نگرانی به نام "قیمت ویژه زمین" (بخش 2)

«خروج» نه تنها برای افزایش درآمد بودجه

در ۷۲ پروژه‌ای که استان برای سرمایه‌گذاری در اکتبر ۲۰۲۵ فراخوان داده است، اگر محاسبه قیمت زمین دیگر مشکلی نداشته باشد، به این پروژه‌ها برای سرمایه‌گذاران قدرت بیشتری خواهد بخشید.

منطقه مسکونی Nam Ha، Tra Tan. عکس: Ngoc Lan

سکوت در برابر واقعیت

نزدیک به پایان اکتبر ۲۰۲۵، واحد مشاوره‌ای که به دنبال قیمت‌های مشخص زمین برای منطقه مسکونی شماره ۵ در لام دونگ هزاران گل بود، رسماً انصراف داد و ادامه کار را متوقف کرد. این بدان معناست که نیازی به پرداخت هزینه‌های امضا شده قبلی نیست، حتی با وجود اینکه گواهی ارائه شده و پس از ۵ جلسه تلاش شده است تا آن را اصلاح کنند. به گفته رئیس اداره مدیریت اراضی استان (اداره کشاورزی و محیط زیست لام دونگ)، این شرکت هنوز به طور عادی در زمینه‌های دیگر فعالیت می‌کند، اما فقط به دنبال قیمت‌های مشخص زمین برای این پروژه خارج از بودجه نیست. دلیل آن، همانطور که همه می‌بینند، این است که هزینه قرارداد زیاد نیست، اما هزینه‌های سفر زیاد است و به خصوص فشار مسئولیت زیاد...

چندی پیش، واحد مشاوره‌ای که به دنبال قیمت‌های خاص زمین برای دو منطقه مسکونی نام ها در کمون ترا تان بود، نیز در جهت مشابهی عقب‌نشینی کرد. این دومین واحد مشاوره‌ای است که پس از "فرار" اولین واحد مشاوره، انجام شده است. یعنی، این واحدها همگی افرادی را برای انجام نتایج با ارائه گواهی اعزام کردند، اما سپس، با دیدن اینکه نتیجه خوب نیست، آن را رها کردند. این چیز جدیدی نیست، زیرا 5 سال پیش، در منطقه دریای آبی لام دونگ ، وضعیت مشابهی رخ داد. نکته قابل توجه این است که در طول سال‌های 2023 تا 1 آگوست 2024، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در آن زمان به شدت به دنبال واحدهای مشاوره‌ای برای محاسبه قیمت‌های خاص زمین برای 45 پروژه سرمایه‌گذاری غیربودجه‌ای بود، اما وضعیت مانند "آدم‌ربایی و رها کردن پلاک" بود. خوشبختانه، وقتی فرمان شماره 71/2024/ND-CP در اول آگوست 2024 لازم‌الاجرا شود، از بین 45 پروژه‌ای که مدت‌ها در محاسبه قیمت‌های ویژه زمین گیر بوده‌اند، 24 پروژه وجود دارند که زمین را اجاره می‌دهند و سالانه پرداخت می‌کنند و طبق بند 1، ماده 9 اعمال می‌شوند. یعنی، این پروژه‌ها واجد شرایط تعیین قیمت زمین طبق روش ضریب K هستند، که جدول قیمت زمین ضربدر ضریب تعدیل قیمت زمین است، که بسیار ساده‌تر از روش‌های ارزش‌گذاری زمین برای محاسبه قیمت‌های ویژه زمین است.

۲۱ پروژه باقی‌مانده باید ارزیابی زمین خاصی را با استفاده از یکی از روش‌های ارزیابی زمین مانند: مقایسه، درآمد یا مازاد انجام دهند، روش‌های محاسبه هنوز بیش از حد به قضاوت ذهنی مشاوران ارزیابی متکی هستند و دقت را تضمین نمی‌کنند، به خصوص روش مازاد. به همین دلیل است که منجر به یک پرونده اقتصادی در منطقه قدیمی بین توآن شده است و این امر به طور قابل توجهی بر روانشناسی مقامات و کارمندان دولت که در آن زمان مسئول ارزیابی زمین بودند و همچنین واحدهای مشاوره تأثیر گذاشته است، زمانی که آنها به وضوح دیدند که ریسک بسیار بالاست. و این وضعیت تاکنون ادامه داشته است، نه تنها در داخل استان.

شایان ذکر است که اگرچه مقررات مربوطه طبق توصیه‌های استان‌ها و شهرها مورد بازنگری قرار گرفته است، اما واقعیت نشان می‌دهد که تعیین قیمت‌های خاص زمین برای پروژه‌های غیربودجه‌ای هنوز "گیر کرده است". این واقعیت خاموش به بازنگری قانون زمین ۲۰۲۴ کمک کرده است و انتظار می‌رود از اول ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا شود. در آینده نزدیک، از هم اکنون تا پایان سال ۲۰۲۵، رئیس اداره مدیریت زمین استان لام دونگ گفت: "طبق مسئولیت خود، به دعوت از واحدهای مشاوره در سراسر کشور برای شرکت در تعیین قیمت‌های خاص زمین برای پروژه‌های غیربودجه‌ای ادامه خواهیم داد".

پروژه شهرک صنعتی سان مای ۱. عکس: نگوک لان

مشتاق دیدار شما هستم

در جلسه اصلاح قانون زمین در سپتامبر 2025، در مورد سازوکار مالی و قیمت زمین، وزارت کشاورزی و محیط زیست پیشنهاد داد که از جدول قیمت زمین و ضریب تعدیل قیمت زمین به عنوان مبنای محاسبه تعهدات مالی و غرامت هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت استفاده شود؛ همچنین عامل هزینه زیرساخت فنی به روش تعیین قیمت اضافه شود. یعنی در جهتی که جدول قیمت زمین برای همه سیاست‌ها استفاده خواهد شد، قیمت زمین برای شرکت‌هایی که پروژه‌هایی برای پرداخت به بودجه دارند نیز در جهت جدول قیمت زمین ضربدر ضریب K است.

در این جلسه، آقای نگوین نگوک فوک - نایب رئیس کمیته مردمی استان لام دونگ - اظهار داشت که اعمال فهرست قیمت زمین پایدار ۵ ساله و ضریب تعدیل باید مبتنی بر داده‌های عملی باشد که منعکس کننده نوسانات قیمت زمین در هر منطقه باشد تا فشار در محاسبات کاهش یابد و عملکرد مؤثر پروژه تضمین شود. ضریب نوسان قیمت زمین باید بر اساس داده‌های بازار تعیین شود، از اعمال مکانیکی اجتناب شود و در عین حال گزینه پرداخت یکباره هزینه‌های زمین برای کل چرخه عمر پروژه برای تسهیل کسب و کارها و سازمان‌های مدیریتی در نظر گرفته شود.

صندوق زمین در دو طرف خیابان وو نگوین جیاپ. عکس: نگوک لان

از سوی دیگر، طبق اطلاعات مطبوعاتی، نماینده‌ای از اداره مدیریت زمین تأیید کرد که تکمیل فرآیند تعیین قیمت اولیه زمین و قیمت ویژه زمین، گامی ضروری برای تضمین تبلیغات، شفافیت، علم و امکان‌سنجی در شیوه‌های مدیریت زمین است. وزارت کشاورزی و محیط زیست همچنان به هماهنگی با مناطق محلی، به‌روزرسانی فرآیند اصلاح احکام مربوط به اجرای قانون زمین ۲۰۲۴، و تضمین ثبات، مناسب بودن برای هر منطقه، هر نوع زمین و الزامات توسعه اجتماعی-اقتصادی ادامه می‌دهد.

برخی از کسب‌وکارهایی که در چند سال گذشته پروژه‌هایی در منطقه دریای آبی لام دونگ داشته‌اند و منتظر قیمت‌های مشخص زمین بوده‌اند، گفته‌اند که مشتاقانه منتظر اجرایی شدن مقررات اصلاح‌شده فوق هستند. این امر به شروع پروژه، پیشبرد روان فعالیت‌های تولیدی و تجاری و از همه مهم‌تر، فرصت توسعه کسب‌وکارها کمک خواهد کرد.

پیروی از مسیر اصلاح قیمت زمین به گونه‌ای که دقیق و نزدیک به واقعیت باشد، به ویژه از اول ژانویه ۲۰۲۶، راه برون‌رفتی برای کمک به توسعه اجتماعی-اقتصادی لام دونگ در سال ۲۰۲۶ خواهد بود. زیرا در بزرگترین استان کشور، نه تنها مجموعه‌ای از پروژه‌ها وجود دارند که چندین سال منتظر قیمت‌های مشخص زمین برای انجام تعهدات مالی به دولت بوده‌اند، بلکه اخیراً، در ۷۲ پروژه‌ای که استان در اکتبر ۲۰۲۵ برای سرمایه‌گذاری فراخوان داده است، اگر محاسبه قیمت زمین دیگر مشکلی نداشته باشد، این پروژه‌ها برای سرمایه‌گذاران قدرت بیشتری خواهند داشت. به طور خاص، بررسی‌ها نشان می‌دهد که پروژه‌های مسکونی متمرکز زیادی وجود دارد، پروژه‌هایی با مقیاسی که هنگام بهره‌برداری، مساحت زمین را تغییر می‌دهند...

بدین ترتیب، تصمیم برای افزایش درآمد بودجه، بهبود مناطق متروکه، ایجاد مشاغل بیشتر... به حرکت سریع‌تر به سمت نتایج تعیین‌شده توسط اولین کنگره حزب استانی لام دونگ اخیر کمک می‌کند.

منبع: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html