قیمت آپارتمان در هانوی هنوز بعید است که کاهش یابد.

در دهم دسامبر، مجله الکترونیکی املاک و مستغلات ویتنام (Reatimes) و موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام (VIRES) به طور مشترک سمینار «بازار آپارتمان هانوی : گزینه‌های زندگی و سرمایه‌گذاری پایدار چیست؟» را برگزار کردند.

در دهم دسامبر، مجله الکترونیکی املاک و مستغلات ویتنام (Reatimes) و موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام (VIRES) به طور مشترک سمینار «بازار آپارتمان هانوی: گزینه‌های زندگی و سرمایه‌گذاری پایدار کدامند؟» را برگزار کردند.

تقاضا در حال افزایش است و قیمت‌ها بدون هیچ نشانه‌ای از توقف، سر به فلک می‌کشند.

بر اساس گزارش انجمن املاک و مستغلات ویتنام، از نظر عرضه، بازار املاک و مستغلات هانوی در نه ماه اول سال 2024 بیش از 13000 محصول جدید را ثبت کرده است که در مقایسه با کل عرضه برای کل سال 2023، تقریباً 25 درصد افزایش داشته است و نشان می‌دهد که محصولات حاصل از پروژه‌ها به بازار "پمپ" شده‌اند. از این تعداد، 87 درصد از عرضه مربوط به ساختمان‌های بلندمرتبه است که عمدتاً از پروژه‌های لوکس و گران‌قیمت سرمایه‌گذاران بزرگ، متمرکز در شرق و غرب شهر، حاصل شده است.

نکته قابل توجه این است که بخش آپارتمان‌های مقرون به صرفه کاملاً در بازار غایب است، در حالی که آپارتمان‌های میان‌رده به طور فزاینده‌ای کمیاب می‌شوند. پروژه‌های آپارتمانی جدیدی که در پایان سه‌ماهه سوم راه‌اندازی شده‌اند، همگی قیمت‌های اولیه ۶۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع یا بالاتر دارند که تهیه مسکن را برای مشتریان با درآمد متوسط ​​دشوارتر می‌کند.

سمینار "بازار آپارتمان هانوی: گزینه‌های زندگی و سرمایه‌گذاری پایدار کدامند؟"

در سمت تقاضا، بازار املاک و مستغلات هانوی در نه ماه اول سال 2024 روند صعودی خود را ادامه داد و هم تقاضای مسکونی و هم تقاضای سرمایه‌گذاری را در بر گرفت. اگرچه عرضه جدید در مقایسه با سال قبل بهبود یافته است، اما هنوز نتوانسته تقاضای بالای بازار را برآورده کند. علاوه بر این، قیمت‌های بازار اولیه همچنان بالا بود و انتظار نمی‌رفت که به طور قابل توجهی کاهش یابد، و این امر باعث شد مردم تصمیمات زودهنگامی برای خرید خانه بگیرند، به خصوص در بحبوحه نگرانی‌ها در مورد افزایش مداوم قیمت‌ها در آینده.

از نظر معاملات، در نه ماه اول سال 2024، بازار املاک و مستغلات تقریباً 11100 معامله موفق را ثبت کرد که نرخ جذب عرضه جدید را به رقم چشمگیر 83 درصد رساند. بخش آپارتمان همچنان کانون معاملات بود و 95 درصد از کل معاملات متعلق به این نوع بود. نکته قابل توجه این است که پروژه‌های جدید راه‌اندازی شده توسط توسعه‌دهندگان بزرگ، درست در زمان راه‌اندازی رسمی، نرخ جذب 90 درصد را ثبت کردند.

اگرچه املاک کم ارتفاع به اندازه آپارتمان‌ها رایج نیستند، اما همچنان نرخ جذب مثبتی را در زمان عرضه ثبت می‌کنند که نشان‌دهنده علاقه بالای خریداران است. با این حال، عرضه در این بخش محدود است و منجر به رقابت شدید بین سرمایه‌گذاران می‌شود.

از سه ماهه سوم سال 2024، شاخص قیمت آپارتمان در هانوی در مقایسه با سه ماهه دوم سال 2019، 64 درصد افزایش یافته است که دو برابر افزایش در شهر هوشی مین است. میانگین قیمت فروش اولیه به 60 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع نزدیک می‌شود.

«قیمت‌های بازار اولیه همچنان در حال افزایش است و هیچ نشانه‌ای از توقف آن دیده نمی‌شود، زیرا اگرچه عرضه بهبود یافته است، اما هنوز هم پاسخگویی به تقاضا بسیار دشوار است، زیرا بیشتر عرضه‌های جدید همچنان با استانداردهای بالا تکمیل می‌شوند و هزینه‌های سرمایه‌گذاری، به ویژه هزینه‌های مربوط به زمین، افزایش یافته است.»

علاوه بر این، به گفته دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام و رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام، قیمت‌های بالای بازار اولیه، همراه با کمبود مداوم عرضه در مقایسه با تقاضا، باعث می‌شود قیمت آپارتمان در بازار ثانویه با وجود تثبیت تدریجی نقدینگی پس از یک دوره رشد سریع، همچنان بالا بماند.

قیمت‌ها همچنان افزایش خواهند یافت اما به ثبات خواهند رسید.

در این سمینار، بسیاری از کارشناسان پیش‌بینی کردند که قیمت آپارتمان در هانوی همچنان افزایش خواهد یافت. طبق تحقیقات انجمن املاک و مستغلات ویتنام ، از سال ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۰، قیمت آپارتمان در هانوی بین ۱۰ تا ۲۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود؛ از سال ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۰، قیمت‌ها بین ۲۰ تا ۵۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود؛ و از بعد از سال ۲۰۲۰ تا به امروز، قیمت آپارتمان بسته به منطقه، به طور قابل توجهی به حدود ۵۰ تا بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته است.

به گفته آقای نگو هوو ترونگ، معاون مدیر کل گروه هونگ تین، در هانوی، قیمت آپارتمان‌های با ارزش استفاده واقعی (برای زندگی یا اجاره) در سال‌های اخیر افزایش شدیدی داشته است. مناطقی مانند دونگ آن و هوای دوک، با وجود قرار گرفتن در حومه شهر، افزایش قیمت از 30 تا 40 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع به 70 تا 80 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع را ثبت کرده‌اند.

عوامل اصلی افزایش قیمت املاک و مستغلات عبارتند از: فهرست‌های جدید قیمت زمین که قیمت‌ها را بالاتر می‌برند؛ افزایش هزینه‌های مصالح ساختمانی؛ و توسعه‌دهندگان که امکانات رفاهی را برای برآوردن تقاضای خریداران ارتقا می‌دهند.

آقای ترونگ اظهار داشت: «به نظر من، پیش‌بینی می‌شود که قیمت املاک و مستغلات در ویتنام همچنان رو به افزایش باشد، اما به دلیل نشانه‌هایی از رکود قدرت خرید، ممکن است نرخ افزایش کند شود. دلایل آن عبارتند از: عرضه محدود جدید به دلیل نیاز به زمان بیشتر برای حل موانع قانونی، و قیمت‌های بالای جدید که هزینه‌های معامله و سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد.»

طبق تحلیل آقای ترونگ، سه دلیل اصلی برای افزایش قیمت املاک و مستغلات وجود دارد. اول، طولانی بودن زمان تکمیل قانونی؛ فرآیند تصویب پروژه در ویتنام اغلب زمان قابل توجهی را از زمان ترخیص زمین تا تکمیل مراحل قانونی به خود اختصاص می‌دهد. این امر هزینه‌های سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد و در نتیجه قیمت املاک و مستغلات را بالا می‌برد.

ثانیاً، طبق مقررات فعلی، مزایده‌های زمین باید مطابق با قیمت‌های بازار باشند. این امر منجر به افزایش هزینه‌های ورودی برای پروژه‌ها و در نتیجه افزایش قیمت املاک و مستغلات می‌شود.

سوم، تأثیر تورم و نرخ ارز وجود دارد. اگرچه تورم در ویتنام به خوبی کنترل می‌شود، اما افزایش ارزش طلا و دلار آمریکا در برابر ویتنام، فشار رو به بالایی بر قیمت املاک و مستغلات وارد کرده است، زیرا بسیاری از سرمایه‌گذاران از این دارایی‌ها به عنوان مبنایی برای انباشت ارزش استفاده می‌کنند.

آقای ترونگ اظهار داشت: «بنابراین، من معتقدم که کاهش قیمت املاک و مستغلات در دوره آینده بسیار دشوار خواهد بود.»

دانشیار دکتر دین ترونگ تین معتقد است که سال ۲۰۲۴ سال افزایش سریع و قابل توجه قیمت‌ها در بازار آپارتمان هانوی خواهد بود. طبق گزارش‌های بازار از واحدهای تحقیقاتی مختلف، میانگین قیمت آپارتمان‌ها از ۴۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در سال ۲۰۲۲ به بیش از ۷۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع تا پایان سه ماهه سوم سال ۲۰۲۴ افزایش یافته است. دیگر هیچ پروژه‌ای با قیمت کمتر از ۶۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع وجود ندارد و بسیاری از پروژه‌های میان‌رده حتی قیمت‌هایی بالاتر از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع دارند. قیمت آپارتمان‌ها در بازارهای اولیه و ثانویه، از جمله پروژه‌های قدیمی‌تر، افزایش یافته است. در دوره‌های تقاضای بالا، قیمت‌ها حتی روزانه یا هفتگی نیز افزایش یافته‌اند. نکته قابل توجه این است که با وجود قیمت‌های بالا، نقدینگی همچنان قوی است و خریداران همچنان حضور دارند.

از دیدگاه مثبت، این نشان دهنده یک جو مثبت و شگفت آور در بازار هانوی است. تقاضای انباشته شده برای املاک مسکونی و سرمایه گذاری سرانجام فوران کرده است و اعتماد دوباره خریداران و سرمایه گذاران به آن دامن زده است. این افزایش تقاضا، همراه با کمبود مداوم عرضه، قیمت ها را بالاتر برده است.

آقای تین اظهار داشت: «طبق ارزیابی ما، بعید است که در آینده نزدیک قیمت آپارتمان کاهش یابد. با این حال، روند صعودی تا حدودی کند شده، پایدارتر شده و دیگر شاهد افزایش دیوانه‌وار قیمت‌ها که در ماه‌های گذشته مشاهده می‌شد، نیستیم.»

به گفته آقای تین، عرضه اولیه افزایش یافته و کمبود تا حدودی کاهش یافته است، عمدتاً در بخش‌های لوکس و گران‌قیمت با قیمت بالای ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع. با این حال، با مشاهده بازار و خلاصه گزارش‌ها، می‌توان مشاهده کرد که عرضه جدید نیز به سرعت جذب می‌شود. مقرون به صرفه‌ترین قیمت‌ها در حال حاضر ۶۰ تا ۷۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع است که از برخی پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده در مناطقی که قبلاً کمتر مورد توجه قرار گرفته بودند، حاصل می‌شود.

بر این اساس، وجوه خریداران از مناطقی با سطح قیمت بالا به مناطق و پروژه‌هایی با قیمت‌های رقابتی‌تر و فضای بیشتر برای رشد، تمایل به تغییر مکان خواهد داشت.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html