حل مشکلات عرضه املاک و مستغلات

لازم است شرایط دریافت حق واگذاری زمین برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری گسترش یابد.

در هشتمین جلسه پانزدهمین مجلس ملی (NA)، دولت پیش‌نویس قطعنامه‌ای را در مورد اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکن تجاری (NƠTM) از طریق توافق‌نامه‌هایی در مورد دریافت حقوق استفاده از زمین (QSDD) یا داشتن QSDD با دامنه کاربرد سراسری برای رفع مشکلات قانونی برای پروژه‌های NƠTM در مقیاس مناطق شهری (زیر 20 هکتار) به مجلس ملی ارائه داد. در صورت تصویب توسط مجلس ملی، این طرح ظرف 5 سال، از اول ژانویه 2025، اجرا خواهد شد.

گره گشایی از بسیاری از پروژه ها

به گفته وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، دو دوک دوی، از اول ژوئیه ۲۰۱۵، قانون مسکن ۲۰۱۴ مقررات متفاوتی با قانون زمین دارد. بر این اساس، شرط استفاده از زمین برای اجرای یک پروژه توسعه روستایی جدید، داشتن حق استفاده از زمین مسکونی یا زمین مسکونی و زمین دیگر است؛ در صورت دریافت حق استفاده از زمین، باید زمین مسکونی باشد.

این آیین‌نامه همچنان در بند ب، بند ۱ و بند ۶، ماده ۱۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴ به ارث رسیده است که موارد اجرای پروژه‌های NƠTM را در مقیاس مناطق شهری، به ویژه در مناطق جدید و مناطق بدون زمین مسکونی، محدود کرده است.

وزیر منابع طبیعی و محیط زیست گفت: «در واقعیت، حداکثر محدودیت تخصیص زمین برای خانوارها و افراد در طول زمان ۴۰۰ متر مربع است، بقیه زمین کشاورزی در همان قطعه زمین است، بنابراین حتی اگر سرمایه‌گذاران حق انتقال حق استفاده از زمین در مناطق مسکونی را دریافت کنند، نمی‌توانند این کار را انجام دهند.»

علاوه بر این، اکثر پروژه‌های املاک و مستغلات در زمینی اجرا می‌شوند که در اصل مسکونی نیست و برنامه‌ریزی دقیق پروژه نیز شامل انواع مختلفی از زمین مانند: زمین مسکونی، زمین ترافیکی، زمین سبز و... می‌شود. بنابراین، طبق مفاد بند ب، بند ۱، ماده ۱۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴، بسیاری از پروژه‌ها در عمل قابل اجرا نیستند.

پیش‌نویس این قطعنامه برای حل مشکلات موجود در عرضه پروژه‌های املاک و مستغلات در شرایط افزایش قیمت املاک و مستغلات، که بخشی از آن به دلیل دشواری دسترسی سرمایه‌گذاران به زمین است، تدوین شده است. وزیر دو دوک دوی گفت: «لازم است شرایط دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های جدید روستایی گسترش یابد، که به کاهش شکایات مردم کمک می‌کند؛ عدالت در دسترسی به زمین بین سرمایه‌گذاران و مناطق را تضمین می‌کند و عرضه پایدار پروژه‌های جدید روستایی را حفظ می‌کند.»

یک منطقه مسکونی تجاری در منطقه ۷، شهر هوشی مین. عکس: HOANG TRIEU

طبق پیشنهاد دولت، این مصوبه در سراسر کشور برای پروژه‌های سازمان‌های تجاری املاک و مستغلات در ۴ مورد اعمال می‌شود: دریافت حق استفاده از زمین؛ داشتن حق استفاده از زمین؛ داشتن حق استفاده از زمین و دریافت حق استفاده از زمین؛ اجرای پروژه‌های NƠTM در زمین‌های مؤسساتی که به دلیل آلودگی محیط زیست باید جابجا شوند، مؤسساتی که طبق برنامه‌ریزی ساخت و ساز و برنامه‌ریزی شهری باید جابجا شوند.

در خصوص شرایط اجرای پروژه توسعه روستایی جدید از طریق توافق بر سر دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمین، سرمایه‌گذار پروژه توسعه روستایی جدید را برای یک یا چند نوع زمین اجرا می‌کند: زمین کشاورزی؛ زمین غیرکشاورزی غیر از زمین مسکونی؛ زمین مسکونی و سایر زمین‌ها در همان قطعه زمین مورد توافق برای دریافت حق استفاده از زمین؛ و علاوه بر آن، باید معیارهای خاصی را نیز رعایت کند.

باید در مقیاس کوچک به صورت آزمایشی اجرا شود

در بحث در مورد این موضوع، بسیاری از نمایندگان مجلس ملی اساساً با ضرورت صدور قطعنامه‌ای برای رفع مشکلات و موانع در اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری و انجام کسب‌وکار در مناطق روستایی جدید موافقت کردند. تران هوانگ نگان، معاون (هیئت نمایندگان HCMC)، اذعان کرد که اجرای آزمایشی این سیاست، تأثیر گسترده‌ای در حمایت از توسعه اجتماعی-اقتصادی کشور، به ویژه رفع مشکلات در ساخت مناطق روستایی جدید، ایجاد شرایط مطلوب برای کاربران زمین و سرمایه‌گذاران برای فعال بودن در اجرای مناطق روستایی جدید و پروژه‌های توسعه شهری و کمک به حل نیاز به زمین مسکونی و مسکن برای مردم خواهد داشت.

اما نگرانی‌های زیادی نیز وجود دارد. نماینده دو وان ین (نماینده با ریا - وونگ تاو) گفت که پیشنهاد پیش‌نویس قطعنامه مبنی بر طیف بسیار وسیعی از زمین‌ها برای طرح آزمایشی، مطابق با قانون زمین نیست. علاوه بر این، اگر قرار است یک طرح آزمایشی اجرا شود، باید در مقیاس محدودتری اجرا شود و بر استان‌ها و شهرهایی با نیازهای فوری مسکن تمرکز کند، نه اینکه در سراسر کشور گسترش یابد.

نماینده ین همچنین پیشنهاد کرد که دولت باید تأثیر را ارزیابی کند، از وضعیت «سوءاستفاده از سیاست‌ها برای جمع‌آوری زمین‌های کشاورزی» یا «قانونی کردن تخلفات» جلوگیری کند تا بتواند مقررات سختگیرانه‌تر، معقول‌تر و مؤثرتری وضع کند.

معاون نگوین تی تو ها (هیئت کوانگ نین) با بیان این دیدگاه که ارزیابی مجدد وضعیت فعلی NTM در همه مناطق ضروری است، تأیید کرد که هنوز پروژه‌ها، کارها و NTM زیادی وجود دارد که تکمیل نشده‌اند، خالی مانده‌اند، رها شده‌اند یا مراحل قانونی خود را تکمیل نکرده‌اند. عرضه و تقاضای بازار NTM هنوز به هر منطقه بستگی دارد و "هر منطقه نیازی به آن ندارد".

نماینده ها پیشنهاد داد که قبل از تصویب پیش‌نویس، باید ارزیابی از وضعیت فعلی منطقه روستایی جدید انجام شود تا عرضه و تقاضای بازار در محلات درک شود. دولت و سازمان‌های مربوطه باید ارزیابی کاملی داشته باشند؛ در نظر بگیرند که آیا طرح آزمایشی باید یک منطقه یا یک محل یا ناحیه مناسب را انتخاب کند و باید آدرس مشخصی داشته باشد.

خانم ها هشدار داد: «پروژه آزمایشی که در پیش‌نویس پیشنهاد شده است، ممکن است منجر به تشکیل سازمان‌ها، افراد و سازمان‌های تجاری املاک و مستغلات شود که از خرید، فروش، انتقال، جمع‌آوری و ادغام زمین سوءاستفاده می‌کنند، از زمین به طور مؤثر استفاده نمی‌کنند، سپس سود می‌برند و مواد تولیدی را به نهاده تبدیل می‌کنند تا منتظر اجرای پروژه توسعه روستایی جدید بمانند.»

در گزارش بررسی، وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، همچنین گفت که در این کمیته نظراتی وجود دارد که نگران این هستند که اجازه دادن به توافق‌نامه‌ها برای دریافت حقوق استفاده از زمین غیر از زمین مسکونی به منظور اجرای پروژه‌های جدید توسعه روستایی، منجر به تب قیمت زمین‌های کشاورزی و سایر انواع زمین شود. این امر می‌تواند مشکلات زیادی را برای مردم و مشاغل و همچنین دولت در هنگام نیاز به بازپس‌گیری و جبران خسارت زمین ایجاد کند.

رئیس کمیته اقتصادی پیشنهاد داد که دولت از طریق توافق‌نامه‌هایی در مورد دریافت حق استفاده یا داشتن حق استفاده از زمین‌های کشاورزی و غیرکشاورزی (تجاری و خدماتی) برای جلوگیری از سوءاستفاده از سیاست‌ها، سازوکار آزمایشی را بررسی و شفاف‌سازی کند.

از تبدیل گسترده جلوگیری کنید

نگوین فونگ توان، نایب رئیس کمیته علوم، فناوری و محیط زیست مجلس ملی، موافقت کرد که این قطعنامه باید در سراسر کشور اجرا شود تا عدالت بین مناطق محلی تضمین شود، از پیچیدگی‌های تنظیم معیارها و شرایط جلوگیری شود و از ظهور مکانیسم «درخواست-اعطا» جلوگیری شود. با این حال، او پیشنهاد کرد که آژانس تدوین‌کننده، مقررات خاصی داشته باشد تا از وضعیتی که پس از لازم‌الاجرا شدن مقررات، تبدیل گسترده کاربری زمین نه تنها بر امنیت اجتماعی، بلکه بر امنیت غذایی نیز تأثیر می‌گذارد، جلوگیری شود.

بررسی طرح‌های کاربری اراضی هر منطقه

معاون نگوین تروک سون (هیئت بن تره) گفت که پیش‌نویس قطعنامه نکاتی دارد که با قانون سرمایه‌گذاری (اصلاح‌شده)، قانون زمین (اصلاح‌شده) و قانون مسکن (اصلاح‌شده) که اخیراً توسط مجلس ملی تصویب شده است، متفاوت است. هنگام اجرای آزمایشی این پروژه، لازم است برنامه‌ریزی ملی کاربری زمین، طرح‌های کاربری زمین، به‌ویژه طرح‌های کاربری زمین محلی بررسی شود. اگر پروژه‌هایی که در برنامه‌ریزی زمین مسکونی و زمین شهری گنجانده نشده‌اند، به‌صورت آزمایشی اجرا شوند، آیا امکان‌پذیر خواهند بود؟

آقای لو هوانگ چائو ، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA):

مقررات تفصیلی در مورد تعیین حوزه‌های سرمایه‌گذاری

HoREA به کمیته مردمی شهر هوشی مین و ادارات مربوطه توصیه کرده است تا در مورد تصمیم 83/2024/QD-DT کمیته مردمی شهر هوشی مین اظهار نظر کنند. بر این اساس، لازم است مفاد بند 1 ماده 2 در راستای جزئیات تعیین مناطقی که به سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات و پروژه‌های مسکن اجازه داده می‌شود حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی را به افراد برای ساخت خانه‌های خود در کمون منتقل کنند، بررسی و اصلاح شود، به استثنای شهرهایی در 5 منطقه بین چان، نها به، هوک مون، کو چی، کان جیو و مناطقی که مشمول حراج حقوق کاربری زمین برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت مسکن طبق مقررات نیستند.

زیرا طبق بند ۶ ماده ۳۱ قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳، سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات و پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی برای زمینی هستند که در بخش‌ها، نواحی، شهرهای مناطق شهری درجه ویژه، درجه ۱، درجه ۲ و درجه ۳ واقع نشده‌اند؛ این زمین‌ها مشمول حراج حقوق کاربری زمین برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن طبق مفاد قانون زمین نمی‌شوند. برای مناطق باقیمانده، کمیته مردمی استان، بر اساس شرایط محلی، مناطقی را که سرمایه‌گذاران پروژه مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی برای افراد جهت ساخت خانه‌های خود هستند، تعیین خواهد کرد.

آقای NGO DUC SON ، مدیر کل شرکت سهامی DRH Holdings:

ایجاد فرصت برای خریداران مسکن

تاکنون، برای اجرای پروژه‌ها، اجرای NƠTM باید شرایط زیر را داشته باشد: انطباق با برنامه‌ریزی کاربری زمین در سطح منطقه؛ انطباق با برنامه‌ریزی ساخت و ساز، برنامه‌ریزی شهری؛ انطباق با برنامه‌ها و طرح‌های توسعه مسکن محلی مصوب. تجربه نشان می‌دهد که همپوشانی و تناقض بین قانون زمین و قانون مسکن در حال افزایش است، بازارهای سرمایه و املاک و مستغلات دچار اختلال شده‌اند و خطرات برای مشاغل و سرمایه‌گذاران و افراد نیازمند مسکن در حال افزایش است. پیشنهاد دولت برای اجرای آزمایشی، بازار سرمایه را باز می‌کند، به تثبیت و کاهش بار مالی در مرحله استفاده از سرمایه برای مشاغل کمک می‌کند، زمان و هزینه آماده‌سازی برای سرمایه‌گذاری در پروژه را کوتاه می‌کند؛ بازار را شفاف می‌کند و فرصت‌هایی را برای خریداران خانه ایجاد می‌کند تا به عرضه مسکن با قیمت‌های معقول دسترسی پیدا کنند. اگر این تنگنا حل شود، می‌تواند به "نجات" میلیون‌ها مشاغلی که سال‌ها منتظر بوده‌اند، کمک کند.

اس. نونگ ضبط کرد

منبع: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm