جلوی قیمت دوگانه را بگیرید

بسیاری از کارشناسان تأیید می‌کنند که انتشار فهرست‌های سالانه قیمت زمین، وضعیت دو قیمتی بودن را محدود می‌کند.

حذف زمین‌های دو نرخی

طبق مفاد قانون زمین سال ۲۰۱۳، فهرست قیمت زمین هر ۵ سال یکبار تنظیم می‌شود و در صورت نوسانات قیمت زمین در بازار، باید تعدیل و تکمیل شود.

با این حال، قانون زمین (اصلاح‌شده) این ماده را حذف کرده و در عوض کمیته مردمی استان، سالانه در ابتدای سال آن را اعلام می‌کند.

دکتر تران کوانگ هوی، از دانشگاه حقوق هانوی ، ضمن موافقت با این محتوای جدید، ارزیابی کرد که اصل ارزش‌گذاری زمین باید با اصول بازار مطابقت داشته باشد، به این معنی که قیمت زمین باید انعطاف‌پذیر، بسیار به‌روز، نزدیک به قیمت‌های بازار و دارای تأثیر در مدت زمان کوتاه باشد.

آقای هوی ارزیابی کرد: « اگر فهرست قیمت زمین طبق دوره شورای مردمی استان، مانند الان، به مدت ۵ سال ادامه یابد، حتی اگر قیمت زمین با ۲۰ درصد افزایش یا کاهش تعدیل شود، باز هم قیمتی بسیار اجباری، فاقد جهت‌گیری بازار، به‌روزرسانی نشده و قدیمی با بازار خواهد بود. بنابراین، مقررات موجود در پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) در مورد ساخت‌وساز دوره‌ای سالانه، اعلام عمومی و درخواست از اول ژانویه سال، انعطاف‌پذیری و به‌روزرسانی مطابق با مکانیسم بازار را نشان می‌دهد.»

قانون اصلاح‌شده زمین، زمین‌های دو قیمتی را حذف خواهد کرد. (عکس از: کونگ هیو)

آقای جیانگ آنه توان، مدیر املاک و مستغلات توآن آن، نظر خود را اینگونه بیان کرد: با یک دوره تعدیل ۵ ساله، قیمت زمین دیگر دقیق نیست.

آقای توآن گفت: « در واقع، اخیراً مناطقی وجود داشته که قیمت زمین در آنها در یک سال، نه پنج سال، چند صد درصد نوسان داشته است. بنابراین، فهرست قیمت زمین پنج ساله قدیمی است و الزامات مدیریت زمین دولتی را برآورده نمی‌کند .»

علاوه بر این، آقای توآن گفت که در حال حاضر از فهرست بهای زمین نیز برای محاسبه مالیات بر درآمد حاصل از انتقال حقوق استفاده از زمین استفاده می‌شود. اخیراً، آیین‌نامه قیمت زمین برای اخذ مالیات بر درآمد حاصل از انتقال حقوق استفاده از زمین، قیمتی است که در قرارداد انتقال ذکر شده است. در صورتی که قیمت بالاتر از فهرست بهای زمین باشد، از قیمت ذکر شده در قرارداد استفاده خواهد شد، در غیر این صورت از قیمت موجود در فهرست بهای زمین استفاده خواهد شد.

این امر منجر به وضعیتی می‌شود که قیمت واقعی خرید بسیار بالا است اما قیمت قرارداد کمتر از فهرست قیمت زمین برای محاسبه مالیات طبق فهرست قیمت زمین است. این امر منجر به از دست رفتن بودجه می‌شود و مهم‌تر از آن، دولت داده‌های صحیح قیمت زمین را برای انجام مرحله بعدی ارزیابی خاص زمین در اختیار ندارد.

بنابراین، انتشار سالانه برای نزدیک ماندن به قیمت‌های بازار و آگاه کردن مردم از حفاظت از منافعشان است.

آقای توآن تحلیل کرد: « هنگام انجام معامله، مبلغ دقیق پول برای خرید و فروش ثبت می‌شود. علاوه بر تثبیت درآمد مالیاتی، حقوق مردم از طریق ثبت کامل اسناد رسمی محافظت می‌شود و دولت دارای یک پایگاه داده از قیمت‌های بازار زمین است تا در ساخت پایگاه داده قیمت زمین، تعیین قیمت زمین و تعیین قیمت‌های خاص زمین به کار گرفته شود .»

به نفع بودجه کشور

وکیل تران دوک فونگ، از کانون وکلای شهر هوشی مین، نیز گفت که فهرست قیمت سالانه زمین که در ابتدای سال اعلام می‌شود، به قیمت زمین در بازار نزدیک خواهد بود زیرا فهرست قیمت فعلی زمین بسیار پایین‌تر از قیمت بازار است.

اصلاح مقررات سالانه قیمت زمین به ایالت کمک می‌کند تا از ضررهای مالیاتی جلوگیری کند. (عکس نمایشی)

و وقتی فهرست قیمت زمین با توجه به نوسانات سالانه بازار تنظیم شود، وکیل فوونگ معتقد است که این امر برای بودجه ایالت مفید خواهد بود. زیرا فهرست قیمت زمین مبنای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، مالیات بر درآمد و غیره است.

وکیل فوونگ تحلیل کرد: « استان‌ها و شهرها، فهرست قیمت زمین را به قیمت‌های بازار نزدیک‌تر می‌کنند تا مبنایی برای محاسبه مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقال املاک و مستغلات باشد. در آن زمان، مردم باید قیمت واقعی نقل و انتقال املاک و مستغلات را طبق قیمت‌های بازار اعلام کنند. این امر به دولت کمک می‌کند تا از ضررهای بودجه‌ای مانند وضعیت فعلی اعلام «دو قیمت» هنگام خرید و فروش املاک و مستغلات جلوگیری کند .»

مدیر یک شرکت املاک و مستغلات در هانوی نیز با همین دیدگاه ابراز داشت که در حال حاضر، فهرست قیمت زمین که توسط شهرداری‌ها تنظیم می‌شود، محدودیت زمانی ۵ ساله دارد که بسیار طولانی است، تأخیر زیادی دارد و نوسانات قیمت بازار را به دقت دنبال نمی‌کند.

برای شفاف سازی اطلاعات مربوط به بازار املاک و مستغلات، نیاز به وجود بخشی است که به طور تخصصی قیمت زمین را وارد کند. از سوی دیگر، اطلاعات مربوط به معاملات املاک و مستغلات باید از طریق بانک ها پرداخت شود.

او گفت: « مهم‌ترین چیز شفافیت است. تنها در این صورت می‌توانیم از ضررهای مالیاتی جلوگیری کنیم .»

علاوه بر این، حذف چارچوب قیمت زمین ضروری است و به تغییر اساسی طرز فکر کمک می‌کند، زیرا مردم به قیمت واقعی بازار دسترسی دارند. از سوی دیگر، این امر همچنین مجموعه‌ای از مشکلات منجر به شکایات و دعاوی مربوط به زمین را که در حال حاضر وجود دارد، محدود می‌کند.

طبق قانون زمین (اصلاح‌شده)، کمیته خلق استان، اولین فهرست قیمت زمین را که از اول ژانویه ۲۰۲۶ اعلام و اجرا می‌شود، تهیه و برای تصمیم‌گیری به شورای خلق همان سطح ارائه می‌دهد. هر ساله، کمیته خلق استان مسئول ارائه فهرست قیمت زمین اعلام‌شده و اجرا شده از اول ژانویه سال بعد به شورای خلق استان برای تصمیم‌گیری در مورد تعدیل، اصلاح و تکمیل آن است. در صورتی که فهرست قیمت زمین در طول سال نیاز به تعدیل، اصلاح یا تکمیل داشته باشد، کمیته خلق استان مسئول ارائه آن به شورای خلق استان برای تصمیم‌گیری است.
به گفته وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی ، تنظیم جداول قیمت سالانه زمین، محتوایی است که توسط آژانس‌ها به دقت مورد تحقیق قرار گرفته و بارها در طول فرآیند توضیح، دریافت و اصلاح پیش‌نویس قانون، برای بحث به مجلس ملی ارائه شده است.

چائو آنه

منبع