مبارزه با سوداگری در حوزه مسکن.

DNVN - فام تان توان، کارشناس حقوقی املاک و مستغلات، معتقد است که پیشنهاد ارائه شده در پیش‌نویس قانون مالیات بر درآمد شخصی (اصلاح‌شده) توسط وزارت دارایی، عمدتاً با هدف جلوگیری از سوداگری در املاک و مستغلات است. این پیشنهاد، نرخ مالیات یکسان ۲٪ بر قیمت نقل و انتقال را جایگزین مقررات فعلی می‌کند.

به گفته فام تان توان، کارشناس حقوقی املاک و مستغلات، مانند تمام پیشنهادهای دیگر مربوط به املاک و مستغلات، قصد مالیات بر درآمد شخصی حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات بر اساس مدت مالکیت، بلافاصله جنجال برانگیز شد.

مخالفان نگرانند که پس از وضع مالیات، به نحوی در قیمت اجاره و فروش تأثیر بگذارد و تنها به کسانی که صاحب خانه نیستند یا هنوز صاحب خانه نشده‌اند، آسیب برساند. حامیان امیدوارند که این راه حل، سفته بازی را مهار کند، عرضه را به نیازمندان بازگرداند و در نتیجه قیمت مسکن را کاهش دهد.

با توجه به مسائل خاصی که بازار مسکن ویتنام با آن مواجه است، رویکرد فعلی به مالیات بر املاک و مستغلات نیاز به بررسی دقیق دارد.

کشورها معمولاً مالیات بر املاک و مستغلات را به چند شکل اصلی اعمال می‌کنند: مالیات تصاعدی متناسب با تعداد املاک؛ مالیات بر املاکی که استفاده نمی‌شوند؛ و مالیات بالاتر بر کسانی که املاک را برای مدت کوتاهی در اختیار دارند.

مالیات بر املاک و مستغلات همچنان یک کار چالش برانگیز است.

در مورد مالیات تصاعدی بر اساس تعداد املاک، کشورهایی که این رویکرد را اعمال می‌کنند، نرخ مالیات بالاتری برای کسانی که املاک بیشتری دارند نسبت به کسانی که املاک کمتری دارند، در نظر می‌گیرند. بریتانیا مالیات را برای خانه‌های دوم ۳٪ افزایش می‌دهد. سنگاپور مالیات ۲۰٪ برای ملک دوم، ۳۰٪ برای ملک سوم و غیره اعمال می‌کند.

در مورد مالیات‌های اعمال شده بر عمل عدم استفاده از املاک و مستغلات، کانادا مالیات ۱٪ را بر خانه‌های خالی وضع می‌کند، در حالی که بریتانیا مالیات اضافی را بر خانه‌هایی که حداقل یک سال خالی بوده‌اند، وضع می‌کند...

اعمال مالیات بالاتر برای دارندگان املاک و مستغلات کوتاه‌مدت نسبتاً رایج است. به عنوان مثال، سنگاپور در سال اول مالیات ۱۰۰٪ بر تفاوت قیمت خرید و فروش زمین و پس از دو سال ۵۰٪ وضع می‌کند. تایوان نرخ مالیات ۴۵٪ را برای کسانی که در دو سال اول املاک و مستغلات را دوباره می‌فروشند، ۳۵٪ برای ۲ تا ۵ سال و ۲۰٪ برای ۵ تا ۱۰ سال اعمال می‌کند. کره جنوبی نیز مالیات ۷۰٪ را برای کسانی که در سال اول خانه می‌فروشند، اعمال می‌کند.

در ویتنام، قطعنامه‌ای از سوی کمیته مرکزی، تحقیق در مورد «تنظیم مالیات‌های بالاتر برای کسانی که از زمین‌های وسیع استفاده می‌کنند، خانه‌های متعددی دارند، روی زمین سفته‌بازی می‌کنند، در استفاده از زمین کند هستند یا زمین را بایر رها می‌کنند» را الزامی می‌کند. بنابراین، در آینده، مالیات‌های بالاتر برای سه گروه اعمال خواهد شد: «استفاده‌کنندگان از زمین‌های وسیع و داشتن خانه‌های متعدد» (بر اساس کمیت)، «سفارش زمین» (بر اساس مدت مالکیت) و «در استفاده از زمین کند هستند یا زمین را بایر رها می‌کنند» (با تعیین اینکه زمین مورد استفاده قرار نمی‌گیرد) - مشابه مقررات در بسیاری از کشورهای امروزی.

اصلاحات پیشنهادی وزارت دارایی در قانون مالیات بر درآمد شخصی، در درجه اول با هدف جلوگیری از سفته‌بازی و جایگزینی با آیین‌نامه فعلی است که نرخ مالیات یکسان ۲٪ را بر قیمت نقل و انتقال، صرف نظر از دوره نگهداری، اعمال می‌کند. وزارت دارایی انتظار دارد که در صورت گنجاندن این طرح در دستور کار قانونگذاری، مجلس ملی تا پایان سال ۲۰۲۵ بازخورد خود را ارائه دهد و تصویب پیش‌نویس را در جلسه اواسط ۲۰۲۶ بررسی کند.

آقای توآن گفت: «اگرچه هنوز جزئیات آن مشخص نیست، اما من معتقدم که این راه‌حل منطقی‌تر از اعمال مالیات تصاعدی برای کسانی است که چندین ملک دارند. نرخ مالیات بالاتر برای مالکیت کوتاه‌مدت، از نظر تئوری، می‌تواند به مهار سفته‌بازی و کاهش عمل «فروش» املاک و مستغلات برای سودهای سریع کمک کند.»

به گفته آقای توآن، سفته‌بازان معمولاً از اهرم مالی برای دوره‌های کوتاه‌مدت استفاده می‌کنند. حفظ مالکیت املاک و مستغلات برای دوره‌های طولانی، فشار مالی قابل توجهی بر آنها وارد می‌کند. مالیات‌های بالا هزینه‌ها را افزایش داده و جذابیت سفته‌بازان املاک و مستغلات را کاهش می‌دهد. بنابراین، نقدینگی در معاملات خرید و فروش کاهش می‌یابد.

با این حال، برای اینکه این ابزار مالیاتی مؤثر باشد، باید حداقل با شرایط زیر همراه باشد: یک پایگاه داده ملی کامل در مورد قیمت زمین؛ و زیرساخت فناوری اطلاعات تضمین شده.

تکمیل پایگاه داده ملی در مورد قیمت زمین نیز از الزامات مندرج در قانون زمین ۲۰۲۴ است. اگر مسئله «دو قیمت» در معاملات املاک و مستغلات و پرداخت‌های نقدی حل نشود، مالیات‌بندی همچنان دشوار خواهد بود و تضمین انصاف دشوار خواهد بود.

علاوه بر این، حصول اطمینان از وجود زیرساخت کامل فناوری اطلاعات برای ثبت معاملات زمین و املاک و مستغلات برای مقامات مالیاتی ضروری است تا بتوانند اطلاعات دقیقی در مورد مدت زمان مالکیت املاک و مستغلات کسب کنند.

آقای توآن تأکید کرد: «وقتی این شرایط اساسی برآورده شوند، آنگاه ابزار مالیاتی برای محدود کردن سفته‌بازی املاک و مستغلات واقعاً «صحیح» و «مؤثر» خواهد بود و اهداف صحیح تنظیم بازار و سفته‌بازان مناسب را هدف قرار می‌دهد.»

ها آنه

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120