کاهش نرخ بهره وام همچنان برای تحریک تقاضای املاک و مستغلات با مشکل مواجه خواهد بود.

Báo Tài nguyên Môi trường•19/09/2023

بخشنامه 06/2023/TT-NHNN فرصت‌هایی را برای سرمایه‌گذاران جهت استفاده از اهرم مالی فراهم کرده است و به آنها اجازه می‌دهد تا از بانک‌های دیگر برای بازپرداخت بدهی‌ها وام بگیرند. با این حال، این اقدام هنوز نتوانسته بازار املاک و مستغلات را متحول کند.

نرخ بهره وام‌ها به سطوح پایین کاهش یافته است.

از اول سپتامبر ۲۰۲۳، زمانی که بخشنامه ۰۶ لازم‌الاجرا شد، بانک‌های بزرگی مانند BIDV، Vietcombank، Vietinbank، Techcombank و ACB شروع به اجرای سیاستی کرده‌اند که به افرادی که برای تولید، تجارت و هزینه‌های زندگی سرمایه قرض گرفته‌اند، اجازه می‌دهد تا وام‌های خود را در بانک‌های دیگر قبل از سررسید بازپرداخت کنند.

نرخ بهره وام‌های مسکن در حال حاضر ۸ تا ۹ درصد در سال است، اما بازار املاک و مستغلات هنوز با مشکلاتی روبرو است.

بانک BIDV نرخ بهره وام ترجیحی را از تنها ۶٪ در سال ارائه می‌دهد؛ Vietcombank دو گزینه نرخ بهره وام را اعمال می‌کند: ۶.۹٪ در سال برای ۶ ماه اول یا ۷.۵٪ در سال برای ۱۲ ماه، یا نرخ بهره ۸٪ در سال برای ۲ سال اول. Techcombank نرخ ۷.۳٪ در سال را برای این نوع وام اعمال می‌کند...

طبق گفته بانک‌ها، تعداد قابل توجهی از مشتریان حقیقی در حال حاضر برای خرید خانه با نرخ بهره‌ای که قبلاً بین ۱۰ تا ۱۱ درصد بود، وام می‌گیرند. با این سیاست جدید، فرصت‌های وام گرفتن با نرخ بهره پایین‌تر برای بازپرداخت وام‌های موجود از سایر بانک‌ها، بیشتر در دسترس خواهد بود. با این حال، در دسترس بودن وثیقه همچنان مانعی برای بسیاری از کسانی است که مایل به دریافت وام هستند.

خانم نگوین تی چی چائو (منطقه دونگ دا، هانوی ) اظهار داشت: «در فوریه ۲۰۲۲، خانواده من ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنامی از بانک BIDV با نرخ بهره شناور ۱۱٪ وام گرفتند. هر ماه، ما باید ۲۰ میلیون دانگ ویتنامی اصل و فرع وام را بپردازیم. پس از لازم‌الاجرا شدن بخشنامه ۰۶، من برای استعلام وام به سه بانک تجاری مراجعه کردم. به گفته کارکنان بانک، من هنوز برای این وام جدید به وثیقه نیاز دارم. با این حال، من هیچ وثیقه‌ای ندارم. بنابراین، نمی‌توانم با نرخ بهره پایین فعلی، سرمایه قرض بگیرم.»

خانم نگوین تان تو از شعبه BIDV (نام ترونگ ین، کائو گیای) ارزیابی کرد که اخیراً، برخی از مشتریان برای بازپرداخت وام از بانک‌های دیگر، تسهیلات دریافت کرده‌اند، اما اکثر آنها مجبور بودند برای رهن در بانک جدید، وثیقه داشته باشند. نرخ بهره وام برای وام‌های موجود کمتر از ۱۱ تا ۱۲ درصد در سال است، اما خیلی هم پایین نیست و ۸ تا ۹ درصد در سال است.

به طور خاص در بخش املاک و مستغلات، یکی از دلایل کاهش شدید معاملات املاک و مستغلات در سال‌های اخیر، افزایش سریع نرخ بهره وام مسکن است. در حال حاضر، نرخ بهره شناور برای وام‌های مسکن از 11.5٪ تا 14٪ در سال متغیر است. با این حال، این واقعیت که بانک‌ها اکنون نرخ بهره ترجیحی را برای بازپرداخت سایر بانک‌ها ارائه می‌دهند، تا حدودی به سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات که قبلاً با نرخ بهره بالا مواجه بودند، کمک می‌کند تا راهی برای خروج پیدا کنند.

بخش املاک و مستغلات به خوبی بهبود خواهد یافت.

گزارش‌های تحقیقات بازار نشان می‌دهد که در هشت ماه اول امسال، در حالی که سایر بخش‌های املاک و مستغلات با مشکلاتی روبرو بودند و حتی متحمل ضرر شدند، بخش‌هایی که نیازهای مسکونی مانند آپارتمان‌ها و خانه‌های ویلایی را برآورده می‌کردند، همچنان شاهد معاملات بودند. همه اینها محصولات مسکنی هستند که به افرادی با نیازهای واقعی مسکن یا برای کسب درآمد از اجاره ارائه می‌شوند.

اقدام بانک دولتی ویتنام برای کاهش محدودیت‌های وام‌دهی، فرصت‌هایی را برای خریداران واقعی مسکن ایجاد خواهد کرد. خانم نگوین هوآی آن، مدیر مشاوره تحقیق و توسعه در CBRE ویتنام، اظهار داشت: «نرخ‌های بهره سپرده و وام در بانک‌ها به سمت ثبات تنظیم می‌شوند. بسیاری از بانک‌ها نرخ بهره سالانه تنها ۶ تا ۸ درصد را برای وام‌های جدید مسکن ارائه می‌دهند. این امر در کنار سیاست‌های ترجیحی از سوی توسعه‌دهندگان، معاملات در بخش آپارتمان را تحریک کرده است. توسعه‌دهندگان و کسانی که نیازهای واقعی به مسکن دارند، می‌توانند راحت‌تر به وام‌های بانکی دسترسی پیدا کنند.»

برخی از کارشناسان معتقدند که پس از یک دوره تثبیت، عرضه فعلی پروژه‌ها عمدتاً از سوی توسعه‌دهندگان معتبر، با تضمین رعایت قوانین و تمرکز بر نیازهای واقعی مسکن، صورت می‌گیرد. این امر پایه و اساس مهمی برای بازار املاک و مستغلات است تا اعتماد به نفس خود را بازیابد و بهبود یابد.

اخیراً، بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات به طور فعال محصولات و استراتژی‌های توسعه خود را برای انطباق با وضعیت جدید بازار بازسازی کرده‌اند. به طور خاص، توسعه‌دهندگان به طور فعال قیمت محصولات را 10 تا 15 درصد کاهش داده‌اند. به عنوان مثال، پروژه آپارتمان بینه مین (لانگ بین) که با قیمتی بیش از 40 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع ارائه شده بود، اکنون با قیمت 35 تا 37 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت‌گذاری شده است؛ پروژه قطعه زمین کیم چونگ دی تراچ (هوای دوک) با قیمت 55 تا 60 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت‌گذاری شده است که نسبت به قبل 5 تا 7 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع کاهش یافته است...

آقای نگوین آنه کو - انجمن املاک و مستغلات ویتنام - ارزیابی کرد که در حال حاضر، نرخ بهره سپرده و وام کاهش یافته، روحیه سرمایه‌گذاران بهتر شده و بازار املاک و مستغلات شاهد معاملات است. یک بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنامی در شرف تزریق به بازار املاک و مستغلات است. چارچوب قانونی املاک و مستغلات نیز در حال تکمیل است و می‌تواند در سال جدید اجرا شود.

برای بهبود قابل توجه‌تر، بازار املاک و مستغلات به محصولات مسکن واقعی بیشتری نیاز دارد. علاوه بر این، سطح بهبود اقتصادی برای افزایش ظرفیت مالی خریداران، بازگشت توسعه‌دهندگان بزرگ به بازار، شروع مجدد پروژه‌های ناتمام، اجرای سیاست‌های آتی مانند قانون زمین، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات و به ویژه بازگرداندن اعتماد سرمایه‌گذاران بسیار مهم است.

منبع