رفع «گلوگاه» قیمت‌گذاری زمین در مناطق ساحلی لام دونگ

در منطقه جنوب شرقی استان لام دونگ (که قبلاً استان بین توآن بود)، مجموعه‌ای از پروژه‌های گردشگری و مناطق شهری با مشکلات قانونی مواجه هستند زیرا نمی‌توان قیمت مشخصی برای زمین تعیین کرد.

گوشه‌ای از پروژه NovaWorld Phan Thiet

بر اساس گزارش اداره کشاورزی و محیط زیست استان لام دونگ، منطقه جنوب شرقی این استان در حال حاضر ۱۴ پروژه برای مناطق گردشگری، مناطق شهری، مسکن تجاری، مناطق صنعتی و غیره دارد که به دنبال واحدهای ارزیابی زمین هستند. در میان این پروژه‌ها، ۸ پروژه گردشگری با مشکل مواجه هستند.

کسب و کارها سردرگم هستند.

تأخیر در ارزیابی زمین، پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره را برای کسب‌وکارها غیرممکن کرده و بنابراین قادر به ادامه اجرای پروژه‌های ساختمانی طبق برنامه نیستند. این وضعیت به طور جدی بر پیشرفت سرمایه‌گذاری، پرداخت‌ها و توسعه کلی منطقه تأثیر گذاشته است.

۸ پروژه با مشکلات خاص شامل ۱ پروژه که واحد مشاوره در حال انجام ارزیابی زمین برای آن است، یعنی Hon Rom Hill؛ ۲ پروژه در حال انتخاب واحدهای مشاوره هستند، یعنی Royal Ruby Villa و Ocean Valley؛ ۲ پروژه با مشکلات برنامه‌ریزی، یعنی Honey Beach و Hoa Sen؛ ۳ پروژه که انتظار می‌رود از لیست حذف شوند، یعنی NDMREAL، Tan Dai Duong و De La Gi. علاوه بر این، پروژه بزرگ NovaWorld Phan Thiet، با مساحت تقریباً ۱۰۰۰ هکتار، که توسط شرکت Delta-Valley Binh Thuan Company Limited (عضو گروه Novaland) سرمایه‌گذاری شده است، نیز سال‌هاست که در اجرای ارزیابی زمین با مشکل مواجه است.

پیش از ادغام، کمیته مردمی استان بین توآن اعلام کرد که ده‌ها پروژه وجود دارد که هنوز قیمت زمین مشخصی برای آنها تعیین نشده است. این تأخیر نه تنها باعث اتلاف منابع اجتماعی شده، بلکه مانع توسعه محلی نیز شده است.

این موضوع با تغییرات قانونی پیچیده‌تر هم شده است. از زمان فرمان 71/2024/ND-CP (مقررات مربوط به قیمت زمین، لازم‌الاجرا از اول آگوست 2024)، فرآیند ارزیابی زمین به دو جهت تقسیم شده است. برای پروژه‌هایی که زمین را با پرداخت‌های سالانه اجاره می‌دهند، استان می‌تواند روش ضریب K را اعمال کند - یعنی قیمت زمین در فهرست قیمت را در ضریب تعدیل ضرب کند تا به قیمت مشخصی برسد که ساده‌تر و سریع‌تر است. با این حال، پروژه‌هایی که به اجاره زمین با پرداخت یک‌باره برای کل مدت اجاره روی می‌آورند، باید روش‌های پیچیده‌ای مانند مازاد، مقایسه، درآمد و غیره را اعمال کنند. این روش‌ها نیاز به اسناد قانونی کامل، داده‌های غنی از بازار و استخدام یک واحد مشاوره خارجی دارند.

در واقع، واحدهای مشاوره‌ای بسیار کمی وجود دارند که واجد شرایط انجام پرونده‌های ارزیابی مورد نیاز باشند. بسیاری از شرکت‌های مشاوره‌ای از خطرات قانونی می‌ترسند یا قیمت‌های بالایی ارائه می‌دهند که انتخاب را دشوار می‌کند. حتی زمانی که یک واحد مناسب انتخاب شده باشد، فرآیند تهیه و ارزیابی پرونده‌ها هنوز طولانی است زیرا شامل بخش‌ها و شعب زیادی می‌شود.

درس‌هایی از NovaWorld Phan Thiet

نمونه بارز این وضعیت، پروژه مجتمع گردشگری اوشن ولی در بخش تین تان، استان لام دونگ است. این پروژه با نام تجاری NovaWorld Phan Thiet، دارای موارد زیادی در منطقه گردشگری است که به بهره‌برداری رسیده‌اند، برخی در دست ساخت هستند و طبق برنامه، کل پروژه تا پایان سال 2028 تکمیل خواهد شد. با این حال، تغییر در فرم کاربری زمین از اجاره سالانه به اجاره یک‌باره برای کل دوره، پروژه را مجبور کرده است تا برای انجام تعهدات مالی منتظر تعیین قیمت‌های خاص زمین بماند. انتظار می‌رود کل پروژه تا پایان سال 2028 تکمیل شود.

پروژه NovaWorld Phan Thiet مساحتی بالغ بر ۹۸۶ هکتار دارد. تا به امروز، این سرمایه‌گذار بیش از ۱۳۰۰ مورد از مجموع بیش از ۸۰۰۰ محصول ملکی را به مشتریان تحویل داده است.

آقای نگوین مین، نایب رئیس کمیته مردمی استان لام دونگ، گفت که تاکنون، مشکلات و مسائل پروژه NovaWorld Phan Thiet اساساً حل شده است.

آقای مین پیشنهاد داد که وزارت دارایی به کمیته مردمی استان توصیه کند تا در ژوئیه ۲۰۲۵ شورایی برای ارزیابی قیمت‌های خاص زمین و یک گروه کاری تشکیل دهد.

پیش از این، در تاریخ ۲۷ ژوئن ۲۰۲۵، کمیته مردمی استان به پروژه NovaWorld Phan Thiet اجازه داد تا فرم کاربری زمین را به اجاره یک‌باره زمین تغییر دهد. در حال حاضر، وزارت کشاورزی و محیط زیست در حال اجرای برآورد هزینه و انتخاب یک واحد مشاوره برای تعیین قیمت خاص زمین، به عنوان مبنایی برای جمع‌آوری اجاره یک‌باره زمین برای این پروژه است.

آقای نگوین مین در خصوص ارزیابی ویژه زمین‌های پروژه‌های جنوب شرقی استان، از وزارت کشاورزی و محیط زیست درخواست کرد تا فوراً محتوای مربوط به فرآیند، رویه‌ها و مراحلی را که باید طبق مقررات قانونی اجرا شوند، بررسی و تدوین کند. به ویژه، درخواست فوری از ادارات، شعب و محلات مربوطه برای ارائه اسناد و اطمینان از اجرای کلیه کارهای مربوط به تعیین قیمت‌های خاص زمین که تعیین شده‌اند، ضروری است.

آقای مین همچنین درخواست کرد که تمام کارها محاسبه شود، برای تعیین قیمت‌های خاص زمین، برآورد بودجه برای بسته مشاوره به کمیته مردمی استان برای تصویب ارائه شود. به طور فعال و پیشگیرانه با واحدها تماس بگیرید تا واحدهای مشاوره را انتخاب کنید، به طور پیشگیرانه به واحدها اطلاع دهید تا در تعیین قیمت زمین برای پروژه‌ها مشارکت کنند.

منابع سرمایه‌گذاری را هدر ندهید

طبق گزارش کمیته مردمی استان لام دونگ، در سال‌های اخیر، منطقه جنوب شرقی این استان بیش از ۴۰ پروژه داشته است که قیمت زمین آنها تعیین نشده و باعث هدر رفتن منابع سرمایه‌گذاری و منابع اجتماعی شده است. به لطف عزم محلی، تاکنون ۲۱ پروژه دیگر نیز وجود داشته است که قیمت زمین آنها برای انجام تعهدات مالی محاسبه شده است و مبنایی برای اجرای مراحل بعدی خواهد بود.

منبع: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html