نزدیک کردن قیمت زمین به ارزش بازار: چگونه از افزایش قیمت فرصت‌طلبانه جلوگیری کنیم؟

تنظیم جداول قیمت زمین در هانوی و هوشی مین سیتی برای انعکاس قیمت‌های بازار، شفافیت را به همراه دارد، اما لازم است خطر سوءاستفاده که منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود، کنترل شود.

این قطعه زمین در روستای تان تان، کمون تان کائو، منطقه تان اوآی، با قیمتی ۱۰ تا ۱۵ برابر بیشتر از قیمت ذکر شده در حراج برنده شد - عکس: D.T.

در شرایط کمبود عرضه مسکن، کنترل قیمت املاک و مستغلات و جلوگیری از افزایش قیمت، چالش مهمی را برای مقامات و عموم مردم ایجاد می‌کند. در حالی که هدف از این تعدیل‌ها، حفاظت از حقوق کاربران زمین است، کنترل رویه سوءاستفاده از چارچوب‌های افزایش قیمت زمین برای افزایش مصنوعی قیمت مسکن نیز بسیار مهم است.

قیمت زمین در مرکز شهر از ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون دانگ ویتنام به ازای هر متر مربع است ^.

طبق فهرست جدید قیمت زمین که توسط کمیته خلق هانوی در 20 دسامبر اعلام شد و بلافاصله تا 31 دسامبر 2025 لازم‌الاجرا است، بالاترین قیمت زمین برای زمین‌های مسکونی تقریباً 695 میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} است که مربوط به زمین‌های مشرف به جاده‌های اصلی در منطقه هوان کیم مانند با تریو، دین تین هوانگ و های با ترونگ است.

این قیمت برای خیابان‌های زیر نیز اعمال می‌شود: Hang Dao، Hang Khay، Hang Ngang، Le Thai To، Ly Thuong Kiet، Nha Tho و Tran Hung Dao.

در مقایسه با لیست قیمت‌های منتشر شده توسط شهر هانوی در سال ۲۰۱۹، قیمت زمین در خیابان‌های هانگ نگانگ و هانگ دائو ۳.۷ برابر افزایش یافته است.

طبق لیست قیمت جدیدی که اخیراً توسط هانوی منتشر شده است، قیمت زمین‌های تجاری و خدماتی در مقایسه با قبل ۵۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. بالاترین قیمت زمین‌های تجاری در خیابان‌های منطقه هوان کیم مانند هانگ خای، هانگ نگانگ و هانگ دائو با بیش از ۲۴۴ میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} باقی مانده است.

در همین حال، قیمت زمین‌های کشاورزی ، شالیزارهای برنج، زمین‌های کشت محصولات سالانه و چندساله و مزارع آبزی‌پروری در هانوی نیز حدود ۱۵ درصد افزایش یافت.

طبق لیست جدید قیمت زمین که توسط شهر هوشی مین در پایان اکتبر 2024 منتشر شده است، بالاترین قیمت زمین در شهر هوشی مین در سه خیابان واقع شده است: دونگ خوی، له لوی و نگوین هوئه، با قیمت 687.2 میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} .

فهرست جدید قیمت زمین که اخیراً توسط هانوی و هوشی مین سیتی منتشر شده است و قیمت‌های بازار را به دقت منعکس می‌کند، به عنوان مبنایی برای محاسبه غرامت و تعیین قیمت زمین برای افراد و سازمان‌های مشمول آزادسازی زمین عمل خواهد کرد. همچنین این فهرست مبنایی برای محاسبه مالیات بر استفاده از زمین، مالیات بر درآمد شخصی از انتقال حقوق استفاده از زمین و سایر هزینه‌ها و عوارض مربوط به استفاده و انتقال زمین یا هنگام انجام مراحل اداری مربوط به زمین خواهد بود.

خیابان نگوین هوئه یکی از خیابان‌هایی است که بالاترین قیمت زمین را در شهر هوشی مین دارد - عکس: کوانگ دین

قیمت جدید فقط 10٪ از قیمت پیشنهادی برنده است.

به گزارش روزنامه Tuoi Tre، اگرچه هانوی قیمت زمین را برای نزدیک‌تر شدن به نرخ‌های بازار افزایش داده است، و بسیاری از مناطق شاهد قیمت‌های جدید ۳ تا ۴ برابر بیشتر از قیمت‌های قدیمی اعلام شده در سال ۲۰۱۹ هستند، اما هنوز هم شکاف بزرگی بین قیمت‌های حراج زمین در بسیاری از مناطق وجود دارد.

برای مثال، زمین روستایی در کمون تان لام، واقع در امتداد جاده از روستای دوک هائو به روستای تان وان، قیمتی معادل ۱.۵۴ میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} دارد. به طور مشابه، زمین روستایی در امتداد جاده‌های بین کمون‌ها در کمون دای تین دارای محدوده قیمتی ۱.۰۱ تا ۱.۵۴ میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} است. در همین حال، قیمت پیشنهادی برنده برای زمین در همان منطقه در منطقه شهری تان لام - دای تین در سال ۲۰۲۴ تقریباً ۶۰ میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} بود.

منطقه‌ای با تمرکز بالای پروژه‌های آپارتمانی، که اخیراً به کانون افزایش قیمت در بازار آپارتمان هانوی تبدیل شده است، اکنون قیمت زمین نسبتاً پایینی دارد. در حالی که قیمت بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی در کمون آن خان، منطقه هوآی دوک، از 60 تا 80 میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} متغیر است، لیست قیمت زمین تازه منتشر شده (قیمت زمین در منطقه نزدیک بلوار تانگ لانگ از طریق کمون آن خان) تنها از 2.3 تا 8.6 میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} است.

برای منطقه شهری LIDECO در ناحیه Hoai Duc، قیمت زمین برای مناطق تجاری، خدماتی و شهری از 6.5 تا 9.3 میلیون دانگ دانگ ^{در هر متر مربع} برای جاده‌هایی با عرض 31 متر؛ از 5.9 تا 8.5 میلیون دانگ در ^{هر متر مربع} برای جاده‌هایی با عرض 24 متر؛ و از 4.6 تا 6.3 میلیون دانگ در ^{هر متر مربع} برای جاده‌هایی با عرض 13.5 متر متغیر است. در منطقه در امتداد بزرگراه ملی 32، شهر فونگ، ناحیه دن فونگ، قیمت زمین از 2.9 تا 9.2 میلیون دانگ در ^{هر متر مربع} متغیر است.

به همین ترتیب، زمین‌های روستایی در امتداد بزرگراه ملی ۲۱B، از شهر کیم بای تا انتهای کمون هونگ دونگ، قیمتی بین ۳.۵ تا ۶.۱ میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} دارند. زمین‌های شهری در امتداد جاده از روستای کیم بای تا شهر کیم بای (بخشی که با بزرگراه ملی ۲۱B هم‌مرز است) قیمتی بین ۳.۴ تا ۵.۷ میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} دارند؛ و زمین‌های در امتداد جاده روستای کات دونگ - شهر کیم بای (بخشی که با بزرگراه ملی ۲۱B تا آب‌بند سمت چپ رودخانه دی هم‌مرز است) قیمتی بین ۳.۴ تا ۷.۵ میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} دارند.

در همین حال، قیمت زمین‌های حراج شده در روستای تان تان، کمون تان کائو، منطقه تان اوآی (مجاور شهر کیم بای) اخیراً به بیش از ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} افزایش یافته است.

جلوگیری از سوءاستفاده از چارچوب‌های افزایش قیمت زمین برای افزایش مصنوعی قیمت مسکن.

در طول سال گذشته، قیمت مسکن، به ویژه قیمت آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی، به شدت افزایش یافته و نگرانی‌های قابل توجهی را در مورد نوسانات بازار املاک و مستغلات ایجاد کرده است. کارشناسان و رهبران صنعت هشدار داده‌اند که مقامات محلی باید اقداماتی را برای کنترل سوءاستفاده از تعدیل قیمت زمین برای افزایش مصنوعی قیمت مسکن، تشدید کمبود عرضه و آواره کردن بسیاری از مردم، به ویژه افراد با درآمد کم و متوسط، از بازار انجام دهند.

به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، قیمت بالای مسکن فعلی نه تنها به دلیل افزایش قیمت زمین، بلکه به دلیل کمبود عرضه نیز هست. بنابراین، هزینه‌های زمین تنها یکی از عوامل در ساختار هزینه املاک و مستغلات است، در حالی که عامل تعیین‌کننده قیمت‌ها، کمبود عرضه مسکن است.

اگر راهکارهایی برای افزایش عرضه و تحریک معاملات در بازار پیدا شود، قیمت مسکن تمایل به کاهش خواهد داشت. بنابراین، افزایش ساخت و ساز پروژه‌های مسکن، به ویژه مسکن اجتماعی، یکی از راهکارهای اساسی برای تثبیت بازار است.

با این حال، در شرایط فعلی، با کمبود مسکن در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین، تعدیل قیمت زمین برای انعکاس دقیق از قیمت‌های بازار می‌تواند عاملی برای افزایش بیشتر قیمت مسکن باشد. آقای چائو هشدار داد که علاوه بر تعدیل قیمت زمین، نرخ اجاره زمین در شهرهای بزرگ نیز روند صعودی دارد و فشار بیشتری بر قیمت املاک و مستغلات وارد می‌کند.

آقای نگوین چی تان، نایب رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، معتقد است که تنظیم جداول قیمت زمین برای انعکاس دقیق قیمت‌های بازار، مطابق با مفاد قانون زمین، اقدامی صحیح است.

هدف از این کار، شفاف‌تر کردن بازار و تضمین حقوق شهروندان در محاسبه هزینه‌های ثبت، هزینه‌های نقل و انتقال یا هزینه‌های تغییر حقوق کاربری زمین است. اگرچه لیست جدید قیمت زمین در مناطق مرکزی هانوی و هوشی مین سیتی قیمت‌هایی تا ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع را نشان می‌دهد، اما هنوز هم پایین‌تر از قیمت واقعی بازار است. این امر مردم را به انجام معاملات شفاف‌تر تشویق می‌کند و به سازمان‌های مدیریتی کمک می‌کند تا تورم قیمت زمین را به حداقل برسانند.

آقای تان همچنین تأکید کرد که فهرست جدید قیمت زمین به گونه‌ای تنظیم شده است که منعکس کننده ارزش واقعی مناطقی باشد که سال‌ها به طور پایدار توسعه یافته‌اند. با این حال، برای مناطق جدید، به ویژه مناطقی که زمین در آنها برای پروژه‌های توسعه مسکن تبدیل می‌شود، هنوز فهرست رسمی قیمت زمین در دسترس نیست. کارشناسان معتقدند که قیمت زمین در این مناطق جدید تنها زمانی قابل تعیین است که پروژه‌ها اجرا و مورد استفاده قرار گیرند، که در آن زمان می‌توان یک قیمت مرجع مناسب ارائه داد.

در نهایت، کارشناسان همچنین تأیید کردند که هدف از تنظیم جداول قیمت زمین، ایجاد شوک قیمتی نیست، بلکه تشویق یک بازار شفاف، به حداقل رساندن سفته بازی و جلوگیری از افزایش قیمت زمین در مناطق به سرعت در حال توسعه است.

تعیین قیمت زمین بر اساس عوامل عملی مانند هزینه‌های جبران خسارت، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و سود تجاری، به منطقی‌تر شدن بازار زمین کمک می‌کند و از افزایش غیرطبیعی قیمت زمین که بر توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات تأثیر منفی می‌گذارد، جلوگیری می‌کند.

هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های آزادسازی زمین تنها ۷ تا ۲۰ درصد را تشکیل می‌دهند و اعمال فهرست جدید قیمت زمین که به دقت منعکس‌کننده قیمت‌های بازار در آینده نزدیک باشد، باعث خواهد شد که قیمت مسکن و املاک و مستغلات در مقایسه با دوره قبل به طور متوسط ​​۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش یابد. ( وزارت ساخت و ساز )

* وکیل نگوین ون دین (کارشناس حقوقی زمین):

وکیل نگوین ون دین (کارشناس حقوقی در امور زمین)

تنظیم قیمت زمین برای انعکاس شرایط بازار می‌تواند بهانه‌ای برای دلالان باشد تا قیمت‌ها را به صورت مصنوعی افزایش دهند و قیمت خانه را در سال 2025 بالا ببرند. بنابراین، خریداران خانه باید هنگام خرید محتاط باشند. در حالی که افزایش قیمت زمین ممکن است هزینه‌های ورودی برای پروژه‌های مسکن را افزایش دهد، مهم است که بدانیم این عامل اصلی افزایش قیمت آپارتمان در سال‌های اخیر نیست. عامل اصلی همچنان قانون عرضه و تقاضا است، بنابراین مقامات و دولت‌های محلی باید سیاست‌های مناسبی را برای کنترل و کاهش قیمت مسکن اجرا کنند.

منبع: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm