گره گشایی از «گلوگاه» در ارزش‌گذاری زمین در مناطق ساحلی استان لام دونگ.

در منطقه جنوب شرقی استان لام دونگ (که قبلاً استان بین توآن بود)، مجموعه‌ای از پروژه‌های گردشگری و توسعه شهری به دلیل عدم توانایی در تعیین قیمت‌های مشخص زمین با موانع قانونی روبرو هستند.

نمایی از پروژه NovaWorld Phan Thiet.

طبق گزارش وزارت کشاورزی و محیط زیست استان لام دونگ، منطقه جنوب شرقی این استان در حال حاضر ۱۴ پروژه شامل مناطق گردشگری، مناطق شهری، مسکن تجاری و مناطق صنعتی دارد که به دنبال واحدهای ارزیابی زمین هستند. در میان این پروژه‌ها، ۸ پروژه گردشگری با مشکل مواجه هستند.

کسب و کارها در وضعیت بغرنجی قرار دارند.

تأخیر در ارزیابی زمین مانع از پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره زمین توسط کسب‌وکارها می‌شود و در نتیجه مانع از ادامه پروژه‌های ساختمانی طبق برنامه می‌شود. این وضعیت به طور جدی بر پیشرفت سرمایه‌گذاری، پرداخت‌ها و توسعه کلی منطقه تأثیر گذاشته است.

هشت پروژه با موانع خاصی روبرو هستند، از جمله یک پروژه (هون رام هیل) که در حال حاضر یک شرکت مشاوره در حال ارزیابی زمین آن است؛ دو پروژه (رویال روبی ویلا و اوشن ولی) که در حال انتخاب یک شرکت مشاوره هستند؛ دو پروژه (هانی بیچ و هوآ سن) که با مشکلات برنامه‌ریزی روبرو هستند؛ و سه پروژه (NDMREAL، تان دای دونگ و د لا گی) که انتظار می‌رود از لیست حذف شوند. علاوه بر این، پروژه بزرگ تقریباً ۱۰۰۰ هکتاری NovaWorld Phan Thiet که توسط شرکت Delta-Valley Binh Thuan Co., Ltd. (عضو گروه Novaland) توسعه یافته است، نیز سال‌هاست که با مشکل ارزیابی زمین دست و پنجه نرم می‌کند.

پیش از ادغام، کمیته مردمی استان بین توآن اظهار داشت که ده‌ها پروژه هنوز قیمت زمین مشخصی برای آنها تعیین نشده است. این رکود نه تنها منابع اجتماعی را هدر می‌دهد، بلکه مانع توسعه محلی نیز می‌شود.

این موضوع با تغییرات قانونی پیچیده‌تر هم شده است. از زمان فرمان 71/2024/ND-CP (تنظیم قیمت زمین، لازم‌الاجرا از اول آگوست 2024)، فرآیند ارزیابی زمین به دو رویکرد تقسیم شده است. برای پروژه‌هایی که اجاره زمین سالانه دارند، استان می‌تواند از روش ضریب K استفاده کند - ضرب قیمت زمین در فهرست قیمت در ضریب تعدیل برای رسیدن به یک قیمت مشخص، که ساده‌تر و سریع‌تر است. با این حال، پروژه‌هایی که به پرداخت یک‌باره برای کل دوره اجاره روی می‌آورند، باید از روش‌های پیچیده‌تری مانند روش‌های مازاد، مقایسه‌ای و درآمد استفاده کنند. این روش‌ها نیاز به مستندات قانونی کامل، داده‌های گسترده بازار و استخدام مشاوران خارجی دارند.

در واقعیت، تعداد بسیار کمی از شرکت‌های مشاوره‌ای صلاحیت کافی برای تهیه گزارش‌های ارزیابی مورد نیاز را دارند. بسیاری از شرکت‌های مشاوره‌ای به دلیل خطرات قانونی یا ارائه قیمت‌های بالا مردد هستند و این امر انتخاب را دشوار می‌کند. حتی زمانی که یک شرکت مناسب انتخاب می‌شود، روند تهیه و بررسی گزارش طولانی است زیرا شامل چندین بخش و سازمان می‌شود.

درس‌هایی از NovaWorld Phan Thiet

نمونه بارز این وضعیت، پروژه مجتمع گردشگری اوشن ولی در تین تان وارد، استان لام دونگ است. این پروژه که با نام تجاری NovaWorld Phan Thiet شناخته می‌شود، بسیاری از اجزای خود را در حال حاضر در حال بهره‌برداری دارد، برخی در حال ساخت هستند و قرار است تا پایان سال 2028 تکمیل شود. با این حال، تغییر کاربری زمین از اجاره سالانه به پرداخت یک‌باره برای کل مدت اجاره، این پروژه را مجبور کرده است که قبل از انجام تعهدات مالی خود، منتظر تعیین قیمت خاص زمین بماند. انتظار می‌رود این پروژه تا پایان سال 2028 تکمیل شود.

پروژه NovaWorld Phan Thiet مساحتی بالغ بر ۹۸۶ هکتار را پوشش می‌دهد. تا به امروز، این سرمایه‌گذار بیش از ۱۳۰۰ مورد از مجموع بیش از ۸۰۰۰ محصول ملکی را به مشتریان تحویل داده است.

آقای نگوین مین، نایب رئیس کمیته مردمی استان لام دونگ، گفت که مشکلات و موانع پروژه NovaWorld Phan Thiet اساساً حل شده است.

آقای مین پیشنهاد داد که وزارت دارایی به کمیته مردمی استان توصیه کند تا یک شورای ارزیابی ارزش‌گذاری زمین و یک گروه کاری برای کمک به تعیین قیمت‌های خاص زمین در ژوئیه ۲۰۲۵ تأسیس کند.

پیش از این، در تاریخ ۲۷ ژوئن ۲۰۲۵، کمیته مردمی استان به پروژه NovaWorld Phan Thiet اجازه داد تا فرم کاربری زمین خود را به پرداخت اجاره یک‌باره زمین تغییر دهد. در حال حاضر، وزارت کشاورزی و محیط زیست در حال تهیه برآورد هزینه و انتخاب یک واحد مشاوره برای تعیین قیمت خاص زمین است که به عنوان مبنایی برای جمع‌آوری پرداخت اجاره یک‌باره زمین برای این پروژه عمل خواهد کرد.

آقای نگوین مین در خصوص ارزیابی ویژه زمین برای پروژه‌های جنوب شرقی استان، از وزارت کشاورزی و محیط زیست درخواست کرد تا فوراً تمام اطلاعات مربوط به رویه‌ها و اقداماتی که باید مطابق با قانون انجام شود را بررسی و گردآوری کند. به طور خاص، او از ادارات، سازمان‌ها و ادارات مربوطه خواست تا به سرعت اسناد لازم را ارائه دهند و اطمینان حاصل کنند که تمام کارهای مربوط به تعیین قیمت‌های ویژه زمین تکمیل شده است.

آقای مین همچنین درخواست کرد که تمام وظایف محاسبه و برای تأیید برآورد بودجه بسته مشاوره‌ای به کمیته مردمی استان ارائه شود تا قیمت‌های مشخص زمین تعیین شود. او همچنین خواستار تماس فعال با واحدهای مربوطه برای انتخاب یک شرکت مشاوره‌ای و ارسال دعوتنامه‌های فعال به واحدها برای مشارکت در تعیین قیمت زمین برای پروژه‌ها شد.

نگذارید منابع سرمایه‌گذاری هدر برود.

طبق گزارش کمیته مردمی استان لام دونگ، در سال‌های اخیر، منطقه جنوب شرقی استان بیش از ۴۰ پروژه داشته است که قیمت زمین در آنها قابل تعیین نبوده و منجر به هدر رفتن سرمایه‌گذاری و منابع اجتماعی شده است. به لطف اقدامات قاطع مقامات محلی، اکنون قیمت زمین ۲۱ پروژه دیگر برای انجام تعهدات مالی آنها محاسبه شده است و زمینه‌ای برای اجرای مراحل بعدی فراهم شده است.

منبع: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html