پارادوکس قدرت خرید در بخش آپارتمان.

علاوه بر عوامل مالی، موقعیت مکانی نیز به طور قابل توجهی بر پتانسیل فروش یک آپارتمان تأثیر می‌گذارد.

در حالی که مسئله مسکن مقرون به صرفه دائماً به عنوان یک نگرانی برای کارگران با درآمد متوسط ​​و کم مطرح می‌شود، بازار املاک و مستغلات یک پارادوکس قابل توجه را نشان می‌دهد: بسیاری از آپارتمان‌های مقرون به صرفه و املاک دست دوم در مناطق حومه شهر برای یافتن خریدار تلاش می‌کنند، در حالی که املاک متوسط ​​تا گران قیمت در مرکز شهر جذابیت قابل توجهی دارند.

پیدا کردن خریدار برای خانه‌های ارزان‌قیمت هنوز دشوار است.

خانم هوانگ نهی (شهر هوشی مین) بیش از دو سال است که به طور مداوم در تلاش است تا آپارتمان ۶۲.۲ متری خود را در پروژه Teco Homes An Phu (منطقه An Phu، شهر هوشی مین) به قیمت ۱.۸۹ میلیارد دانگ بفروشد، اما هنوز خریداری پیدا نکرده است. او گفت که این آپارتمان چهار سال پیش از طریق یک طرح اقساطی خریداری شده است. قیمت اولیه خرید بیش از ۱.۷ میلیارد دانگ، بدون احتساب بهره وام بانکی، بوده است. با قیمت درخواستی فعلی، قیمت واحد تقریباً ۳۰ میلیون دانگ در هر متر مربع است که به طور قابل توجهی کمتر از بسیاری از پروژه‌های تجاری موجود در بازار امروز است، اما او هنوز خریداری پیدا نکرده است.

پروژه‌های آپارتمانی لوکس در منطقه شهری جدید Thu Thiem و همچنین در منطقه مرکزی شهر هوشی مین، با وجود قیمت‌های بالایشان، همچنان جذاب هستند، در حالی که پروژه‌های آپارتمانی مقرون به صرفه در مناطق حومه شهر، فروش نسبتاً کندی را تجربه می‌کنند.

به همین ترتیب، آقای هوانگ زمانی یک آپارتمان یک خوابه ۴۶ متری در پروژه Legacy در Thuan An (بخش Thuan Giao، شهر هوشی مین) خریداری کرد. پس از مدتی زندگی در آنجا، رفت و آمد به مرکز شهر را دشوار یافت، بنابراین تصمیم گرفت آن را بفروشد. اگرچه او قیمتی بالغ بر ۱.۳ میلیارد دونگ ویتنام، شامل مبلمان، را پذیرفت، اما ماه‌ها طول کشید تا خریدار پیدا کند.

به گفته دلالان املاک در جنوب، بسیاری از آپارتمان‌های تجاری با قیمت ۲۸ تا ۳۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع به طور مداوم برای فروش عرضه می‌شوند، اما حجم معاملات همچنان نسبتاً کم است. آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل گروه DKRA، گفت که بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی تکمیل شده در منطقه مرکزی شهر هوشی مین هنوز در حال انجام معاملات هستند، اگرچه قیمت‌ها به طور قابل توجهی افزایش نیافته‌اند. در همین حال، پروژه‌ها در مناطق مرزی یا حومه شهر با فشار نقدینگی بیشتری روبرو هستند. بسیاری از صاحبان خانه کاهش قیمت را می‌پذیرند، حتی زیر قیمت تمام شده می‌فروشند، اما هنوز در یافتن خریدار مشکل دارند.

به گفته کارشناسان، بزرگترین تناقض در این واقعیت نهفته است که این محصول برای افراد با درآمد متوسط ​​طراحی شده است، اما همین گروه با موانع متعددی برای دسترسی مواجه هستند. آقای دات مین، یک مشاور املاک باسابقه در شهر هوشی مین، اظهار داشت که اکثر مشتریان این بخش تنها حدود ۱ میلیارد دانگ ویتنامی (VND) جمع‌آوری کرده‌اند و مابقی آن به وام‌های بانکی وابسته است. با این حال، الزاماتی مانند صورت‌های مالی، قراردادهای استخدامی و سابقه مالی، برآورده کردن الزامات اعتباری را برای بسیاری از فریلنسرها، کارگران کارخانه یا صاحبان مشاغل کوچک دشوار می‌کند.

آقای نگوین لی های دانگ، معاون مدیر استراتژی و روابط خارجی شرکت اسمارت‌لند، خاطرنشان کرد که بسیاری از کارگران غیرماهر، به جز دریافت حقوق یا برداشت پول، عادت چندانی به انجام تراکنش‌های مالی با بانک‌ها ندارند. بنابراین، تکمیل درخواست‌های وام با رویه‌های پیچیده فراوان، چالش مهمی است. وقتی قادر به دسترسی به سرمایه نیستند، مجبور می‌شوند به جای خرید خانه، اجاره‌نشینی را ادامه دهند.

علاوه بر ملاحظات مالی، موقعیت مکانی نیز به طور قابل توجهی بر پتانسیل فروش مسکن مقرون به صرفه تأثیر می‌گذارد. زمین در بافت مرکزی شهر به طور فزاینده‌ای کمیاب و گران می‌شود و اکثر پروژه‌های ارزان قیمت را مجبور می‌کند تا در شهرهای اقماری یا مناطق حومه‌ای، در فاصله 20 تا 30 کیلومتری از مرکز شهر هوشی مین، توسعه یابند. در حالی که قیمت معقول‌تر است، زمان سفر، ازدحام ترافیک و زیرساخت‌ها و خدمات محدود، بسیاری از مردم را مردد می‌کند.

در حالی که بخش مسکن مقرون به صرفه با چالش‌های نقدینگی قابل توجهی روبرو است، بازار املاک و مستغلات لوکس طبق مجموعه‌ای کاملاً متفاوت از قوانین عمل می‌کند. در اینجا، داستان نه تنها حول قیمت فروش، بلکه حول نیاز به انباشت دارایی، حفظ آن و تأیید جایگاه در میان مشتریان ثروتمند می‌چرخد.

واقعیت به ما چه می‌گوید؟

بسیاری از مردم این سوال را مطرح می‌کنند که چرا توسعه‌دهندگان روی مسکن ارزان‌قیمت، بخشی با تقاضای بالاتر، تمرکز نمی‌کنند و در عوض به توسعه پروژه‌های آپارتمانی با قیمت صدها میلیون دونگ در هر متر مربع ادامه می‌دهند؟ واقعیت این است که تقاضا از سوی مشتریان طبقه متوسط ​​و بالا ثابت مانده و زمینه را برای توسعه محصولات لوکس فراهم می‌کند.

برای این گروه از مشتریان، خانه صرفاً مکانی برای زندگی نیست. آنچه آنها به دنبال آن هستند، یک محیط زندگی کامل با فضاهای سبز، تراکم جمعیت کم، امکانات رفاهی با کیفیت بالا، خدمات مدیریت حرفه‌ای و جامعه‌ای از ساکنان با سبک زندگی مشابه است. این عوامل باعث می‌شود که آنها حاضر باشند برای حفظ حریم خصوصی، امنیت و افزایش ارزش بلندمدت، هزینه بالاتری بپردازند.

طبق گزارش Savills Vietnam، بسیاری از پروژه‌های درجه A که اخیراً راه‌اندازی شده‌اند، نرخ جذب مثبتی را ثبت کرده‌اند. اکثر این پروژه‌ها در مکان‌های اصلی واقع شده‌اند و به افزایش قیمت فروش بازار اولیه به بالای ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع کمک می‌کنند. در واقع، انتظار می‌رود میانگین قیمت فروش در برخی از بخش‌های مورد بررسی بازار اولیه تا پایان سال ۲۰۲۵ به تقریباً ۲۲۴ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع برسد. با وجود سطح بالای قیمت، تقاضا برای املاک در این بخش همچنان قوی است.

جذابیت املاک لوکس با توجه به پروژه‌های جدید در منطقه مرکزی شهر هوشی مین و منطقه شهری جدید تو تیم بیشتر نمایان می‌شود. به عنوان مثال، پروژه سان کیم لند، که به سمت مدل ۵.۰ در ایستگاه تو تیم گرایش دارد، با وجود اینکه هنوز قیمت فروش خود را اعلام نکرده است، توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده است. پیش از این، پروژه‌هایی مانند متروپل و برکلی، با قیمت‌هایی بین ۲۸۰ تا ۴۳۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، نرخ جذب مطلوبی را ثبت کرده بودند. به طور مشابه، بسیاری از پروژه‌های دیگر مانند پرایو، ایتون پارک و مسترایز کازمو سنترال از همان ابتدا توجه قابل توجهی از مشتریان را به خود جلب کرده‌اند.

آقای نگوین له های دانگ معتقد است که املاک و مستغلات لوکس نه تنها با اندازه یا هزینه‌های ساخت و سازشان ارزش‌گذاری می‌شوند، بلکه عواملی مانند کمیابی، موقعیت مکانی و توانایی حفظ ارزش در درازمدت نیز در ارزش‌گذاری آنها نقش دارند. برای کسانی که منابع مالی قوی دارند، تصمیم برای خرید خانه اغلب بر اساس ارزش منحصر به فرد محصول، اعتبار سازنده و پتانسیل افزایش ارزش دارایی در آینده است، نه قیمت مطلق.

در واقع، عرضه مسکن لوکس در منطقه مرکزی شهر هوشی مین به دلیل کمبود فزاینده زمین محدود است. این امر باعث می‌شود املاک با موقعیت مکانی عالی با گذشت زمان کمیاب‌تر هم شوند.

به گفته آقای وو هونگ تانگ، پروژه‌هایی که در نزدیکی منطقه تجاری و مالی مرکزی شهر هوشی مین، به ویژه در اطراف منطقه تو تیم، واقع شده‌اند، همیشه از نظر موقعیت مکانی از مزیت منحصر به فردی برخوردارند. این کمبود به این پروژه‌ها کمک می‌کند تا مشتریان ثروتمندی را که قصد انباشت دارایی و انتظار افزایش قیمت بلندمدت را دارند، جذب کنند. آقای تانگ گفت: «به طور کلی، افزایش قیمت در بخش مسکن‌های گران‌قیمت تا حد زیادی منعکس کننده قانون عرضه و تقاضا، هزینه‌های فزاینده زمین و استانداردهای سختگیرانه‌تر توسعه محصول است. در همین حال، مشکلات بخش مسکن ارزان‌قیمت در دسترسی خریداران، از رویه‌های قانونی و شرایط وام گرفته تا مکان پروژه، نهفته است.»

ما باید گره‌ها را باز کنیم.

به گفته کارشناسان، راه حل اساسی، پایین آوردن قیمت مسکن لوکس به زیر ارزش بازار نیست، بلکه رفع تنگناهای قانونی، گسترش دسترسی به اعتبار و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های مرتبط با مناطق حومه شهر است. پس از رفع این موانع، مسکن مقرون به صرفه می‌تواند به دست نیازمندان برسد و به کاهش شکاف عرضه و تقاضا که سال‌هاست در بازار املاک و مستغلات وجود دارد، کمک کند.

منبع: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm