مسکن اجتماعی: از «درهای باز» تا کنترل معاملات

پیشنهاد کنترل شدید معاملات مسکن اجتماعی پس از پایان دوره مالکیت، همانطور که در پیش‌نویس اصلاحیه قانون مسکن گنجانده شده است، نظرات متفاوتی را به خود جلب کرده است.

فاز دوم پروژه مسکن اجتماعی در بخش تان سن ( استان ها تین ). (عکس تزئینی: هو کوئیت/TTXVN)

در حالی که نهاد تدوین‌کننده و برخی از کارشناسان استدلال می‌کنند که «نگه داشتن خانه‌ها برای افراد مناسب» ضروری است، بسیاری دیگر نگران این هستند که تغییر از «بازار آزاد» به معاملات کنترل‌شده می‌تواند انعطاف‌پذیری بازار را کاهش داده و بر حقوق خریداران تأثیر بگذارد.

نگرانی‌ها در مورد «تجاری‌سازی» مسکن اجتماعی.

طبق پیش‌نویس اصلاحیه قانون مسکن که در حال حاضر توسط وزارت راه و شهرسازی در دست بررسی است، پس از ۵ سال از تکمیل مراحل مالکیت، خریداران مسکن اجتماعی دیگر مجاز به فروش آزادانه با قیمت‌های بازار، مانند وضعیت فعلی، نخواهند بود. در عوض، انتقال فقط برای کسانی که معیارهای واجد شرایط بودن برای این سیاست را دارند، مجاز خواهد بود.

معاون وزیر ساخت و ساز، نگوین ون سین، تحلیل کرد که هدف از این پیشنهاد، اطمینان از این است که مسکن اجتماعی در تمام طول عمر خود، نه فقط در مرحله توزیع اولیه، به گروه هدف مناسب خدمت‌رسانی کند. مسکن اجتماعی نوعی مسکن است که از بسیاری جهات مانند زمین، اعتبار و مالیات، حمایت دولتی دریافت می‌کند. بنابراین، سازوکارهای کنترلی مناسبی برای جلوگیری از سوءاستفاده از این سیاست و تضمین عدالت برای کسانی که واقعاً به آن نیاز دارند، مورد نیاز است.

آژانس تدوین‌کننده همچنین استدلال کرد که مقررات فعلی که فروش مجدد رایگان را پس از ۵ سال مجاز می‌داند، باعث می‌شود برخی از واحدهای مسکن اجتماعی، گروه هدف را که به حمایت نیاز دارند، «بی‌نیاز» کند. در واقعیت، بسیاری از آپارتمان‌ها، پس از دوره محدود معامله، با قیمتی نزدیک به مسکن تجاری خرید و فروش شده‌اند. این واقعیت که واحدهای مسکن اجتماعی پس از ۵ سال طبق مکانیسم‌های بازار دوباره فروخته شده‌اند، به این معنی است که این سیاست به تدریج هدف حمایتی خود را از دست می‌دهد.

بنابراین، محدودیت‌ها برای حفظ ماهیت واقعی مسکن اجتماعی ضروری هستند. به گفته وکیل فام تان توان، کارشناس ارشد - متخصص حقوقی املاک و مستغلات، سازوکار فعلی «باز» است، اما همین باز بودن، روزنه‌هایی ایجاد می‌کند که به مسکن اجتماعی اجازه «تجاری‌سازی» می‌دهد.

مسکن اجتماعی صرفاً یک کالای بازارمحور نیست، بلکه دارایی‌ای است که از سیاست‌های ترجیحی دولت مانند زمین، اعتبار و مالیات شکل گرفته است. بنابراین، تعیین محدودیت‌های خاص برای حق واگذاری آن برای تضمین هدف رفاه اجتماعی ضروری است.

حق انتقال مالکیت لغو نمی‌شود، بلکه فقط در محدوده‌های مشخصی انجام می‌شود، به این معنی که خریدار همچنان باید شرایط لازم را داشته باشد - وکیل فام تان توان تحلیل کرد.

آقای وو هونگ تانگ، نماینده یک شرکت تحقیقات بازار، همچنین معتقد است که حاشیه سود بالای نقل و انتقالات پس از لغو ممنوعیت معاملات، نشان می‌دهد که این نوع معامله مورد سوءاستفاده قرار می‌گیرد. با دریافت مشوق‌هایی از سوی دولت، معاملات باید محدود شوند تا از تبدیل شدن آنها به ابزاری برای سرمایه‌گذاری جلوگیری شود.

یک سازوکار شفاف و یک نقشه راه مناسب مورد نیاز است.

ساختمان‌های آپارتمانی در بخش آن لاک (شهر هوشی مین ). عکس مصور: روزنامه آن هیو/اخبار و گروه‌های قومی

در مقابل، بسیاری استدلال می‌کنند که محدود کردن نقل و انتقال املاک می‌تواند بر حق افراد برای واگذاری دارایی‌های مشروعشان تأثیر بگذارد. مسکن اجتماعی، حتی با وجود یارانه، همچنان توسط پس‌انداز یا وام خریدار تأمین مالی می‌شود. در شرایطی مانند تغییر شغل، مشکلات مالی یا هزینه‌های غیرمنتظره، عدم توانایی در فروش مجدد آزادانه می‌تواند موانعی را برای مالکان ایجاد کند.

برخی از کارشناسان حقوقی نیز نگرانی‌هایی را در مورد امکان‌سنجی مطرح کرده‌اند. اگر مقررات بیش از حد سختگیرانه باشند اما فاقد مکانیسم‌های کنترلی شفاف باشند، بازار می‌تواند منجر به معاملات «زیرزمینی» شود، هزینه‌های غیررسمی را افزایش دهد و سیاست‌ها را مختل کند.

علاوه بر این، نقدینگی محدود می‌تواند جذابیت مسکن اجتماعی را کاهش دهد. پیش از این، امکان فروش مجدد با قیمت بازار پس از 5 سال، یک عامل اطمینان‌بخش برای خریداران محسوب می‌شد. وقتی این «سوپاپ اطمینان» تنگ شود، برخی افراد ممکن است در تصمیم خود تجدید نظر کنند.

وکیل فام تان توان، ضمن حمایت از جهت‌گیری تشدید مقررات نقل و انتقال، معتقد است که برای عملی شدن این سیاست، باید با یک مکانیسم اجرایی شفاف و یک نقشه راه معقول برای گذار همراه باشد. در واقع، بسیاری از مردم خانه‌هایی را تحت مقررات فعلی خریداری کرده‌اند با این انتظار که پس از 5 سال بتوانند آزادانه آنها را بفروشند.

اگر سیاست‌ها به طور ناگهانی تغییر کنند، ممکن است منافع آنها تحت تأثیر قرار گیرد. بنابراین، طراحی مقررات انتقالی شفاف برای جلوگیری از تنگناهای معاملاتی و تضمین ثبات بازار ضروری است.

معاون وزیر، نگوین ون سین، اظهار داشت که وزارت ساخت و ساز همچنین در حال بررسی گزینه‌های انتقالی است تا از اختلالات عمده برای کسانی که قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون اصلاح‌شده خانه خریداری کرده‌اند، جلوگیری شود. این سیاست به یک نقشه راه مناسب نیاز دارد که هم اهداف مدیریتی و هم حفاظت از حقوق مشروع مردم را تضمین کند.

علاوه بر این، مقامات همچنین در حال بررسی ایجاد یک سیستم داده و مکانیسم نظارتی برای خریداران و فروشندگان هستند تا بتوانند نقاط ضعف قانونی را محدود کنند.

از منظری وسیع‌تر، بسیاری از کارشناسان معتقدند که کنترل نقل و انتقالات فقط به «علائم» می‌پردازد. علت اصلی سفته‌بازی در عدم تعادل بین عرضه و تقاضا نهفته است.

وقتی عرضه مسکن اجتماعی کم باشد، هر آپارتمان ارزشمندتر می‌شود و منجر به سفته‌بازی و سودجویی می‌شود. بنابراین، اگر عرضه افزایش نیابد، تشدید مقررات معاملات ممکن است مشکل را به طور کامل حل نکند.

کارشناسان طیف وسیعی از راه‌حل‌ها را پیشنهاد کرده‌اند، از جمله: ترویج توسعه پروژه‌های مسکن اجتماعی؛ تخصیص منطقی زمین؛ افزایش انگیزه برای کسب‌وکارها؛ کنترل قیمت مسکن تجاری در مناطق خاص؛ و ایجاد تعادل بین کنترل و نیروهای بازار...

پیشنهاد تشدید مقررات مربوط به انتقال مالکیت مسکن اجتماعی پس از ۵ سال مالکیت، چالش دشواری را ایجاد می‌کند: چگونه می‌توان از تبدیل مسکن اجتماعی به ابزاری برای سرمایه‌گذاری جلوگیری کرد و در عین حال حقوق مشروع خریداران را تضمین کرد. اگر کنترل‌ها بیش از حد سختگیرانه باشند، بازار ممکن است انعطاف‌پذیری و جذابیت خود را از دست بدهد. برعکس، اگر کنترل‌ها بیش از حد سهل‌انگارانه باشند، سیاست‌های رفاه اجتماعی می‌توانند به راحتی از اهداف مورد نظر خود منحرف شوند.

هدف نهایی این سیاست نه تنها کنترل معاملات، بلکه تضمین این است که مسکن اجتماعی همیشه در خدمت ذینفعان مورد نظر باشد. بنابراین، طراحی مقررات در این بازنگری، اثربخشی سیاست مسکن را برای سال‌های متمادی تعیین خواهد کرد.

منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/nha-o-xa-hoi-tu-mo-cua-sang-kiem-soat-giao-dich-20260401150756916.htm