آزادسازی پتانسیل پروژه‌های املاک و مستغلات.

بسیاری از کارشناسان معتقدند که سازوکار آزمایشی که به کسب‌وکارها اجازه می‌دهد به‌طور مستقل در مورد حقوق استفاده از زمین با شهروندان برای پروژه‌های مسکن تجاری مذاکره کنند، باعث آزادسازی پروژه‌ها، افزایش عرضه مسکن و کمک به رفع کمبود مسکن خواهد شد.

دولت همچنین پیشنهاد داد که مجلس ملی موافقت کند که به مشاغل اجازه دهد پروژه‌های مسکن تجاری را در زمین تأسیساتی که به دلیل آلودگی محیط زیست باید جابجا شوند، اجرا کنند. در عکس: زمین درجه یک کارخانه صابون سازی هانوی ، واقع در خوشه صنعتی کائو-خا-لا در خیابان‌های ۲۳۳، ۲۳۳B و ۲۳۵ نگوین ترای (منطقه تان شوان، هانوی)، سال‌ها پس از جابجایی بلااستفاده مانده و باعث اتلاف منابع زمین می‌شود. - عکس: دان خانگ

پیش‌نویس قطعنامه مربوط به این سازوکار آزمایشی به تازگی توسط مجلس ملی بررسی شده است و انتظار می‌رود در جلسه‌ای که در پایان ماه نوامبر به پایان می‌رسد، تصویب شود.

با این حال، با توجه به وضعیت فعلی که عرضه مسکن در بازار بر بخش‌های آپارتمان‌های میان‌رده، گران‌قیمت و لوکس متمرکز شده است، برخی نظرات نشان می‌دهند که سازوکار آزمایشی باید جهت‌گیری روشنی داشته باشد و توافقات مربوط به حقوق استفاده از زمین را در اولویت قرار دهد تا مسکن مقرون‌به‌صرفه و آپارتمان‌های مناسب بودجه برای رفع نیازهای واقعی مسکن اکثریت جمعیت توسعه یابد.

صدها پروژه املاک و مستغلات در انتظار حل و فصل موانع هستند.

در مارس ۲۰۲۴، طی جلسه‌ای از کارگروه نخست وزیر در مورد بررسی، ترغیب و هدایت رفع مشکلات و موانع در اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز گزارش داد که در شهر هوشی مین ۱۴۳ پروژه املاک و مستغلات، هانوی ۲۴۶ پروژه، های فونگ ۴ پروژه، بین دین ۱۶ پروژه، کان تو ۳۴ پروژه... در انتظار کارگروه، وزارتخانه‌ها، بخش‌ها و مناطق برای حل مشکلات هستند.

در سراسر کشور، صدها پروژه املاک و مستغلات همچنان متوقف مانده‌اند.

بسیاری از پروژه‌ها به دلیل کمبود زمین مسکونی قابل اجرا نیستند. حتی سرمایه‌گذارانی که زمینی مطابق با مقررات برنامه‌ریزی خریداری می‌کنند، به دلیل کمبود حتی یک ^متر مربع زمین مسکونی نمی‌توانند پروژه‌های خود را بسازند.

علاوه بر این، در پیش‌نویس قطعنامه آزمایشی که در حال حاضر برای بررسی به مجلس ملی ارائه می‌شود، دولت همچنین پیشنهاد می‌کند که مجلس ملی موافقت کند که به مشاغل اجازه دهد پروژه‌های مسکن تجاری را در زمین‌های متعلق به تأسیساتی که به دلیل آلودگی محیط زیست باید جابجا شوند، یا تأسیساتی که طبق ساخت و ساز و برنامه‌ریزی شهری باید جابجا شوند، اجرا کنند.

همین جا در هانوی، بسیاری از کارخانه‌های آلاینده در مرکز شهر، پس از نقل مکان به مناطق حومه شهر یا استان‌های همسایه، قطعات بی‌شماری از «زمین‌های مرغوب» را آشکار کرده‌اند که برای دهه‌ها متروکه مانده‌اند.

یک نمونه بارز، خوشه سه کارخانه است: کارخانه لاستیک سائو وانگ، کارخانه صابون هانوی و کارخانه تنباکوی تانگ لانگ، با مساحت تقریبی ۱۵۰،۰۰۰ ^{متر مربع،} که پس از انتقال به حومه شهر، سال‌ها بدون استفاده رها شده بودند.

به طور خاص، مکان اصلی کارخانه صابون سازی هانوی، که سال‌ها پیش به مکان دیگری منتقل شده بود، به دلیل فقدان سازوکاری برای تبدیل آن به زمینی برای ساخت مسکن تجاری، همچنان پوشیده از علف‌های هرز است.

پروژه ای در خیابان Mai Chi Tho، An Phu Ward، Thu Duc City، Ho Chi Minh City - عکس: Nguyen Van Trung

هم صاحبان کسب و کار و هم زمین داران خوشحال هستند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، در گفتگو با روزنامه Tuoi Tre گفت که این سازوکار آزمایشی که به مشاغل اجازه می‌دهد به‌طور مستقل مذاکره کرده و حقوق استفاده از زمین برای زمین‌های غیرمسکونی را از شهروندان برای پروژه‌های مسکن تجاری به دست آورند، روش دیگری را برای دسترسی به زمین برای سرمایه‌گذاری و تجارت در املاک و مستغلات اضافه می‌کند.

این سازوکار همچنین حق مذاکره کاربران زمین را تضمین می‌کند و اختلافات در تملک زمین برای اجرای پروژه را کاهش می‌دهد.

آقای چاو تأکید کرد: «اگرچه سازوکار فعلی تملک زمین بسیار بهتر از قبل است (جبران خسارت مناسب‌تر و مبتنی بر بازار)، اما به خوبی سازوکار آزمایشی که به کسب‌وکارها و افراد دارای حق استفاده از زمین اجازه می‌دهد خودشان در مورد انتقال زمین مذاکره کنند، نیست.»

برای مثال، در منطقه ۳ شهر هوشی مین، در سال‌های اخیر ۴۸ مجتمع آپارتمانی قدیمی وجود داشته است. تا به امروز، در ۵ مورد از این مجتمع‌ها، کسب‌وکارها داوطلبانه موافقت کرده‌اند که ۱۰۰٪ آپارتمان‌های قدیمی را از ساکنان بازخرید کنند تا پروژه‌های ساخت آپارتمان‌های تجاری جدید را بدون هیچ شکایتی انجام دهند، زیرا این یک مکانیسم معامله سودمند برای هر دو طرف است.

هنوز ۴۳ آپارتمان قدیمی وجود دارد که بازسازی نشده‌اند، زیرا ما فاقد سازوکاری برای تشویق سرمایه‌گذاران به مذاکره برای خرید آپارتمان‌های قدیمی هستیم.

به گفته آقای چائو، بسیاری از پروژه‌های مسکن تجاری در حال حاضر متوقف شده‌اند زیرا زمین‌های متعلق به مشاغل برای استفاده مسکونی تعیین نشده‌اند و در نتیجه مانع ساخت و ساز می‌شوند.

در حالی که بازار مسکن با کمبود عرضه مسکن (به دلیل کمبود پروژه‌های مسکن) مواجه است، اگر مجلس ملی برنامه‌ای را به صورت آزمایشی اجرا کند که به کسب‌وکارها اجازه می‌دهد به‌طور مستقل در مورد خرید زمین‌های غیرمسکونی برای پروژه‌های مسکن تجاری مذاکره کنند، تعداد پروژه‌های مسکن تجاری دارای مجوز افزایش می‌یابد و در نتیجه عرضه محصولات مسکن در آینده افزایش می‌یابد.

آقای نگوین هو کونگ، رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی، معتقد است که این برنامه آزمایشی که به مشاغل اجازه می‌دهد به طور مستقل در مورد خرید زمین‌های غیرمسکونی از شهروندان برای پروژه‌های مسکن تجاری مذاکره کنند، مسیری امیدوارکننده برای توسعه بازار مسکن است.

این سازوکار همچنین به کسب‌وکارهای املاک و مستغلات اجازه می‌دهد تا از طریق انتقال حقوق استفاده از زمین و مشارکت در ساخت زمین به عنوان سهم مالکانه برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری، با کاربران زمین همکاری کنند.

این امر باعث افزایش زمین موجود برای ساخت مسکن و رفع نیازهای مسکن مردم خواهد شد. آقای کوانگ اظهار داشت: «اجازه دادن به مشاغل برای مذاکره مستقیم و خرید حق استفاده از زمین از مردم، مطمئناً بسیار ارزان‌تر از سازماندهی مناقصه یا مزایده برای حق استفاده از زمین برای ساخت پروژه‌های مسکونی تجاری خواهد بود. مذاکره مستقیم بین دو طرف از «قیمت‌های تورمی» در مزایده‌های زمین جلوگیری می‌کند.»

بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات همچنین معتقدند که اجرای آزمایشی برنامه‌ای که به مشاغل اجازه می‌دهد به‌طور مستقل در مورد خرید زمین‌های کشاورزی و سایر انواع زمین از ساکنان برای ساخت مسکن تجاری مذاکره کنند، از هدر رفتن فعلی زمین‌های شهری جلوگیری می‌کند.

در واقع، بسیاری از قطعات زمین توسعه نیافته در هانوی و هوشی مین سیتی سال‌هاست که متروکه مانده‌اند. اجرای آزمایشی قراردادهای بازخرید و تبدیل به مالکیت خصوصی به استفاده کارآمدتر از زمین کمک خواهد کرد، در حالی که دولت همچنان به جمع‌آوری عوارض و مالیات استفاده از زمین ادامه می‌دهد و مردم گزینه‌های بیشتری برای خرید خانه دارند.

تشویق به ساخت مسکن تجاری ارزان قیمت.

بسیاری از کارشناسان ضمن حمایت از این برنامه آزمایشی که به کسب‌وکارها اجازه می‌دهد در مورد حق استفاده از زمین‌های غیرمسکونی برای پروژه‌های مسکن تجاری مذاکره کنند، معتقدند که این برنامه آزمایشی باید پروژه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه را که برای بافت محلی مناسب هستند، در اولویت قرار دهد.

آقای دین مین توان، مدیر منطقه جنوبی Batdongsan.com، استفاده از این سازوکار آزمایشی را برای توسعه مسکن مقرون به صرفه و آپارتمان‌های تجاری کم‌هزینه به منظور افزایش عرضه مسکن و برآوردن نیازهای واقعی مسکن اکثریت جمعیت توصیه کرد.

آقای توآن استدلال کرد که افزایش عرضه مسکن از طریق سازوکارهای آزمایشی باید با نیازهای عملی همسو باشد. بدون جهت‌گیری مشخص، اگر کسب‌وکارها، پس از توافق برای خرید زمین از ساکنان، فقط بر توسعه مسکن تجاری گران‌قیمت، حدود بیش از 50 میلیون دانگ ویتنام ^{در هر متر مربع} ، تمرکز کنند تا مانند گذشته سود بالایی کسب کنند، هدف ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن در بازار محقق نخواهد شد.

به گفته آقای توآن، نکته دیگری که باید به آن توجه کرد این است که برنامه آزمایشی که به مشاغل اجازه می‌دهد زمین‌های غیرمسکونی را از افراد برای پروژه‌های مسکن تجاری خریداری کنند، باید از وضعیتی جلوگیری کند که در آن برخی از سرمایه‌گذاران قوی از نظر مالی از این مقررات سوءاستفاده کرده و زمین را خریداری کرده و آن را نگه دارند و منتظر افزایش قیمت‌ها بمانند تا آن را به مشاغل دیگر بفروشند.

باید مقرراتی اضافه شود که کسب و کارهایی را که با ساکنان مذاکره می‌کنند و زمین به دست می‌آورند، ملزم به توسعه پروژه‌های مسکونی تجاری ظرف ۲ تا ۳ سال کند. در غیر این صورت، زمین باید برای توسعه به سرمایه‌گذار دیگری منتقل شود و اگر خالی بماند، پس گرفته خواهد شد.

این دو مصوبه موانع بازار املاک و مستغلات را برطرف خواهد کرد.

علاوه بر قطعنامه آزمایشی که به مشاغل اجازه می‌دهد به‌طور مستقل در مورد واگذاری زمین‌های غیرمسکونی از شهروندان برای پروژه‌های مسکونی تجاری مذاکره کنند، دولت همچنین در نظر دارد قطعنامه‌ای تخصصی را برای بررسی و تصویب به مجلس ملی ارائه دهد که به مسائل مربوط به زمین، جابجایی کارخانه‌های آلاینده، سازماندهی مجدد ستادهای سازمان‌های دولتی و حل و فصل پروژه‌هایی که با بازرسی، حسابرسی، تحقیقات و احکام دادگاه مواجه هستند، می‌پردازد.

این دو مصوبه، دارایی‌هایی را که در حال حاضر در صدها پروژه مسکن و توسعه شهری متوقف شده در سراسر کشور «احیا» خواهند کرد. با سازوکارهای تعیین‌شده توسط این مصوبات مجلس ملی، کسب‌وکارها مبنایی برای تکمیل رویه‌های سرمایه‌گذاری برای پروژه‌ها، ادامه اجرای پروژه‌های ساخت‌وساز مسکن، افزایش عرضه مسکن و کمک به تعادل عرضه و تقاضا در بازار خواهند داشت.

وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، دوک دوی:

پروژه‌هایی که توسط رهبران محلی به درستی مدیریت نمی‌شوند، نجات خواهند یافت.»

در مورد حل و فصل موضوعی، اصل راهنمای مرجع ذیصلاح این است که پروژه‌هایی که به دلیل اشتباهات دولت‌ها و رهبران محلی متوقف شده‌اند، حل و فصل شوند تا کسب‌وکارها بتوانند به اجرای پروژه‌ها ادامه دهند. در بیشتر موارد مربوط به این نوع پروژه، رهبران محلی که مرتکب تخلف شده‌اند، تنبیه شده‌اند.

در مورد پروژه‌هایی که کسب‌وکارها عمداً مقررات را نقض می‌کنند، زمین مورد نظر برای جلوگیری از هدر رفتن منابع زمین، احیا خواهد شد.

هنوز نگرانی‌هایی در مورد شرایط و ضوابط وجود دارد.

پروژه آپارتمان در خیابان Le Van Luong، Nhon Duc Commune، Nha Be District، Ho Chi Minh City - عکس: Nguyen Van Trung

یک توسعه‌دهنده پروژه‌های املاک و مستغلات در شهر هوشی مین گفت که همزمان با ارائه یک قطعنامه آزمایشی توسط دولت به مجلس ملی برای بررسی و تصویب، شهر هوشی مین همچنین در حال بررسی تعداد مشاغل دارای زمین است که در حال حاضر با موانع نظارتی برای اجرای پروژه مواجه هستند. طبق بررسی این شرکت خاص، نزدیک به 20 قطعه زمین در منطقه بین چان، منطقه 8، منطقه تو دوک و غیره با این موانع روبرو هستند.

این فرد اظهار داشت که بیشتر قطعات زمین، زمین کشاورزی یا زمین غیرکشاورزی (نه زمین مسکونی) هستند که مشاغل، انتقال مالکیت آنها را از مردم انجام داده‌اند، اما به دلیل محدودیت‌های قانونی، نمی‌توانند پروژه‌ها را ادامه دهند.

بازار املاک و مستغلات اخیراً با مشکل مواجه شده است، اما کسب‌وکارها قادر به استفاده از منابع زمین موجود خود برای توسعه پروژه‌های اضافی و فروش مازاد عرضه برای جبران سرمایه‌گذاری خود نیستند و این امر اوضاع را بسیار چالش‌برانگیز می‌کند. در همین حال، کسب‌وکارها هنوز مجبور به پرداخت بهره وام‌های بانکی هستند که مشکلات آنها را دوچندان می‌کند.

پس از مطالعه پیش‌نویس قطعنامه‌ای که قرار است برای تصویب بررسی شود، این کسب و کار معتقد است که این یک سیاست ضروری برای کاهش مشکلات کسب و کارها و بازار است و قرار است برای تصویب بررسی شود.

با این حال، یکی از نکات نگران‌کننده برای کسب‌وکارها، مفاد پیش‌نویس قطعنامه در مورد شرایط اجرای پروژه‌های مسکن تجاری از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به حقوق استفاده از زمین یا حقوق استفاده از زمین موجود است.

بر این اساس، مشاغل املاک و مستغلات که پروژه‌های مسکونی تجاری را از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به حقوق استفاده از زمین اجرا می‌کنند یا آن‌هایی که از قبل حقوق استفاده از زمین را طبق این مصوبه دارند، می‌توانند در مواردی که توافق‌نامه‌ای در مورد حقوق استفاده از زمین حاصل شده باشد، هدف استفاده از زمین یک یا چند نوع زمین برای پروژه، از جمله زمین کشاورزی؛ زمین غیرکشاورزی غیر از زمین مسکونی؛ و زمین مسکونی و سایر زمین‌های موجود در همان قطعه زمین را تغییر دهند.

مقرراتی از این دست را می‌توان اینگونه تفسیر کرد که کسب‌وکارهایی که از قبل زمین دارند می‌توانند زمین‌های کشاورزی یا غیرکشاورزی (به استثنای زمین‌های مسکونی) را برای پروژه‌ها تبدیل کنند، در حالی که کسب‌وکارهایی که از ابتدا زمین خریداری می‌کنند باید قطعاتی را که شامل زمین‌های مسکونی و سایر انواع زمین در همان قطعه زمین است، منتقل کنند.

بنابراین، اگر این مصوبه دقیقاً همانطور که کسب‌وکارها آن را درک می‌کنند تصویب و اجرا شود، رفع مشکل به طور کامل انجام نخواهد شد.

این شخص در ادامه توضیح داد که در حال حاضر، علاوه بر کسب‌وکارهایی که از قبل زمین تحت مالکیت خود دارند، مواردی وجود دارد که کسب‌وکارها قبلاً به افراد درون شرکت اجازه خرید زمین کشاورزی را داده‌اند اما به دلیل موانع قانونی هنوز آن را تحت مالکیت شرکت قرار نداده‌اند؛ یا کسب‌وکارهایی با منابع کافی وجود دارند که می‌خواهند برای توسعه پروژه‌ها، زمین را از مردم خریداری کنند.

اگر این‌طور درک شود، کسب‌وکارها فقط می‌توانند مناطقی را خریداری کنند که هم مسکونی و هم دارای انواع دیگر زمین باشند، که این امر فرصت‌های آنها را برای دسترسی به منابع زمین محدود می‌کند.

این مقام رسمی پیشنهاد داد: «وزیر منابع طبیعی و محیط زیست اخیراً در مجلس ملی به ناکافی بودن این واقعیت اشاره کرد که اکثر پروژه‌های املاک و مستغلات در زمینی اجرا می‌شوند که در ابتدا به عنوان زمین مسکونی تعیین نشده بود و برنامه‌ریزی دقیق پروژه‌ها شامل انواع مختلف زمین مانند زمین مسکونی، زمین حمل و نقل، فضای سبز و غیره است، بنابراین مقررات موجود در قانون زمین برای اجرا عملی نیست. بنابراین، سازمان تدوین‌کننده باید در این مورد تجدید نظر کند.»

یک عبارت باید حذف شود.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، با ابراز نگرانی در این مورد، پیشنهاد کرد که عبارت «برای موارد توافق در مورد دریافت حق استفاده از زمین» از مقررات مربوط به زمین‌های مسکونی و سایر زمین‌های واقع در همان قطعه زمین حذف شود تا از سوء تعبیرها هنگام اجرای مصوبه جلوگیری شود.

این بدان معناست که مشاغلی که از قبل زمین دارند یا آن را از طریق انتقال به دست آورده‌اند، مجاز به استفاده از سه نوع زمین - زمین کشاورزی؛ زمین غیرکشاورزی غیر از زمین مسکونی؛ و زمین مسکونی و سایر زمین‌ها در همان قطعه زمین - برای پروژه‌های مسکونی تجاری هستند، مشروط بر اینکه با طرح کاربری زمین، مقررات منطقه‌بندی و سایر معیارهای مندرج در این مصوبه مطابقت داشته باشند.

آقای چاو گفت: «تنها از این طریق می‌توانیم تنگناها را برطرف کرده و منابع زمینی را آزاد کنیم.»

منبع: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm