در اواخر آگوست ۲۰۲۴، بسیاری از مردم از این خبر که استارباکس پس از ۷ سال فعالیت و ترافیک بالای مشتری، در حال تعطیلی مجللترین فروشگاه خود در شهر هوشی مین، واقع در خیابان هان توین ۱۱-۱۳، منطقه ۱ است، شگفتزده شدند. تکاندهندهتر این بود که استارباکس پس از انقضای مدت اجاره، محل را تخلیه کرد و صاحبخانه اجاره را از ۷۰۰ میلیون به ۷۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه یا تقریباً ۹ میلیارد دونگ ویتنامی در سال افزایش داد.
همه آنها عجله دارند که املاک درجه یک را واگذار کنند.
برای افراد تاجر و کسانی که در صنعت اجاره املاک و مستغلات کار میکنند، قیمت اجاره ملک فوقالذکر خیلی بالا تلقی نمیشود.
در واقع، املاک دیگری در همان خیابان هان تویین یا خیابانهای مجاور با قیمت اجاره بسیار بالاتر وجود دارد. به عنوان مثال، اجاره بهای محل %Arabica Coffee، یک کافیشاپ زنجیرهای معروف ژاپنی که تنها چند ماه پیش افتتاح شد، کمتر از ۷۰۰ میلیون دونگ ویتنام در ماه نیست.
یک فضای تجاری درجه یک در قلب شهر هوشی مین سالهاست که خالی مانده است. (عکس: PHAM DINH)
با این حال، این فضاهای فوق ممتاز فقط برای کسبوکارهایی با اهداف استراتژیک خاص مناسب هستند. کسبوکارهایی که فقط به دنبال سود از فروش محصولات یا خدمات هستند، بقا در آنها بسیار دشوار خواهد بود.
چند ماه قبل از تعطیلی استارباکس هان توین، مجموعهای از برندهای برجسته مانند هایلندز کافی، محل خود را در نبش خیابانهای نگوین دو و پاستور تخلیه کردند؛ رستوران سوشی ین، شعبه خود را در خیابان ۸ دونگ خوی تعطیل کرد. میا، یک فروشگاه چمدان و کیف دستی، نیز چند ماه پیش محل خود را در تقاطع فو دونگ تخلیه کرد. این مکان نیز اجارهای تا ۷۰۰ میلیون دونگ در ماه داشت و تنها در عرض پنج سال بین چهار برند اصلی دست به دست شده بود.
در واقع، قیمت بالای اجاره، ناتوانی مشاغل در مقابله با شرایط دشوار اقتصادی فعلی و در نتیجه بازگشت اجباری فضاهای اجارهای چیز جدیدی نیست؛ این موارد از زمان شیوع بیماری همهگیر کووید-۱۹ در سال ۲۰۲۰ اتفاق افتاده است. طبق مشاهدات خبرنگاران روزنامه نگوئی لائو دونگ، بسیاری از فضاهای تجاری در امتداد خیابانهای شلوغ در قلب شهر هوشی مین، مانند نگوین هوئه، له لوئی (منطقه ۱)، وو ون تان (منطقه ۳)، نگوین ترای (منطقه ۵)، نگوین ون لین (منطقه ۷)، فان شیچ لونگ (منطقه فو نهوان) و غیره، خالی مانده یا تعطیل هستند.
خیابان له لوی (منطقه ۱)، تقریباً ۵۵۰ متر طول دارد و یکی از زیباترین خیابانها در قلب شهر هوشی مین است که با خیابانهای «طلایی» مانند پاستور، نام کی خوی نگیا و نگوین هوئه تقاطع دارد، اما در حال حاضر حدود ۱۵ مغازه خالی دارد. خانم نگوین هان، مدیر یک فروشگاه سوغاتی در این خیابان، معتقد است که دلیل تعطیلی بسیاری از مغازههای اطراف این است که آنها نمیتوانند از پس اجاره بها برآیند که بالغ بر ۲۵ تا ۳۰ میلیون دونگ ویتنامی در روز یا ۸۰۰ تا ۹۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است؛ بدون احتساب هزینههای پرسنلی، مالیات، سرمایه و غیره. برخی از صاحبان مغازه در ابتدا وضعیت کسب و کار را پیشبینی نکرده و با قیمتی فراتر از توان خود اجاره کردند که منجر به درآمد ناکافی برای پوشش هزینهها شد و آنها را مجبور به تعطیلی و اجاره به جای دیگری کرد، حتی اگر تنها چند ماه قبل به آنجا نقل مکان کرده بودند.
خانم هان با نگرانی گفت: «جواهراتفروشیها، فروشگاه زنجیرهای معروف چای حبابدار PL، آژانسهای مسافرتی ... یکی پس از دیگری ملک خود را پس دادهاند، زیرا نمیتوانستند اجاره بها را تحمل کنند. تا به امروز، هیچکس جرات نکرده دوباره ملک خود را اجاره کند، زیرا قیمت خیلی بالاست. من همچنین از صاحبخانه میخواهم که اجاره بها را کاهش دهد، زیرا گردشگران زیادی هستند اما خرید کمی انجام میشود و نمیدانم که آیا میتوانم تا سال آینده دوام بیاورم یا نه.»
آقای هوانگ تان، مشاور املاک خانه واقع در خیابان ۴۸ لوی، یک ساختمان دو طبقه، گفت که مالک ماهانه ۱۲۰۰۰ دلار آمریکا (نزدیک به ۳۰۰ میلیون دونگ ویتنامی) درخواست میکند، با این شرط که چهار ماه ودیعه، دو ماه اجاره از قبل پرداخت شود و حداقل دو سال قرارداد اجاره منعقد شود. نکته قابل توجه این است که این خانه بیش از یک سال است که از زمان تعطیلی فروشگاه ساعت TT خالی مانده است، اما مالک از کاهش اجاره بها خودداری میکند.
آقای تان اعلام کرد: «اگر مشتریان میخواهند در خیابان لو لوی برای کسب و کار یا برندسازی فضایی اجاره کنند، باید با دقت بررسی کنند زیرا قیمتها بسیار بالا هستند و از 10،000 تا 12،000 دلار در ماه متغیر است. بسیاری از مشتریان قادر به پرداخت این هزینه اجاره نبودهاند و مجبور شدهاند از دست دادن سپردههای خود را که بالغ بر صدها میلیون دانگ ویتنام میشود، بپذیرند.»
خیابان نگوین ترای (منطقه ۵) زمانی به عنوان «خیابان مد » شهر هوشی مین شناخته میشد، با صدها مغازه که کفش، لباس، کیف، کلاه، عینک آفتابی و غیره میفروختند. با این حال، به دلیل کسادی کسب و کار و اجارههای گزاف، بسیاری از مردم تابلوهایی را برای فروش کالاهای خود و انتقال محل سکونت خود نصب کردهاند.
خانم فام نگوک، نماینده فروشگاه لباس بارداری طراحان Mdl، گفت که میخواهد فضای ۱۴.۵ متری خود را که شامل ۳۵ متر مربع فضای مفید شامل یک طبقه، یک طبقه همکف و یک انباری کوچک است، با اجاره ۶۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه منتقل کند. قیمت انتقال ۲۵۹ میلیون دونگ ویتنامی (شامل تهویه مطبوع، روشنایی، تابلو، ودیعه و غیره) است تا به یک کسب و کار دیگر منتقل شود. خانم نگوک توضیح داد: «فروش اقلام مد رو به کاهش است در حالی که اجاره همچنان بالاست که برای بازار مناسب نیست. پس از مذاکرات ناموفق فراوان، تصمیم گرفتم کسب و کار را منتقل کنم.»
خانم ها فونگ، مالک فروشگاه مد NN در همان نزدیکی، همچنین اظهار داشت که به دلیل «بازنشستگی» به دنبال فروش تمام موجودی خود و اجاره دادن فضای ۸۰ متر مربعی طبقه همکف به صورت دست دوم است. اجاره فعلی ۴۵ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است که حداقل مدت اجاره یک سال و دو ماه ودیعه است. اجاره دست دوم باعث صرفهجویی در هزینههای قفسهبندی و نمایش میشود. با این حال، طبق تحقیقات ما، خانم فونگ فروش ملک را متوقف کرده و ملک را پس داده است زیرا صاحبخانه از کاهش اجاره بها برای حمایت از مشاغل خودداری کرده و در عوض سالانه آن را به طور مداوم افزایش داده است.
بهتر است آن را خالی بگذارید تا اینکه اجاره را کم کنید!
لی تی تو اوین، مستاجر متخصص در کالاهای مصرفی سازگار با محیط زیست و غذای پاک، گفت که زمانی مکانی را در خیابان نگوین هو، منطقه ۱، با ماهی ۲۰ میلیون دونگ اجاره کرده بود، اما تنها پس از ۳ ماه آن را بست، حتی با اینکه ودیعه خود را از دست داده بود. دلیل این امر این بود که اگرچه خیابان شلوغ بود، اما مشتریان عمدتاً جوانانی با قدرت خرید متوسط بودند، بنابراین درآمد برای پوشش هزینهها کافی نبود.
بعداً، خانم اوین بر توسعه کانال آنلاین خود تمرکز کرد و متوجه شد که با صرف تنها حدود ۲۰۰۰۰۰ دونگ ویتنامی در روز یا حدود ۶ میلیون دونگ ویتنامی در ماه برای تبلیغات، میتواند تقریباً به ۴۰۰۰۰ نفر دسترسی پیدا کند. با نرخ تبدیل ۰.۵٪، فروشگاه ماهانه ۲۰۰ سفارش دریافت میکرد. فروشگاه آنلاین میتواند به لطف هوش مصنوعی (AI) به مشتریان در همه جا دسترسی پیدا کند و مخاطبان مناسب را هدف قرار دهد و در نتیجه نرخ تبدیل بالایی داشته باشد. خانم اوین پیشبینی کرد: «قیمتهای فعلی اجاره فضای خردهفروشی به طور غیرمنطقی بالا هستند. توسعه کانال آنلاین هزینههای اجاره را به میزان قابل توجهی کاهش میدهد و به تدریج آنها را به ارزش واقعی خود نزدیکتر میکند.»
اخیراً، یک فروشگاه زنجیرهای مواد غذایی لوکس در شهر هوشی مین، اولین فروشگاه خود را که بیش از 10 سال در خیابان نگوین دین چیو، منطقه 3 فعالیت میکرد، به دلیل «افزایش غیرمنطقی اجاره بها» توسط صاحبخانه، تعطیل کرد. بنیانگذار این برند اظهار داشت که این مکان که کمتر از 40 متر مربع مساحت دارد، بسیار قدیمی است، کولرهای آن مرتباً از کار میافتند، هنگام بارندگی آب نشت میکند و بازسازی آن به دلیل دیوار مشترک با فروشگاه همسایه دشوار است، با این حال اجاره بها به 60 میلیون دونگ ویتنامی در ماه میرسد.
بیش از سه ماه پس از تعطیلی فروشگاه مواد غذایی مذکور، این مکان هنوز تابلوی «برای اجاره» را دارد و هیچ مستاجر جدیدی پیدا نشده است. نماینده این فروشگاه زنجیرهای خردهفروشی اظهار داشت: «با قیمت اجاره و شرایط این فضا، فقط شرکتهای بزرگی که سرمایه قابل توجهی برای ایجاد برند خود دارند یا کسانی که به دنبال یک مدل تجاری «خودکفا» و پرخطر هستند، میتوانند از عهده آن برآیند. مشاغل معمولی به سادگی نمیتوانند از پس اجاره بها برآیند.»
به گفته هوانگ تونگ، رئیس آکادمی سرمایهگذاری و آموزش مواد غذایی (F&B Investment & FoodEdu Academy)، متخصص صنعت غذا و نوشیدنی (F&B)، با وجود رشد سریع کانالهای آنلاین، سهم آنها در درآمد همچنان ناچیز است و بخش عمده درآمد همچنان از کانالهای آفلاین حاصل میشود. بنابراین، اماکن تجاری هنوز نقش حیاتی در صنعت F&B دارند. او خاطرنشان کرد: «نه تنها مکانهای درجه یک به دلیل کمبود و پیشی گرفتن عرضه از تقاضا، افزایش اجاره بها را تجربه میکنند، بلکه حتی اماکن تجاری معمولی نیز روند صعودی قیمت دارند.»
آقای تونگ معتقد است که به طور مرسوم، مالکان همیشه با الزام مستاجران به پرداخت پیشپرداخت یا اجاره بها و افزایش قیمتها به صورت سالانه یا دورهای برای جبران تورم، دست بالا را دارند. اکثر مالکان از نظر مالی وضعیت خوبی دارند، بنابراین میتوانند ملک را به مدت ۶ ماه تا یک سال خالی بگذارند تا قیمت را حفظ کنند و از کاهش اجاره بها خودداری کنند. آقای تونگ توصیه کرد: «در مورد محل، حفظ اجاره بها از قبل خوب است؛ امید کمی به کاهش آن وجود دارد. صاحبان مشاغل غذا و نوشیدنی باید قبل از شروع کسب و کار خود این موضوع را در هزینههای خود لحاظ کنند.»
در همین حال، آقای نگوین هونگ های، رئیس شرکت سهامی سرمایهگذاری و توسعه VNO - متخصص در اجاره خانه و محل و خدمات اجاره فرعی - معتقد است که تعطیلی یا بازگشت کسب و کارها به محلهای خود لزوماً به دلیل قیمت بالای اجاره نیست، بلکه ممکن است به این دلیل باشد که آنها دیگر نیازی به این فضا ندارند یا وضعیت کسب و کار را در آینده غیرقابل دوام میدانند.
مکانهای درجه یک هنوز تقاضای زیادی دارند.
به گفته یک متخصص صنعت غذا و نوشیدنی، فروشگاههای زنجیرهای قهوه و نوشیدنی که سرمایهگذاریهای سنگینی در مکانهای برتر انجام میدهند شامل Katinat Coffee & Tea، Phe La، Phuc Long، Highland و غیره هستند. با این حال، در میان این فروشگاهها، Katinat Coffee & Tea و Phe La مالک یکسانی دارند. ممکن است هدف سرمایهگذار از گسترش تهاجمی این فروشگاه زنجیرهای در این مرحله، فروش سهام یا به دلایل دیگری باشد، بنابراین نمیتوان آن را با برندهایی که معمولاً برای سودآوری فعالیت میکنند مقایسه کرد...
در واقع، در مناطقی که فضا کم است، قیمت اجاره به جای کاهش، تمایل به افزایش دارد. نمونههای بارز آن شامل مکانهای درجه یک در منطقه مرکزی ۱، فضایی در خیابان هان تویِن که استارباکس اخیراً آن را تخلیه کرد، و فضای اطراف میدان هو کان روآ ... برندها و زنجیرههای اصلی غذا و نوشیدنی همیشه برای اجاره این فضاها با هم رقابت میکنند.
منبع: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm
نظر (0)