HoREA: باید از خطر دستکاری قیمت زمین در طول ارزیابی جلوگیری شود.

VnExpress•23/05/2023

طبق گفته HoREA، احتمال تبانی بین آژانس‌های مدیریتی، سرمایه‌گذاران، شرکت‌های ارزیابی و متخصصان بررسی برای دستکاری قیمت زمین، یک رویه منفی است که باید هنگام اصلاح قانون از آن جلوگیری شود.

انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) به تازگی چندین نظر در رابطه با پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) به کمیته دائمی مجلس ملی ارائه کرده است، از جمله هشداری در مورد جلوگیری از خطر تبانی و تعیین قیمت در طول ارزیابی زمین.

طبق HoREA، چهار نهاد در ارزیابی و تعیین قیمت زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات در سطح استان دخیل هستند. اول، سازمان‌های دولتی (اداره منابع طبیعی و محیط زیست، مدیر اداره دارایی و کمیته مردمی استان).

نهاد بعدی، سرمایه‌گذار پروژه املاک و مستغلات است که مستقیماً تحت تأثیر فرآیند ارزیابی زمین قرار می‌گیرد. سوم، شرکت ارزیابی (ارائه خدمات ارزیابی زمین و گزارش‌ها یا گواهی‌های ارزیابی) است. در نهایت، کارشناسان بررسی دعوت می‌شوند تا در شورای ارزیابی زمین شرکت کنند؛ آنها وظیفه بررسی مستقل فعالیت‌های ارزیابی و سنجش این شورا را قبل از ارائه قیمت زمین به کمیته مردمی استان برای تصمیم‌گیری انجام می‌دهند.

آقای لی هوانگ چائو، رئیس HoREA، اظهار داشت که موارد زیادی وجود دارد که این نهادها به طور فعال برای دستکاری قیمت زمین تبانی می‌کنند و منجر به نتایج نادرست ارزیابی زمین می‌شوند. او معتقد است که این موقعیت‌ها باید به وضوح شناسایی شوند تا سازوکارها و راه‌حل‌هایی برای جلوگیری و مبارزه با ضرر و زیان به بودجه دولت و اختلاس دارایی‌های عمومی، زیرا این منابع ارزشمند زمین هستند، تدوین شود.

املاک و مستغلات در بخش شرقی شهر هوشی مین، اطراف منطقه تو تیم. عکس: کوین تران — املاک و مستغلات در بخش شرقی شهر هوشی مین، اطراف منطقه تو تیم. عکس: *کوین تران*

آقای چاو همچنین اظهار داشت که در حال حاضر، پنج روش ارزیابی زمین - مقایسه‌ای، کسر، درآمد، مازاد و ضریب تعدیل قیمت زمین - استانداردهای دقت لازم را ندارند. این پنج روش شامل روش ارزیابی انبوه نمی‌شوند و فاقد یک پایگاه داده کامل و به‌روز از قیمت‌های ورودی هستند که منجر به نتایج ارزیابی غیرقابل اعتماد می‌شود.

استفاده از روش‌های قدیمی ارزیابی منجر به وضعیتی شده است که برای یک پروژه املاک و مستغلات، اگر فقط یک شرکت ارزیابی دو روش ارزیابی مختلف را اعمال کند، نتایج متفاوت است و اختلافی معادل ۱۷٪ ایجاد می‌شود. در همین حال، برای یک پروژه املاک و مستغلات، اگر دو شرکت ارزیابی مختلف از یک روش ارزیابی زمین استفاده کنند، نتایج نیز متفاوت است و اختلاف تقریباً ۱۷٪ است.

رئیس HoREA همچنین مسائل حساسی را مطرح کرد، از جمله اینکه بخشی از مقامات دولتی و کارمندان دولت که در زمینه زمین و امور مالی زمین کار می‌کنند، از مسئولیت و خطرات قانونی در انجام وظایف خود می‌ترسند. آنها از مسئولیت‌های خود شانه خالی می‌کنند، پرونده‌ها را دست به دست می‌کنند، در ارائه پیشنهاد یا تصمیم‌گیری مردد هستند، یا برای اطمینان از امنیت خود، زمین را در مقایسه با قیمت‌های بازار بسیار بالا ارزیابی می‌کنند.

به همین ترتیب، بسیاری از شرکت‌های ارزیابی تمایلی به شرکت در ارزیابی زمین برای تعیین هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات که به بودجه دولت پرداخت می‌شود، ندارند، همچنین به دلیل ترس از مسئولیت و خطرات قانونی ناشی از انجام کار ارزیابی زمین.

با توجه به این کاستی‌ها، HoREA پیشنهاد می‌کند که دولت مرکزی پیشنهاد ارائه شده توسط کمیته مردمی شهر هوشی مین به دولت در مورد کاربرد آزمایشی روش ضریب تعدیل قیمت زمین را بررسی کند. این پیشنهاد مستلزم صدور ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب k4) برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای همه پروژه‌های مسکونی تجاری است، صرف نظر از اینکه ارزش آنها طبق جدول قیمت زمین بالاتر یا پایین‌تر از 30 میلیارد دانگ ویتنام باشد.

بر این اساس، دولت می‌تواند در مدت زمانی که بیش از ۶ ماه از تاریخ صدور تصمیم برای تخصیص، اجاره یا اجازه تغییر کاربری زمین نباشد، در مورد هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین تصمیم بگیرد. این نکته مشابه آیین‌نامه‌ای است که گواهی‌های ارزیابی زمین را حداکثر ۶ ماه معتبر می‌داند.

آقای چائو معتقد است که پیشنهاد کمیته مردمی شهر هوشی مین، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات، مسکن تجاری و توسعه شهری را استانداردسازی کرده و شفافیت را تضمین می‌کند. این امر به دولت و مشاغل اجازه می‌دهد تا میزان هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را که باید به بودجه دولت بپردازند، پیش‌بینی کنند.

او تأکید کرد: «حل مسائل معوق مربوط به تأمین مالی زمین، نقش دولت را در رهبری بازار، به جای دنباله‌روی از آن، نشان می‌دهد و جمع‌آوری درآمد کافی، دقیق و به موقع برای بودجه را تضمین می‌کند، ضمن اینکه از حقوق سرمایه‌گذاران پروژه و مردم نیز محافظت می‌کند.»

قلع ترانگ

لینک منبع