بانک‌ها به شدت در حال وام دادن به املاک و مستغلات هستند.

نسبت وام‌های املاک و مستغلات در بسیاری از بانک‌ها در نیمه اول امسال به شدت افزایش یافت. به طور خاص، نرخ رشد اعتبار بسیاری از بانک‌ها به 20 تا 30 درصد رسید که سه برابر بیشتر از نرخ رشد اعتبار کلی کل سیستم است.

سرمایه‌ها به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌شوند.

گزارش‌های مالی برای سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۵ نشان می‌دهد که در نیمه اول امسال، املاک و مستغلات عامل اصلی رشد اعتبار برای بسیاری از بانک‌ها بوده است.

برای مثال، در Techcombank ، در شش ماه اول امسال، وام‌های تجاری املاک و مستغلات (شامل اعتبار و اوراق قرضه) 59٪ از کل وام‌های معوق را تشکیل می‌دادند. با احتساب مشتریان حقیقی، نسبت وام‌های املاک و مستغلات در Techcombank به بیش از 64٪ از کل وام‌های معوق بانک رسید. رشد تلفیقی Techcombank در وام‌های تجاری املاک و مستغلات (به تنهایی اعتباری) در مقایسه با پایان سال 2024 به 21.5٪ رسید (تقریباً دو برابر رشد وام 11.6٪ بانک).

در بسیاری از بانک‌های تجاری دیگر، وام‌های تجاری املاک و مستغلات نیز در نیمه اول سال رشد بسیار خوبی را ثبت کردند. به طور خاص، در HDBank، وام‌های تجاری املاک و مستغلات معوق به 83125 میلیارد دونگ ویتنامی رسید که نسبت به ابتدای سال 22 درصد افزایش یافته و 16.4 درصد از کل وام‌ها را تشکیل می‌دهد. در SHB ، وام‌های املاک و مستغلات معوق به 163754 میلیارد دونگ ویتنامی رسید که نسبت به ابتدای سال تقریباً 28.4 درصد افزایش یافته و 27.5 درصد را به جای 24.5 درصد در پایان سال 2024 تشکیل می‌دهد. در MB، وام‌های تجاری املاک و مستغلات به 85834 میلیارد دونگ ویتنامی رسید که نسبت به ابتدای سال تقریباً 34 درصد افزایش یافته و 9.72 درصد از کل وام‌ها را تشکیل می‌دهد (از 8.26 درصد در پایان سال گذشته).

وام‌های معوق کسب و کارهای املاک و مستغلات در پایان ژوئن 2025 در TPBank به میزان 32 درصد، در PGBank به میزان 30 درصد، در VietBank به میزان 19 درصد و در MSB به میزان 15 درصد افزایش یافته است...

پیش‌بینی می‌شود که تا 30 ژوئن 2025، وام‌های معوق املاک و مستغلات به 3.18 میلیون میلیارد دونگ ویتنام برسد که 2.4 برابر بیشتر از پایان سال 2024 است و 18.5 درصد از کل وام‌های معوق در کل سیستم را تشکیل می‌دهد.

درک این موضوع که چرا بانک‌ها به شدت به بخش املاک و مستغلات وام می‌دهند، دشوار نیست. تحلیلگران SSI Research معتقدند که با توجه به عدم قطعیت پیرامون سیاست‌های مالیاتی بازار جهانی، محرک‌های اصلی رشد اعتبار، املاک و مستغلات و زیرساخت‌ها هستند. این دو بخش همچنین توجه فزاینده‌ای را در سیاست‌های خود دریافت می‌کنند و با تلاش‌های دولت برای تحریک تقاضای داخلی و حفظ رشد اقتصادی همسو هستند.

با این حال، آقای تران نگوک بائو، مدیر کل ویگروپ (شرکت متخصص در ارائه داده‌های اقتصادی و مالی)، هشدار داد که افزایش شدید اعتبار املاک و مستغلات در شرایط تولید و مصرف ضعیف، خطر جریان اعتباری «نامتوازن» را به همراه دارد.

سرمایه فراوان، سرمایه ارزان، اما باید در مسیر درست تزریق شود.

آقای نگوین آنه توآن، مدیر بانکداری خرد در تک‌کام‌بانک، در توضیح تمرکز بر وام املاک و مستغلات، گفت که تقاضا برای مالکیت خانه در بین مردم بسیار بالاست. این یک نیاز بلندمدت و همیشگی است. رهبری تک‌کام‌بانک همچنین تأیید کرد که وام‌های معوق (NPL) در بخش وام مسکن تک‌کام‌بانک به شدت کنترل می‌شوند و حدود ۲٪ حفظ می‌شوند. این نسبت به لطف استراتژی انتخاب وثیقه از ابتدا و همچنین ظرفیت مدیریت مؤثر وثیقه، به شدت کنترل می‌شود. بنابراین وام‌های دارای وثیقه نرخ زیان واقعی بسیار پایینی دارند.

اگرچه بانک‌ها ادعا می‌کنند که خطرات کم است، اما کارشناسان هنوز در مورد خطرات احتمالی هشدار می‌دهند. در حال حاضر، بسته وام مسکن اجتماعی (۱۴۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام) به دلیل کمبود عرضه، بسیار کند پرداخت می‌شود. وام املاک و مستغلات به شدت افزایش یافته است، عمدتاً به این دلیل که بانک‌ها به شدت به پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس وام می‌دهند. اگر این وضعیت ادامه یابد، بی‌ثباتی هم در بازار املاک و مستغلات و هم در بخش بانکی رخ خواهد داد.

امسال، دولت رشد تولید ناخالص داخلی ۸.۳ تا ۸.۵ درصد را هدف قرار داده است. برای دستیابی به این هدف، کارشناسان اقتصادی معتقدند که رشد اعتبار برای کل سال می‌تواند به ۱۸ درصد برسد، به جای هدف ۱۶ درصدی که بانک دولتی ویتنام (SBV) در ابتدای سال تعیین کرده بود.

اخیراً (31 ژوئیه)، بانک مرکزی ویتنام (SBV) از تعدیل صعودی اهداف رشد اعتباری برای مؤسسات اعتباری خبر داد. در کنار این، SBV از مؤسسات اعتباری درخواست کرد که جریان سرمایه را به بخش‌های تولید و تجارت، بخش‌های اولویت‌دار و محرک‌های رشد هدایت کنند؛ و اعتباردهی به بخش‌های دارای ریسک بالقوه را به شدت کنترل کنند و ایمنی و کارایی را تضمین کنند.

به گفته کارشناسان اقتصادی، نرخ رشد اعتبار ۱۸ تا ۲۰ درصدی در سال جاری با رشد تولید ناخالص داخلی و سطح تورم سازگار است و هنوز به نقطه "بیش از حد داغ" نرسیده است. با این حال، این نرخ رشد اعتبار تنها در صورتی ایمن است که جریان سرمایه به سمت بخش‌های اولویت‌دار هدایت شود. برعکس، اگر اعتبار به حوزه‌های سوداگرانه مانند سهام و املاک و مستغلات جریان یابد، حباب‌های دارایی می‌توانند تشکیل شوند و بر نرخ بهره و تورم فشار وارد کنند و خطرات بدهی‌های معوق و بی‌ثباتی اقتصاد کلان را ایجاد کنند.

دکتر نگوین هو هوان، دانشیار (دانشگاه اقتصاد هوشی مین سیتی) اظهار داشت: «اگر جریان سرمایه به سمت بخش‌های اولویت‌دار هدایت شود، رشد اعتبار در سال جاری فقط باید ۱۷ تا ۱۸ درصد افزایش یابد تا به هدف رشد تولید ناخالص داخلی ۸.۳ تا ۸.۵ درصد برسد. با این حال، اگر به بخش‌های سوداگرانه مانند سهام و املاک و مستغلات جریان یابد، اعتبار باید بیش از ۲۰ درصد افزایش یابد تا به هدف رشد تولید ناخالص داخلی ۸.۳ تا ۸.۵ درصد برسد.»

در بحبوحه افزایش شدید اعتبارات، در ماه‌های اخیر، برخی از بانک‌های تجاری شروع به افزایش اندک نرخ سود سپرده در سررسیدهای مختلف کرده‌اند که برای سپرده‌های بزرگ اعمال می‌شود.

در واکنش به این وضعیت، در تاریخ ۴ آگوست، بانک دولتی ویتنام (SBV) جلسه‌ای با بانک‌های تجاری برگزار کرد و از آنها خواست تا نرخ سود سپرده را تثبیت کنند؛ به کاهش هزینه‌های عملیاتی ادامه دهند، تحول دیجیتال را تقویت کنند و آماده باشند تا بخشی از سود را برای کاهش نرخ سود وام‌ها به اشتراک بگذارند. آقای فام چی کوانگ، مدیر اداره سیاست پولی (SBV)، اظهار داشت که میانگین نرخ سود سپرده‌ها تنها ۴.۱۸ درصد در سال است که اساساً در مقایسه با سال ۲۰۲۴ ثابت مانده است. میانگین نرخ سود وام‌ها به ۶.۵۳ درصد در سال کاهش یافته است که در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۴، ۰.۴ درصد کاهش نشان می‌دهد.

بانک مرکزی ویتنام از موسسات اعتباری می‌خواهد که علاوه بر حفظ نرخ بهره پایدار، برای کاهش نرخ بهره تلاش کنند و همزمان اعتبارات را به سمت بخش‌های تولیدی و تجاری، بخش‌های اولویت‌دار و محرک‌های رشد هدایت کنند؛ و اعتبارات به بخش‌های دارای ریسک بالقوه را به شدت کنترل کنند و ایمنی و کارایی را تضمین کنند.

منبع: https://baodautu.vn/ngan-hang-ram-ro-cho-vay-bat-dong-san-d350030.html