دولت باید برای همه پروژه‌ها زمین را پس بگیرد.

سازوکار بی‌میل، یک پروژه و دو پروژه دیگر را به خطر می‌اندازد

ماده ۷۹ پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) ۳۱ مورد خاص را فهرست می‌کند که در آن‌ها دولت زمین را برای توسعه اجتماعی -اقتصادی در راستای منافع ملی بازپس می‌گیرد. این موارد شامل پروژه‌های اسکان مجدد، پروژه‌های مناطق مسکونی روستایی، خوشه‌های صنعتی، مناطق معاف از عوارض، انبارهای نفت خام، پمپ‌خانه‌های بنزین و گاز و بازارهای مردمی می‌شود...

بنابراین، تنها تعداد کمی از پروژه‌های توسعه‌ای باقی مانده است که در آن‌ها شرکت‌ها باید برای دریافت زمین با مردم مذاکره کنند. به عنوان مثال، پروژه‌های مسکونی تجاری، پروژه‌های مسکونی مختلط و تجاری و خدماتی، مجتمع‌های چند منظوره، مناطق تفریحی، مناطق شهری بزرگ و غیره.

در جلسه بحث و بررسی این پیش‌نویس در آخر هفته گذشته، بسیاری از نمایندگان مجلس ملی (NA) گفتند که دولت باید ابتکار عمل را برای بازپس‌گیری زمین برای همه پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی به دست بگیرد تا برابری و وحدت در سراسر کشور ایجاد شود. اگر مکانیسم بازپس‌گیری زمین توسط دولت و اجازه دادن به شرکت‌ها برای مذاکره مستقل حفظ شود، وقتی دو نوع قیمت زمین وجود دارد، ناخواسته نابرابری در همان پروژه ایجاد می‌شود. این امر همچنین منجر به طولانی شدن دعاوی و اتلاف منابع زمین خواهد شد.

دولت باید زمین را برای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی بازپس بگیرد.

آقای دونگ کونگ توین، معاون مدیر کل یک شرکت املاک و مستغلات در شهر هوشی مین، از پیشنهاد نمایندگان مجلس ملی که در بالا ذکر شد، بسیار قدردانی کرد. آقای توین، به عنوان مسئول جبران خسارت و پاکسازی محل پروژه‌ها برای شرکت‌ها، اذعان کرد که مذاکره و پاکسازی محل، دشوارترین مراحل هستند. اگر شرکت پروژه را اجرا کند، مالکان زمین اغلب درخواست غرامت با قیمت‌های بسیار بالا، حتی بسیار بالاتر از قیمت بازار، می‌کنند. بنابراین، بسیاری از پروژه‌های جبران خسارت به پایان راه خود رسیده‌اند و هنوز تکمیل نشده‌اند، اگرچه تنها چند درصد از آنها باقی مانده است.

آقای توین با صراحت گفت: «بسیاری از افرادی که صاحب زمین هستند، دلالان و سرمایه‌گذاران هستند، نه مردم محلی، بنابراین آنها بسیار «سختگیر» هستند زیرا به مسکن نیاز فوری ندارند. اما اگر غرامت برای افراد بعدی بیشتر از افراد قبلی باشد، احتمال اینکه افراد قبلی برای مطالبه پول بیشتر برگردند بسیار زیاد است. به همین دلیل است که بسیاری از پروژه‌ها، از جمله پروژه‌های سرمایه‌ای بودجه‌ای، طولانی می‌شوند، سرمایه افزایش می‌یابد و حتی نمی‌توان آنها را اجرا کرد.» و ارزیابی کرد: نمایندگان مجلس ملی به مسائل داغ، هسته اصلی زندگی اجتماعی و اقتصادی اشاره کرده‌اند. آنها حرف دل مردم و جامعه تجاری را زده‌اند.

آقای توین تأکید کرد: «بنابراین، امیدوارم کمیته تدوین، این بار نظرات و توصیه‌های فوق را برای تکمیل و اصلاح قانون زمین به طور جدی بررسی کند تا به بهینه‌ترین کارایی دست یابد.»

نمایندگان مجلس ملی پیشنهاد دادند که دولت زمین را برای همه پروژه‌های مسکونی تجاری بازپس بگیرد.

لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، با استناد به قطعنامه ۱۸ کمیته اجرایی مرکزی که دو روش را تصریح می‌کند، گفت: روش اول این است که دولت برای تخصیص و اجاره زمین، از جمله شرکت‌هایی که پروژه‌های مسکن تجاری انجام می‌دهند، مناقصه و مزایده برگزار کند. این آرزوی سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی است. روش دوم این است که سرمایه‌گذاران خودشان برای انجام پروژه در مورد حقوق استفاده از زمین مذاکره کنند. اگر روش مناقصه و مزایده انتخاب شود، دولت باید برای ایجاد یک صندوق زمین پاک، غرامت بپردازد. اگر فقط برای پروژه مناقصه برگزار شود و سپس سرمایه‌گذار انتخاب شود، گرفتن پول از شرکت برای غرامت بسیار دشوار است. به طور معمول، در یک پروژه در منطقه ۱ (شهر هوشی مین)، شرکت در مناقصه برنده شد و به عنوان سرمایه‌گذار انتخاب شد، سپس شرکت پول را برای غرامت به دولت منتقل کرد. با این حال، مردم موافقت نکردند زیرا می‌دانستند کدام شرکت سرمایه‌گذار پروژه است و فقط می‌خواستند شرکت مذاکره کند. بنابراین، پروژه سال‌ها طول کشید و دولت مجبور شد آن را اجرا کند.

آقای چائو پیشنهاد داد: «اگر دولت زمینی را بازپس گرفته است، باید تمام پروژه‌ها را نیز بازپس بگیرد. سپس زمین را به حراج بگذارد و مابه‌التفاوت اجاره زمین توسط دولت برای سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها برای مردم استفاده شود، نه اینکه به جیب کسب‌وکارها سرازیر شود. اگر این کار به خوبی انجام شود، دولت بازار اولیه زمین را برای سرمایه‌گذاری عمومی و خصوصی کنترل و مدیریت خواهد کرد.»

باید با پروژه‌ها به طور یکسان برخورد شود.

نه تنها تملک زمین، بلکه صنعت گردشگری در پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) «فراموش» شده بود، بلکه تان نین مجموعه‌ای از مقالات را در مورد پیش‌نویس قانون زمین منتشر کرد که بسیاری از نمایندگان مجلس ملی نیز هفته گذشته در پارلمان در مورد آن صحبت کردند.

به گفته معاون تا وان ها (هیئت کوانگ نام): قطعنامه 08/2017 دفتر سیاسی در مورد توسعه گردشگری به یک بخش اقتصادی پیشرو. با این حال، پیش نویس قانون زمین (اصلاح شده) در مجموع 16 فصل، 265 ماده با 226 صفحه دارد، "اما فقط 11 کلمه در مورد گردشگری وجود دارد که 2 کلمه در مورد گردشگری برای صنعت گردشگری است، 9 کلمه دیگر در مورد گردشگری برای حل مشکل اصلاح قانون جنگلداری است".

او معتقد است که چنین واکنشی به بخش اقتصادی پیشرو که بسیار مورد انتظار است، رضایت‌بخش نیست و بر اهمیت بازیابی زمین برای توسعه گردشگری تأکید می‌کند. بنابراین، این عضو مجلس ملی پیشنهاد داد که یک موضوع آیین‌نامه‌ای به ماده ۷۹ اضافه شود که زمین برای توسعه گردشگری است که مشمول بازیابی دولت نیز می‌شود.

دکتر هوین تان دین، از دانشگاه نگوین تات تان، ضمن استقبال از نمایندگان مجلس ملی که نظرات معتبری در مورد ایجاد صندوق‌های زمین برای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی ارائه داده بودند، تأیید کرد که در هر زمینه‌ای از پروژه، پاکسازی محل همیشه دشوارترین مرحله است، به خصوص برای پروژه‌های بزرگ. خود شرکت‌ها حق بازپس‌گیری زمین را ندارند، بلکه فقط به توافق‌نامه‌ها متکی هستند، بنابراین تمرکز زمین بسیار دشوار خواهد بود.

برای مثال، برای ساخت مناطق بزرگ گردشگری، مناطق شهری با کاربری مختلط شامل مسکن، مراکز تجاری، مراکز تفریحی و غیره، به زمین بسیار بزرگی نیاز است. اجازه دادن به شرکت‌ها برای مذاکره با مردم و سپس جمع‌آوری زمین منجر به عدم وحدت خواهد شد. گاهی اوقات، یک پروژه بزرگ به صورت سیستماتیک و جامع سرمایه‌گذاری می‌شود، اما هنوز برخی نقاط، "پوست پلنگی" دارند زیرا مردم تحویل زمین را نمی‌پذیرند. از آنجا، اجرای پروژه طولانی می‌شود، هزینه‌ها افزایش می‌یابد و هدف ارتقای توسعه اقتصادی محل یا کل منطقه محقق نمی‌شود. ناگفته نماند، افزایش هزینه‌های پروژه همچنین منجر به افزایش قیمت محصولات می‌شود و بازنده نهایی مصرف‌کننده است.

دکتر دین اظهار داشت: «دولت مسئولیت بازیابی زمین، برنامه‌ریزی، توسعه پروژه و سپس مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران واجد شرایط و باتجربه را به شیوه‌ای عمومی و شفاف بر عهده می‌گیرد. این تنها راه جامع و سیستماتیک برای انجام این کار، در جهت درست برنامه‌ریزی توسعه است و هیچ شکایتی وجود نخواهد داشت. ناگفته نماند که وقتی دولت زمین را بازیابی می‌کند، قیمت زمین یکنواخت خواهد بود، اما اگر از بازار پیروی کند، چه قیمتی خواهد داشت؟ این آیین‌نامه بسیار مبهم است. لازم است در نظر گرفته شود که پروژه‌های توسعه اقتصادی همگی بخشی از طرح کلی توسعه محلی، توسعه منطقه‌ای و توسعه اقتصادی عمومی کل کشور هستند که باعث ایجاد مشاغل بیشتر برای مردم می‌شود، بنابراین باید با آنها به طور یکسان رفتار شود. حتی پروژه‌هایی در مناطق اقتصادی با مناطق کاربردی مانند پارک‌های صنعتی، مناطق خدماتی، گردشگری، مناطق تفریحی و مناطق شهری نیز باید مشمول بازیابی زمین توسط دولت باشند. بنابراین، لازم است مقررات دقیقی در مورد پروژه‌های مشمول بازیابی زمین، از جمله مناطق تفریحی، مناطق شهری جدید همراه با مشاغل تجاری و خدماتی، مناطق تفریحی و سازمان‌ها، وجود داشته باشد. مجتمع چند منظوره؛ منطقه تفریحی، منطقه توریستی، منطقه شهری و سایر مناطق کاربردی در منطقه اقتصادی...».

نماینده مجلس شورای ملی: آیا سازمان‌ها و افرادی که طرح‌های معلق ایجاد می‌کنند و زمین‌ها را بایر می‌کنند، باید غرامت بپردازند؟

اینکه به کسب‌وکارها اجازه دهیم خودشان جبران خسارت کنند، انجام پروژه‌های بزرگ را دشوار می‌کند.

امروزه هیچ چیز دشوارتر از خرید زمین از مردم نیست. اگر این کار به خوبی انجام شود، انباشت مالی دولت روز به روز افزایش می‌یابد. دولت زمین را برای همه پروژه‌ها، از جمله پروژه‌های گردشگری و مناطق تفریحی چند منظوره، بازپس می‌گیرد. اگر به مشاغل اجازه داده شود که خودشان جبران خسارت کنند، هیچ پروژه بزرگ یا مناطق شهری بزرگی وجود نخواهد داشت.

آقای لو هوانگ چائو   (رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین)

کسب و کار را به خاطر سختی‌ها سرزنش نکنید.

اگر شرکت‌ها به حال خود رها شوند تا به تنهایی از پسِ دشوارترین بخشِ پاکسازی زمین برآیند، توسعه‌ی سیستماتیک مناطق شهری و اقتصاد غیرممکن خواهد بود. دولت نباید مشکلات را به گردن شرکت‌ها، به‌ویژه در بخش زمین، بیندازد. قانون باید مقررات دقیق و مشخصی داشته باشد تا مناطق بتوانند هنگام اجرا متحد شوند. زیرا اگر قانون مقررات روشنی نداشته باشد، سازمان‌های دولتی جرات اجرا نخواهند داشت و پروژه متوقف می‌شود. این ریشه‌ی اصلاح قانون زمین در حال حاضر است، در غیر این صورت گامی به عقب خواهد بود.

دکتر Huynh Thanh Dien (دانشگاه Nguyen Tat Thanh)

لینک منبع: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm