بانک‌ها در وام‌های ملکی فعال هستند

ورود سرمایه به بازار املاک و مستغلات

گزارش مالی سه ماهه دوم سال 2025 نشان می‌دهد که در نیمه اول امسال، املاک و مستغلات عامل اصلی رشد اعتباری بسیاری از بانک‌ها بوده است.

برای مثال، در Techcombank ، در 6 ماه اول امسال، وام‌های تجاری املاک و مستغلات (شامل اعتبار و اوراق قرضه) 59٪ از کل اعتبارات معوق را تشکیل می‌دادند. با احتساب مشتریان حقیقی، نسبت وام‌های املاک و مستغلات در Techcombank به بیش از 64٪ از کل مانده وام معوق کل بانک رسید. رشد تلفیقی اعتبار تجاری املاک و مستغلات Techcombank (فقط اعتبار) در مقایسه با پایان سال 2024 به 21.5٪ رسید (تقریباً دو برابر رشد وام بانک 11.6٪).

در بسیاری از بانک‌های تجاری دیگر، وام‌های تجاری املاک و مستغلات در نیمه اول سال نیز افزایش بسیار شدیدی را ثبت کردند. به طور خاص، در HDBank، وام‌های تجاری املاک و مستغلات معوق به 83125 میلیارد دونگ رسید که در مقایسه با ابتدای سال 22 درصد افزایش یافته و 16.4 درصد را تشکیل می‌دهد. در SHB ، وام‌های املاک و مستغلات معوق به 163754 میلیارد دونگ رسید که در مقایسه با ابتدای سال تقریباً 28.4 درصد افزایش یافته و 27.5 درصد را تشکیل می‌دهد، به جای 24.5 درصد در پایان سال 2024. در MB، وام‌های تجاری املاک و مستغلات به 85834 میلیارد دونگ رسید که در مقایسه با ابتدای سال تقریباً 34 درصد افزایش یافته و 9.72 درصد را تشکیل می‌دهد (از 8.26 درصد در پایان سال گذشته).

وام‌های معوق تجاری املاک و مستغلات تا پایان ژوئن 2025 در TPBank ، 32 درصد، در PGBank، 30 درصد، در VietBank، 19 درصد و در MSB، 15 درصد افزایش یافته است...

تا تاریخ 30 ژوئن 2025، اعتبار معوق املاک و مستغلات 3.18 میلیون میلیارد دونگ ویتنام تخمین زده می‌شود که 2.4 برابر بیشتر از پایان سال 2024 است و 18.5٪ از کل بدهی‌های معوق کل سیستم را تشکیل می‌دهد.

توضیح اینکه چرا بانک‌ها برای وام دادن به بخش املاک و مستغلات عجله دارند، دشوار نیست. تحلیلگران SSI Research معتقدند که در شرایطی که بازار جهانی هنوز در مورد سیاست‌های مالیاتی نامطمئن است، نیروی محرکه رشد اعتبار عمدتاً از بخش املاک و مستغلات و زیرساخت‌ها ناشی می‌شود. این دو حوزه نیز در راستای تلاش‌های دولت برای تحریک تقاضای داخلی و حفظ شتاب رشد اقتصادی، توجه فزاینده‌ای را به خود جلب کرده‌اند.

با این حال، آقای تران نگوک بائو، مدیر کل وی‌گروپ (شرکتی متخصص در ارائه داده‌های اقتصادی مالی) هشدار داد که افزایش شدید اعتبار املاک و مستغلات در شرایط تولید و مصرف ضعیف، خطر جریان اعتبار «ناموزون» را به همراه دارد.

سرمایه زیاد، سرمایه ارزان، اما باید در مسیر درست هدایت شود

آقای نگوین آنه توآن، مدیر بخش بانکداری خرد تک‌کام‌بانک، در توضیح تمرکز بر وام مسکن گفت که تقاضای مردم برای مالکیت خانه بسیار زیاد است. این یک نیاز بلندمدت و همیشگی است. مدیران تک‌کام‌بانک همچنین تأیید کردند که بدهی‌های معوق (NPL) در بخش وام مسکن تک‌کام‌بانک به شدت کنترل می‌شود و در حدود ۲٪ حفظ می‌شود. این نرخ به لطف استراتژی انتخاب وثیقه از ابتدا و همچنین توانایی مدیریت مؤثر وثیقه، به شدت کنترل می‌شود. وام‌ها دارای وثیقه هستند، بنابراین نرخ واقعی ضرر بسیار پایین است.

اگرچه بانک‌ها ادعا می‌کنند که ریسک پایین است، اما کارشناسان هنوز در مورد آن هشدار می‌دهند. در حال حاضر، بسته وام مسکن اجتماعی (۱۴۵۰۰۰ میلیارد دونگ) به دلیل کمبود عرضه، بسیار کند پرداخت می‌شود. اعتبار املاک و مستغلات به شدت افزایش یافته است، عمدتاً به این دلیل که بانک‌ها در وام دادن به پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس تهاجمی عمل کرده‌اند. اگر این وضعیت ادامه یابد، بی‌ثباتی هم در بازار املاک و مستغلات و هم در بانک‌ها رخ خواهد داد.

امسال، دولت هدف رشد تولید ناخالص داخلی را ۸.۳ تا ۸.۵ درصد تعیین کرده است. برای دستیابی به این هدف، کارشناسان اقتصادی معتقدند که اعتبار برای کل سال می‌تواند تا ۱۸ درصد افزایش یابد، به جای هدف ۱۶ درصدی که بانک دولتی ویتنام (SBV) در ابتدای سال تعیین کرده بود.

اخیراً (31 ژوئیه)، بانک دولتی ویتنام افزایش هدف رشد اعتباری برای مؤسسات اعتباری را اعلام کرد. در کنار آن، بانک دولتی ویتنام از مؤسسات اعتباری درخواست کرد که جریان سرمایه را به سمت تولید، تجارت، بخش‌های اولویت‌دار و محرک‌های رشد هدایت کنند؛ اعتبار را برای بخش‌های بالقوه پرخطر به شدت کنترل کنند و ایمنی و کارایی را تضمین کنند.

به گفته کارشناسان اقتصادی، امسال رشد اعتبارات ۱۸ تا ۲۰ درصدی با نرخ رشد تولید ناخالص داخلی و سطح تورم هماهنگ است، اما هنوز به سطح «داغ» نرسیده است. با این حال، این نرخ رشد اعتبارات تنها در شرایطی ایمن است که سرمایه به بخش‌های اولویت‌دار سرازیر شود. برعکس، اگر اعتبارات به بخش‌های سوداگرانه مانند سهام، املاک و مستغلات و غیره سرازیر شود، ممکن است حباب‌های دارایی تشکیل شود و بر نرخ بهره و تورم فشار وارد کند و باعث ایجاد ریسک بدهی‌های معوق و بی‌ثباتی اقتصاد کلان شود.

دکتر نگوین هو هوان، دانشیار (دانشگاه اقتصاد شهر هوشی مین) گفت: «اگر سرمایه به بخش‌های اولویت‌دار جریان یابد، اعتبار امسال فقط باید ۱۷ تا ۱۸ درصد افزایش یابد تا تقاضای رشد تولید ناخالص داخلی ۸.۳ تا ۸.۵ درصد را برآورده کند. با این حال، اگر به بخش‌های سوداگرانه مانند اوراق بهادار، املاک و مستغلات و غیره جریان یابد، اعتبار باید بیش از ۲۰ درصد افزایش یابد تا به هدف رشد تولید ناخالص داخلی ۸.۳ تا ۸.۵ درصد برسد.»

در چارچوب رشد قوی اعتبار، در ماه‌های اخیر، برخی از بانک‌های تجاری شروع به افزایش اندک نرخ بهره سپرده برای بسیاری از شرایط، که برای سپرده‌های بزرگ اعمال می‌شود، کرده‌اند.

در مواجهه با این وضعیت، بانک مرکزی در ۴ آگوست جلسه‌ای با بانک‌های تجاری برگزار کرد و از آنها خواست تا نرخ سود سپرده را تثبیت کنند؛ به کاهش هزینه‌های عملیاتی ادامه دهند، تحول دیجیتال را ترویج دهند و حاضر باشند بخشی از سود خود را برای کاهش نرخ سود وام به اشتراک بگذارند. آقای فام چی کوانگ، مدیر اداره سیاست پولی (SBV)، گفت که میانگین نرخ سود سپرده جدید ایجاد شده تنها ۴.۱۸ درصد در سال است که اساساً در مقایسه با سال ۲۰۲۴ ثابت مانده است. میانگین نرخ سود وام به ۶.۵۳ درصد در سال کاهش یافته است که در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۴، ۰.۴ درصد کاهش نشان می‌دهد.

بانک مرکزی ویتنام از موسسات اعتباری می‌خواهد که علاوه بر حفظ نرخ بهره پایدار، برای کاهش نرخ بهره تلاش کنند و در عین حال اعتبار را به سمت تولید، تجارت، بخش‌های اولویت‌دار و محرک‌های رشد هدایت کنند؛ اعتبار را برای بخش‌های بالقوه پرخطر به شدت کنترل کنند و ایمنی و کارایی را تضمین کنند.

منبع: https://baodautu.vn/ngan-hang-ram-ro-cho-vay-bat-dong-san-d350030.html