نگرانی به نام "قیمت‌های خاص زمین" (بخش 2)

«راه خروج» فقط افزایش درآمد بودجه نیست.

از ۷۲ پروژه‌ای که استان برای اکتبر ۲۰۲۵ از سرمایه‌گذاران دعوت به سرمایه‌گذاری می‌کند، اگر فرآیند ارزش‌گذاری زمین حل شود، مزیت قابل توجهی برای سرمایه‌گذاران به این پروژه‌ها اضافه خواهد شد.

منطقه مسکونی Nam Ha، Tra Tan. عکس: Ngoc Lan

سکوت در برابر واقعیت

در اواخر اکتبر ۲۰۲۵، شرکت مشاوره‌ای که مسئول تعیین قیمت زمین برای منطقه مسکونی شماره ۵ در استان لام دونگ بود، رسماً از کار کناره‌گیری کرد و کار خود را متوقف کرد. این همچنین به این معنی است که هزینه‌های توافق‌شده قبلی، با وجود گواهی ارائه‌شده و تلاش‌ها برای اصلاح وضعیت پس از پنج جلسه، دیگر پرداخت نخواهد شد. به گفته رئیس اداره مدیریت زمین استان (اداره کشاورزی و محیط زیست لام دونگ)، این شرکت به فعالیت عادی خود در مناطق دیگر ادامه می‌دهد و دیگر وظیفه تعیین قیمت‌های خاص زمین برای این پروژه خارج از بودجه را دنبال نمی‌کند. همانطور که همه می‌دانند، دلیل این امر این است که اگرچه بودجه قرارداد کم بود، هزینه‌های سفر زیاد بود و از همه مهمتر، مسئولیتی که بر عهده آنها گذاشته شده بود، بسیار زیاد بود.

کمی قبل از آن، شرکت مشاوره‌ای که مسئول تعیین قیمت‌های خاص زمین برای دو منطقه مسکونی نام ها در کمون ترا تان بود، نیز به شیوه‌ای مشابه انصراف داد. این دومین شرکت مشاوره‌ای است که پس از انصراف شرکت اول از پروژه، از آن خارج شده است. این بدان معناست که این شرکت‌ها پرسنلی را برای انجام کار اعزام کرده‌اند و اگرچه گواهی‌هایی ارائه داده‌اند، اما بعداً متوجه شده‌اند که کار ناقص بوده و از ادامه کار منصرف شده‌اند. این چیز جدیدی نیست، زیرا موقعیت‌های مشابهی پنج سال پیش در منطقه ساحلی لام دونگ رخ داده است. نکته قابل توجه این است که در طول سال 2023 و تا اول آگوست 2024، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست به شدت به دنبال شرکت‌های مشاوره‌ای برای محاسبه قیمت‌های خاص زمین برای 45 پروژه سرمایه‌گذاری غیربودجه‌ای بود، اما وضعیت شبیه به "بازی موش و گربه" بود. خوشبختانه، هنگامی که فرمان شماره 71/2024/ND-CP در اول آگوست 2024 لازم‌الاجرا شد، از بین 45 پروژه‌ای که مدت‌ها در تعیین قیمت‌های خاص زمین با مشکل مواجه بودند، 24 پروژه که زمین را اجاره می‌دهند و هزینه‌های سالانه را پرداخت می‌کنند، واجد شرایط اعمال بند 1، ماده 9 بودند. این بدان معناست که این پروژه‌ها شرایط تعیین قیمت زمین با استفاده از روش ضریب K را داشتند، که عبارت است از جدول قیمت زمین ضربدر ضریب تعدیل قیمت زمین، روشی بسیار ساده‌تر از روش‌های ارزیابی زمین که برای محاسبه قیمت‌های خاص زمین استفاده می‌شود.

۲۱ پروژه باقی‌مانده نیاز به ارزیابی خاص زمین با استفاده از یکی از چندین روش داشتند: مقایسه‌ای، درآمدی یا مازاد. این روش‌ها بیش از حد به قضاوت‌های ذهنی مشاوران ارزیابی متکی بودند و فاقد دقت بودند، به خصوص روش مازاد. این امر منجر به یک پرونده جرم اقتصادی در منطقه سابق بین توآن شد و به طور قابل توجهی بر روحیه مقامات و کارمندان دولت درگیر در ارزیابی زمین در آن زمان و همچنین شرکت‌های مشاوره‌ای که خطرات بالای مربوطه را تشخیص داده بودند، تأثیر گذاشت. این وضعیت تا به امروز، نه تنها در داخل استان، ادامه دارد.

نکته قابل توجه این است که علیرغم تعدیل مقررات مربوطه بر اساس توصیه‌های استان‌ها و شهرها، روند تعیین قیمت‌های ویژه زمین برای پروژه‌های غیربودجه‌ای همچنان متوقف مانده است. این سکوت به لزوم اصلاحات بیشتر در قانون زمین ۲۰۲۴ که انتظار می‌رود از اول ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا شود، دامن زده است. در همین حال، از هم اکنون تا پایان سال ۲۰۲۵، رئیس اداره مدیریت زمین استان لام دونگ اظهار داشت: «مطابق با مسئولیت‌هایمان، همچنان از شرکت‌های مشاوره‌ای در سراسر کشور برای مشارکت در تعیین قیمت‌های ویژه زمین برای پروژه‌های غیربودجه‌ای دعوت خواهیم کرد.»

پروژه شهرک صنعتی سان مای ۱. عکس: نگوک لان

مشتاقانه منتظرش هستیم.

در جلسه سپتامبر ۲۰۲۵ در مورد اصلاح قانون زمین، در مورد سازوکارهای مالی و قیمت زمین، وزارت کشاورزی و محیط زیست پیشنهاد داد که از جدول قیمت زمین و ضریب تعدیل قیمت زمین به عنوان مبنای محاسبه تعهدات مالی و غرامت هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت استفاده شود؛ و عامل هزینه‌های زیرساخت فنی به روش تعیین قیمت اضافه شود. یعنی، جدول قیمت زمین برای همه سیاست‌ها، از جمله قیمت زمین برای مشاغلی که پروژه‌هایی برای پرداخت به بودجه دارند، استفاده خواهد شد که آن هم بر اساس جدول قیمت زمین ضربدر ضریب K خواهد بود.

در این جلسه، آقای نگوین نگوک فوک، نایب رئیس کمیته مردمی استان لام دونگ، پیشنهاد داد که اعمال فهرست قیمت زمین ۵ ساله پایدار و ضرایب تعدیل باید بر اساس داده‌های عملی باشد که منعکس کننده نوسانات قیمت زمین در هر منطقه باشد تا فشار در محاسبات کاهش یابد و عملکرد کارآمد پروژه تضمین شود. ضریب نوسان قیمت زمین باید بر اساس داده‌های بازار تعیین شود و از اعمال مکانیکی اجتناب شود و باید گزینه پرداخت یک باره زمین برای کل طول عمر پروژه در نظر گرفته شود تا کسب و کارها و سازمان‌های مدیریتی تسهیل شوند.

قطعات زمین در دو طرف جاده وو نگوین جیاپ. عکس: نگوک لان

از سوی دیگر، طبق گزارش‌های مطبوعاتی، نمایندگان اداره مدیریت زمین تأیید کردند که تکمیل فرآیند تعیین قیمت اولیه زمین و قیمت‌های ویژه زمین، گامی ضروری برای تضمین شفافیت، دقت علمی و امکان‌سنجی در شیوه‌های مدیریت زمین است. وزارت کشاورزی و محیط زیست همچنان به هماهنگی با مناطق محلی، به‌روزرسانی فرآیند اصلاح احکام مربوط به اجرای قانون زمین ۲۰۲۴، و تضمین سازگاری و مناسب بودن برای هر منطقه، هر نوع زمین و الزامات توسعه اجتماعی-اقتصادی ادامه می‌دهد.

چندین کسب و کار که در چند سال گذشته پروژه‌هایی در انتظار تعدیل قیمت زمین در منطقه ساحلی لام دونگ داشته‌اند، اظهار داشته‌اند که مشتاقانه منتظر اجرای مقررات اصلاح‌شده هستند. آن‌ها امیدوارند که این امر به آن‌ها اجازه دهد پروژه‌های خود را آغاز کنند، تولید و عملیات تجاری‌شان به راحتی پیش برود و از همه مهم‌تر، به کسب و کارشان فرصت رشد بدهد.

اصلاحات پیشنهادی در مقررات قیمت زمین، با هدف قیمت‌گذاری خاص و واقع‌بینانه، به ویژه اصلاحاتی که از اول ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا هستند، کلید موفقیت در توسعه اجتماعی-اقتصادی لام دونگ در سال ۲۰۲۶ خواهد بود. دلیل این امر آن است که در این استان، که بزرگترین استان کشور است، نه تنها پروژه‌های متعددی وجود دارند که سال‌ها منتظر قیمت‌های خاص زمین برای انجام تعهدات مالی خود به دولت بوده‌اند، بلکه در ۷۲ پروژه‌ای که استان از اکتبر ۲۰۲۵ برای سرمایه‌گذاری در آنها دعوت به همکاری می‌کند، رفع موانع در فرآیند محاسبه قیمت زمین، این پروژه‌ها را برای سرمایه‌گذاران بیشتر تقویت خواهد کرد. به طور خاص، بررسی‌ها نشان می‌دهد که بسیاری از این پروژه‌ها، پروژه‌های متمرکز منطقه مسکونی و پروژه‌هایی با مقیاسی هستند که پس از بهره‌برداری، کل منطقه را به طور قابل توجهی متحول خواهند کرد...

بنابراین، تصمیماتی برای افزایش درآمد بودجه، احیای مناطق توسعه نیافته و ایجاد مشاغل بیشتر به تسریع پیشرفت به سوی اهداف تعیین شده توسط اولین کنگره اخیر کمیته حزبی استان لام دونگ کمک خواهد کرد.

منبع: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html