کارشناسان معتقدند که قیمت زمین نه تنها باید منعکس کننده ارزش یک قطعه زمین باشد، بلکه باید برنامهریزی، ضرایب استفاده از زمین و سایر عوامل عملی را نیز در نظر بگیرد.
محاسبه هزینههای استفاده از زمین بر اساس فهرست قیمت ضربدر ضریب تعدیل (k1) نگرانی زیادی را در بازار املاک و مستغلات ایجاد کرده است. بسیاری از مشاغل استدلال میکنند که افزایش هزینههای ورودی، قیمت خانهها را مجبور به تعدیل به روشی میکند که برای خریداران نامطلوب است.
طبق اعلام انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، این روش میتواند قیمت زمین را به طور قابل توجهی بالاتر از ارزش واقعی پروژه، به ویژه در مناطق در حال توسعه، ایجاد کند.
یکی از نمونههای ذکر شده توسط HoREA، قطعه زمینی در خیابان نگوین زین است. با اعمال جدول قیمت زمین ضربدر ضریب ۱.۴، قیمت زمین تقریباً به ۸۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع میرسد. در همین حال، اگر با استفاده از روش مازاد محاسبه شود، ارزش زمین تنها حدود ۳۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.
این اختلاف قیمت زیاد، کسب و کارها را مجبور به تعدیل قیمت آپارتمان میکند. قیمتها میتوانند تا ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یابند. این بسیار فراتر از توان اکثر خریداران واقعی خانه است.
آقای لی هوانگ چائو، رئیس HoREA، معتقد است که اعمال ضریب تعدیل به شیوهای ساده و انعطافناپذیر میتواند باعث افزایش سرسامآور قیمت زمین در مقایسه با ارزش بازار شود. پیامد نهایی این امر، افزایش قیمت مسکن خواهد بود.
همین وضعیت محدود به مرکز شهر نیست؛ در حومه شهر نیز رخ میدهد. در منطقه دانگ کونگ بین، قیمت زمین، که با استفاده از لیست قیمت رسمی ضربدر یک ضریب محاسبه میشود، تقریباً 37 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است، در حالی که ارزش افزوده آن تنها حدود 9 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.
طبق گزارش HoREA، با افزایش هزینههای نهادهها، قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت و فرصتهای دسترسی افراد کمدرآمد به مسکن به طور فزایندهای محدود خواهد شد.
طبق گزارش HoREA، این اختلاف قیمت فشار قابل توجهی بر هزینههای سرمایهگذاری وارد میکند. بنابراین، اجرای پروژههای مسکن مقرونبهصرفه در مناطق حومه شهر به طور فزایندهای دشوار میشود.
با افزایش هزینههای زمین، کسب و کارها برای حفظ قیمتهای فروش معقول با مشکل مواجه خواهند شد. افراد با درآمد متوسط و کم، دسترسی به مسکن را به طور فزایندهای دشوار خواهند یافت.
با این حال، بسیاری معتقدند که سیاست فعلی عوارض استفاده از زمین صرفاً با هدف افزایش درآمد بودجه نیست. اهداف آن شامل کنترل قیمت زمین، مهار سفتهبازی و جلوگیری از حبابهای ناپایدار املاک و مستغلات نیز میشود.
ایجاد یک فهرست قیمت واحد زمین به دولت کمک میکند تا تعهدات مالی مربوط به زمین را به طور شفاف تعریف کند. کسبوکارها مبنایی برای محاسبه هزینهها دارند. بازار از اتکای بیش از حد به توافقهای سلیقهای جلوگیری میکند.
مشکل در نحوهی اعمال آن نهفته است. اگر ضریب تعدیل برای هر منطقه و هر پروژه انعطافپذیر نباشد، قیمت زمین میتواند به طور غیرمنطقی بالا برود. این امر مغایر با اهداف رفاه اجتماعی و توسعه پایدار است.
کارشناسان معتقدند که سیاستها نه تنها باید منافع کسبوکارها را افزایش دهند، بلکه باید از حقوق شهروندان، به ویژه در دسترسی به مسکن، نیز محافظت کنند.
HoREA پیشنهاد میکند که فرمول محاسبه هزینههای استفاده از زمین با ترکیب یک ضریب عمومی با ضرایب خاص برای هر منطقه و مکان، اصلاح شود. انتظار میرود این رویکرد، ارزش واقعی زمین را با دقت بیشتری منعکس کند.
با این حال، کارشناسان همچنین هشدار میدهند که فرآیند تعدیل باید به شدت کنترل شود. بدون شفافیت، این مکانیسم میتواند اختلافات قابل توجهی بین پروژهها و مناطق ایجاد کند.
بسیاری معتقدند که سیاستهای زمین باید منافع دولت، کسبوکارها و مردم را هماهنگ کند. تنظیم قیمت زمین را نمیتوان صرفاً از منظر بازار بررسی کرد، بلکه باید با هدف تثبیت قیمت مسکن و تضمین فرصتهای مالکیت خانه برای مردم مرتبط باشد.
منبع: https://vtv.vn/gia-nha-co-nguy-co-tang-vi-cach-tinh-tien-su-dung-dat-100260107103642017.htm
نظر (0)