پروژه‌های املاک و مستغلات را آزاد کنید

بسیاری از کارشناسان معتقدند که سازوکار آزمایشی برای مذاکره کسب و کارها در مورد حقوق استفاده از زمین با مردم برای انجام پروژه‌های مسکونی تجاری، گره از کار پروژه‌ها باز می‌کند، عرضه مسکن را افزایش می‌دهد و به حل کمبود عرضه مسکن کمک می‌کند.

دولت همچنین پیشنهاد داد که مجلس ملی به مشاغل اجازه دهد پروژه‌های مسکونی تجاری را در زمین این تأسیسات که به دلیل آلودگی محیط زیست مجبور به جابجایی شده بود، انجام دهند. در عکس: زمین درجه یک کارخانه صابون سازی هانوی در خوشه صنعتی کائو-زا-لا در خیابان نگوین ترای ۲۳۳، ۲۳۳B، ۲۳۵ (منطقه تان شوان، هانوی) پس از سال‌ها جابجایی، که هنوز باعث اتلاف منابع زمین نشده است - عکس: دان خانگ

پیش‌نویس قطعنامه مربوط به این سازوکار آزمایشی به‌تازگی توسط مجلس ملی مورد بررسی قرار گرفته و انتظار می‌رود در جلسه‌ای که در پایان نوامبر به پایان می‌رسد، تصویب شود.

اما با توجه به وضعیت فعلی عرضه مسکن در بازار که بر بخش‌های آپارتمان‌های میان‌رده، گران‌قیمت و لوکس متمرکز است، برخی نظرات نیز نشان می‌دهند که سازوکار آزمایشی باید جهت‌گیری روشنی داشته باشد و توافق برای دریافت حق استفاده از زمین برای توسعه بخش مسکن مقرون‌به‌صرفه و آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه برای برآوردن نیازهای واقعی مسکن اکثر مردم را در اولویت قرار دهد.

صدها پروژه املاک و مستغلات در انتظار حل و فصل هستند

در مارس ۲۰۲۴، در جلسه گروه کاری نخست وزیر در مورد بررسی، ترغیب و هدایت رفع مشکلات و موانع در اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز اعلام کرد که در شهر هوشی مین ۱۴۳ پروژه املاک و مستغلات، هانوی ۲۴۶ پروژه، های فونگ ۴ پروژه، بین دین ۱۶ پروژه، کان تو ۳۴ پروژه... منتظرند تا گروه کاری، وزارتخانه‌ها، شعب و ادارات محلی موانع را برطرف کنند.

دیده می‌شود که در سراسر کشور هنوز صدها پروژه املاک و مستغلات "منجمد" هستند.

بسیاری از این پروژه‌ها به دلیل نداشتن زمین مسکونی قابل اجرا نیستند. سرمایه‌گذارانی که طبق برنامه‌ریزی برای خرید زمین هزینه می‌کنند، نمی‌توانند پروژه را بسازند زیرا فاقد... ^{۱ متر مربع} زمین مسکونی هستند.

علاوه بر این، در پیش‌نویس قطعنامه آزمایشی که برای بررسی و تصویب به مجلس ملی ارائه می‌شود، دولت همچنین پیشنهاد داده است که مجلس ملی موافقت کند که به شرکت‌ها اجازه دهد پروژه‌های مسکن تجاری را در زمین‌های مؤسساتی که به دلیل آلودگی محیط زیست باید جابجا شوند، یا مؤسساتی که طبق برنامه‌ریزی ساخت و ساز و برنامه‌ریزی شهری باید جابجا شوند، اجرا کنند.

درست در هانوی، بسیاری از تأسیسات تولیدی وجود دارند که محیط زیست را در منطقه مرکزی شهر آلوده می‌کنند. پس از انتقال کارخانه‌هایشان به مناطق حومه شهر یا استان‌های مجاور، بسیاری از "سرزمین‌های طلایی" که برای دهه‌ها متروکه بوده‌اند، آشکار شده‌اند.

معمولاً، خوشه سه کارخانه شامل کارخانه لاستیک سائو وانگ، کارخانه صابون هانوی و کارخانه تنباکوی تانگ لانگ، پس از انتقال به حومه شهر و رها شدن برای سال‌ها به صورت آیش، مساحتی در حدود ^{۱۵۰،۰۰۰ متر مربع} دارند.

در میان آنها، «زمین طلایی» کارخانه صابون‌سازی هانوی سال‌ها پیش جابجا شد، اما تاکنون به دلیل فقدان سازوکاری برای تبدیل آن به زمین برای ساخت مسکن تجاری، چمن همچنان در آن رشد می‌کند.

پروژه ای در خیابان Mai Chi Tho، An Phu Ward، Thu Duc City، Ho Chi Minh City - عکس: NGUYEN VAN TRUNG

کسب و کارها و زمین‌داران خوشحال هستند

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، در گفتگو با توئی تره گفت که سازوکار آزمایشی که به شرکت‌ها اجازه می‌دهد در مورد حق استفاده از زمین‌های دیگر، به جز زمین‌های مسکونی، از مردم برای انجام پروژه‌های مسکن تجاری مذاکره کنند، روش دیگری را برای دسترسی به زمین برای شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات اضافه می‌کند.

این سازوکار همچنین حق مذاکره کاربران زمین را تضمین می‌کند و شکایات در بازیابی زمین برای اجرای پروژه را کاهش می‌دهد.

آقای چاو تأکید کرد: «اگرچه سازوکار فعلی بازیابی زمین بسیار بهتر از قبل است (غرامت رضایت‌بخش‌تر و بازارمحورتر است)، اما به خوبی سازوکار آزمایشی برای کسب‌وکارها و افرادی که حق استفاده از زمین دارند تا در مورد انتقال زمین مذاکره کنند، نیست.»

برای مثال، در منطقه ۳ شهر هوشی مین، در سال‌های اخیر، ۴۸ آپارتمان قدیمی وجود داشته است. تاکنون، ۵ آپارتمان قدیمی وجود داشته که در آنها کسب‌وکارها موافقت کرده‌اند ۱۰۰٪ آپارتمان‌های قدیمی را از ساکنان بازخرید کنند تا پروژه ساخت آپارتمان‌های تجاری جدید را اجرا کنند، اما هیچ شکایتی وجود نداشته است زیرا این یک مکانیسم خرید و فروش متقابل است.

هنوز ۴۳ آپارتمان قدیمی وجود دارد که بازسازی نشده‌اند، زیرا ما سازوکاری برای تشویق سرمایه‌گذاران به مذاکره برای خرید مجدد آپارتمان‌های قدیمی نداریم.

به گفته آقای چائو، بسیاری از پروژه‌های مسکن تجاری در حال حاضر متوقف شده‌اند زیرا مشاغل زمینی دارند که مسکونی نیست، بنابراین ساخت و ساز نمی‌تواند انجام شود.

در حالی که بازار مسکن (به دلیل کمبود پروژه‌های مسکونی) با کمبود عرضه محصولات مسکن مواجه است، اگر مجلس ملی به کسب‌وکارها اجازه دهد تا برای خرید زمین‌های غیرمسکونی برای پروژه‌های مسکونی تجاری مذاکره کنند، تعداد پروژه‌های مسکونی تجاری دارای مجوز افزایش می‌یابد و در نتیجه عرضه محصولات مسکن در آینده افزایش می‌یابد.

آقای نگوین هو کونگ، رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی، اظهار داشت که سیاست آزمایشی اجازه دادن به مشاغل برای مذاکره جهت خرید زمین غیرمسکونی از مردم برای ساخت پروژه‌های مسکونی تجاری، مسیری باز برای توسعه بازار مسکن است.

این سازوکار همچنین به بنگاه‌های املاک و مستغلات اجازه می‌دهد تا از طریق انتقال حقوق استفاده از زمین و مشارکت در سهام زمین برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری، با کاربران زمین همکاری کنند.

این امر صندوق زمین برای ساخت مسکن را افزایش می‌دهد و نیازهای مسکن مردم را برآورده می‌کند. آقای کوانگ اظهار داشت: «اجازه دادن به مشاغل برای مذاکره مستقیم و خرید مجدد حقوق استفاده از زمین از مردم، مطمئناً بسیار ارزان‌تر از سازماندهی مناقصه و حراج حقوق استفاده از زمین برای ساخت پروژه‌های مسکونی تجاری خواهد بود. مذاکره مستقیم بین دو طرف از «قیمت‌های مجازی» در حراج‌های زمین جلوگیری می‌کند.»

بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات همچنین ابراز داشتند که این برنامه آزمایشی که به مشاغل اجازه می‌دهد برای خرید زمین‌های کشاورزی و سایر زمین‌ها از مردم برای ساخت مسکن تجاری مذاکره کنند، از هدر رفتن فعلی زمین در مناطق شهری نیز جلوگیری خواهد کرد.

در واقع، قطعات زمین غیرمسکونی زیادی در هانوی و هوشی مین سیتی وجود دارد که سال‌هاست رها شده‌اند. اجرای آزمایشی قراردادهای بازخرید و تبدیل زمین به استفاده مؤثرتر از زمین کمک می‌کند، در حالی که دولت هنوز عوارض و مالیات استفاده از زمین را جمع‌آوری می‌کند و مردم گزینه‌های بیشتری برای خرید خانه دارند.

تشویق به ساخت مسکن تجاری ارزان قیمت

اگرچه از طرح آزمایشی که به شرکت‌ها اجازه می‌دهد تا با دریافت حق استفاده از زمین‌های غیرمسکونی برای ساخت مسکن تجاری موافقت کنند، حمایت می‌شود، بسیاری از کارشناسان معتقدند که طرح آزمایشی که به شرکت‌ها اجازه می‌دهد با خرید مجدد زمین‌های غیرمسکونی برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری موافقت کنند، باید اجرای پروژه‌های مسکن تجاری مقرون‌به‌صرفه و مناسب با وضعیت عملی منطقه را در اولویت قرار دهد.

آقای دین مین توان، مدیر منطقه‌ای جنوبی Batdongsan.com، استفاده از این سازوکار آزمایشی را برای توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه و آپارتمان‌های تجاری کم‌هزینه به منظور افزایش عرضه مسکن و برآوردن نیازهای واقعی مسکن اکثر مردم توصیه کرد.

آقای توآن معتقد است که افزایش عرضه مسکن از طریق مکانیسم آزمایشی باید با نیازهای عملی سازگار باشد. اگر جهت مشخصی وجود نداشته باشد، مشاغل پس از توافق برای خرید زمین از مردم، فقط بر توسعه مسکن تجاری گران‌قیمت، حدود ۵۰ میلیون دانگ ویتنام در ^{هر متر مربع} ، تمرکز خواهند کرد تا مانند گذشته سود بالایی کسب کنند، در این صورت هدف ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن در بازار محقق نخواهد شد.

نکته دیگر به گفته آقای توآن این است که برنامه آزمایشی برای خرید زمین‌های غیرمسکونی از مردم توسط کسب‌وکارها برای ساخت پروژه‌های مسکونی تجاری باید از وضعیتی که برخی از سرمایه‌گذاران با پتانسیل مالی از این مقررات برای خرید زمین و انتظار برای افزایش قیمت برای انتقال آن به سایر کسب‌وکارها سوءاستفاده می‌کنند، جلوگیری کند.

لازم است مقررات تکمیلی وضع شود که کسب و کارهایی که با مردم مذاکره می‌کنند و زمین می‌خرند، باید ظرف ۲ تا ۳ سال پروژه‌های مسکن تجاری را اجرا کنند. در غیر این صورت، باید زمین را به سرمایه‌گذار دیگری برای انجام پروژه واگذار کنند. اگر زمین بلااستفاده بماند، پس گرفته خواهد شد.

این دو قطعنامه موانع بازار املاک و مستغلات را از بین خواهند برد.

علاوه بر قطعنامه آزمایشی که به شرکت‌ها اجازه می‌دهد در مورد واگذاری زمین‌های غیرمسکونی از مردم برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری مذاکره کنند، دولت همچنین قصد دارد قطعنامه‌ای تخصصی برای رسیدگی به مشکلات زمین، جابجایی کارخانه‌های آلوده، تغییر چیدمان ستادهای سازمان‌های دولتی، پروژه‌هایی که با بازرسی، حسابرسی، تحقیق و تصمیمات دادگاه مواجه هستند، برای بررسی و تصویب به مجلس ملی ارائه دهد.

این دو مصوبه، دارایی‌های موجود در صدها پروژه مسکن و شهری معلق در سراسر کشور را «احیا» خواهد کرد. با سازوکار حاصل از مصوبات مجلس ملی، کسب‌وکارها مبنایی برای تکمیل رویه‌های سرمایه‌گذاری در پروژه، ادامه اجرای پروژه‌های مسکن، افزایش عرضه مسکن و کمک به متعادل‌سازی عرضه و تقاضای بازار خواهند داشت.

وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، دوک دوی:

«پروژه‌هایی که توسط رهبران محلی اشتباه انجام شده‌اند، نجات خواهند یافت»

در مورد حل و فصل موضوعی، دستورالعمل مرجع ذیصلاح این است که پروژه‌هایی که به دلیل تخلفات مقامات و رهبران محلی متوقف شده‌اند، حل و فصل شوند تا شرکت‌ها بتوانند به اجرای پروژه ادامه دهند. در این نوع پروژه، اکثر رهبران محلی که تخلف کرده‌اند، مجازات شده‌اند.

در مورد پروژه‌هایی که کسب‌وکارها عمداً مرتکب اشتباه می‌شوند، برای جلوگیری از هدر رفتن منابع زمین، لغو خواهند شد.

هنوز در مورد شرایط و ضوابط سوال دارم

پروژه آپارتمان در خیابان Le Van Luong، کمون Nhon Duc، Nha Be District، Ho Chi Minh City - عکس: NGUYEN VAN TRUNG

یک سرمایه‌گذار پروژه‌های املاک و مستغلات در شهر هوشی مین گفت که همزمان با ارائه قطعنامه آزمایشی توسط دولت به مجلس ملی برای بررسی و تصویب، شهر هوشی مین همچنین در حال بررسی تعداد شرکت‌هایی با قطعات زمین است که در مقررات گیر کرده‌اند و نتوانسته‌اند پروژه‌ها را اجرا کنند. طبق این بررسی، این شرکت به تنهایی نزدیک به 20 قطعه زمین در بین چان، منطقه 8، تو دوک... دارد که گیر کرده‌اند.

این شخص گفت که بیشتر زمین‌ها کشاورزی است، زمین غیرکشاورزی است، زمین مسکونی نیست و بنگاه اقتصادی کار واگذاری را از مردم تمام کرده است، اما چون قانون اجازه نمی‌دهد، پروژه قابل انجام نیست.

بازار املاک و مستغلات در سال‌های اخیر با مشکل مواجه بوده است، اما کسب‌وکارها نمی‌توانند از منابع زمین موجود برای انجام پروژه‌های بیشتر استفاده کنند و منبع عرضه‌ای برای فروش و بازیابی پول داشته باشند، بنابراین این امر بسیار دشوار است. در همین حال، کسب‌وکارها هنوز مجبور به پرداخت بهره وام بانکی هستند که این امر مشکلات را دوچندان می‌کند.

این کسب و کار با مطالعه پیش‌نویس قطعنامه‌ای که قرار است برای تصویب بررسی شود، معتقد است که این یک سیاست ضروری برای رفع مشکلات کسب و کارها و بازار است و به زودی فرصت بررسی برای تصویب را خواهد داشت.

با این حال، نکته نگران‌کننده برای کسب‌وکارها، پیش‌نویس قطعنامه‌ای است که شرایط اجرای پروژه‌های مسکن تجاری را از طریق توافق‌نامه‌هایی در مورد دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمین تنظیم می‌کند.

بر این اساس، سازمان‌های تجاری املاک و مستغلات که پروژه‌های مسکونی تجاری را از طریق توافق‌نامه‌های دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمین طبق این مصوبه اجرا می‌کنند، مجاز به تغییر هدف استفاده برای یک یا چند نوع زمین برای اجرای پروژه، از جمله زمین کشاورزی؛ زمین غیرکشاورزی که زمین مسکونی نیست؛ زمین مسکونی و سایر زمین‌ها در همان قطعه زمین در صورت توافق‌نامه‌های دریافت حق استفاده از زمین هستند.

این آیین‌نامه ممکن است این‌طور برداشت شود که شرکت‌هایی که از قبل زمین دارند می‌توانند کاربری زمین کشاورزی یا زمین غیرکشاورزی که مسکونی نیست را برای انجام پروژه‌ها تغییر دهند. با این حال، هنگام دریافت انتقال از ابتدا، آنها باید قطعات زمینی را که هم زمین مسکونی و هم زمین‌های دیگر در همان قطعه دارند، منتقل کنند.

بنابراین، اگر این قطعنامه همانطور که توسط شرکت درک شده است تصویب و اجرا شود، حذف کامل نخواهد بود.

این شخص همچنین توضیح داد که در حال حاضر، علاوه بر شرکت‌هایی که تحت حقوق استفاده تجاری خود، بودجه زمین در دسترس دارند، مواردی وجود دارد که شرکت‌ها قبلاً به افراد شرکت اجازه خرید زمین کشاورزی را داده‌اند اما به دلیل مشکلات قانونی هنوز آن را به حقوق استفاده تجاری تبدیل نکرده‌اند؛ یا شرکت‌هایی با منابع کافی وجود دارند که می‌خواهند برای انجام پروژه‌ها، از مردم زمین دریافت کنند.

اگر همانطور که در بالا گفته شد، درک شود، مشاغل فقط می‌توانند مناطقی را خریداری کنند که هم زمین مسکونی و هم زمین‌های دیگر داشته باشند، که این امر دسترسی مشاغل به منابع زمین را محدود می‌کند.

او پیشنهاد داد: «وزیر منابع طبیعی و محیط زیست اخیراً به مجلس ملی نیز به این ناکارآمدی اشاره کرد، در حالی که در واقع اکثر پروژه‌های املاک و مستغلات در زمینی اجرا می‌شوند که در اصل مسکونی نیست و برنامه‌ریزی دقیق پروژه نیز شامل انواع مختلفی از زمین مانند زمین مسکونی، زمین ترافیکی، زمین سبز و... می‌شود، بنابراین مفاد قانون زمین در عمل قابل اجرا نیست. بنابراین، سازمان تدوین‌کننده باید در این مورد تجدید نظر کند.»

یک عبارت باید حذف شود.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، با ابراز نگرانی مشابه، گفت که این آیین‌نامه باید عبارت «برای موارد توافق در مورد دریافت حق استفاده از زمین» را در آیین‌نامه مربوط به زمین مسکونی و سایر زمین‌ها در همان قطعه زمین حذف کند تا از سوءتفاهم هنگام اجرای مصوبه جلوگیری شود.

این بدان معناست که شرکت‌هایی که از قبل زمین دارند یا از ابتدا انتقال مالکیت دریافت کرده‌اند، می‌توانند از سه نوع زمین استفاده کنند: زمین کشاورزی؛ زمین غیرکشاورزی که مسکونی نیست؛ زمین مسکونی و سایر زمین‌ها در همان قطعه زمین برای انجام پروژه‌های مسکونی تجاری، تا زمانی که با برنامه‌ریزی، طرح کاربری زمین و سایر معیارهای موجود در مصوبه مطابقت داشته باشند.

آقای چاو گفت: «این تنها راه برای رفع تنگنا و آزادسازی منابع زمینی است.»

منبع: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm