بخش زمین‌های کشاورزی همچنان آرام است

قانون زمین ۲۰۲۴ به افرادی که مستقیماً در تولید محصولات کشاورزی دخیل نیستند، اجازه می‌دهد زمین‌های کشت برنج را واگذار کنند. این فرصتی برای سرمایه‌گذاران بالقوه است، اما این «لقمه کوچک» به راحتی قابل خوردن نیست.

اگر در گذشته، فقط افرادی که مستقیماً در تولید محصولات کشاورزی فعالیت داشتند، مجاز به دریافت حق بهره برداری از زمین برنج بودند، اکنون با مقررات جدید فعلی، افرادی که مستقیماً در تولید محصولات کشاورزی فعالیت ندارند، در صورت داشتن شرایط و توانایی کشت برنج، می توانند حق واگذاری آن را برای سرمایه گذاری در تولید نیز دریافت کنند.

آقای لو وان بین، معاون مدیر اداره زمین ( وزارت منابع طبیعی و محیط زیست ) در سمینار اخیر املاک و مستغلات، گفت که وقتی قانون زمین ۲۰۲۴ به اجرا درآید، این بخش به شدت توسعه خواهد یافت.

در واقع، در دوره ۲۰۲۰-۲۰۲۲، وضعیت معاملات زمین‌های کشاورزی بسیار داغ بود. بسیاری از مشاغل و افراد، زمین‌های کشاورزی را با هدف تبدیل آنها به قطعاتی برای فروش خریداری کردند و در آن زمان تب و تاب زیادی ایجاد کردند.

اگرچه انتظار می‌رود بازار پر جنب و جوش‌تر باشد، اما در واقعیت، بخش زمین‌های کشاورزی و زمین‌های جنگلی فقط مورد توجه سرمایه‌گذاران بزرگ و سازمان‌یافته مانند شرکت‌ها است. زیرا مقررات جدید فقط شرایط مساعدی را برای کشاورزان ایجاد می‌کند و برای شرکت‌هایی که در بخش کشاورزی سرمایه‌گذاری می‌کنند مناسب است، در حالی که فعالیت‌های جمع‌آوری و خرید زمین‌های کشاورزی و انتظار برای تبدیل کاربری، تقسیم قطعات و فروش زمین برای سرمایه‌گذاران کوچک بسیار دشوار خواهد بود.

خانم ها کین، دلال و سرمایه‌گذار زمین در بسیاری از بخش‌ها در هانوی، هوآ بین ، تای نگوین اظهار داشت که در حال حاضر بخش زمین‌های کشاورزی هنوز "آرام" است، زیرا مالیات و هزینه تبدیل برای زمین‌های کشاورزی و زمین‌های جنگلی بسیار بالاست، بنابراین سرمایه‌گذاران کوچک در این بخش سرمایه‌گذاری نمی‌کنند. در عوض، "افراد بزرگ" که نیاز به سرمایه‌گذاری تا ده‌ها هکتار زمین برنج، زمین جنگلی دارند تا بعداً بتوانند آن را به زمین‌های خدماتی، گردشگری، تجارت، پروژه‌های مسکن تبدیل کنند... به نظر می‌رسد از پیوستن به این بازی هیجان‌زده هستند.

رئیس یک شرکت املاک و مستغلات در هانوی اظهار داشت که شرکتش قصد دارد در هوآ بین و تای نگوین به دنبال زمین‌های جنگلی و کشاورزی در مقیاس بزرگ باشد و حتی با رفتن به ارتفاعات مرکزی برای خرید زمین، از ساحل دور شود.

آقای لو ون بین در مورد تبدیل زمین‌های کشاورزی خاطرنشان کرد که پیروی از برنامه‌ریزی و رعایت هدف بیش از ۳ میلیون هکتار زمین برنج برای تضمین امنیت غذایی ملی ضروری است. بنابراین، سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات باید مراقب باشند و مفاد قانون را درک کنند تا از سرمایه‌گذاری ناکارآمد، خرید با قیمت‌های بالا و مشکل در نقد کردن دارایی‌هایشان جلوگیری شود.

طبق گزارش انجمن کارگزاران املاک ویتنام، در 6 ماه اول سال 2024، بخش زمین با زمین‌های حراج شده و زمین‌های تقسیم‌شده بهبود یافته است. در همین حال، زمین‌های پروژه‌ای و زمین‌های کشاورزی و جنگلداری نشانه‌هایی از بهبود نشان نداده‌اند و نقدینگی ضعیف و معاملات کندی دارند. حتی بسیاری از سرمایه‌گذارانی که زمین‌های کشاورزی دارند، می‌خواهند در این زمان کالاهای خود را بفروشند، اما این کار دشوار است.

مدیر یک کارگزاری املاک و مستغلات تحلیل کرد که حاشیه سود سرمایه‌گذاری این بخش حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد در سال است، در صورتی که بتوان آن را به زمین مسکونی تبدیل کرد، این میزان به ۳۵ تا ۴۰ درصد در سال خواهد رسید. فرصت افزایش قیمت زمین‌های کشاورزی در طول یک دهه می‌تواند ۳ تا ۵ برابر یا حتی بیشتر شود. با این حال، طبق لیست قیمت زمین مورد انتظار، برای تهیه اسناد تبدیل زمین مسکونی به زمین کشاورزی، هزینه ۹ برابر نسبت به زمان حال افزایش خواهد یافت.

برای مثال، اگر یک سرمایه‌گذار بخواهد هدف استفاده را تغییر دهد و یک قطعه زمین کشاورزی ۱۰۰۰ متر مربعی را در دونگ آن (هانوی) تفکیک کند، هزینه فعلی استفاده از زمین ۶.۶ میلیارد دانگ ویتنامی است، اما اگر طبق قیمت پیش‌نویس لیست قیمت جدید محاسبه شود، این مبلغ به ۶۱.۸ میلیارد دانگ ویتنامی افزایش می‌یابد. بنابراین، هزینه استفاده از زمین به تنهایی، برای یک قطعه زمین ۱۰۰ متر مربعی بیش از ۶ میلیارد دانگ ویتنامی است. با این قیمت، افرادی که زمین مسکونی موجود را خریداری می‌کنند، ارزان‌تر از مالیاتی است که هنگام تبدیل زمین کشاورزی باید بپردازند.

علاوه بر این، قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که زمین‌های کشاورزی که به مدت ۱۲ تا ۲۴ ماه به صورت آیش یا بلااستفاده رها شوند، مشمول مجازات‌های اداری خواهند شد و ممکن است لغو شوند. بنابراین، سرمایه‌گذارانی که زمین‌های کشاورزی دارند، اگر نمی‌خواهند همه چیز خود را از دست بدهند، باید به سرعت مراحل تبدیل آن به زمین مسکونی یا تبدیل آن به زمین کشاورزی را تکمیل کنند.

«اگر شما زمینی را برای جذب موج سرمایه‌گذاری و پیروی از برنامه‌ریزی خریداری کنید، اما برنامه‌ریزی منطقه‌ای به حالت تعلیق درآمده، اجرای آن کند بوده یا تعدیل شده باشد، سرمایه‌گذاران ممکن است با سناریوی بدی روبرو شوند که در آن هیچ‌کس آن را نمی‌خرد. علاوه بر این، خرید زمین کشاورزی، به ویژه زمین‌هایی که قابل تبدیل نیستند، در صورت استفاده از اهرم مالی، خطر ورشکستگی نیز می‌تواند رخ دهد.» این گفته‌ی یک سرمایه‌گذار در مورد خطرات نگهداری زمین‌های کشاورزی امروز است.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html