بنگاه‌های املاک و مستغلات هر راهی را برای «نجات خود» پیدا می‌کنند.

با افزایش نرخ بهره، همراه با اعلام بسیاری از بانک‌ها مبنی بر رسیدن به سقف اعتبار خود و محدود کردن وام‌ها به مشاغل املاک و مستغلات برای توسعه پروژه‌ها، مشاغل مجبورند راه‌هایی برای «نجات خود» پیدا کنند.

شرکت‌های املاک و مستغلات در حال بررسی تمام راه‌های ممکن برای جذب سرمایه برای توسعه پروژه هستند (عکس: گیا هوی)

تلاش برای تامین بودجه لازم برای توسعه پروژه‌ها

به عنوان بخشی از برنامه توسعه کسب و کار خود برای انتقال از یک واحد توزیع به یک سرمایه‌گذار پروژه، در فوریه 2026، شرکت سهامی DK در شهر هوشی مین تصمیم به خرید یک پروژه آپارتمان به نام "To Am Xanh" (خانه سبز) در Ben Cat Ward، شهر هوشی مین گرفت. این پروژه مساحتی معادل 1 هکتار را پوشش می‌دهد، با نزدیک به 1500 آپارتمان طراحی شده است و تقریباً اسناد قانونی کاملی دارد. قیمت درخواستی از توسعه‌دهنده 250 میلیارد دانگ ویتنام است.

پس از تحقیق در بازار و تماس با فروشنده، شرکت DK قیمت خرید را 235 میلیارد دانگ ویتنام نهایی کرد. متعاقباً، این شرکت با VietinBank همکاری کرد. با این حال، بانک با استناد به محدودیت‌های اعتباری ناکافی، از ارائه وام خودداری کرد و نرخ بهره اعلام شده تقریباً 14٪ بود.

به گفته مدیران شرکت DK، این کسب و کار همچنین درخواست‌هایی را به بسیاری از بانک‌های دیگر ارسال کرده است که همگی نرخ بهره بسیار بالایی، از ۱۲٪ تا ۱۴٪ در سال، دارند. علاوه بر این، هزینه‌های پردازش وام که توسط بانک‌ها دریافت می‌شود، از ۵٪ تا ۷٪ از کل مبلغ وام متغیر است.

کسب‌وکارهای املاک و مستغلات مجبورند راه‌هایی برای تأمین بودجه پروژه‌ها پیدا کنند و نرخ‌های بهره بالا و ریسک‌های قابل توجهی را بپذیرند. فشار بر جریان نقدینگی نه تنها سود را کاهش می‌دهد، بلکه بسیاری از کسب‌وکارها را به موقعیتی سوق می‌دهد که باید به هر قیمتی «خود را نجات دهند».

یکی از مدیران شرکت DK گفت: «هنگام انجام یک پروژه، ما باید برای خرید زمین، تکمیل مراحل قانونی، پرداخت مالیات زمین به دولت و پوشش هزینه‌های ساخت و ساز، پول قرض بگیریم. مبلغ قرض گرفته شده می‌تواند به هزاران میلیارد دونگ برسد. با نرخ بهره ۱۴٪ در سال و مدت وام حدود ۳ سال، اگر ۱۰۰۰ میلیارد دونگ قرض بگیریم، شرکت باید هزینه بهره حدود ۴۲٪ را متحمل شود. در حالی که حاشیه سود هر پروژه تنها حدود ۲۰٪ است، این هزینه بهره در قیمت خانه لحاظ می‌شود و قیمت‌ها را بالا می‌برد و فروش آنها را بسیار دشوار می‌کند.»

آقای وو ون نهات، مدیر کل شرکت سهامی سرمایه‌گذاری ساختمانی ون توان در شهر هوشی مین، که در تأمین بودجه برای توسعه پروژه با مشکل مواجه است، اظهار داشت که در سال 2025، این شرکت زمینی را در بخش آن فو، شهر هوشی مین، با مساحت بیش از 6000 متر مربع، با قیمتی بالغ بر 220 میلیارد دونگ ویتنام خریداری کرده است. تا به امروز، این شرکت مراحل تأیید سرمایه‌گذاری را تکمیل کرده است، اما برای توسعه پروژه، لازم است از بانک‌ها وام گرفته شود.

فوریه گذشته، این شرکت به بانک BIDV مراجعه کرد، اما پس از ارزیابی پروژه و قابلیت‌های شرکت، درخواست وام از سوی آن رد شد. متعاقباً، این شرکت به چندین بانک دیگر مراجعه کرد، اما پاسخ‌های مشابهی دریافت کرد که عمدتاً به عدم وجود محدودیت‌های اعتباری موجود اشاره داشتند.

شرکت سهامی املاک کی نگوین در شهر هوشی مین، خوش‌شانس‌تر از دو شرکت فوق‌الذکر، گزارش داد که در ژانویه ۲۰۲۶، این شرکت وامی به مبلغ ۶۰۰ میلیارد دانگ ویتنام با نرخ بهره ۱۱ درصد در سال از یک بانک برای توسعه یک پروژه در استان تای نین دریافت کرده است. با این حال، به دلیل پرداخت وام در اقساط متعدد، این شرکت تنها ۱۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی مرحله اول را برای جبران خسارت زمین و آزادسازی دریافت کرد. از ماه مارس تاکنون، این شرکت به موقع این مبلغ را دریافت نکرده است زیرا بانک اعلام کرده است که به سقف وام خود رسیده است. هر پرداخت تنها چند میلیارد دانگ ویتنامی است که برای اجرای پروژه کافی نیست.

آنها از هر راهی برای به دست آوردن پول استفاده کردند.

شرکت ساختمانی و سرمایه‌گذاری آن ها در شهر هوشی مین اظهار داشت که در سال ۲۰۱۹، این شرکت مجوز سرمایه‌گذاری در پروژه منطقه مسکونی آن ها در منطقه هوک مون، شهر هوشی مین، به مساحت ۳.۸ هکتار را دریافت کرد که محصول آن قطعات زمین تفکیک شده بود. به دلیل شرایط قانونی ناکافی برای دریافت وام بانکی، این شرکت برای جبران هزینه‌های مربوط به آزادسازی زمین، از سرمایه‌گذاران سرمایه جذب کرد. با این حال، تا به امروز، این پروژه به دلیل کمبود بودجه برای تکمیل مراحل قانونی و ساخت زیرساخت‌ها نتوانسته است ادامه یابد. متعاقباً، این شرکت به بانک‌ها مراجعه کرد، اما موفقیتی حاصل نشد.

در همین حال، موعد پرداخت وام‌های سرمایه‌گذاران فرا رسیده بود و این شرکت را مجبور به یافتن راه‌حل‌های جایگزین، از جمله جستجوی صندوق‌های سرمایه‌گذاری، کرد. اندکی پس از آن، یک صندوق سرمایه‌گذاری متعلق به ژاپنی‌ها، که دفتر مرکزی آن در تان هونگ وارد، شهر هوشی مین قرار داشت، موافقت کرد که به این شرکت وام دهد. با این حال، با وجود اینکه زمین پروژه بیش از ۳۵۰ میلیارد دانگ ویتنام ارزش داشت، این صندوق تنها با وام ۱۵۰ میلیارد دانگ ویتنام با نرخ بهره تا ۱۷.۵ درصد در سال موافقت کرد.

مدت وام ۳ سال است؛ پس از این مدت، اگر اصل وام بازپرداخت نشود، صندوق سرمایه‌گذاری زمین را پس خواهد گرفت. علاوه بر این، برای وام گرفتن ۱۵۰ میلیارد دانگ ویتنام، شرکت باید هزینه پردازش اضافی تقریباً ۷٪ از کل مبلغ وام را بپردازد.

رئیس شرکت آن ها گفت: «از آنجا که برای توسعه پروژه به پول نیاز داشتیم، در غیر این صورت مجوز سرمایه‌گذاری لغو می‌شد، و همچنین فشار سرمایه‌گذارانی که قبلاً سرمایه خود را تأمین کرده بودند، ما را مجبور به قرض گرفتن از صندوق کرد. با اینکه می‌دانستیم بهره و کارمزد پردازش بسیار بالاست و تقریباً سرمایه قرض گرفته شده را می‌بلعد.»

گروه NRC که به دلیل بدهی‌های موجود و عدم توانایی در انتشار اوراق قرضه، در تأمین وام‌های بانکی با مشکل مواجه بود، اخیراً تصمیم گرفت از صندوق‌های خارجی تأمین مالی کند. پس از جستجو، این شرکت از صندوق سرمایه‌گذاری Amber Capital برای دریافت وام ۲۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی تأییدیه دریافت کرد، با این شرط که گروه NRC قبل از پرداخت وجوه، باید یک پروژه مناسب برای اجرا پیدا کند.
بازار به وضوح تقسیم‌بندی شده است.

خانم کوین نگوین، که یک صندوق سرمایه‌گذاری از امارات متحده عربی را که در ویتنام فعالیت می‌کند، مدیریت می‌کند، گفت که این صندوق معمولاً دو گزینه تأمین مالی دارد.

اولاً، می‌توانیم با هم در توسعه پروژه مشارکت کنیم و سپس سود را به اشتراک بگذاریم.

ثانیاً، به کسب‌وکارها وام‌هایی برای توسعه پروژه‌های خود داده می‌شود و صندوق سود را جمع‌آوری می‌کند. نرخ بهره معمولاً حدود ۵٪ بالاتر از نرخ‌های بانکی است و اگر کسب‌وکار نتواند به مهلت‌های مقرر عمل کند یا بدهی را بازپرداخت کند، کل پروژه ممکن است از دست برود.

در واقع، تمایز آشکاری بین مشاغل املاک و مستغلات در بازار ویتنام در حال رخ دادن است. مشاغل بزرگ با ذخایر زمین پاک، اسناد قانونی کامل و وضعیت مالی مناسب هنوز می‌توانند به وام‌های بانکی دسترسی داشته باشند، در حالی که مشاغل کوچک‌تر با پروژه‌های حل نشده زیاد و بدهی‌های قابل توجه، با فرصت‌های بسیار محدودی روبرو هستند.

علاوه بر این، انتشار اوراق قرضه، که زمانی «راه نجات» بسیاری از کسب‌وکارها بود، هنوز با چالش‌های متعددی روبرو است. اعتماد بازار به طور کامل بهبود نیافته است، در حالی که مقررات قانونی مربوط به انتشار اوراق قرضه همچنان پیچیده است و دسترسی کسب‌وکارها به این منبع تأمین مالی را دشوار می‌کند.

خانم کوئین گفت: «برای کسب‌وکارهای کوچک، وقتی نمی‌توانند سهام، اوراق قرضه منتشر کنند یا از بانک‌ها وام بگیرند، مجبور می‌شوند به دنبال منابع خارجی سرمایه با نرخ بهره بالا باشند که در صورت عدم توانایی در بازپرداخت بدهی، خطر از دست دادن پروژه‌ها را به همراه دارد. این نشان می‌دهد که فشار جریان نقدی بر کسب‌وکارهای املاک و مستغلات امروز بسیار زیاد است.»

آقای وو تان دات، مدیر کل شرکت سهامی املاک و مستغلات وستلند، با اذعان به اینکه تأمین مالی یکی از بزرگترین چالش‌های پیش روی مشاغل املاک و مستغلات است، اظهار داشت که در حال حاضر مشاغل با دو مشکل اساسی روبرو هستند.

اولاً، دسترسی به سرمایه به طور فزاینده‌ای دشوار می‌شود. پیش از این، کسب‌وکارها می‌توانستند از کانال‌های مختلفی مانند مشارکت‌های سرمایه‌گذاری، مشتریان، اوراق قرضه یا بانک‌ها سرمایه جذب کنند، اما اکنون همه این کانال‌ها، به ویژه اعتبار بانکی، در حال محدودتر شدن هستند.

ثانیاً، بهبود بازار به کندی در حال پیشرفت است. علاوه بر رفع موانع قانونی، کسب‌وکارها باید برای حل مسائل مالی نیز تلاش کنند تا بتوانند عملیات خود را حفظ کنند.

به طور خاص، در سال ۲۰۲۶، دسترسی به سرمایه حتی دشوارتر خواهد شد، زیرا اختلاف نرخ بهره وام بین بانک‌های تجاری سهامی و بانک‌های تجاری دولتی از ۴ تا ۵ درصد متغیر است.

او گفت: «بنابراین، کسب‌وکارها می‌خواهند این شکاف کاهش یابد و بتوانند با هزینه‌های پایین‌تر به اعتبار دسترسی پیدا کنند و از این طریق توسعه پروژه‌ها تسهیل و عملیات تجاری تثبیت شود.»
دات گفت.

منبع: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html