بازار املاک و مستغلات در حال گذراندن یک فرآیند فیلترینگ قوی است.

در سه ماهه اول، این کشور ۱۵۶۳ کسب و کار تازه تأسیس در حوزه املاک و مستغلات را ثبت کرد که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۵۴ درصد افزایش داشته است؛ کل سرمایه ثبت شده ۱۲۸ درصد افزایش یافته است. با این حال، تعداد کسب و کارهای منحل شده نیز دو برابر شده است که نشان می‌دهد روند قوی تثبیت بازار در حال انجام است.

عرضه بهبود می‌یابد، بازار به شدت قطبی می‌شود.

طبق اعلام انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، بازار املاک و مستغلات در سه ماهه اول سال 2026 با بهبود مستمر چارچوب قانونی، سیگنال‌های مثبتی دریافت کرد که به حل موانع پروژه‌های متوقف شده و ایجاد شرایط برای استقرار عرضه جدید کمک کرد. از سوی دیگر، بازار همچنان با فشار ناشی از محیط اقتصاد کلان مانند نوسانات ژئوپلیتیکی ، تورم، نرخ ارز و به ویژه نرخ بهره بالا مواجه است.

در این زمینه، بازار از طریق غربالگری داخلی و تجدید ساختار، تمایل به خودتنظیمی دارد. تمایز بین نهادها به طور فزاینده‌ای آشکار می‌شود، زیرا کسب‌وکارهایی با قابلیت‌های مالی، مدیریتی و حقوقی قوی همچنان به گسترش خود ادامه می‌دهند و سهم بازار را از طریق توسعه پروژه، ادغام و تملک (M&A) و انباشت زمین افزایش می‌دهند. در مقابل، کسب‌وکارهای ضعیف‌تر مجبور به کوچک‌سازی یا خروج از بازار می‌شوند.

بازار املاک و مستغلات در سه ماهه اول سال 2026 سیگنال‌های مثبتی دریافت کرد. عکس: VARS

داده‌های VARS نشان می‌دهد که در سه‌ماهه اول، کل کشور شاهد تأسیس ۱۵۶۳ کسب‌وکار جدید در حوزه املاک و مستغلات بوده است که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، ۵۴ درصد افزایش داشته و کل سرمایه ثبت‌شده ۱۲۸ درصد افزایش یافته است. با این حال، تعداد کسب‌وکارهای منحل‌شده نیز دو برابر شده است که نشان‌دهنده یک فرآیند غربالگری قوی است. فعالیت ادغام و تملک همچنان پر جنب و جوش بوده است.

در مورد عرضه، بازار تقریباً ۵۲۰۰۰ واحد مسکونی تجاری را برای فروش ثبت کرد. از این تعداد، عرضه جدید به حدود ۳۸۰۰۰ واحد رسید که در مقایسه با سه ماهه قبل اندکی کاهش یافته اما ۲.۵ برابر بیشتر از مدت مشابه در سال ۲۰۲۵ است. ساختار عرضه به سمت یک جهت چند قطبی تغییر کرده است و توزیع یکنواخت‌تری در مناطق مختلف دارد. منطقه مرکزی به لطف مزایای خود در دسترسی به زمین و زیرساخت‌ها، به عنوان یک مدعی قوی ظاهر شد و ۲۶٪ از عرضه جدید را به خود اختصاص داد.

عرضه همچنین به مناطق حومه شهر و مناطق شهری جدید گسترش یافته است، که با پروژه‌های بزرگ مقیاس توسعه‌یافته بر اساس مدل توسعه حمل و نقل محور (TOD) و استانداردهای سبز و پایدار مرتبط است. قیمت فروش به دلیل افزایش هزینه‌های زمین، تأمین مالی و مصالح همچنان بالا است.

واحدهای آپارتمانی همچنان بر بازار تسلط داشتند و ۶۷ درصد از عرضه تازه عرضه شده را تشکیل می‌دادند. ساختار بخش‌ها تغییر کرد: آپارتمان‌های لوکس و فوق لوکس تقریباً ۲۰ درصد، کاهش قابل توجهی نسبت به سه ماهه قبل، ۵۳ درصد، افزایش ۲۹ درصدی و آپارتمان‌های میان رده ۲۷ درصد، عمدتاً در مناطق حومه شهر هوشی مین واقع شده بودند.

نکته قابل توجه این است که بخش آپارتمان‌های تجاری با قیمت بین ۲ تا ۳ میلیارد دونگ همچنان کمیاب است. در همین حال، مسکن اجتماعی با بیش از ۷۰۰۰ واحد واجد شرایط برای فروش، به نقطه روشنی تبدیل شده است که به رفع نیازهای واقعی مسکن و تثبیت بازار کمک می‌کند.

در مورد نوسانات قیمت، در بازار اولیه، قیمت‌ها همچنان بالا باقی ماندند و به دلیل هزینه‌های ورودی، اندکی افزایش یافتند. در مقابل، بازار ثانویه شروع به نشان دادن تعدیل‌های محلی کرد، با قیمت‌های معاملاتی انعطاف‌پذیرتر و زمان‌های بسته شدن طولانی‌تر. در هانوی ، قیمت‌های بازار ثانویه اندکی کاهش یافت که نشان دهنده تعدیل انتظارات سرمایه‌گذاران در بحبوحه نقدینگی ضعیف و هزینه‌های بالای سرمایه است. در همین حال، شهر هوشی مین و دانانگ به لطف انتظارات از برنامه‌ریزی شهری و توسعه زیرساخت‌ها، به ثبت افزایش قیمت تقریباً ۲٪ و ۴٪ به ترتیب در هر سه ماه یکبار ادامه دادند.

از نظر نقدینگی، کل بازار تقریباً ۲۴۰۰۰ معامله را ثبت کرد که معادل نرخ جذب عرضه اولیه ۴۷٪ است. عرضه جدید به تنهایی نرخ جذب ۵۸٪، معادل بیش از ۲۲۰۰۰ معامله را به دست آورد. اگرچه به دلیل عوامل فصلی کمی کمتر از سه ماهه قبل بود، اما به لطف تقاضای واقعی و سیاست‌های فروش انعطاف‌پذیر، نقدینگی همچنان مطلوب باقی ماند.

واحدهای آپارتمانی همچنان نقدینگی را هدایت می‌کردند و ۶۹٪ از کل معاملات را تشکیل می‌دادند و نرخ جذب تقریباً ۶۰٪ برای عرضه جدید (نزدیک به ۱۵۰۰۰ معامله) بود. پروژه‌هایی با اسناد قانونی کامل و قیمت رقابتی، نرخ جذب بالایی را ثبت کردند، حتی نزدیک به ۱۰۰٪. برعکس، محصولاتی که فاقد زیرساخت بودند، به ویژه قطعات زمین در بسیاری از مناطق، همچنان با رکود مواجه بودند.

بازار طبق 6 روند اصلی در حال بازسازی است.

VARS معتقد است که بازار املاک و مستغلات در حال ورود به یکی از شدیدترین دوره‌های ادغام در سال‌های اخیر است. در طول این فرآیند ادغام است که ساختار بازار به تدریج به سمت کیفیت، ایمنی و پایداری بیشتر تغییر شکل می‌دهد.

VARS پیش‌بینی می‌کند که بازار املاک و مستغلات بر اساس شش روند اصلی بازسازی خواهد شد. عرضه به سمت تمرکز و استانداردهای بالاتر تغییر شکل خواهد داد و پروژه‌های سبز، پایدار و با کیفیت بالا در اولویت قرار خواهند گرفت. فضای توسعه به سمت زیرساخت‌ها تغییر جهت خواهد داد و مناطق شهری یکپارچه و چندمنظوره را تشکیل خواهد داد.

از منظر مالی، وقتی جریان سرمایه دیگر فراوان نباشد و هزینه‌ها پایین باشد، نهادها مجبور می‌شوند به ساختارهای مالی امن‌تر و پایدارتر روی آورند. رفتار خریداران نیز تغییر می‌کند و به جای انتظار افزایش قیمت کوتاه‌مدت، ارزش استفاده واقعی و بهره‌وری بلندمدت را در اولویت قرار می‌دهند.

همزمان، تقاضا در حال تغییر شکل است و تقاضا برای مسکن واقعی و سرمایه‌گذاری بلندمدت همچنان نقش اساسی ایفا می‌کند. در نتیجه، سازوکار عملیاتی بازار نیز به سمت تمایز واضح‌تر در حال تغییر است و به تدریج به استانداردهای توسعه پایدار نزدیک می‌شود.

اگرچه فرآیند غربالگری فشار کوتاه‌مدت قابل‌توجهی ایجاد می‌کند، اما شرط لازم برای بازاری شفاف‌تر، حرفه‌ای‌تر و پایدارتر است. در بلندمدت، VARS تأکید می‌کند که چشم‌انداز توسعه پایدار برای بازار املاک و مستغلات کاملاً محتمل است؛ زیرا اقتصاد همچنان در جهت رشد مثبت مدیریت می‌شود و زیرساخت‌ها دائماً سرمایه‌گذاری و گسترش می‌یابند و پایه محکمی برای توسعه ایجاد می‌کنند.

منبع: https://daibieunhandan.vn/thi-truong-bat-dong-san-sang-loc-manh-me-10414355.html