سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات شروع به کاهش ضررهای خود کرده‌اند.

با افزایش نرخ بهره و کاهش جریان سرمایه، بسیاری از سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات محتاط‌تر می‌شوند.

در ماه‌های اولیه سال ۲۰۲۶، بازار آپارتمان در شهر هوشی مین شروع به سرد شدن کرد، زیرا برخی از مالکان خانه مجبور شدند قیمت‌ها را برای یافتن خریدار در بحبوحه افزایش نرخ بهره وام کاهش دهند. در بسیاری از گروه‌های خرید و فروش املاک و مستغلات، آپارتمان‌های متعددی شاهد کاهش قیمت، کاهش ضرر و زیان بودند و در برخی موارد، خریدارانی که قبلاً سپرده‌گذاری کرده بودند، بعداً معامله را لغو کردند.

قیمت آپارتمان‌ها و خانه‌های شهری هر دو در حال کاهش است.

در پروژه آپارتمانی The Sun Avenue (Binh Trung Ward، شهر هوشی مین)، قیمت‌های فروش فعلی در مقایسه با پایان سال 2025 حدود 1 تا 2 درصد کاهش یافته است. یک آپارتمان دو خوابه با مساحت تقریبی 72 متر مربع با قیمتی بیش از 7 میلیارد دونگ ویتنامی (نزدیک به 100 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع) برای فروش ارائه می‌شود. در مقایسه با مدت مشابه در سال 2025، این قیمت هنوز بیش از 40 درصد افزایش یافته است، اما در مقایسه با قبل از تت (سال نو قمری) اندکی کاهش یافته است.

آقای تام، یک مشاور املاک در منطقه Thanh My Tay، گفت که یک آپارتمان ۳ خوابه با مساحت ۱۱۸ متر مربع در یک منطقه شهری لوکس در این منطقه، ابتدا توسط مالک به قیمت ۱۶.۷ میلیارد دانگ برای فروش گذاشته شده بود، اما به دلیل نیاز فوری به پول، قیمت به ۱۵.۵ میلیارد دانگ کاهش یافت. در حال حاضر، شخصی ۱۴.۹ میلیارد دانگ پیشنهاد داده است و مالک در حال بررسی نهایی کردن فروش است.

بسیاری از مردم اخیراً خانه‌ها را عمدتاً برای اهداف سرمایه‌گذاری خریداری کرده‌اند تا برای رفع نیازهای واقعی مسکن خود. (عکس: HOANG TRIEU)

کمی دورتر، در یک منطقه شهری در بخش لانگ بین، بسیاری از آپارتمان‌ها در حال حاضر با قیمتی تقریباً ۲ تا ۳ درصد کمتر از قبل از سال نو قمری برای فروش عرضه می‌شوند. میانگین قیمت فروش بسته به منطقه از ۵۵ تا ۷۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر است. به عنوان مثال، یک آپارتمان ۳ خوابه با مساحت تقریباً ۱۰۰ متر مربع با قیمتی حدود ۶.۶ میلیارد دانگ ویتنامی آگهی شده است که ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون دانگ ویتنامی کمتر از قبل از سال نو قمری است.

وضعیت مشابهی در بخش آپارتمان‌های میان‌قیمت در حال وقوع است. آقای هوانگ های، که در حال فروش آپارتمانی در بخش دی آن (شهر هوشی مین) است، گفت که یک خریدار بالقوه آماده بود تا 1.9 میلیارد دانگ ویتنامی را به عنوان پیش‌پرداخت بگذارد، اما بعداً به دلیل نگرانی در مورد افزایش نرخ بهره وام، از این کار منصرف شد. آقای های گفت: «من این آپارتمان را سه سال پیش خریدم و قیمت آن فقط حدود 15 درصد افزایش یافته است که کمتر از هزینه بهره وام بانکی است. اکنون فروش آن دشوار است زیرا اکثر خریداران باید پول قرض بگیرند.»

در حال حاضر، قیمت آپارتمان در برخی از پروژه‌ها در جنوب شهر هوشی مین بین ۸۵ تا ۹۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع باقی مانده است، اما نقدینگی بازار در مقایسه با دوره رونق قبلی رو به کاهش است.

نه تنها آپارتمان‌ها، بلکه خانه‌های شهری منفرد در منطقه مرکزی شهر هوشی مین نیز روند نزولی قیمت دارند، زیرا بسیاری از صاحبان خانه نیاز فوری به فروش دارند. به گفته مشاوران املاک، قیمت بسیاری از املاک حدود ۵۰۰ میلیون تا ۱ میلیارد دونگ ویتنام کاهش یافته است که معادل ۵ تا ۱۰ درصد در مقایسه با اوج خود در پایان سال ۲۰۲۵ است.

یک مشاور املاک گفت که قیمت خانه‌ای در کوچه‌ای در بخش دوک نهوان، با مساحت ۳۸ متر مربع و مساحت مفید بیش از ۱۵۰ متر مربع، به جای ۱۰.۵ میلیارد دونگ قبلی، به بیش از ۹.۵ میلیارد دونگ کاهش یافته است. خیابان‌های دیگر این بخش، مانند فان شیچ لانگ و تیچ کوانگ دوک، نیز خانه‌های زیادی در کوچه‌هایی دارند که با ماشین قابل دسترسی هستند و تخفیف خورده‌اند اما هنوز خریداری پیدا نکرده‌اند. سانگ، یک مشاور املاک در شهر هوشی مین، گفت: «قیمت‌ها کاهش یافته است، اما نقدینگی از زمان تت کاهش یافته است. بسیاری از مشتریانی که بسیار علاقه‌مند بودند، اکنون برنامه‌های خود را برای خرید خانه به دلیل افزایش نرخ بهره به حالت تعلیق درآورده‌اند.»

کاهش قابل توجه آن دشوار است

مدیر فروش یک شرکت املاک و مستغلات در شهر هوشی مین گفت که در پایان سال 2025، بسیاری از توسعه‌دهندگان با پیش‌بینی بهبود بازار، تلاش‌های بازاریابی و ارتباطات فروش را تشدید کردند. با این حال، نرخ‌های بهره بعدی به همراه سیاست‌های اعتباری محتاطانه‌تر، تمایل به افزایش داشتند و باعث رکود بازار شدند. برخی از مشاغل نیز با کاهش بیش از حد انتظار جریان نقدی فروش، نگران شدند.

آقای تا ترونگ کین، معاون مدیر کل Viet A Land، همچنین اظهار داشت که در حال حاضر، برخی از پروژه‌ها در جنوب شهر هوشی مین شاهد "لغو" رزرو مشتریان پس از انجام رزرو بوده‌اند. در برخی مناطق، نرخ لغو به 20 تا 30 درصد می‌رسد. بسیاری از خریداران پیش از این قصد داشتند از بانک‌ها وام بگیرند تا طبق برنامه پرداخت کنند، اما وقتی نرخ بهره افزایش یافت، محتاط‌تر شدند. وی گفت: "وقتی برخی از مشتریان انصراف می‌دهند، ذهنیت گله‌واری بسیاری دیگر را نیز در خرید مردد می‌کند."

به گفته آقای تران خان کوانگ، مدیر شرکت املاک و مستغلات ویت آن هوآ، در سال 2025، بسیاری از مردم انتظار دارند که بازار املاک و مستغلات با راه‌اندازی پروژه‌های متعدد بهبود یابد. با این حال، تقاضای واقعی بسیار ضعیف است و بیشتر خریداران، سرمایه‌گذاران هستند. در همین حال، قیمت خانه در شهر هوشی مین به طور مداوم در حال افزایش است و از توان مالی بسیاری از خریداران واقعی خانه فراتر می‌رود. بنابراین، با افزایش نرخ بهره و کاهش جریان سرمایه، بسیاری از سرمایه‌گذاران محتاط شده‌اند. برخی حتی فروش سریع، حتی با ضرر، را برای تضمین امنیت مالی می‌پذیرند. او گفت: «روند بازار در دوره آینده به شدت به تحولات نرخ بهره بانکی بستگی خواهد داشت.»

آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل گروه DKRA، اظهار داشت که در دوره فعلی، سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات بسیار محتاط هستند. اکثر آنها دیگر اشتیاقی به انباشت یا سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن آینده ندارند، به جز کسانی که نیاز به خرید خانه برای سکونت فوری دارند. حتی مناطقی در حومه شهر هوشی مین نیز با کاهش قابل توجه تعداد خریداران جدید، در حال کند شدن هستند. وی گفت: "سرمایه‌گذاران نگران هستند که نرخ بهره سود را کاهش دهد و حتی اگر نقدینگی کند باشد و جریان نقدی برای مدت طولانی متوقف شود، می‌تواند منجر به ضرر شود. بازار املاک و مستغلات معمولاً با نرخ بهره نسبت معکوس دارد، بنابراین اگر نرخ بهره کاهش نیابد، فشار ادامه خواهد یافت."

نماینده‌ای از یک شرکت املاک و مستغلات اظهار داشت که علاوه بر نرخ بهره، مقررات قانونی جدید نیز بازار را محتاط‌تر کرده است. این صاحب کسب و کار گفت: «قوانین مرتبط مانند قانون زمین ۲۰۲۴، قانون مسکن ۲۰۲۳ و قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ شرایط سخت‌تری را برای فروش خانه‌های در حال ساخت الزامی می‌کنند و افزایش سرمایه را برای توسعه‌دهندگان دشوارتر می‌کنند. علاوه بر این، پیش‌بینی می‌شود که اعمال لیست جدید قیمت زمین از سال ۲۰۲۶، که هدف آن تخمین دقیق قیمت‌های بازار است، کاهش قابل توجه قیمت املاک و مستغلات را برای جذب خریداران دشوار کند.»

ورود به مرحله «تصفیه»

در گزارشی که در تاریخ 9 مارس منتشر شد، انجمن دلالان املاک ویتنام اظهار داشت که افزایش شدید نرخ بهره وام مسکن، بازار را به دوره‌ای از «تصفیه طبیعی» سوق می‌دهد، که در آن مدل‌های سرمایه‌گذاری مبتنی بر اهرم بالا و انتظارات کوتاه‌مدت، به تدریج خطرات خود را آشکار می‌کنند.

طبق گزارش VARS، انتظار می‌رود افزایش سریع نرخ بهره وام در کوتاه‌مدت، هم بر کسب‌وکارهای توسعه پروژه و هم بر خریداران واقعی مسکن فشار وارد کند.

فشار هزینه‌های سرمایه نه تنها رفتار خریداران نهایی و سرمایه‌گذاران را تغییر می‌دهد، بلکه کل منطق عملیاتی بازار را از نقدینگی، قیمت‌گذاری، استراتژی‌های توسعه محصول گرفته تا رویکردهای سرمایه‌گذاری بلندمدت مبتنی بر داده، جریان نقدی و مدیریت ریسک مالی، تغییر شکل می‌دهد.

منبع: https://nld.com.vn/nha-dau-tu-dia-oc-ruc-rich-cat-lo-196260309214132146.htm