رسیدگی به تنگنای عرضه املاک و مستغلات.

شرایط دریافت انتقال حق استفاده از زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری باید گسترش یابد.

در هشتمین جلسه پانزدهمین دوره مجلس ملی ، دولت پیش‌نویس قطعنامه‌ای را در مورد اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکن تجاری از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به حقوق استفاده از زمین (یا حقوق استفاده از زمین موجود) با قابلیت اجرا در سراسر کشور، به منظور رفع مشکلات قانونی برای پروژه‌های مسکن تجاری در مقیاس مناطق شهری (زیر 20 هکتار) به مجلس ملی ارائه کرد. در صورت تصویب مجلس ملی، این طرح به مدت 5 سال، از اول ژانویه 2025، اجرا خواهد شد.

گره گشایی در پروژه های متعدد

به گفته وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، دو دوک دوی، از اول ژوئیه ۲۰۱۵، قانون مسکن ۲۰۱۴ با قانون زمین متفاوت است. بر این اساس، شرایط استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی این است که زمین باید از قبل حق استفاده از زمین برای زمین مسکونی یا زمین مسکونی و سایر زمین‌ها را داشته باشد؛ در صورت دریافت انتقال حق استفاده از زمین، باید زمین مسکونی باشد.

این آیین‌نامه که در بند ب، بند ۱ و بند ۶ ماده ۱۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴ ادامه یافته است، موارد اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی در مقیاس شهری، به‌ویژه در مناطق جدید یا مناطق فاقد زمین مسکونی موجود، را محدود کرده است.

وزیر منابع طبیعی و محیط زیست گفت: «در واقع، حداکثر محدودیت تخصیص زمین برای زمین‌های مسکونی برای خانوارها و افراد در طول سال‌ها ۴۰۰ متر مربع بوده است و مابقی آن زمین کشاورزی در همان قطعه زمین بوده است. بنابراین، اگر سرمایه‌گذاران حق استفاده از زمین در مناطق مسکونی را به دست آورند، نمی‌توانند این کار را انجام دهند.»

علاوه بر این، اکثر پروژه‌های املاک و مستغلات در زمینی توسعه می‌یابند که در ابتدا به عنوان زمین مسکونی تعیین نشده بود و نقشه‌های تفصیلی پروژه شامل انواع مختلف زمین مانند زمین مسکونی، زمین حمل و نقل، فضای سبز و غیره است. بنابراین، طبق مفاد بند ب، بند ۱، ماده ۱۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴، بسیاری از پروژه‌ها در عمل قابل اجرا نیستند.

پیش‌نویس این قطعنامه برای رسیدگی به مشکلات تأمین پروژه‌های املاک و مستغلات در بحبوحه افزایش قیمت املاک و مستغلات، که تا حدودی به دلیل دسترسی محدود سرمایه‌گذاران به زمین است، تدوین شده است. وزیر دو دوک دوی اظهار داشت: «لازم است شرایط دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری گسترش یابد، که به کاهش شکایات شهروندان کمک می‌کند؛ عدالت در دسترسی به زمین بین سرمایه‌گذاران و مناطق را تضمین می‌کند و تأمین پایدار مسکن تجاری را حفظ می‌کند.»

یک منطقه مسکونی تجاری در منطقه ۷، شهر هوشی مین. عکس: HOANG TRIEU

طبق پیشنهاد دولت، این مصوبه در چهار مورد در سراسر کشور برای پروژه‌های تجاری املاک و مستغلات اعمال خواهد شد: دریافت حق استفاده از زمین؛ حق استفاده از زمین موجود؛ حق استفاده از زمین موجود و دریافت حق استفاده از زمین؛ و اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری در زمین‌های متعلق به تأسیساتی که به دلیل آلودگی محیط زیست باید جابجا شوند، یا تأسیساتی که طبق ساخت و ساز یا برنامه‌ریزی شهری باید جابجا شوند.

با توجه به شرایط اجرای یک پروژه مسکن اجتماعی از طریق توافق در مورد حقوق استفاده از زمین یا حقوق استفاده از زمین موجود، سرمایه‌گذارانی که پروژه‌های مسکن اجتماعی را اجرا می‌کنند باید از یک یا چند نوع زمین زیر استفاده کنند: زمین کشاورزی؛ زمین غیرکشاورزی غیر از زمین مسکونی؛ زمین مسکونی و سایر زمین‌ها در همان قطعه زمین، در صورت توافق در مورد حقوق استفاده از زمین؛ و باید معیارهای خاصی را رعایت کنند.

باید در مقیاس کوچک به صورت آزمایشی اجرا شود.

در بحث در مورد این موضوع، بسیاری از نمایندگان مجلس ملی اساساً بر لزوم صدور قطعنامه‌ای برای رفع مشکلات و موانع در اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری و تجاری در ساخت مسکن جدید توافق کردند. تران هوانگ نگان، معاون (از هیئت شهر هوشی مین) اذعان کرد که اجرای آزمایشی این سیاست تأثیر چشمگیری در حمایت از توسعه اجتماعی-اقتصادی کشور، به ویژه در رفع مشکلات در ساخت مسکن جدید، ایجاد شرایط مطلوب برای کاربران زمین و سرمایه‌گذاران برای اجرای فعالانه پروژه‌های مسکن جدید و پروژه‌های توسعه شهری خواهد داشت و به حل نیازهای مسکن مردم کمک می‌کند.

با این حال، نگرانی‌های زیادی نیز مطرح شد. نماینده دو ون ین (از استان با ریا - وونگ تاو) استدلال کرد که پیشنهاد پیش‌نویس قطعنامه مبنی بر گنجاندن طیف بسیار وسیعی از زمین‌ها برای طرح آزمایشی با قانون زمین مغایرت دارد. علاوه بر این، او پیشنهاد کرد که اگر قرار است یک برنامه آزمایشی اجرا شود، باید در مقیاس کوچک‌تری باشد و بر استان‌ها و شهرهایی با نیازهای فوری مسکن تمرکز کند و در سطح کشور گسترش نیابد.

نماینده ین همچنین پیشنهاد داد که دولت باید ارزیابی تأثیر را انجام دهد تا از موقعیت‌های «سوءاستفاده از سیاست‌ها برای تصرف زمین‌های کشاورزی» یا «قانونی کردن تخلفات» جلوگیری کند تا بتواند مقررات سختگیرانه‌تر، معقول‌تر و مؤثرتری را وضع کند.

نگوین تی تو ها، نماینده مجلس ملی (هیئت کوانگ نین)، با بیان این دیدگاه که وضعیت فعلی مسکن اجتماعی در همه مناطق نیاز به ارزیابی مجدد دارد، تأیید کرد که بسیاری از پروژه‌ها و ساخت‌وسازهای مسکن اجتماعی خالی، خالی از سکنه یا دارای مراحل قانونی ناقص هستند. عرضه و تقاضای بازار مسکن اجتماعی از محلی به محل دیگر متفاوت است و «هر محلی تقاضای یکسانی ندارد».

نماینده ها پیشنهاد داد که ارزیابی وضعیت فعلی مسکن اجتماعی برای درک عرضه و تقاضای بازار در مناطق مختلف، قبل از تصویب پیش‌نویس، ضروری است. دولت و سازمان‌های مربوطه باید ارزیابی کاملی انجام دهند؛ بررسی کنند که آیا برنامه آزمایشی باید بر اساس مناطق یا مناطق و نواحی مناسب انتخاب شود و مکان‌ها را مشخص کنند.

خانم ها هشدار داد: «برنامه آزمایشی پیشنهادی در پیش‌نویس می‌تواند منجر به تشکیل سازمان‌ها، افراد و مشاغل املاک و مستغلات شود که از خرید، فروش و انتقال زمین سوءاستفاده می‌کنند، زمین را بدون استفاده کارآمد از آن جمع‌آوری و تجمیع می‌کنند و در نتیجه سود می‌برند و ابزار تولید را به نهاده‌هایی تبدیل می‌کنند که منتظر اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی هستند.»

در گزارش تأیید، وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، همچنین اظهار داشت که برخی از اعضای کمیته نگران این هستند که اجازه دادن به توافق‌نامه‌ها برای کسب حقوق استفاده از زمین برای زمین‌های غیرمسکونی برای پروژه‌های مسکن اجتماعی منجر به افزایش قیمت زمین‌های کشاورزی و سایر انواع زمین شود. این امر می‌تواند مشکلات زیادی را برای مردم و مشاغل و همچنین دولت در زمینه کسب زمین و جبران خسارت ایجاد کند.

رئیس کمیته اقتصادی از دولت درخواست کرد تا از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به تملک حقوق کاربری زمین یا حقوق کاربری موجود برای زمین‌های کشاورزی و غیرکشاورزی (تجاری، خدماتی) به منظور جلوگیری از سوءاستفاده از این سیاست، کاربرد سازوکار آزمایشی را بررسی و شفاف‌سازی کند.

از تغییر مذهب گسترده جلوگیری کنید.

نگوین فونگ توان، نایب رئیس کمیته علوم، فناوری و محیط زیست مجلس ملی، موافقت کرد که این قطعنامه باید در سراسر کشور اجرا شود تا عدالت بین مناطق محلی تضمین شود، از پیچیدگی در تنظیم معیارها و شرایط جلوگیری شود و از ظهور مکانیسم «درخواست و اعطای» جلوگیری شود. با این حال، او پیشنهاد کرد که آژانس تدوین‌کننده باید مقررات خاصی را برای جلوگیری از تبدیل گسترده کاربری زمین پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، که می‌تواند نه تنها رفاه اجتماعی، بلکه امنیت غذایی را نیز تحت تأثیر قرار دهد، در نظر بگیرد.

طرح‌های کاربری زمین هر منطقه را بررسی کنید.

نماینده نگوین تروک سون (هیئت نمایندگی بن تره) اظهار داشت که پیش‌نویس قطعنامه با قانون سرمایه‌گذاری (اصلاح‌شده)، قانون زمین (اصلاح‌شده) و قانون مسکن (اصلاح‌شده) که اخیراً توسط مجلس ملی تصویب شده است، تفاوت‌هایی دارد. هنگام اجرای آزمایشی پروژه‌ها، طرح ملی کاربری زمین، برنامه‌ریزی کاربری زمین و به‌ویژه طرح‌های محلی کاربری زمین باید بررسی شوند. او این سوال را مطرح کرد که آیا پروژه‌هایی که در برنامه‌ریزی زمین‌های مسکونی یا شهری گنجانده نشده‌اند، در صورت اجرای آزمایشی، امکان‌پذیر خواهند بود یا خیر.

آقای لو هوانگ چائو ، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA):

مقرراتی که جزئیات تعیین حوزه‌های سرمایه‌گذاری را شرح می‌دهند.

HoREA پیشنهادی را به کمیته مردمی شهر هوشی مین و ادارات مربوطه برای اظهار نظر در مورد تصمیم 83/2024/QD-DT کمیته مردمی شهر هوشی مین ارائه داده است. بر این اساس، پیشنهاد می‌شود که آیین‌نامه بند 1، ماده 2 بررسی و اصلاح شود تا مناطقی را که سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات و پروژه‌های مسکن مجاز به انتقال حق استفاده از زمین برای زمین‌های دارای زیرساخت فنی به افراد برای ساخت خانه‌های خود در کمون‌ها هستند، به تفصیل مشخص کند، به استثنای شهرهای پنج منطقه بین چان، نها به، هوک مون، کو چی و کان جیو، و مشمول حراج حق استفاده از زمین برای پروژه‌های ساخت مسکن طبق مفاد مقرر نیستند.

زیرا، طبق بند ۶، ماده ۳۱ قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات، سرمایه‌گذار یک پروژه املاک و مستغلات یا پروژه ساخت مسکن مجاز است حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی را برای زمینی که در بخش‌ها، نواحی یا شهرهای مناطق شهری ویژه، نوع ۱، نوع ۲ و نوع ۳ واقع نشده است، منتقل کند؛ و طبق قانون زمین، مشمول حراج حقوق کاربری زمین برای پروژه‌های ساخت مسکن نباشد. برای سایر مناطق، کمیته مردمی استان، بر اساس شرایط محلی، مناطقی را که سرمایه‌گذار پروژه مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی به افراد برای ساخت خانه‌های شخصی است، تعیین خواهد کرد.

آقای NGO DUC SON ، مدیر کل DRH Holdings JSC:

ایجاد فرصت برای خریداران مسکن

از نظر تاریخی، برای اجرای پروژه‌های مسکن، اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی نیازمند شرایطی مانند موارد زیر بوده است: انطباق با برنامه‌ریزی کاربری زمین در سطح منطقه؛ انطباق با ساخت و ساز و برنامه‌ریزی شهری؛ و انطباق با برنامه‌ها و طرح‌های مصوب توسعه مسکن محلی. در عمل، همپوشانی و تضاد قانون زمین و قانون مسکن افزایش یافته است که باعث اختلال در بازارهای سرمایه و املاک و مستغلات و افزایش ریسک برای مشاغل، سرمایه‌گذاران و افراد نیازمند مسکن می‌شود. برنامه آزمایشی پیشنهادی دولت، بازار سرمایه را احیا می‌کند، بار مالی بر مشاغل را تثبیت و کاهش می‌دهد، زمان و هزینه آماده‌سازی سرمایه‌گذاری پروژه را کوتاه می‌کند، شفافیت بازار را افزایش می‌دهد و دسترسی خریداران خانه به مسکن مقرون به صرفه را فراهم می‌کند. رفع این تنگنا می‌تواند به طور بالقوه میلیون‌ها مشاغلی را که سال‌ها منتظر بوده‌اند، "نجات" دهد.

اس. نونگ نوشت

منبع: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm