کاهش نرخ بهره وام، هنوز هم برای تحریک تقاضای املاک و مستغلات دشوار است

بخشنامه 06/2023/TT-NHNN راه را برای سرمایه‌گذاران باز کرده است تا از «اهرم» مالی استفاده کنند و از بانک‌های دیگر برای بازپرداخت بدهی‌ها وام بگیرند. با این حال، این اقدام نتوانسته به تغییر بازار املاک و مستغلات کمک کند.

نرخ وام در سطوح پایین

از اول سپتامبر ۲۰۲۳، زمانی که بخشنامه ۰۶ لازم‌الاجرا شد، بانک‌های پیشرو مانند BIDV، Vietcombank، Viettinbank، Techcombank و ACB شروع به اجرای سیاست وام‌دهی برای بازپرداخت زودهنگام وام‌های سایر بانک‌ها برای مشتریانی کرده‌اند که برای تولید، تجارت و تأمین نیازهای معیشتی خود سرمایه قرض می‌گیرند.

نرخ بهره وام مسکن ۸ تا ۹ درصد در سال است، اما بخش املاک و مستغلات هنوز با مشکلاتی روبرو است.

بانک BIDV نرخ بهره وام ترجیحی را تنها از 6٪ در سال اعمال می‌کند؛ Vietcombank دو گزینه نرخ بهره وام را از 6.9٪ در سال در 6 ماه اول یا 7.5٪ در سال در 12 ماه یا نرخ بهره 8٪ در سال در 2 سال اول اعمال می‌کند. Techcombank برای این نوع وام از 7.3٪ در سال درخواست می‌دهد...

طبق گفته بانک‌ها، در حال حاضر، گروه مشتریان حقیقی که برای خرید خانه با نرخ بهره ۱۰ تا ۱۱ درصد وام می‌گیرند، بسیار زیاد است. با سیاست جدید، فرصت وام گرفتن با نرخ بهره پایین برای تسویه وام‌های قدیمی در سایر بانک‌ها بیشتر خواهد شد. با این حال، مشکل هنوز به منبع دارایی‌های رهنی بستگی دارد. این مانعی برای بسیاری از افرادی است که می‌خواهند سرمایه قرض بگیرند.

خانم نگوین تی چی چائو (دونگ دا، هانوی ) گفت: «در فوریه ۲۰۲۲، خانواده‌ام ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنامی از بانک BIDV با نرخ بهره شناور ۱۱٪ وام گرفتند. هر ماه، من باید اصل و فرع ۲۰ میلیون دانگ ویتنامی را بپردازم. پس از اجرایی شدن بخشنامه ۰۶، برای درخواست وام به ۳ بانک تجاری مراجعه کردم. طبق دستورالعمل کارکنان بانک، هنوز باید برای این وام جدید وثیقه داشته باشم. در حالی که وثیقه ندارم. بنابراین، نمی‌توانم با نرخ بهره پایین فعلی، سرمایه قرض بگیرم.»

خانم نگوین تان تو - شعبه بانک BIDV (نام ترونگ ین، کائو گیای) ارزیابی کرد که اخیراً، برخی از مشتریان برای بازپرداخت وام به سایر بانک‌ها، وجهی دریافت کرده‌اند، اما اکثر آنها باید معیارهای داشتن وثیقه برای رهن در بانک جدید را داشته باشند. نرخ بهره وام برای وام‌های موجود کمتر از ۱۱ تا ۱۲ درصد در سال است، اما خیلی پایین نیست و ۸ تا ۹ درصد در سال است.

تنها در بخش املاک و مستغلات، یکی از دلایل کاهش شدید معاملات املاک و مستغلات در دوران اخیر، افزایش سریع نرخ بهره وام مسکن است. در حال حاضر، نرخ بهره وام مسکن برای وام‌های شناور از 11.5 تا 14 درصد در سال متغیر است. با این حال، این واقعیت که بانک‌ها برای پرداخت بدهی‌های بانکی با نرخ‌های بهره ترجیحی مانند امروز وام می‌دهند، تا حدودی به سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات که قبلاً "زیر بار بهره" بودند، کمک کرده است تا "راه فرار" برای خود پیدا کنند.

بخش واقعی مسکن به خوبی بهبود خواهد یافت.

گزارش‌های تحقیقاتی از واحدهای تحقیقات بازار نشان می‌دهد که در ۸ ماه اول امسال، در حالی که سایر بخش‌های املاک و مستغلات با مشکلات زیادی روبرو هستند و حتی مجبور به کاهش ضرر و زیان شده‌اند، بخش‌هایی که به نیازهای مسکن مانند آپارتمان‌ها و خانه‌های شخصی پاسخ می‌دهند، هنوز در حال معامله هستند. اینها همه محصولات مسکن هستند که به افرادی که نیاز واقعی به مسکن دارند یا برای اجاره به منظور ایجاد جریان نقدی، ارائه می‌شوند.

اقدام برای حذف منبع وام از بانک دولتی، فرصت‌هایی را برای خریداران واقعی مسکن ایجاد خواهد کرد. خانم نگوین هوای آن - مدیر بخش مشاوره تحقیق و توسعه، CBRE ویتنام - گفت: «نرخ سود سپرده و همچنین نرخ سود وام در بانک‌ها به سمت تثبیت تنظیم می‌شوند. نرخ بهره وام‌های جدید مسکن توسط بسیاری از بانک‌ها تنها ۶ تا ۸ درصد در سال ارائه شده است. در کنار سیاست‌های ترجیحی از سوی سرمایه‌گذاران، این امر بخش آپارتمان را دوباره برای تجارت فعال کرده است. سرمایه‌گذاران و کسانی که نیاز واقعی به مسکن دارند، می‌توانند راحت‌تر به وام‌های بانکی دسترسی پیدا کنند.»

برخی از کارشناسان می‌گویند که پس از یک دوره پاکسازی، عرضه فعلی پروژه‌ها عمدتاً از سوی سرمایه‌گذاران معتبر، با تضمین قانونی بودن و تمرکز بر نیازهای واقعی مسکن صورت می‌گیرد. این امر مبنای مهمی برای بازیابی اعتماد و بهبود بازار املاک و مستغلات است.

اخیراً، بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات به طور فعال محصولات و استراتژی‌های توسعه خود را برای انطباق با وضعیت جدید بازار بازسازی کرده‌اند. به طور خاص، سرمایه‌گذاران به طور فعال قیمت محصولات را 10 تا 15 درصد کاهش داده‌اند. به عنوان مثال، پروژه آپارتمان بینه مین (لانگ بین) که با قیمت بیش از 40 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع برای فروش ارائه شده بود، اکنون به 35 تا 37 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده است؛ پروژه زمین کیم چونگ دی تراچ (هوای دوک) با قیمت 55 تا 60 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت گذاری شده است که نسبت به دوره قبل 5 تا 7 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع کاهش یافته است...

آقای نگوین آنه کو - انجمن املاک و مستغلات ویتنام ارزیابی کرد که در حال حاضر، نرخ‌های بسیج و بهره وام هر دو کاهش یافته‌اند، احساسات سرمایه‌گذاران بهتر شده است و بازار املاک و مستغلات شروع به انجام معاملات کرده است. بسته وام اعتباری ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی در شرف "ریختن" به بازار املاک و مستغلات است. همچنین، روند قانونی برای املاک و مستغلات در حال تکمیل است تا بتوان آن را در سال جدید اعمال کرد.

برای بهبودی واضح‌تر، بازار املاک و مستغلات به محصولات واقعی مسکن بیشتری نیاز دارد. علاوه بر این، سطح بهبود اقتصادی نیز وجود دارد، برای افزایش پتانسیل مالی خریداران، بازگشت سرمایه‌گذاران بزرگ به بازار، شروع مجدد پروژه‌های ناتمام یا اجرای سیاست‌های آینده مانند قانون زمین، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات و به ویژه سطح بازیابی اعتماد سرمایه‌گذاران.

منبع