کارشناسان معتقدند برای اینکه بازار املاک و مستغلات بتواند به طور پایدار بهبود یابد، باید مشکل مسکن مقرون به صرفه را حل کند و افزایش قیمت هایی که از درآمد مردم بیشتر است را کنترل کند.
رفع تنگناهای زنجیره تأمین
پس از سالها رشد سریع، بازار املاک و مستغلات با یک پارادوکس بزرگ روبرو است: در حالی که تقاضا برای مسکن همچنان بالا است، خرید خانه برای مردم به طور فزایندهای دشوار شده است. در شهر هوشی مین و بسیاری از شهرهای بزرگ دیگر، قیمت آپارتمان از توان خرید کارگران با درآمد متوسط فراتر رفته است. بزرگترین شکاف در حال حاضر در بخش مسکن برای کسانی است که بین 20 تا 40 میلیون دونگ ویتنامی در ماه درآمد دارند.
دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد بانک BIDV و عضو شورای ملی مشاوره در سیاست مالی و پولی، در سمینار «بازار املاک و مستغلات ۲۰۲۶: غلبه بر موانع، پذیرش یک چرخه جدید» که توسط روزنامه فایننس اند اینوستمنت در ۱۲ مه در شهر هوشی مین برگزار شد، اظهار داشت که قیمتهای فعلی مسکن در مقایسه با درآمد اکثریت مردم همچنان بسیار بالا است. به گفته وی، برای کاهش قیمت مسکن، ابتدا لازم است عرضه افزایش یابد و تنگناهای قانونی برطرف شود.
این نکته قابل توجه است زیرا سالهاست که هزینههای حقوقی در قیمت خانه «پنهان» بودهاند. پروژهای که تکمیل مراحل آن ۳ تا ۵ سال طول میکشد، به این معنی است که کسبوکارها باید هزینههای سرمایهای اضافی، هزینههای بهره، هزینههای فرصت از دست رفته و مجموعهای از هزینههای جانبی دیگر را متحمل شوند. در نهایت، خریدار خانه کسی است که بهای آن را میپردازد.
در سه ماهه اول سال ۲۰۲۶، کل کشور بیش از ۴۰،۰۰۰ آپارتمان واجد شرایط فروش داشت، اما تنها حدود ۷۰۰۰ مورد از آنها مسکن مقرون به صرفه و مسکن اجتماعی بودند.
آقای نگو کوانگ فوک، مدیر کل شرکت سهامی املاک فو دونگ، گفت که اگرچه تقاضا برای مسکن مقرون به صرفه بسیار زیاد است، اما مشاغل از همان مرحله خرید زمین با مشکلاتی روبرو هستند. توسعهدهندگان مجبورند برای یافتن زمین با قیمت مناسب به مناطق حومه شهر نقل مکان کنند، اما یافتن زمینی که برای برنامهریزی مناسب باشد و شرایط توسعه پروژه را داشته باشد، اصلاً آسان نیست.
این واقعیت به وضوح عدم تعادل بازار را نشان میدهد. در سه ماهه اول سال 2026، کل کشور بیش از 40،000 آپارتمان واجد شرایط فروش داشت، اما تنها حدود 7000 مورد از آنها مسکن مقرون به صرفه و مسکن اجتماعی بودند. این ارقام که توسط خانم هوانگ تو هانگ، معاون مدیر اداره مسکن و مدیریت بازار املاک و مستغلات تحت نظر وزارت ساخت و ساز، اعلام شده است، نشان میدهد که عرضه به شدت به سمت بخش گرانقیمت متمایل است.
در همین حال، گروه با درآمد متوسط در «سطح متوسط» قرار دارند. آنها واجد شرایط مسکن اجتماعی نیستند، اما توانایی خرید پروژههای لوکس را نیز ندارند. دکتر کان ون لوک پیشنهاد داد که باید آپارتمانهایی با مساحت ۷۰ تا ۱۰۰ متر مربع به طور جدی ساخته شوند و قیمت هر واحد بسته به محل سکونت حدود ۳ تا ۷ میلیارد دانگ ویتنام باشد. این گروه مناسبترین بخش برای نیازهای فعلی مسکن محسوب میشود.
نکته قابل توجه این است که نهادهای نظارتی نیز شروع به تشخیص این شکاف کردهاند. وزارت ساخت و ساز در حال بررسی گنجاندن سازوکاری برای توسعه مسکن تجاری مقرون به صرفه در قانون اصلاحشده مسکن است. در صورت اجرای جامع، این امر میتواند نقطه عطفی باشد و به بازار کمک کند تا به جای تمرکز صرف بر مسکن لوکس مانند سالهای گذشته، یک بخش پایدار از محصولات میانرده ایجاد کند.
شفافیت، راهکاری برای کاهش افزایش قیمتها
افزایش قیمت مسکن نه تنها از هزینههای ورودی ناشی میشود، بلکه از سفتهبازی و عدم شفافیت نیز ناشی میشود. این وضعیتی است که سالهاست وجود داشته اما به طور کامل مورد توجه قرار نگرفته است.
خانم هوآنگ تو هانگ معتقد است یکی از دلایل افزایش غیرمنطقی قیمت املاک و مستغلات، پدیده «دستکاری قیمت»، سفته بازی و فقدان داده های شفاف است.وقتی بازار بر اساس شایعات و انتظارات افزایش قیمت عمل می کند، ارزش واقعی املاک و مستغلات به راحتی تحریف می شود.
ایجاد یک پایگاه داده ملی در مورد مسکن و بازار املاک و مستغلات، که انتظار میرود از اول ژوئیه به طور کامل عملیاتی شود، یک راه حل حیاتی برای بازگرداندن نظم به بازار محسوب میشود. وقتی تمام اطلاعات قانونی مربوط به پروژهها، برنامهریزیها، معاملات و قیمتهای فروش عمومی شود، مردم به جای دنبال کردن افزایش مصنوعی قیمتها، مبنایی برای تعیین ارزش واقعی خواهند داشت.
یکی دیگر از نشانههای مثبت این است که سیاستهای اعتباری به تدریج به سمت برآورده کردن نیازهای واقعی مسکن در حال تغییر هستند. آقای نگوین لو نام، مدیر بخش مشتریان انفرادی در بانک تجاری آسیا، گفت که این بانک به وضوح بین سفتهبازان و نیازهای واقعی مسکن تمایز قائل میشود تا سیاستهای اعتباری مناسبی را تدوین کند. به گفته وی، نرخهای بهره در حال تبدیل شدن به یک "فیلتر" طبیعی در بازار هستند. وقتی هزینههای وام افزایش مییابد، سفتهبازان کوتاهمدت باید گزینههای خود را با دقت بیشتری بررسی کنند، در حالی که بازار خریدارانی را که قصد زندگی در ملک را دارند، در اولویت قرار میدهد.
این نشان میدهد که بازار در حال ورود به دورهای از تثبیت قوی است. پروژههایی که صرفاً به تبلیغات یا انتظارات افزایش قیمت متکی هستند، در درازمدت به سختی دوام خواهند آورد. خانم تران دیم مای، نایب رئیس هیئت مدیره گروه فایو استار، معتقد است آنچه بازار امروز بیش از همه کم دارد، پروژه نیست، بلکه اعتماد است. پس از یک دوره نوسانات قابل توجه، خریداران بیشتر نگران جنبههای قانونی، قابلیتهای اجرایی و ارزش بلندمدت ملک هستند.
برای بازگرداندن قیمت مسکن به ارزش واقعی خود، بازار نمیتواند به یک راهحل واحد متکی باشد. همزمان، لازم است موانع قانونی برطرف شود، عرضه مسکن میانرده افزایش یابد، سفتهبازی کنترل شود، شفافیت دادهها تضمین شود و اعتبار به صورت منطقی مدیریت شود. وقتی بازار شفافتر عمل کند و عرضه پاسخگوی نیازهای واقعی مسکن باشد، قیمت مسکن به تدریج به سطح معقولتری متناسب با درآمد مردم باز خواهد گشت.
این همچنین یک شرط حیاتی برای بهبود سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات است، به جای اینکه مانند گذشته چرخههای افزایش قیمت بر اساس انتظارات و گمانهزنیها ادامه یابد.
منبع: https://vtv.vn/nhieu-giai-phap-dua-gia-nha-ve-gia-tri-that-10026051216535357.htm
نظر (0)