دولت باید برای همه پروژه‌ها زمین را پس بگیرد.

این سازوکارِ بی‌میل، خطرِ وجود دو قیمت برای زمین برای یک پروژه را به همراه دارد.

ماده ۷۹ پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده زمین، ۳۱ مورد خاص را فهرست می‌کند که در آن‌ها دولت زمین را برای توسعه اجتماعی -اقتصادی در راستای منافع ملی بازپس می‌گیرد. این موارد شامل پروژه‌های اسکان مجدد، پروژه‌های مناطق مسکونی روستایی، خوشه‌های صنعتی، مناطق آزاد تجاری، تأسیسات ذخیره‌سازی نفت خام، ایستگاه‌های پمپاژ گاز و نفت و بازارهای محلی و غیره می‌شود.

بنابراین، تعداد بسیار کمی از پروژه‌های توسعه‌ای باقی می‌مانند که در آنها کسب‌وکارها باید مستقیماً با ساکنان برای تصاحب زمین مذاکره کنند. نمونه‌هایی از این پروژه‌ها شامل پروژه‌های مسکونی تجاری، پروژه‌های چندمنظوره (مسکونی و تجاری/خدماتی)، مجتمع‌های چندمنظوره، مناطق تفریحی و مناطق شهری بزرگ‌مقیاس است.

در جریان بحث پیرامون این پیش‌نویس در آخر هفته گذشته، بسیاری از نمایندگان مجلس ملی استدلال کردند که دولت باید رهبری تملک زمین برای همه پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی را بر عهده بگیرد تا برابری و یکنواختی در سراسر کشور ایجاد شود. حفظ سازوکاری که در آن دولت زمین را تملک کند در حالی که مشاغل به طور مستقل مذاکره می‌کنند، ناخواسته باعث ایجاد نابرابری در همان پروژه می‌شود و در نتیجه دو قیمت متفاوت برای زمین ایجاد می‌شود. این می‌تواند منجر به اختلافات طولانی مدت و هدر رفتن منابع زمین شود.

دولت باید زمین را برای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی بازپس بگیرد.

آقای دونگ کونگ توین، معاون مدیر کل یک شرکت املاک و مستغلات در شهر هوشی مین، از پیشنهاد فوق از سوی نمایندگان مجلس ملی بسیار قدردانی کرد. آقای توین، به عنوان مسئول جبران خسارت و آزادسازی زمین برای پروژه‌های تجاری، اذعان کرد که فرآیند مذاکره و آزادسازی زمین دشوارترین فرآیند است. اگر مالکان زمین بدانند که یک کسب و کار در حال اجرای یک پروژه است، اغلب غرامت بسیار بالایی، گاهی اوقات حتی بسیار بالاتر از قیمت‌های بازار، مطالبه می‌کنند. بنابراین، بسیاری از پروژه‌های جبران خسارت حتی زمانی که تنها چند درصد از کار باقی مانده است، ناتمام می‌مانند.

آقای توین با صراحت اظهار داشت: «بسیاری از مالکان زمین، دلالان و سرمایه‌گذاران هستند، نه ساکنان محلی، بنابراین بسیار «سرسخت» هستند زیرا به مسکن نیاز فوری ندارند. اما اگر غرامت خریداران بعدی بیشتر از خریداران قبلی باشد، احتمال زیادی وجود دارد که خریداران قبلی با درخواست پول بیشتر برگردند. به همین دلیل است که بسیاری از پروژه‌ها، از جمله پروژه‌هایی که با بودجه دولتی تأمین مالی می‌شوند، به تأخیر می‌افتند، از بودجه تجاوز می‌کنند یا حتی اجرای آنها غیرممکن است.» او ارزیابی کرد: «نمایندگان مجلس ملی به مسائل داغ و اصلی زندگی اجتماعی و اقتصادی پرداخته‌اند. آنها نگرانی‌های مردم و جامعه تجاری را ابراز کرده‌اند.»

آقای توین تأکید کرد: «بنابراین، صمیمانه امیدوارم که کمیته تدوین، این بار نظرات و پیشنهادات فوق را برای تکمیل و اصلاح قانون زمین به طور جدی بررسی کند تا به بهترین نتایج ممکن دست یابد.»

اعضای پارلمان پیشنهاد می‌دهند که دولت زمین‌ها را برای تمام پروژه‌های مسکونی تجاری بازپس بگیرد.

با استناد به قطعنامه ۱۸ کمیته مرکزی حزب کمونیست ویتنام، که دو روش را تصریح می‌کند، لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، گفت: «روش اول این است که دولت برای تخصیص و اجاره زمین، از جمله برای مشاغلی که پروژه‌های مسکن تجاری را انجام می‌دهند، مناقصه و مزایده برگزار کند. این آرزوی سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی است. روش دوم این است که سرمایه‌گذاران خودشان برای توسعه پروژه‌ها در مورد حقوق استفاده از زمین مذاکره کنند. اگر روش مناقصه و مزایده انتخاب شود، دولت باید جبران خسارت کند و یک صندوق زمین پاک ایجاد کند. صرفاً مناقصه برای پروژه‌ها و سپس انتخاب سرمایه‌گذار، با استفاده از پول شرکت برای جبران خسارت، بسیار دشوار است. به عنوان مثال، در یک پروژه در منطقه ۱ (شهر هوشی مین)، یک شرکت در مناقصه برنده شد و به عنوان سرمایه‌گذار انتخاب شد، سپس پول را برای جبران خسارت به دولت منتقل کرد. با این حال، مردم امتناع کردند زیرا می‌دانستند کدام شرکت سرمایه‌گذار است و فقط می‌خواستند شرکت مستقیماً مذاکره کند. بنابراین، پروژه سال‌ها به طول انجامید و دولت مجبور شد به اقدامات قهری متوسل شود.»

آقای چاو پیشنهاد داد: «اگر دولت زمینی را بازپس گرفته است، باید تمام پروژه‌ها را نیز بازپس بگیرد. سپس، زمین باید به حراج گذاشته شود و مابه‌التفاوت اجاره زمین باید توسط دولت برای سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها برای مردم استفاده شود، نه اینکه به جیب کسب‌وکارها سرازیر شود. اگر این کار به خوبی انجام شود، دولت کنترل و مدیریت بازار اولیه زمین را برای سرمایه‌گذاری عمومی و خصوصی در دست خواهد داشت.»

باید با همه پروژه‌ها به طور یکسان برخورد شود.

نه تنها احیای زمین، بلکه بخش گردشگری نیز در پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین که روزنامه تان نین در مجموعه‌ای از مقالات به آن پرداخته است، "نادیده گرفته" شده است. پیش‌نویس قانون زمین همچنین هفته گذشته توسط بسیاری از نمایندگان مجلس ملی در مجلس ملی مطرح شده است.

به گفته‌ی تا وان ها، نماینده‌ی مجلس ملی (هیئت کوانگ نام): قطعنامه‌ی ۰۸/۲۰۱۷ دفتر سیاسی درباره‌ی توسعه‌ی گردشگری به یک بخش اقتصادی کلیدی. با این حال، پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) در مجموع ۱۶ فصل، ۲۶۵ ماده و ۲۲۶ صفحه دارد، «اما فقط ۱۱ مورد کلمه‌ی «گردشگری» در آن به کار رفته است که ۲ مورد آن مربوط به صنعت گردشگری و ۹ مورد دیگر مربوط به اصلاح قانون جنگلداری است.»

او استدلال کرد که نحوه برخورد دولت با این بخش اقتصادی کلیدی که بسیار مورد انتظار است، ناکافی است و بر اهمیت احیای زمین برای توسعه گردشگری تأکید کرد. بنابراین، این نماینده مجلس ملی پیشنهاد داد که یک دسته جدید به ماده ۷۹ اضافه شود، یعنی زمین‌های مورد استفاده برای توسعه گردشگری که باید مشمول احیای دولت نیز باشند.

دکتر هوین تان دین از دانشگاه نگوین تات تان، با استقبال از نظرات روشنگرانه نمایندگان مجلس ملی در مورد ایجاد صندوق‌های زمین برای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی، تأیید کرد که آزادسازی زمین همیشه دشوارترین مرحله برای هر پروژه‌ای، صرف نظر از حوزه آن، به ویژه برای پروژه‌های بزرگ است. خود کسب‌وکارها حق بازپس‌گیری زمین را ندارند و تکیه صرف بر توافق‌نامه‌ها، تأمین زمین لازم را بسیار دشوار می‌کند.

برای مثال، توسعه مناطق بزرگ گردشگری یا مجتمع‌های شهری با کاربری مختلط شامل مسکن، مراکز خرید و مراکز تفریحی نیازمند زمین‌های وسیعی است. اجازه دادن به کسب‌وکارها برای مذاکره مستقل با ساکنان و خرید زمین منجر به ناهماهنگی می‌شود. گاهی اوقات، حتی یک پروژه بزرگ و خوب برنامه‌ریزی شده ممکن است به دلیل امتناع ساکنان از واگذاری زمین‌های خود، با قطعات زمین ناتمام و تکه‌تکه باقی بماند. این امر اجرای پروژه را طولانی‌تر می‌کند، هزینه‌ها را افزایش می‌دهد و در دستیابی به هدف تقویت توسعه اقتصادی محلی یا منطقه‌ای ناکام می‌ماند. علاوه بر این، افزایش هزینه‌های پروژه منجر به افزایش قیمت محصولات می‌شود و در نهایت به مصرف‌کنندگان آسیب می‌رساند.

«دولت باید در تملک زمین، برنامه‌ریزی و توسعه پروژه پیشگام باشد، سپس به صورت عمومی و شفاف برای انتخاب سرمایه‌گذارانی با ظرفیت و تجربه کافی مناقصه برگزار کند. این رویکرد جامع و سیستماتیکی است که از طرح توسعه پیروی می‌کند و از اختلافات جلوگیری می‌کند. علاوه بر این، قیمت زمین وقتی توسط دولت تملک می‌شود، ثابت‌تر است؛ اگر از قیمت‌های بازار پیروی می‌شد، قیمت‌ها چگونه می‌بودند؟ این آیین‌نامه بسیار مبهم است. لازم است همه پروژه‌های توسعه اقتصادی به عنوان بخشی از طرح کلی توسعه اقتصادی محلی، منطقه‌ای و ملی در نظر گرفته شوند که برای مردم شغل ایجاد می‌کند و بنابراین باید با آنها منصفانه رفتار شود. حتی پروژه‌هایی که در مناطق اقتصادی با مناطق کاربردی مانند پارک‌های صنعتی، مناطق خدماتی، مناطق گردشگری، مناطق تفریحی و مناطق شهری قرار دارند نیز باید مشمول تملک زمین توسط دولت باشند. بنابراین، مقررات دقیقی در مورد پروژه‌های مشمول تملک زمین، از جمله مناطق تفریحی، مناطق شهری جدید همراه با مشاغل تجاری و خدماتی و مجتمع‌های تفریحی چند منظوره، مورد نیاز است.» دکتر دین اظهار داشت: «عملکردها شامل مناطق تفریحی، مناطق توریستی، مناطق شهری و سایر مناطق کاربردی در منطقه اقتصادی است...».

نماینده مجلس ملی: آیا سازمان‌ها و افرادی که طرح‌های برنامه‌ریزی متوقف‌شده‌ای را ایجاد می‌کنند که باعث هدررفت زمین می‌شود، باید مسئول جبران خسارت باشند؟

اگر کسب‌وکارها خودشان مسئول رسیدگی به جبران خسارت باشند، تأمین پروژه‌های بزرگ دشوار خواهد بود.

در حال حاضر، هیچ چیز دشوارتر از خرید زمین از مردم نیست. اگر این کار به خوبی انجام شود، ذخایر مالی دولت بیشتر و بیشتر خواهد شد. دولت برای همه پروژه‌ها، از جمله پروژه‌های گردشگری و مجتمع‌های تفریحی چند منظوره، زمین خریداری می‌کند. اگر قرار بود کسب‌وکارها خودشان هزینه‌ها را جبران کنند، هیچ پروژه بزرگ یا کلان‌شهری وجود نداشت.

آقای لو هوانگ چائو   (رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین)

ما نباید بار مشکلات را بر دوش کسب و کارها بیندازیم.

اگر کسب‌وکارها به حال خود رها شوند و سخت‌ترین بخش پاکسازی زمین را انجام دهند، توسعه سیستماتیک شهری و اقتصادی غیرممکن خواهد بود. دولت نباید بار را به دوش کسب‌وکارها، به‌ویژه در بخش زمین، بیندازد. قانون باید مقررات دقیق و مشخصی را ارائه دهد تا مناطق بتوانند آنها را به طور یکنواخت اجرا کنند. زیرا اگر قانون به وضوح تعریف نشود، سازمان‌های دولتی جرات اجرای آن را نخواهند داشت و پروژه‌ها متوقف می‌شوند. این ریشه اصلاح قانون زمین در حال حاضر است. در غیر این صورت، گامی به عقب خواهد بود.

دکتر Huynh Thanh Dien (دانشگاه Nguyen Tat Thanh)

لینک منبع: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm