تبدیل زمین باغ به زمین مسکونی: هزینه‌ها کاهش یافته است، اما موانع همچنان پابرجاست.

طبق مصوبه‌ای که اخیراً توسط مجلس ملی تصویب شده است، از سال ۲۰۲۶، افرادی که زمین‌های کشاورزی ، باغ‌ها یا زمین‌های برکه‌ای واقع در همان قطعه زمین مسکونی را به زمین مسکونی تبدیل می‌کنند، به جای ۱۰۰٪ فعلی، فقط باید ۳۰ تا ۵۰٪ از مابه‌التفاوت هزینه‌های استفاده از زمین را بپردازند.

وکیل فام تان توان از کانون وکلای هانوی ارزیابی کرد که مقررات جدید به کاهش تعهدات مالی تا 70 درصد در هنگام تغییر کاربری زمین در محدوده مجاز کمک کرده و در نتیجه بار مالی مردم را به میزان قابل توجهی کاهش داده است.

او با ذکر مثالی گفت: اگر قیمت زمین طبق فهرست قیمت محلی زمین ۲،۰۰۰،۰۰۰ دانگ ویتنامی در هر متر مربع باشد، در حالی که قیمت زمین مسکونی ۱۰،۰۰۰،۰۰۰ دانگ ویتنامی در هر متر مربع باشد، طبق قانون فعلی زمین ۲۰۲۴، مردم باید هنگام تغییر کاربری زمین، کل مابه‌التفاوت ۸،۰۰۰،۰۰۰ دانگ ویتنامی در هر متر مربع را بپردازند.

با این حال، طبق مقررات جدید که از اول ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است، در موارد تغییر کاربری زمین در محدوده تخصیص زمین محلی برای اهداف مسکونی، میزان تعهد مالی قابل وصول به طور قابل توجهی تغییر خواهد کرد.

برای مثال، با محدودیت تخصیص زمین محلی ۲۰۰ متر مربع، هنگام تغییر کاربری زمین در این منطقه، مردم فقط باید ۳۰٪ از مابه‌التفاوت را بپردازند. بنابراین، به جای پرداخت ۸،۰۰۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی به ازای هر متر مربع، مردم فقط باید ۲،۴۰۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی به ازای هر متر مربع بپردازند.

آقای توآن تأکید کرد: « مقررات جدید به کاهش بار مالی کمک می‌کند، ضمن اینکه انصاف و معقولیت در سیاست‌گذاری را تضمین می‌کند و در رسیدگی به مواردی که تعهدات مالی انجام شده اما هنوز با رویه‌های فعلی مطابقت ندارند، انسانیت را نشان می‌دهد .»

وکیل نگوین ون دین نیز با همین دیدگاه، ارزیابی کرد که این یک تعدیل منطقی و ضروری در چارچوب افزایش فهرست جدید قیمت زمین در بسیاری از مناطق است که منجر به هزینه‌های بسیار بالای استفاده از زمین می‌شود.

هزینه تبدیل زمین باغی به زمین مسکونی کاهش یافته است. (تصویر تزئینی).

او مثالی زد: یکی از ساکنین، ۱۰۰۰ متر مربع زمین کشاورزی در همان قطعه زمین مسکونی در یک منطقه مسکونی دارد و می‌خواهد کاربری زمین را به زمین مسکونی تغییر دهد، اما محدودیت تخصیص زمین محلی برای زمین مسکونی ۲۰۰ متر مربع است.

طبق مقررات جدید، برای ۲۰۰ متر مربع اول، افراد فقط باید ۳۰٪ از مابه‌التفاوت هزینه کاربری زمین که بر اساس قیمت زمین‌های مسکونی و قیمت زمین‌های کشاورزی محاسبه می‌شود را بپردازند؛ برای ۲۰۰ متر مربع بعدی، ۵۰٪ از مابه‌التفاوت را پرداخت می‌کنند و برای ۶۰۰ متر مربع باقی‌مانده، باید ۱۰۰٪ از مابه‌التفاوت را بپردازند.

روش محاسبه جدید، هزینه‌ها را برای افراد در مقایسه با قبل، به ویژه برای کسانی که زمین‌های بزرگی دارند یا خانوارهایی که در مناطق حومه شهر و روستایی زندگی می‌کنند، به طور قابل توجهی کاهش می‌دهد.

آقای دین گفت: « این آیین‌نامه که تصریح می‌کند هزینه‌های ترجیحی استفاده از زمین فقط یک بار برای یک خانوار یا فرد و برای یک قطعه زمین اعمال می‌شود و این کاهش حداکثر به دو برابر محدودیت تخصیص زمین برای اهداف مسکونی محدود می‌شود، کنترل دقیق را تضمین می‌کند، از سوءاستفاده از سیاست جلوگیری می‌کند و از موقعیت‌هایی که افراد از این سیاست برای «احتکار زمین»، تغییر کاربری آن و سپس فروش مجدد آن برای سود سوءاستفاده می‌کنند، جلوگیری می‌کند.»

به گفته وکیل دین، این ماده انتقالی نیز بسیار منطقی است. بر این اساس، اگر خانوار یا فردی از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۲۴ (۱ آگوست ۲۰۲۴) تا قبل از لازم‌الاجرا شدن آیین‌نامه جدید (۱ ژانویه ۲۰۲۶) هدف کاربری زمین خود را تغییر داده باشد، مجاز است اثر «عطف به ماسبق» را به روشی که مفید باشد و عدالت را بین کسانی که هزینه تغییر هدف کاربری زمین را پرداخت کرده‌اند و کسانی که هنوز پرداخت نکرده‌اند، تضمین کند، اعمال کند.

هنوز مسائل حل نشده‌ای وجود دارد.

به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، لیست قیمت زمین در بسیاری از مناطق به طور قابل توجهی افزایش یافته است. به عنوان مثال، شهر هوشی مین قیمت‌ها را بسیار بالا برده است، از ۲.۵۶ برابر به ۳۸ برابر در مقایسه با لیست قیمت زمین در سال ۲۰۲۰. حتی با روش جمع‌آوری عوارض با کم کردن قیمت زمین کشاورزی از قیمت زمین مسکونی و ضرب آن در ۳۰٪ (در محدوده مجاز) و ۵۰٪ (خارج از محدوده مجاز)، مبلغی که مردم پرداخت می‌کنند همچنان بالا است.

او به عنوان مثال به فهرست قیمت زمین ۱۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، قیمت زمین کشاورزی ۳۰۰۰۰۰ دانگ ویتنامی در هر متر مربع، محدودیت تخصیص زمین مسکونی ۲۰۰ متر مربع و ضریب تعدیل قیمت زمین ۱.۵ اشاره کرد.

در این صورت، اگر یک خانوار درخواست تبدیل ۵۰ متر مربع زمین کشاورزی به زمین مسکونی را داشته باشد، هزینه استفاده از زمین ۷۰.۹ درصد کمتر و به ۲۱۸.۲۵ میلیون دونگ ویتنامی خواهد رسید.

آقای چائو گفت: « اگر این هزینه به 20 درصد کاهش یابد، این خانوار فقط 80.6 درصد کمتر برای هزینه‌های استفاده از زمین پرداخت خواهد کرد که معادل پرداخت 145.5 میلیون دونگ ویتنام است .»

علاوه بر این، به گفته آقای چائو، این قانون واقعاً منعکس کننده نحوه استفاده واقعی مردم از زمین نیست. در بسیاری از خانواده‌ها، زمین‌های باغی در دوره‌های مختلف انباشته شده‌اند، یا نیاز به تبدیل آنها در زمان‌های مختلف، بسته به توانایی مالی و نیازهای مسکن نسل‌های مختلف، ایجاد می‌شود.

او استدلال کرد که مجاز دانستن مزایای یک‌باره به این معنی است که این سیاست به طور کامل به مشکلات رسیدگی نکرده است، به خصوص برای خانوارهایی که فرزندان زیادی دارند و برای تأمین مسکن بلندمدت نیاز به تقسیم زمین دارند.

لو کوک کین، مشاور مستقل مالی و املاک، نیز با همین دیدگاه گفت که اگرچه این سیاست نرخ وصول را به میزان قابل توجهی کاهش داده است، اما به دلیل افزایش چند برابری قیمت زمین در لیست جدید، کل مبلغی که مردم باید بپردازند همچنان بالاست. برای کسانی که در زمان درخواست تبدیل زمین، توانایی مالی کافی ندارند، اجبار به پرداخت کل مبلغ به طور همزمان ممکن است همچنان آنها را منصرف کند.

بنابراین، آقای کین پیشنهاد داد که باید سازوکاری مورد بررسی قرار گیرد تا به مردم اجازه دهد پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین را به تعویق بیندازند یا به تعویق بیندازند و تعهدات مالی خود را تنها پس از انتقال یا اهدای زمین انجام دهند و از این طریق امکان‌سنجی این سیاست را افزایش دهند.

منبع: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html