پروژه‌هایی که بی‌سروصدا نام و مالکیتشان تغییر می‌کند.

ارزان می‌فروشم... هنوز هم معامله خوبی است.

در امتداد خیابان نگوین هو تو (منطقه نها به، شهر هوشی مین)، نام مالکان پروژه مانند هوانگ آن گیا لای، فو هوانگ آن، فو لونگ، تای نگوین، نوالند و غیره، قبلاً زیاد بود، اما اکنون به تدریج در حال ناپدید شدن هستند. در عوض، شرکت‌های خارجی بیشتری مانند فو مای هونگ (تایوان)، جی اس (کره) و کپل لند (سنگاپور) وجود دارند. تغییر مالکیت آرام اما سریعی بین شرکت‌های داخلی و خارجی در حال وقوع است. بسیاری از پروژه‌ها با قیمت‌های بی‌سابقه‌ای پایین فروخته می‌شوند.

بسیاری از پروژه‌ها توسط Keppel Land خریداری شده‌اند.

رهبر یک گروه املاک و مستغلات در شهر هوشی مین گفت که مجبور شده برخی از مطلوب‌ترین پروژه‌های خود را به شرکت Keppel Land بفروشد تا اصل و فرع وام‌های بانکی را پرداخت کند. وقتی از او در مورد قیمت فروش سوال شد، با ناراحتی اظهار داشت که اگر قیمت بازار 10 دونگ بود، او آنها را فقط به قیمت 6 دونگ به شریک خارجی می‌فروخت.

او آهی کشید و نتوانست غمش را پنهان کند: «در حال حاضر، کسب‌وکارهای داخلی دیگر بودجه‌ای برای اجرای پروژه‌ها ندارند. حتی اگر پول هم داشتند، جرات انجام این کار را نداشتند، زیرا هیچ‌کس نمی‌تواند مطمئن باشد که در شرایط فعلی بتواند محصولات خود را بفروشد. آنها نه می‌توانند به جلو حرکت کنند و نه می‌توانند به عقب برگردند. بهتر است همه چیز را بفروشند تا بارشان سبک شود.»

این شخص همچنین اعتراف کرد که پشیمان است، اما با توجه به پرداخت‌های مداوم بدون درآمد، اگر آنها فقط پروژه را "نگه می‌داشتند"، بهره بانکی ظرف یک یا دو سال همه آن را می‌بلعید، بنابراین فروش ارزان آن مایه آسودگی خاطر بود. به گفته این شخص، شرکت‌های خارجی در هر پروژه‌ای سرمایه‌گذاری نمی‌کنند. آنها فقط پروژه‌هایی را در اولویت قرار می‌دهند که اسناد قانونی کاملی داشته باشند. نکته قابل توجه این است که چون می‌دانند شرکت‌های داخلی "به پول نقد نیاز دارند"، شرکت‌های خارجی به آنها فشار می‌آورند تا پروژه‌ها را با قیمت پایین خریداری کنند.

این شخص با تلخی و با استفاده از یک استعاره گفت: «خانواده من فقط یک شیشه برنج دارند. وقتی برنجمان تمام می‌شود، باید از همسایه‌هایمان قرض بگیریم. اما ما فقط می‌توانیم یک یا دو بار قرض بگیریم قبل از اینکه برنج آنها تمام شود، و ما هم همینطور، چون جای دیگری برای مراجعه نداریم. به همین دلیل است که برخی از مشاغل در عرض ۶ ماه، برخی در عرض ۹ ماه و برخی در عرض یک سال از بین می‌روند. بنابراین در حال حاضر، حتی با قیمت‌های پایین، ما باید هر چه داریم بفروشیم تا برنج بخریم و زنده بمانیم.»

در واقع، با نگاهی به واقعیت، به راحتی می‌توان دید که بسیاری از پروژه‌های برجسته تغییر نام داده‌اند، به این معنی که مالکیت آنها تغییر کرده است. فقط این شرکت‌ها این موضوع را اعلام نمی‌کنند. حتی گروه نوالند، یک برند بزرگ در بازار املاک و مستغلات، مجبور شده است بسیاری از پروژه‌های خود را به گروه گامودا لند از مالزی بفروشد.

مشکلات طولانی مدت و فقدان چشم‌انداز خوش‌بینانه، بسیاری از کسب‌وکارها را به تکاپو برای یافتن شرکایی برای «فروش خود» انداخته است. رهبر یک گروه بزرگ املاک و مستغلات در شهر هوشی مین با ابراز تاسف گفت که پروژه‌های خود را با قیمت‌های پایین به شرکای خارجی ارائه داده است، اما هیچ‌کس آنها را نخریده و هیچ‌کس نیز به دلیل نداشتن اسناد قانونی کامل و هزینه‌های استفاده از زمین، حاضر به سرمایه‌گذاری نشده است. به همین ترتیب، به گروه DK، پس از تقریباً یک سال همکاری با یک شریک ژاپنی، پیشنهاد سرمایه‌گذاری یا فروش کامل یک پروژه داده شد. DK مسئول تمام فروش‌ها، حتی با تقسیم سود بر اساس نسبت مشارکت، خواهد بود. با این حال، آنها هنوز معامله را نهایی نکرده‌اند و در حال حاضر منتظرند ببینند چه اتفاقی می‌افتد. ناتوانی در فروش، ایجاد درآمد و جذب شرکا، این گروه را در سختی بی‌سابقه‌ای فرو برده است. رهبر این گروه با تاسف گفت: «تقریباً همه کارکنان رفته‌اند، پروژه‌ها متوقف شده‌اند و خطر ورشکستگی با وجود داشتن دارایی‌های قابل توجه بسیار زیاد است.»

حمایت از بنگاه‌های اقتصادی پیشرو

آقای هوین فوک نگیا، مدیر مرکز اقتصاد ، حقوق و مدیریت (دانشگاه اقتصاد شهر هوشی مین)، استدلال می‌کند که کسب‌وکارهای داخلی که مجبور به فروش دارایی‌های خود به کسب‌وکارهای خارجی هستند، پیامدهای منفی زیادی برای جامعه و اقتصاد به همراه دارد، زیرا سهم آنها کاهش می‌یابد یا حتی ممکن است از بین برود. علاوه بر این، 5 یا حتی 10 سال طول می‌کشد تا به سطوح قبل از بحران برسیم، زیرا از دست دادن دارایی‌ها بسیار قابل توجه است. اگرچه هیچ مطالعه‌ای به وضوح میزان دقیق ضررها را نشان نداده است، اما می‌توان تخمین زد که ضرر دارایی‌ها می‌تواند از 20 تا 30 درصد یا حتی تا 50 درصد متغیر باشد.

آقای نگیا گفت: «در ظاهر، بسیاری از مردم فکر می‌کنند که خرید سهام توسط شرکت‌های خارجی، بودجه اضافی برای ادامه سرمایه‌گذاری در اختیار کسب‌وکارهای داخلی قرار می‌دهد و به طور بالقوه به بهبود بازار کمک می‌کند. پس از بحران، این امر ممکن است منجر به شفافیت بیشتر بازار و بهبود قوانین شود. با این حال، در واقعیت، کسب‌وکارهای داخلی سال‌های زیادی را صرف ساختن یک برند به اندازه کافی قوی می‌کنند تا با شرکای خارجی رقابت کنند. اکنون، تصاحب شدن و مجبور شدن به فروش ارزان دارایی‌ها بسیار دردناک است. بنابراین، دولت باید رفع موانع برای هر کسب‌وکار و هر پروژه را در نظر بگیرد تا این وضعیت را به حداقل برساند.»

موانع موجود در تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های مسکن تجاری و اجتماعی و مسائل مربوط به اوراق قرضه شرکتی، در حوزه اختیارات دولت است. با این حال، مسائل مربوط به زمین‌های عمومی پراکنده، هزینه‌های استفاده از زمین و صدور گواهی مالکیت زمین، در حوزه اختیارات دولت‌های محلی است. در مورد پروژه‌هایی که به طور موقت برای بررسی به حالت تعلیق درآمده‌اند، دسترسی به اعتبار، کاهش نرخ بهره و کاهش مالیات، حل این مسائل و تزریق سرمایه اولیه، نقدینگی را در بازار ایجاد کرده و مشکلات کسب‌وکارها را کاهش می‌دهد.

آقای لو هوانگ چائو

آقای فام لام، نایب رئیس انجمن کارگزاران املاک و مستغلات ویتنام، همچنین موافقت کرد که سال‌ها طول کشید تا ویتنام شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات مانند Vingroup، Sun Group، Him Lam، Masterise Homes، Novaland، Hung Thinh... را داشته باشد. این شرکت‌ها، شرکت‌های پیشرو در بازار هستند، بنابراین نه تنها بر املاک و مستغلات، بلکه بر بسیاری از صنایع دیگر، از اعتبار، ساخت و ساز، مصالح ساختمانی، نیروی کار، طراحی داخلی، مبلمان... تأثیر می‌گذارند. بنابراین، هنگامی که مشاغل با مشکلاتی روبرو می‌شوند، باید یک رویکرد و مکانیسم موفقیت‌آمیز برای حمایت از آنها، به ویژه شرکت‌های پیشرو، برای بهبودی وجود داشته باشد. زیرا بهبودی آنها، سایر مشاغل، صنایع و کل اقتصاد را به عقب بازمی‌گرداند. در عین حال، به احیای پروژه‌هایی که از نظر بالینی مرده هستند کمک می‌کند و اتلاف را محدود می‌کند. به ویژه، از افتادن منابعی که مشاغل داخلی سال‌ها صرف ساختن آنها کرده‌اند به دست شرکت‌های خارجی با قیمت‌های ارزان جلوگیری می‌کند.

لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، با یادآوری تجربه دردناک مشاهده پروژه‌های خریداری شده توسط شرکت‌های خارجی با قیمت‌های پایین، سال ۲۰۰۷ را به یاد آورد، زمانی که ویتنام به سازمان تجارت جهانی پیوست، زمانی که شرکت‌های خارجی "سیل" به ویتنام سرازیر شدند. با این حال، در آن زمان، او نگران تصاحب شرکت‌های املاک و مستغلات داخلی یا پروژه‌هایی توسط نهادهای خارجی نبود. در واقع، در بسیاری از بخش‌ها، شرکت‌های داخلی نه تنها سهم بازار خود را حفظ کردند، بلکه از شرکت‌های خارجی نیز پیشی گرفتند. اما در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۲، HoREA اولین هشدار خود را در مورد خطر تصاحب برخی از شرکت‌های بزرگ و شناخته شده املاک و مستغلات و پروژه‌های با ارزش بالا توسط نهادهای خارجی صادر کرد. نمونه بارز آن، واگذاری یک پروژه ۱.۵ میلیارد دلاری به یک شریک خارجی با قیمت بسیار پایین توسط یکی از بزرگترین گروه‌های املاک و مستغلات ویتنام است. در حال حاضر، بسیاری از پروژه‌ها و گروه‌های بزرگ املاک و مستغلات در ویتنام توسط شرکت‌های خارجی "خریداری" شده‌اند و تا ۴۹ درصد از سهام آنها به دست آمده است.

آقای چائو تأکید کرد: «کسب و کارهای خارجی در بازار املاک و مستغلات ویتنام «در حال گشت و گذار» هستند و بهترین پروژه‌ها را با قیمت‌های پایین‌تر از هزینه تمام شده جستجو و خریداری می‌کنند. برخی از شرکت‌های خارجی به من گفته‌اند که اگر کسب‌وکاری در حال فروش پروژه است، باید به آنها معرفی شود. ما باید این واقعیت را بپذیریم زیرا کسب‌وکارها و بازار بسیار ضعیف هستند و به شدت به سرمایه نیاز دارند. برای کنترل این موضوع، یک راه حل اساسی افزایش تاب‌آوری و قدرت کسب‌وکارهای داخلی به طور کلی، از جمله کسب‌وکارهای املاک و مستغلات است. به طور خاص، باید اقدامات فوری برای رفع موانع در سطح اختیارات هر سطح - در سطوح دولتی، وزارتخانه‌ای و محلی - انجام شود تا کسب‌وکارها بتوانند پروژه‌ها را اجرا کنند، اعتماد مشتریان را جلب کنند، نقدینگی را افزایش دهند و بهبود یابند.»

لینک منبع: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm