HoREA: لزوم جلوگیری از خطر دستکاری قیمت زمین در طول ارزیابی

طبق گفته HoREA، آژانس‌های مدیریتی، سرمایه‌گذاران، شرکت‌های ارزیابی و کارشناسان بررسی می‌توانند برای تحریف قیمت زمین تبانی کنند، که این یک نکته منفی است که باید هنگام اصلاح قانون از آن جلوگیری شود.

انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) به تازگی تعدادی از نظرات مربوط به پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) را به کمیته دائمی مجلس ملی ارائه کرده است که در آن نسبت به خطر تبانی در تعیین قیمت زمین هنگام ارزیابی قیمت‌ها هشدار می‌دهد.

طبق HoREA، چهار نهاد در ارزیابی و تصمیم‌گیری در مورد قیمت زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات در سطح استان دخیل هستند. اولین نهاد، سازمان‌های دولتی (اداره منابع طبیعی و محیط زیست، مدیر اداره دارایی و کمیته مردمی استان) هستند.

موضوع بعدی، سرمایه‌گذار پروژه املاک و مستغلات است که مستقیماً تحت تأثیر فعالیت‌های ارزیابی زمین قرار می‌گیرد. مورد سوم، بنگاه ارزیابی (ارائه خدمات ارزیابی زمین و گزارش‌ها یا گواهی‌های ارزیابی) است. در نهایت، از بررسی‌کننده دعوت می‌شود تا در شورای ارزیابی زمین شرکت کند؛ وظیفه بررسی مستقل ارزیابی و فعالیت‌های ارزیابی این شورا را قبل از ارائه به کمیته مردمی استان برای تصمیم‌گیری در مورد قیمت زمین، انجام دهد.

آقای لی هوانگ چائو، رئیس HoREA، گفت که موارد زیادی وجود دارد که این نهادها به طور فعال با یکدیگر تبانی می‌کنند تا قیمت زمین را تعیین کنند و باعث تحریف نتایج ارزیابی زمین شوند. وی گفت که این موقعیت‌ها باید به وضوح شناسایی شوند تا سازوکارها و راه‌حل‌هایی برای جلوگیری و مبارزه با از دست دادن درآمد بودجه دولت و از دست دادن دارایی‌های عمومی وجود داشته باشد، زیرا اینها منابع زمین هستند.

املاک و مستغلات در شرق شهر هوشی مین در اطراف منطقه تو تیم. عکس: کوین تران — املاک و مستغلات در شرق شهر هوشی مین در اطراف منطقه تو تیم. عکس: *کوین تران*

آقای چائو افزود که در حال حاضر، 5 روش ارزیابی زمین شامل مقایسه، کسر، درآمد، مازاد و ضریب تعدیل قیمت زمین، الزامات دقت را برآورده نکرده‌اند. این 5 روش شامل روش ارزیابی انبوه نیستند و یک پایگاه داده ورودی قیمت کامل ایجاد نکرده‌اند و به صورت بلادرنگ به‌روزرسانی نشده‌اند که منجر به نتایج ارزیابی غیرقابل اعتماد می‌شود.

استفاده از روش‌های قدیمی ارزیابی منجر به وضعیتی می‌شود که یک پروژه املاک و مستغلات مشابه، اگر توسط تنها یک شرکت ارزیابی اما با استفاده از دو روش ارزیابی متفاوت انجام شود، دو نتیجه متفاوت با اختلاف ارزش ۱۷٪ ارائه می‌دهد. در همین حال، یک پروژه املاک و مستغلات مشابه اما با استفاده از دو شرکت ارزیابی مختلف و با استفاده از یک روش ارزیابی زمین، نیز دو نتیجه متفاوت با اختلاف ارزش حدود ۱۷٪ ارائه می‌دهد.

رئیس HoREA همچنین این موضوع حساس را مطرح کرد که تعدادی از مقامات، کارمندان دولت و کارمندان دولت که در زمینه زمین و امور مالی زمین کار می‌کنند، از مسئولیت و خطرات قانونی در انجام وظایف خود می‌ترسند. آنها کارها را به دیگران تحمیل می‌کنند، اسناد را به صورت دایره‌ای منتقل می‌کنند، جرات پیشنهاد دادن ندارند، جرات تصمیم‌گیری ندارند یا برای حفظ امنیت، قیمت زمین را در مقایسه با قیمت‌های بازار بسیار بالا تعیین می‌کنند.

به همین ترتیب، بسیاری از شرکت‌های ارزیابی، به دلیل ترس از مسئولیت و خطرات قانونی در انجام کار ارزیابی زمین، حاضر به شرکت در ارزیابی زمین برای تعیین هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین پروژه‌های املاک و مستغلات پرداخت شده به بودجه دولت نیستند.

با توجه به این کاستی‌ها، HoREA توصیه می‌کند که دولت مرکزی پیشنهاد کمیته مردمی شهر هوشی مین که در مورد اجرای آزمایشی روش ضریب تعدیل قیمت زمین به دولت ارائه شده است را در نظر بگیرد. این پیشنهاد منجر به لزوم صدور ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب k4) برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای همه پروژه‌های مسکونی تجاری صرف نظر از ارزش بالاتر یا پایین‌تر از 30 میلیارد دانگ ویتنام طبق فهرست قیمت زمین خواهد شد.

بر این اساس، دولت می‌تواند ظرف مدت حداکثر ۶ ماه از تاریخ صدور تصمیم در مورد تخصیص زمین، اجاره زمین و اجازه تغییر کاربری زمین، در مورد هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره بها تصمیم بگیرد. این نکته مشابه آیین‌نامه‌ای است که گواهی ارزیابی زمین را حداکثر ۶ ماه معتبر می‌داند.

آقای چائو گفت که پیشنهاد کمیته مردمی شهر هوشی مین، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات، مسکن تجاری و مناطق شهری را برای تضمین شفافیت، رسمی خواهد کرد. از آنجا، دولت و شرکت‌ها می‌توانند میزان هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را که باید به بودجه دولت پرداخت شود، پیش‌بینی کنند.

او تأکید کرد: «حل کردن معوقات تأمین مالی زمین، نقش دولت را در رهبری بازار به جای پیروی از بازار، تضمین جمع‌آوری کافی، صحیح و به موقع برای بودجه، و در عین حال تضمین حقوق سرمایه‌گذاران پروژه و مردم، نشان خواهد داد.»

وفادار

لینک منبع