بسیاری از کارشناسان معتقدند که انتشار فهرستهای سالانه قیمت زمین به جلوگیری از دو سطح قیمت متفاوت کمک خواهد کرد.
مشکل زمین با دو قیمت متفاوت را از بین ببرید.
طبق مفاد قانون زمین سال ۲۰۱۳، جداول قیمت زمین هر پنج سال یکبار تعیین میشوند و در صورت نوسانات قیمت زمین در بازار، باید تعدیل و تکمیل شوند.
با این حال، قانون اصلاحشده زمین این ماده را حذف کرده و در عوض، کمیته مردمی استان آن را سالانه در ابتدای سال اعلام خواهد کرد.
دکتر تران کوانگ هوی از دانشگاه حقوق هانوی ، ضمن موافقت با این محتوای جدید، ارزیابی کرد که اصل ارزشگذاری زمین باید به اصول بازار پایبند باشد، به این معنی که قیمت زمین باید انعطافپذیر، بسیار بهروز، نزدیک به قیمتهای بازار باشد و فقط در یک دوره زمانی کوتاه تأثیر داشته باشد.
آقای هوی ارزیابی کرد: « اگر جداول قیمت زمین به مدت پنج سال، مطابق با دوره شورای مردمی استان، همانطور که در حال حاضر چنین است، حفظ شوند، حتی با تعدیلهایی مانند افزایش یا کاهش ۲۰ درصدی، قیمتها بسیار مصنوعی، فاقد جهتگیری بازار، قدیمی و غیرقابل انعطاف باقی میمانند. بنابراین، مفاد پیشنویس قانون زمین (اصلاحشده) در مورد تأسیس سالانه دورهای، اعلام عمومی و درخواست از اول ژانویه سال، انعطافپذیری و بهروزرسانی مطابق با مکانیسمهای بازار را نشان میدهد.»
قانون اصلاحشده زمین، رویه تعیین دو قیمت برای زمین را حذف خواهد کرد. (تصویر تزئینی: کنگ هیو).
آقای جیانگ آنه توان، مدیر املاک و مستغلات توآن آنه، نظر خود را بیان کرد: با توجه به اینکه قیمت زمین فقط هر 5 سال یک بار تعدیل میشود، دیگر دقیق نیست.
آقای توآن گفت: « در واقع، مناطقی وجود داشتهاند که قیمت زمین در آنها نه فقط در پنج سال، بلکه در یک سال چند صد درصد نوسان داشته است. بنابراین، فهرست قیمت زمین پنج ساله قدیمی است و الزامات مدیریت زمین دولتی را برآورده نمیکند .»
علاوه بر این، آقای توآن اظهار داشت که در حال حاضر از فهرست بهای زمین برای محاسبه مالیات بر درآمد حاصل از واگذاری حقوق بهرهبرداری از زمین نیز استفاده میشود. اخیراً، آییننامه وصول مالیات بر درآمد حاصل از واگذاری حقوق بهرهبرداری از زمین بر اساس قیمت مندرج در قرارداد واگذاری وضع شده است. اگر قیمت بالاتر از فهرست بهای زمین باشد، قیمت مندرج در قرارداد ملاک عمل قرار میگیرد؛ در غیر این صورت، قیمت مندرج در فهرست بهای زمین ملاک عمل خواهد بود.
این امر منجر به وضعیتی میشود که قیمت واقعی خرید بسیار بالا است، اما قیمت ثبت شده در قرارداد کمتر از فهرست رسمی قیمت زمین است تا بتوان مالیات را طبق فهرست رسمی قیمت زمین محاسبه کرد. این امر منجر به از دست رفتن درآمد دولت میشود و مهمتر از آن، دولت فاقد دادههای دقیق قیمت زمین برای ادامه مرحله بعدی تعیین ارزشهای خاص زمین است.
بنابراین، هدف از انتشار سالانه این قیمتها، اطمینان از انعکاس دقیق قیمتهای بازار و افزایش آگاهی عمومی در مورد حفاظت از منافع خود است.
آقای توآن تحلیل کرد: « هنگامی که معاملات انجام میشوند، مبلغ دقیق پول برای خرید و فروش ثبت میشود. علاوه بر تثبیت درآمد مالیاتی، حقوق شهروندان از طریق ثبت کامل اسناد رسمی محافظت میشود و دولت یک پایگاه داده از قیمتهای بازار زمین به دست میآورد تا به منظور ایجاد یک پایگاه داده قیمت زمین، ایجاد قیمت زمین و تعیین قیمتهای خاص زمین استفاده شود .»
برای بودجه کشور مفید است.
وکیل تران دوک فونگ، از کانون وکلای شهر هوشی مین، همچنین معتقد است که فهرست قیمت سالانه زمین که در ابتدای سال منتشر میشود، به قیمتهای بازار زمین نزدیکتر خواهد بود زیرا فهرست قیمت فعلی زمین بسیار پایینتر از قیمتهای بازار است.
با اصلاح مقررات سالانه قیمت زمین، دولت از ضرر و زیان درآمدهای مالیاتی جلوگیری خواهد کرد. (تصویر تزئینی)
و وقتی جداول قیمت زمین سالانه با توجه به نوسانات بازار تنظیم میشوند، وکیل فوونگ معتقد است که این به نفع بودجه ایالت خواهد بود. دلیل این امر این است که جداول قیمت زمین مبنای محاسبه هزینههای استفاده از زمین، مالیات بر درآمد و غیره هستند.
وکیل فوونگ تحلیل کرد: « استانها و شهرها باید فهرست قیمت زمین را که به طور دقیق منعکسکننده قیمتهای بازار است، به عنوان مبنایی برای محاسبه مالیات بر درآمد شخصی در نقل و انتقالات املاک و مستغلات تنظیم و منتشر کنند. این امر شهروندان را ملزم میکند که قیمت واقعی بازار نقل و انتقالات املاک و مستغلات خود را اعلام کنند. این امر به دولت کمک میکند تا از ضرر و زیان درآمدی جلوگیری کند، برخلاف وضعیت فعلی که هنگام خرید و فروش زمین و خانه «دو قیمت» اعلام میشود .»
مدیر یک شرکت املاک و مستغلات در هانوی نیز با همین دیدگاه ابراز داشت که فهرست قیمت فعلی زمین که توسط مقامات محلی با یک دوره ۵ ساله تعیین شده است، بسیار طولانی است، دارای تأخیر زمانی قابل توجهی است و از نزدیک با قیمتهای نوسانی بازار مطابقت ندارد.
برای اطمینان از شفافیت در بازار املاک و مستغلات، به یک بخش اختصاصی برای ثبت قیمت زمین نیاز است. علاوه بر این، اطلاعات مربوط به معاملات املاک و مستغلات باید از طریق بانکها پردازش شود.
او گفت: « مهمترین چیز شفافیت است. تنها در این صورت میتوانیم از ضرر و زیان درآمدهای مالیاتی جلوگیری کنیم .»
علاوه بر این، لغو چارچوب قیمت زمین ضروری است، زیرا با فراهم کردن امکان دسترسی مردم به قیمتهای واقعی بازار، طرز فکرها را اساساً تغییر میدهد. از سوی دیگر، مجموعهای از پیچیدگیهای منجر به شکایات و دعاوی مربوط به زمین را که در حال حاضر وجود دارد، کاهش میدهد.
طبق قانون اصلاحشده زمین، کمیته خلق استان، فهرست اولیه قیمت زمین را تهیه و برای تصویب به شورای خلق استان ارائه خواهد کرد که از اول ژانویه ۲۰۲۶ منتشر و اعمال خواهد شد. کمیته خلق استان، سالانه مسئول ارائه به شورای خلق استان برای تصمیمگیری در مورد تعدیلها، اصلاحات و الحاقیههای فهرست قیمت زمین است که از اول ژانویه سال بعد منتشر و اعمال خواهد شد. اگر فهرست قیمت زمین نیاز به تعدیل، اصلاح یا تکمیل در طول سال داشته باشد، کمیته خلق استان مسئول ارائه تصمیم به شورای خلق استان است.
به گفته وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی ، تنظیم جداول قیمت سالانه زمین موضوعی است که توسط سازمانهای مربوطه به طور کامل مورد تحقیق قرار گرفته و بارها در طول فرآیند توضیح، دریافت بازخورد و اصلاح پیشنویس قانون، برای بحث به مجلس ملی ارائه شده است.
چائو آن
منبع
نظر (0)