بخش زمین‌های کشاورزی همچنان آرام است.

قانون زمین ۲۰۲۴ به افرادی که مستقیماً در تولید کشاورزی مشغول نیستند، اجازه می‌دهد تا از طریق واگذاری، زمین‌های شالیزاری را به دست آورند. این فرصتی برای سرمایه‌گذاران دارای توانایی مالی فراهم می‌کند، اما تصاحب این «بخش کوچک» آسان نیست.

پیش از این، تنها کسانی که مستقیماً در تولید محصولات کشاورزی فعالیت داشتند، می‌توانستند حق استفاده از زمین برنج را به دست آورند. اما بر اساس مقررات جدید، افرادی که مستقیماً در تولید محصولات کشاورزی فعالیت ندارند، در صورت داشتن شرایط و توانایی کشت برنج، می‌توانند حق استفاده از زمین را برای سرمایه‌گذاری در تولید نیز به دست آورند.

آقای لو وان بین، معاون مدیر اداره زمین ( وزارت منابع طبیعی و محیط زیست )، در سمینار اخیر املاک و مستغلات، اظهار داشت که وقتی قانون زمین ۲۰۲۴ به اجرا درآید، این بخش توسعه پر جنب و جوشی را تجربه خواهد کرد.

در واقع، در دوره ۲۰۲۰-۲۰۲۲، بازار زمین‌های کشاورزی بسیار داغ بود. بسیاری از مشاغل و افراد، زمین‌های کشاورزی را با هدف تبدیل آنها به قطعات تفکیک‌شده برای فروش خریداری کردند و در آن زمان رونق زیادی ایجاد کردند.

اگرچه انتظار می‌رود بازار پر جنب و جوش‌تر شود، اما در واقعیت، بخش‌های کشاورزی و جنگلی فقط توجه سرمایه‌گذاران بزرگ و سازمان‌یافته مانند کسب‌وکارها را به خود جلب می‌کنند. دلیل این امر این است که مقررات جدید فقط شرایط مساعدی را برای کشاورزان ایجاد می‌کند و برای کسب‌وکارهایی که در بخش کشاورزی سرمایه‌گذاری می‌کنند مناسب است. با این حال، برای سرمایه‌گذاران خرد، اجرای رویه خرید زمین کشاورزی، انتظار برای تغییر کاربری و سپس تقسیم و فروش قطعات زمین بسیار دشوار خواهد بود.

خانم ها کین، دلال املاک و مستغلات و سرمایه‌گذار در بخش‌های مختلف در هانوی، هوآ بین و تای نگوین، اظهار داشت که بخش زمین‌های کشاورزی به دلیل مالیات بالا و هزینه‌های تبدیل زمین‌های کشاورزی و جنگلی، نسبتاً آرام باقی مانده است و سرمایه‌گذاران کوچک را از سرمایه‌گذاری در این منطقه منصرف می‌کند. در عوض، سرمایه‌گذاران بزرگی که به دنبال خرید ده‌ها هکتار شالیزار و زمین جنگلی برای توسعه مجدد در آینده به زمین‌های خدماتی، گردشگری ، پروژه‌های تجاری یا پروژه‌های مسکونی هستند، اشتیاق بیشتری برای مشارکت نشان می‌دهند.

رئیس یک شرکت املاک و مستغلات در هانوی اظهار داشت که شرکتش قصد دارد در استان‌های هوآ بین و تای نگوین به دنبال زمین‌های جنگلی و کشاورزی در مقیاس بزرگ باشد و حتی برای یافتن زمین برای خرید، به ارتفاعات مرکزی «قدم بگذارد».

آقای لو ون بین در مورد تبدیل زمین‌های کشاورزی خاطرنشان کرد که این کار باید طبق برنامه انجام شود و به هدف بیش از ۳ میلیون هکتار زمین برنج‌کاری برای تضمین امنیت غذایی ملی پایبند باشد. بنابراین، سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات باید محتاط باشند و مقررات قانونی را درک کنند تا از سرمایه‌گذاری‌های ناکارآمد، خرید با قیمت‌های بالا اما مشکل در نقدشوندگی، جلوگیری کنند.

طبق گزارش انجمن کارگزاران املاک و مستغلات ویتنام، در شش ماه اول سال 2024، بخش زمین با زمین‌های حراج شده و زمین‌های تفکیک شده بهبود یافته است. با این حال، برای زمین‌های پروژه‌ای و زمین‌های کشاورزی/جنگلی، هنوز هیچ نشانه‌ای از بهبود وجود ندارد؛ نقدینگی همچنان کم است و معاملات کند است. حتی بسیاری از سرمایه‌گذارانی که زمین‌های کشاورزی دارند، در حال حاضر برای فروش آن با مشکل مواجه هستند.

به گفته مدیر یک شرکت دلالی املاک، حاشیه سود سرمایه‌گذاری در این بخش تقریباً ۲۵ تا ۳۰ درصد در سال است و اگر بتوان آن را به زمین مسکونی تبدیل کرد، می‌تواند به ۳۵ تا ۴۰ درصد در سال برسد. پتانسیل افزایش قیمت در طول یک دهه این است که ارزش زمین‌های کشاورزی می‌تواند ۳ تا ۵ برابر یا حتی بیشتر افزایش یابد. با این حال، بر اساس فهرست قیمت پیش‌بینی‌شده زمین، هزینه پردازش درخواست تبدیل زمین کشاورزی به زمین مسکونی در مقایسه با هزینه فعلی نه برابر افزایش می‌یابد.

برای مثال، اگر یک سرمایه‌گذار بخواهد برای تغییر کاربری زمین و تقسیم یک قطعه زمین کشاورزی ۱۰۰۰ متر مربعی در دونگ آن (هانوی) درخواست دهد، هزینه فعلی استفاده از زمین ۶.۶ میلیارد دانگ ویتنامی است. با این حال، اگر طبق پیش‌نویس لیست قیمت جدید محاسبه شود، این مبلغ به ۶۱.۸ میلیارد دانگ ویتنامی افزایش می‌یابد. بنابراین، هزینه استفاده از زمین به تنهایی برای یک قطعه زمین ۱۰۰ متر مربعی بیش از ۶ میلیارد دانگ ویتنامی است. با این قیمت، افرادی که زمین مسکونی موجود را خریداری می‌کنند، ارزان‌تر از مالیاتی خواهد بود که باید هنگام تبدیل زمین کشاورزی بپردازند.

علاوه بر این، قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که زمین‌های کشاورزی که به مدت ۱۲ تا ۲۴ ماه به صورت آیش یا بلااستفاده رها شوند، مشمول مجازات‌های اداری شده و ممکن است مصادره شوند. بنابراین، سرمایه‌گذارانی که در حال حاضر زمین‌های کشاورزی دارند، اگر نمی‌خواهند همه چیز خود را از دست بدهند، باید فوراً مراحل تبدیل آن به زمین مسکونی یا تغییر کاربری کشت آن را انجام دهند.

یکی از سرمایه‌گذاران امروز در مورد خطرات نگهداری زمین‌های کشاورزی صحبت کرد و گفت: «اگر زمینی را برای بهره‌برداری از روندها و برنامه‌ریزی‌های سرمایه‌گذاری خریداری کنید، اما طرح منطقه‌ای به حالت تعلیق درآمده، به تأخیر افتاده یا تعدیل شده باشد، سرمایه‌گذاران ممکن است با بدترین سناریوی ممکن یعنی عدم توانایی در فروش مواجه شوند. علاوه بر این، خرید زمین‌های کشاورزی، به ویژه زمین‌هایی که قابل تبدیل نیستند، در صورت استفاده از اهرم مالی، خطر ورشکستگی را به همراه دارد.»

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html