چه کسی این همه سرمایه را به بازار املاک تزریق می‌کند؟

بانک‌های خصوصی هنوز هم سرمایه‌گذاری‌های سنگینی در بخش املاک و مستغلات انجام می‌دهند. عکس: نام خان .

داده‌های حاصل از گزارش‌های مالی سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۶ از ۱۴ بانک تجاری فهرست‌شده در بورس، که شامل افشای اطلاعات مربوط به پرتفوی وام‌ها می‌شود، نشان می‌دهد که وام‌های املاک و مستغلات در این گروه از بانک‌ها همچنان به شدت در حال گسترش است، اما استراتژی‌های تخصیص هر بانک به طور قابل توجهی متفاوت است.

۵ بانک پیشرو

به طور خاص، تنها در سه ماه اول سال 2026، کل وام‌های معوق املاک و مستغلات (شامل وام‌های تجاری املاک و مستغلات و وام‌های ساختمانی) به بیش از 1.58 تریلیون دانگ ویتنام رسید که در مقایسه با پایان سال 2025 تقریباً 7 درصد افزایش یافته است. این رقم نشان دهنده جذابیت مداوم بخش املاک و مستغلات برای سرمایه بانکی است، علیرغم اینکه بازار هنوز با چالش‌های متعددی روبرو است.

از کل وام‌های معوق ذکر شده در بالا، وام‌های مربوط به املاک و مستغلات به ۱ تریلیون دانگ ویتنام (معادل ۶۳.۲٪) رسید، در حالی که وام‌های مربوط به ساخت و ساز به ۵۸۱،۰۶۸ میلیارد دانگ ویتنام رسید که معادل ۳۶.۸٪ باقی مانده است.

از این تعداد، 5 بانک برتر، شامل SHB ، VPBank، Techcombank، MB و HDBank، در مجموع نزدیک به 1.18 تریلیون VND وام معوق دارند که 74.4 درصد از کل حجم 14 بانک مورد بررسی را تشکیل می‌دهد.

اگر فقط وام‌های تجاری املاک و مستغلات را در نظر بگیریم، VPBank به عنوان مثبت‌ترین واحد رشد خودنمایی می‌کند. وام‌های تجاری املاک و مستغلات معوق این بانک تا 31 مارس به 238,473 میلیارد دونگ رسید که افزایشی 31,046 میلیارد دونگ ، معادل 15 درصد افزایش تنها در یک فصل را نشان می‌دهد که همچنین بزرگترین نرخ رشد اعتبار در کل سیستم است.

بانک SHB با وام‌های معوقه به مبلغ ۲۱۰,۳۷۴ میلیارد دونگ ، با افزایش ۵۰۶۰ میلیارد دونگ (+۲٪) در رتبه دوم قرار گرفت. MB پس از VPBank، دومین افزایش مطلق بزرگ را ثبت کرد و با افزایش ۱۰۷۰۷ میلیارد دونگ (+۹٪) وام‌های معوقه خود را به ۱۳۱,۸۹۶ میلیارد دونگ رساند. HDBank نیز با افزایش ۸۰۲۸ میلیارد دونگ (+۱۱٪) کل وام‌های معوقه املاک و مستغلات خود را به ۷۸,۱۹۶ میلیارد دونگ رساند.

نکته قابل توجه این است که تک‌کام‌بانک، که زمانی یکی از بانک‌هایی با سهم بالای وام‌های املاک و مستغلات بود، با کاهش وام‌های معوق خود از 207,027 میلیارد دونگ به 198,854 میلیارد دونگ ، با کاهش 8,173 میلیارد دونگ (-4٪)، روند نزولی را در پیش گرفت و به رتبه سوم سقوط کرد.

در میان بانک‌های متوسط، TPBank با افزایش ۱۸ درصدی، بالاترین نرخ رشد را از نظر درصد ثبت کرد و وام‌های معوق خود را به ۳۷۹۰۲ میلیارد دونگ رساند. MSB با ۱۸۲۰ میلیارد دونگ افزایش به ۳۰۳۴۳ میلیارد دونگ رسید؛ VIB با ۲۹۱۹ میلیارد دونگ افزایش به ۲۴۰۰۷ میلیارد دونگ رسید؛ BVBank با ۷۲۰ میلیارد دونگ افزایش به ۲۳۸۰۸ میلیارد دونگ رسید؛ و PGBank با ۶۶۹ میلیارد دونگ افزایش به ۵۲۰۵ میلیارد دونگ رسید.

در مقابل، بانک Kienlong کاهش ۱۸ درصدی معادل ۱۴۱۳ میلیارد دونگ ویتنام را ثبت کرد و مانده وام املاک و مستغلات خود را در پایان سه ماهه اول به ۶۳۴۹ میلیارد دونگ ویتنام رساند. بانک LPBank نیز کاهش جزئی ۳۷۳ میلیارد دونگ ویتنام را تجربه کرد و به ۱۴۷۲۲ میلیارد دونگ ویتنام رسید.

وام‌های معوق املاک و مستغلات در بانک‌ها تا پایان سه‌ماهه اول/2026
منبع: صورت‌های مالی بانک‌های تجاری، سه‌ماهه اول/2026.
برچسب		وی‌پی‌بانک	اس اچ بی	تک‌کام‌بانک	مگابایت	اچ‌دی‌بانک	بانک تی پی	ام اس بی	وی آی بی	بی وی بانک	ال‌پی‌بانک	کینلونگبانک	پی‌جی‌بنک
وام‌های معوق برای کسب و کارهای املاک و مستغلات	میلیارد دونگ	۲۳۸۴۷۳	۲۱۰۳۷۴	۱۹۸۸۵۴	۱۳۱۸۹۶	۷۸۱۹۶	۳۷۹۰۲	۳۰۳۴۳	۲۴۰۰۷	۲۳۸۰۸	۱۴۷۲۲	6349	۵۲۰۵

املاک و مستغلات در 10 سال آینده همچنان برای سرمایه گذاری جذاب خواهد بود.

در حالی که داده‌های ۱۴ بانک تجاری فهرست‌شده که یادداشت‌های توضیحی منتشر کرده‌اند، افزایش قابل توجهی در وام‌های املاک و مستغلات در برخی از بانک‌ها را نشان می‌دهد، داده‌های اقتصاد کلان از وزارت ساخت و ساز تصویر واضح‌تری را ترسیم می‌کند.

طبق آخرین گزارش منتشر شده توسط وزارتخانه، تا تاریخ 28 فوریه، کل اعتبار معوق برای فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات در کل سیستم بانکی به تقریباً 2235 تریلیون دانگ ویتنام رسیده است که در مقایسه با سه ماهه چهارم سال 2025، 11.7 درصد افزایش یافته است که معادل افزایش بیش از 233000 میلیارد دانگ ویتنام است. در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، این افزایش به 43 درصد رسیده است.

این رقم وقتی در چارچوب رشد کلی اعتبار در نظر گرفته شود، حتی چشمگیرتر است. طبق داده‌های بانک دولتی ویتنام، رشد اعتبار در کل اقتصاد در دو ماه اول سال تنها به ۱.۴ درصد رسیده است. این بدان معناست که اعتبار املاک و مستغلات با نرخی بیش از هشت برابر بیشتر از میانگین کلی در حال رشد است.

از نظر ساختار بهره‌برداری از سرمایه، پروژه‌های توسعه شهری و مسکن با نزدیک به ۷۸۴۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی ، که ۳۵٪ از کل وام‌های معوق را تشکیل می‌دهد و در مقایسه با سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۵، ۲۴.۱٪ افزایش یافته است، در صدر قرار دارند. پس از آن وام‌های مربوط به حقوق استفاده از زمین ( ۲۵۵۳۵۲ میلیارد دونگ ویتنامی )، پارک‌های صنعتی و مناطق فرآوری صادرات (بیش از ۱۳۹۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی ) و پروژه‌های گردشگری، زیست‌محیطی و تفریحی ( ۸۴۲۸۱ میلیارد دونگ ویتنامی ) قرار دارند.

وزارت ساخت و ساز، تمرکز سرمایه در بخش‌های مسکن و توسعه شهری را به عنوان یک نشانه مثبت ارزیابی می‌کند و این نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران در حال تسریع اجرای پروژه‌ها هستند و از پتانسیل بهبود عرضه در آینده نزدیک خبر می‌دهند.

با توجه به این ارقام، در جلسات عمومی سالانه بانک‌های تجاری در سال ۲۰۲۶، سوالات زیادی در مورد اصول وام‌دهی به بخش املاک و مستغلات مطرح شد.

نگو چی دونگ، رئیس VPBank، ارزیابی کرد که نرخ شهرنشینی ویتنام در حال حاضر هنوز زیر ۴۰ درصد است که به طور قابل توجهی کمتر از تقریباً ۷۷ درصد چین است. بنابراین، تقاضا برای مسکن در ۱۰ تا ۲۰ سال آینده بسیار بالا خواهد ماند.

او خاطرنشان کرد که بازار املاک و مستغلات یک بازار همگن نیست، بلکه شامل بخش‌های مختلفی مانند املاک تفریحی، پارک‌های صنعتی، املاک تجاری و املاک مسکونی است؛ تنها در املاک مسکونی، گروه‌های زیادی از مسکن اجتماعی، میان‌رده تا لوکس و فوق‌العاده لوکس وجود دارد.

تقاضا برای مسکن در 10 تا 20 سال آینده بسیار بالا خواهد بود.

رئیس VPBank، نگو چی دونگ

آقای دانگ گفت: «ما نمی‌توانیم املاک و مستغلات را به عنوان یک نهاد همگن در نظر بگیریم. بخش‌هایی وجود دارند که نیازهای سرمایه‌گذاری را برآورده می‌کنند، اما بخش‌هایی نیز وجود دارند که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کنند. نکته مهم این است که بخش‌هایی را که نیازهای واقعی جامعه را برآورده می‌کنند، به درستی شناسایی کنیم.»

بر این اساس، VPBank مصمم است که همچنان املاک و مستغلات را به عنوان یک بخش مهم در نظر بگیرد، اما استراتژی خود را به گونه‌ای تنظیم خواهد کرد که گزینشی‌تر باشد و بخش‌هایی را در اولویت قرار دهد که نیازهای واقعی و توان مالی اکثریت جمعیت را برآورده کنند.

هو هونگ آن، رئیس Techcombank، همچنین اذعان کرد که املاک و مستغلات حداقل برای ۵ تا ۱۰ سال آینده همچنان محرک رشد خواهد بود، اما تأکید کرد که این بانک فقط پروژه‌هایی را تأمین مالی می‌کند که اسناد قانونی کامل و نقدینگی خوبی داشته باشند.

مدیرعامل، ینس لاتنر، افزود که تک‌کام‌بانک جریان نقدی را به‌شدت کنترل می‌کند و تنها زمانی وجوه را پرداخت می‌کند که خریدار نهایی، هدف از سرمایه و میزان تناسب با تقاضای واقعی بازار به‌وضوح مشخص شده باشد و پروژه‌هایی که نتوانند تقاضای کافی را نشان دهند، رد خواهند شد.

در بخش بانکی دولتی، ویتکام‌بانک اظهار داشت که جهت‌گیری اعتباری آن به وضوح طبقه‌بندی شده است و پروژه‌های مسکنی را که نیازهای واقعی را با قیمت‌های معقول برآورده می‌کنند، در اولویت قرار می‌دهد، در حالی که وام‌های سوداگرانه را به شدت کنترل می‌کند.

این بانک بر سه رکن اصلی تمرکز دارد: مناطق صنعتی و پردازش صادرات (مرتبط با جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی و صادرات)، گردشگری و استراحتگاه‌ها (محرک اقتصاد محلی) و مسکن اجتماعی و فضای اداری در شهرهای بزرگ. نکته قابل توجه این است که مسکن اجتماعی نیز به عنوان یک هدف در استراتژی ESG شناسایی شده است و به ثبات امنیت اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران کمک می‌کند.

منبع: https://znews.vn/ai-dang-bom-von-manh-cho-bat-dong-san-post1655311.html