تامین مالی وام مسکن همچنان دشوار است.

بانک‌های تجاری به طور مداوم برنامه‌های وام مسکن با نرخ بهره بی‌سابقه پایین را راه‌اندازی می‌کنند، اما کسانی که به وام نیاز دارند هنوز مردد هستند و می‌ترسند که نرخ بهره پس از دوره ترجیحی به شدت افزایش یابد. در همین حال، بازار املاک و مستغلات واقعاً بهبود نیافته است، عرضه کمیاب است و قیمت‌ها همچنان سر به فلک کشیده‌اند و این امر باعث شده است که بسیاری به آنها دسترسی نداشته باشند.

رقابت برای دریافت وام‌های مسکن با شرایط ترجیحی

افرادی که در بخش‌های بانکداری و املاک و مستغلات کار می‌کنند، در گفتگو با خبرنگاران روزنامه نگوئی لائو دونگ ، همگی گفتند که بانک‌ها هرگز تا به حال این همه برنامه وام مسکن با نرخ بهره بسیار پایین راه‌اندازی نکرده‌اند. به عنوان مثال، بانک‌های بزرگی مانند ویتکام‌بانک و بی‌آی‌دی‌وی بسته‌های وام مسکن با نرخ بهره تنها ۵ تا ۵.۵ درصد در سال برای ۱۲ ماه اول و ۶ تا ۷ درصد در سال برای ۲ تا ۳ سال بعدی ارائه می‌دهند.

بانک‌های تجاری خصوصی مانند ACB ، Eximbank، VIB و غیره، نرخ بهره ترجیحی کمی بالاتری ارائه می‌دهند، اما عموماً در چند سال اول از 8٪ در سال تجاوز نمی‌کنند. برای جذب مشتری، هر بانک سیاست‌های ترجیحی دیگری مانند دوره‌های تنفس (چشم‌پوشی از بازپرداخت اصل بدهی) تا 5 سال، بازپرداخت زودهنگام بدون جریمه و غیره را نیز ارائه می‌دهد.

اگرچه نرخ بهره وام به طور کلی و وام مسکن به طور خاص، اخیراً به پایین‌ترین حد خود رسیده است، اما رشد واقعی اعتبار انتظارات را برآورده نکرده است. طبق آخرین آمار بانک دولتی ویتنام، در چهار ماه اول سال 2024، رشد اعتبار در سیستم تنها به حدود 1.5 درصد رسیده است که در مقایسه با دو ماه اول سال بهبود یافته است، اما هنوز کمتر از مدت مشابه سال گذشته است. بسیاری از افرادی که برای خرید خانه نیاز به وام دارند، می‌گویند که نرخ بهره "بسیار جذاب" است، اما به دلایل مختلف هنوز آماده وام گرفتن برای خرید خانه برای زندگی، اجاره یا سرمایه‌گذاری نیستند.

آقای تران مین تام (ساکن منطقه گو واپ، شهر هوشی مین) گفت که بزرگترین نگرانی او در حال حاضر این است که بانک‌ها پس از پایان دوره ترجیحی چگونه نرخ بهره را محاسبه خواهند کرد. آقای تام گفت: «بانک‌ها می‌گویند که پس از پایان دوره ترجیحی، از نرخ بهره پایه به علاوه حاشیه ۲.۵ تا ۳.۵ درصد استفاده می‌کنند یا نرخ بهره شناور اعمال می‌کنند که مشخص نیست. من نمی‌دانم نرخ بهره پایه یا شناور برای محاسبه توانایی بازپرداخت من چیست. ناگفته نماند، اگر زودتر از موعد بازپرداخت کنم، باید جریمه ۱ تا ۴ درصدی بپردازم که این موضوع مرا بسیار مردد می‌کند.»

در همین حال، طبق تحقیقات ما، بسیاری از بانک‌ها نرخ بهره شناور ۹ تا ۱۰ درصد در سال را اعمال می‌کنند که بسیار بالاتر از نرخ بهره ترجیحی ارائه شده در ابتدا است. با این نرخ‌های بهره، کسانی که برای خرید خانه یا زمین نیاز به وام دارند باید گزینه‌های خود را با دقت زیادی بررسی کنند.

نرخ بهره پایین وام مسکن هنوز هم برای بسیاری از مردم نگران کننده است، کسانی که در خرید خانه برای زندگی، سرمایه گذاری یا اجاره مردد هستند... عکس: لام جیانگ

بازار همچنان شرایط سختی دارد و سرمایه‌گذاران نگران بدهی‌های سنگین خود هستند.

خانم هوآی تو (ساکن منطقه بین تان، شهر هوشی مین) گفت که حدود ۴ تا ۵ میلیارد دانگ ویتنامی (واحد پول ویتنام) پول دارد و می‌خواهد یک آپارتمان یا خانه شهری برای سرمایه‌گذاری بخرد، اما هنوز جرات نکرده است که «پولش را بگذارد». «بسیاری از مسئولان اعتباری به من توصیه کردند که ۱.۵ تا ۲ میلیارد دانگ ویتنامی دیگر قرض بگیرم تا املاک لوکسی را که فروشندگان «زیان‌هایشان را کاهش می‌دهند» بخرم و منتظر بمانم تا بازار بهبود یابد و بتوانم آنها را با سود بفروشم.»

خانم تو تحلیل کرد: «اما من متوجه هستم که با توجه به اینکه بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین هنوز رونق نگرفته است، خرید برای سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت در حال حاضر بسیار دشوار است. اگر دوره نرخ بهره ترجیحی قبل از اینکه بتوانم خانه را بفروشم به پایان برسد، باید بدهی و بهره زیادی را متحمل شوم.»

در واقع، مشاهده شده است که بسیاری از سرمایه‌گذاران هنوز در دو سال گذشته، از زمان رکود بازار، املاک و مستغلات را نگه داشته‌اند و برای پرداخت ده‌ها درصد بهره بانکی تقلا می‌کنند.

بعضی از مردم حتی برای خرید ۲-۳ قطعه زمین یا آپارتمان پول قرض گرفتند؛ با دوستانشان پول جمع کردند تا در استان‌ها املاک و مستغلات بخرند که بالغ بر ده‌ها میلیارد دونگ می‌شد... زمانی که بازار رونق داشت، حالا که قیمت‌ها به شدت کاهش یافته، نمی‌توانند ضرر خود را کاهش دهند و با بدهی و پرداخت میلیاردها دونگ سود در هر سال، تنها می‌مانند.

در مورد نرخ بهره شناور، یکی از مدیران ارشد بانک صنعتی و تجاری ویتنام (VietinBank) اظهار داشت که بسیاری از بانک‌ها مدت‌هاست که نرخ بهره پایه خود را بر اساس میانگین نرخ بهره سپرده‌های مدت‌دار ۱۲ ماهه چهار بانک اصلی (Vietcombank، Agribank ، VietinBank، BIDV) تعیین می‌کنند.

خریداران خانه می‌توانند روند نرخ بهره پس‌انداز در بانک‌های بزرگ را رصد کنند تا نرخ بهره پایه را تعیین کنند و سپس نرخ بهره وام را محاسبه کنند. از آنجا، می‌توانند مبلغ بازپرداخت ماهانه را پس از پایان دوره نرخ بهره ثابت محاسبه کنند.

برای جلوگیری از ورشکستگی مالی هنگام وام گرفتن برای خرید ملک، مدیر شعبه ویتکام بانک توصیه می‌کند که وام گیرندگان علاوه بر نرخ بهره و هزینه‌های مربوط به وام، عوامل دیگری مانند ثبات درآمد خود و درصدی از درآمد خود را که صرف هزینه‌های زندگی خانواده (شهریه فرزندان، نیازهای آموزشی، سلامت و تناسب اندام و وجوه احتیاطی برای هزینه‌های پیش‌بینی نشده) خواهد شد، با دقت در نظر بگیرند. مدیر شعبه ویتکام بانک گفت: «از آنجا، وام گیرندگان می‌توانند نرخ بهره وام و دوره نرخ بهره ثابت را که با توانایی‌های مالی آنها مطابقت دارد، انتخاب کنند.»

پرداخت‌های زودهنگام دشوار است.

اخیراً، روزنامه نگوئی لائو دونگ چندین شکایت از خریداران مسکن دریافت کرده است مبنی بر اینکه به طور غیرمنتظره‌ای اخطاریه‌هایی مبنی بر افزایش نرخ بهره وام‌هایشان دریافت کرده‌اند، بدون اینکه توجیه روشنی برای محاسبه آن وجود داشته باشد.

برخی از مشتریانی که قبلاً وام مسکن گرفته بودند، هنوز نرخ بهره ۱۲ تا ۱۳ درصد در سال را پرداخت می‌کنند، اگرچه نرخ بهره وام در شش ماه گذشته به شدت کاهش یافته است. علاوه بر این، برخی از افراد گزارش داده‌اند که در تسویه زودهنگام وام‌های مسکن خود با مشکلاتی مواجه شده‌اند. آنها همچنین هنگام تلاش برای بازپرداخت زودهنگام وام از طریق سایر بانک‌ها با موانعی روبرو هستند و اجازه تسویه کامل وام‌های خود را ندارند.

منبع: https://nld.com.vn/cho-vay-mua-nha-van-kho-196240501211147259.htm