدود ۲۵٪ کمتر از سرمایه گذاری برای ساخت ساختمان‌های آپارتمانی تجاری است.

بنابراین، پروژه‌های مسکن اجتماعی که از سال ۲۰۲۱ ساخته می‌شوند، هنگام تدوین برنامه‌های قیمت‌گذاری، به نرخ سرمایه سرمایه‌گذاری صادر شده توسط وزارت ساخت و ساز مراجعه کرده و آن را اعمال خواهند کرد. بر این اساس، نرخ سرمایه سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن اجتماعی کمتر از مسکن تجاری است. با این حال، اگر می‌خواهیم کیفیت خوب را تضمین کنیم و مناطق مسکن اجتماعی نمونه بسازیم، نرخ سرمایه‌گذاری باید افزایش یابد.

در حال حاضر، نه تنها مسکن اجتماعی، بلکه هزینه توسعه همه محصولات املاک و مستغلات در ویتنام بالاست. بنابراین، مشکلی که باید حل شود این است که چگونه سرمایه‌گذاران می‌توانند از ضرر جلوگیری کرده و در فعالیت‌های تجاری سود کسب کنند.

در حالی که تقاضا برای مسکن در بازار هنوز بسیار بالاست، به خصوص در بخش «مقرون به صرفه» یا به ویژه مسکن اجتماعی. بنابراین، کسب و کارها نیز باید بازار را از نزدیک دنبال کنند، بتوانند از فرصت‌ها استفاده کنند و محصولاتی را ارائه دهند که خیلی گران نباشند. علاوه بر این، تجربه در برخی از کشورهای جهان نشان می‌دهد که به جای ارائه آپارتمان برای فروش به خریداران، سرمایه‌گذاران به افراد اجازه می‌دهند که برای مدت ۱ تا ۳ سال اجاره کنند، در قرارداد اجاره بندی وجود دارد که به آنها اجازه خرید می‌دهد. بنابراین، در آن ۳ سال، افراد نیازمند فرصت‌های بیشتری برای جمع‌آوری و انتخاب خواهند داشت.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین:

طبق مصوبه شماره 100/2015/ND-CP، سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی مجاز به افزایش تراکم ساخت‌وساز یا ضریب کاربری زمین تا 1.5 برابر استاندارد هستند. با این حال، در آخرین پیش‌نویس مصوبه توسعه و مدیریت مسکن اجتماعی، وزارت ساخت‌وساز این ماده را حذف کرده است.

پیش‌نویس فرمان توسعه و مدیریت مسکن اجتماعی باید این قانون را که به سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی اجازه می‌دهد تراکم ساخت‌وساز یا ضریب کاربری زمین را حداکثر تا ۱.۵ برابر استانداردها و ضوابط ساخت‌وساز تنظیم کنند، به قانون قبلی اضافه کند. این امر برای اطمینان از امکان‌پذیری و تشویق سرمایه‌گذاران به مذاکره در مورد دریافت حق کاربری زمین یا داشتن حق کاربری زمین برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی است.

این نیز یکی از سازوکارهای سیاستی برای جذب سرمایه‌گذار است. به سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی باید اجازه داده شود در مواردی که قطعه زمین یا مساحت زمین فقط دارای طرح پهنه‌بندی با مقیاس ۱/۲۰۰۰ است یا در مواردی که سرمایه‌گذار حق استفاده از زمین را برای اجرای پروژه مسکن اجتماعی دارد، تراکم ساخت‌وساز یا ضریب کاربری زمین را حداکثر تا ۱.۵ برابر نسبت به ضوابط و مقررات ساخت‌وساز فعلی صادره از مراجع ذیصلاح تعدیل کنند.

زیرا بدون این سازوکار سیاستی، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند از صندوق زمین موجود خود برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری استفاده کنند که آسان‌تر و مؤثرتر است، به جای اینکه پروژه‌های مسکن اجتماعی را که تابع مقررات زیادی هستند، اجرا کنند.

علاوه بر این، در حالی که دولت بودجه زمین برای توسعه مسکن اجتماعی در اختیار ندارد، لازم است سرمایه‌گذاران را تشویق کرد تا در مورد حقوق استفاده از زمین خود مذاکره کنند یا از حقوق استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی برخوردار شوند.

به گزارش وی ان ای

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478