آغاز روند بهبود بازار املاک و مستغلات چین

وزارت مسکن و عمران شهری-روستایی چین اعلام کرد که دولت‌های محلی ممکن است از شرکت‌های دولتی بخواهند تا در خرید برخی از خانه‌های فروخته نشده از توسعه‌دهندگان املاک کمک کنند.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — ساختمان‌ها در شانگهای، چین.

دولت چین جاه‌طلبانه‌ترین طرح خود را برای نجات بازار املاک آغاز کرده است.

این تحولی است که سرمایه‌گذاران ماه‌ها منتظر آن بوده‌اند. اما اینکه آیا این اقدامات مؤثر خواهند بود یا خیر، همچنان یک علامت سوال بزرگ است.

طرح بلندپروازانه

این بسته پیشنهادی حول محور اتخاذ سیاستی توسط چین می‌چرخد که پیش از این در یکی از شهرهای بزرگ آزمایش شده است - الزام دولت‌های محلی به خرید خانه‌های فروخته نشده از توسعه‌دهندگان املاک و تبدیل آنها به مسکن اجتماعی مقرون به صرفه.

این طرح همچنین شامل کاهش نرخ وام مسکن و پیش‌پرداخت و مهم‌تر از آن، ۳۰۰ میلیارد یوان (۴۱.۵ میلیارد دلار) پول نقد کم‌بهره از بانک مرکزی برای تأمین مالی خرید املاک فروخته نشده توسط دولت است.

ژائوپنگ شینگ، استراتژیست ارشد در موسسه تحقیقاتی ANZ، گفت: «سیاست‌گذاران از فوریت جلوگیری از یک بحران تمام‌عیار در حوزه املاک آگاه هستند. طرح نجات جدید، عزم سیاست‌گذاران چینی را برای تغییر اوضاع نشان می‌دهد.»

اگرچه فوریت این طرح مورد استقبال است، کارشناسان می‌گویند بسته امدادی فعلی ممکن است در مقیاس بسیار کوچک باشد و نتواند مؤثر باشد و می‌تواند با مشکلات تأمین مالی مواجه شود.

طبق گزارش گلدمن ساکس، ارزش کل خانه‌های فروخته نشده، پروژه‌های ناتمام و زمین‌های استفاده نشده در چین حدود 30 تریلیون یوان (4.1 تریلیون دلار) است.

تحلیلگران گلدمن ساکس در یادداشت تحقیقاتی اخیر خود اعلام کردند که برای کاهش عرضه مسکن به سطوحی که آخرین بار در سال ۲۰۱۸، سال رونق بازار املاک، مشاهده شد، به بیش از ۷ تریلیون یوان (۹۶۷ میلیارد دلار) در تمام شهرها نیاز است. این رقم بیش از ۲۰ برابر میزان بودجه اعلام شده توسط بانک خلق چین (PBoC، بانک مرکزی) است.

اگرچه اقتصاد چین در اوایل سال جاری سریع‌تر از حد انتظار رشد کرد، اما این شتاب توسط بخش اصلی املاک و مستغلات که زمانی 30 درصد از فعالیت اقتصادی را تشکیل می‌داد، کاهش یافته است.

مقیاس محدود

با وجود انبوهی از اطلاعیه‌ها در اوایل این ماه، هنوز مشخص نیست که دولت چین چگونه برنامه خرید خانه را اجرا خواهد کرد و برای تأمین مالی آن به چه میزان پول نیاز خواهد بود. از همه مهم‌تر، مشخص نیست که دولت‌های محلی که با کمبود نقدینگی مواجه هستند، پول لازم برای پرداخت این هزینه را از کجا تأمین خواهند کرد.

تائو لینگ، معاون رئیس بانک خلق چین، گفت: آخرین برنامه تأمین مالی مجدد می‌تواند ۵۰۰ میلیارد یوان (۶۹ میلیارد دلار) وام بانکی برای حمایت از خرید مسکن محلی فراهم کند.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — ساختمان آپارتمانی در شانگهای، چین.

اما حتی این رقم نیز بسیار کمتر از میزان مورد نیاز است. برخی تحلیلگران تخمین می‌زنند که برای پاکسازی موجودی املاک چین، که شامل میلیون‌ها خانه خالی یا نیمه‌ساخته در سراسر کشور می‌شود، صدها میلیارد دلار مورد نیاز است.

تینگ لو، اقتصاددان ارشد چین در شرکت نومورا، که بخش املاک چین را یک «معضل» می‌نامد، گفت تکمیل ساخت خانه‌هایی که قبلاً فروخته شده‌اند حداقل به ۳.۲ تریلیون یوان (۴۴۲ میلیارد دلار) نیاز دارد. او تخمین زد که در حال حاضر حدود ۲۰ میلیون خانه وجود دارد که پیش‌فروش شده‌اند اما هنوز ساخته نشده‌اند.

پول کجاست؟

با این حال، به گفته تائو لینگ، معاون رئیس بانک خلق چین، صادرکنندگان اوراق قرضه دولت محلی (LGFV) در حال حاضر با حجم عظیمی از بدهی‌های «پنهان» مواجه هستند که خرید آنها مجاز نیست. این امر، دولت‌های محلی را با گزینه‌های کمی برای جمع‌آوری پول نقد مواجه می‌کند.

استان‌ها و شهرهای چین حدود ۱۵ تریلیون دلار بدهی دارند که بخش عمده آن در سال‌های اخیر پنهان و انباشته شده است تا هزینه پروژه‌های زیرساختی و هزینه‌های مرتبط با همه‌گیری را پوشش دهد.

رکود بازار املاک، مشکلات مالی دولت‌های محلی را تشدید کرده است، زیرا فروش زمین و مسکن معمولاً بیش از ۴۰ درصد از کل درآمد را تشکیل می‌دهد. بحران بدهی، بسیاری از شهرهای چین را مجبور به کاهش شدید هزینه‌ها کرده است.

صنعت املاک و مستغلات چین از سال ۲۰۱۹ شروع به تضعیف کرد و حدود سه سال پیش، پس از آنکه دولت دستوری برای تشدید فعالیت‌های وام‌دهی توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات صادر کرد، به یک «سیاهچاله» سقوط کرد.

تلاش‌ها برای نجات این بخش کلیدی از اوایل سال ۲۰۲۲ آغاز شد، زمانی که رکود اقتصادی باعث ایجاد بحران برای برخی از توسعه‌دهندگان شد و نارضایتی ده‌ها هزار خریدار خانه را برانگیخت، زیرا پروژه‌ها به تأخیر افتادند یا مهلت‌های مقرر را از دست دادند. اما این اقدامات تا حد زیادی بی‌اثر بوده‌اند و منجر به کاهش جریان نقدی توسعه‌دهندگان شده است.

تازه اولشه.

کارشناسان می‌گویند که حل مشکل عرضه بیش از حد خانه‌های فروخته نشده تنها اولین گام در احیای بخش املاک چین است. به عبارت دیگر، به گفته تحلیلگران گلدمن ساکس، چین باید به سه مسئله کلیدی رسیدگی کند.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — یک پروژه ساختمانی در چین.

گام‌های دوم و سوم شامل افزایش تقاضای مسکن و کاهش رکود ساخت و ساز است. این امر مستلزم اقدامات دقیق‌تری برای تقویت اعتماد مصرف‌کننده و افزایش قیمت مسکن است.

شایان ذکر است که محیط خارجی به طور فزاینده‌ای دشوار می‌شود. دولت آمریکا تصمیم گرفته است از اول آگوست تعرفه‌های یک سری کالاهای وارداتی از چین را افزایش دهد و اتحادیه اروپا (EU) نیز ممکن است اقدام مشابهی انجام دهد. دونالد ترامپ، رئیس جمهور سابق آمریکا، حتی تهدید کرده بود که در صورت انتخاب مجدد، تعرفه ۶۰ درصدی بر واردات از چین اعمال خواهد کرد.

تحلیلگران تخمین می‌زنند که تعرفه‌های پیشنهادی آقای ترامپ می‌تواند نرخ رشد چین را تا ۰.۹ درصد کاهش دهد.

کارشناسان می‌گویند در درازمدت، این طرح می‌تواند خطر افتادن چین در «مارپیچ تورم منفی» مانند ژاپن را کاهش دهد. درس کلیدی از ژاپن این است که سیاست‌گذاران باید از اقدام دیرهنگام خودداری کنند. آنها افزودند: «این می‌تواند آغاز پایان بحران املاک چین باشد.»

به گزارش ویتنام پلاس

منبع