زمان لازم الاجرا شدن معاملات زمین

از آنجا که زمین یک دارایی خاص است، انتقال حقوق بهره برداری از زمین باید با مفاد قانون زمین و ثبت اسناد رسمی مطابقت داشته باشد. به همین دلیل است که بین اعتبار قرارداد انتقال و اعتبار انتقال حقوق بهره برداری از زمین تفاوت وجود دارد.

قرارداد امضا شده اما هنوز نمی‌دانم که آیا لازم‌الاجرا است یا خیر

خانم پی‌تی‌جی (ساکن کمون دونگ تام، استان دونگ نای ) و همسرش که به مبلغ هنگفتی برای تسویه بدهی‌های خود نیاز مبرم داشتند، قراردادی منعقد کردند تا ۴ سائو از مجموع ۲ هکتار زمین چند ساله (دارای دفترچه قرمز) را به مبلغ ۸۰۰ میلیون دانگ به آقای اچ‌وی‌بی (ساکن کمون تان لوی، استان دونگ نای) منتقل کنند. از آنجا که آقای اچ‌وی‌بی پول کافی برای پرداخت یکجا نداشت، فقط ۱۰۰ میلیون دانگ واریز کرد و متعهد شد که کل مبلغ را برای خرید زمین یک ماه بعد پرداخت کند. پس از آن، دو طرف برای ثبت قرارداد به نزدیکترین دفتر اسناد رسمی مراجعه کردند.

وکلای کانون وکلای استان دونگ نای در آگوست 2025 به ساکنان کمون دونگ تام مشاوره حقوقی ارائه می‌دهند. عکس: دوآن فو

پس از یک ماه، آقای HVB هنوز به تعهد خود عمل نکرده بود. بنابراین، خانم PTG و همسرش دیگر زمین را به او منتقل نکردند، بلکه قرارداد انتقال محضری را به شخص دیگری منعقد کردند. از آنجا که او نمی‌توانست زمین را از خانم PTG و همسرش بخرد زیرا شخص دیگری آن را "غصب" کرده بود، آقای HVB با خانم PTG و همسرش ملاقات کرد تا خواستار بازگرداندن سپرده‌ای شود که سپرده بود. اگر خانم PTG و همسرش سپرده را برنگرداندند، وکیلی استخدام می‌کرد تا از او شکایت کند و از معامله بین او و شخص دیگری جلوگیری کند.

برای محدود کردن این وضعیت پیچیده، خانم PTG و همسرش توافق کردند که ودیعه ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی را به آقای HVB برگردانند. با این حال، او و همسرش هنوز می‌خواهند بدانند: کدام قرارداد انتقال ۴ سائو زمین بین او و آقای HVB و منتقل‌شونده بعدی لازم‌الاجرا شده است، کدام قرارداد لازم‌الاجرا نشده است؟

به دلیل عدم اطلاع از زمان لازم‌الاجرا شدن قرارداد انتقال زمین و تفاوت در زمان لازم‌الاجرا شدن قرارداد انتقال زمین و اثر انتقال حقوق استفاده از زمین، بسیاری از افراد هنگام فسخ قرارداد با مشکلاتی مواجه می‌شوند. به عنوان مثال، پرونده آقای DVR (ساکن کمون گیا کیم، استان دونگ نای).

آقای DVR گفت: وقتی قیمت را نهایی کرد، قراردادی برای انتقال ۱۵۰ متر ^مربع زمین مسکونی با سند قرمز به خانم NTD (ساکن بخش بین هوا، استان دونگ نای) امضا کرد و هر دو طرف فقط امضا کردند، قرارداد محضری شد. با این حال، پس از مهلت ذکر شده در قرارداد، انتقال گیرنده، خانم NTD، هنوز پول کافی برای دادن به او آماده نکرده بود. به همین دلیل، او مراحل انتقال نام به خانم NTD را تکمیل نکرد.

آقای DVR می‌خواهد بداند که آیا قرارداد انتقال بین او و خانم NTD هنوز لازم‌الاجرا است و آیا او حق دارد قرارداد را پس از فرا رسیدن تاریخ پرداخت و مراحل تغییر نام، اما غیبت خانم NTD، لغو کند؟

از زمان امضا یا محضری شدن لازم الاجراست؟

ماده ۴۰۱ قانون مدنی سال ۲۰۱۵ تصریح می‌کند که یک قرارداد قانونی منعقد شده از زمان انعقاد، لازم‌الاجرا است. از زمانی که قرارداد لازم‌الاجرا می‌شود، طرفین باید حقوق و تعهدات خود را نسبت به یکدیگر به همان شکلی که متعهد شده‌اند، انجام دهند.

در عین حال، از ماده ۵۰۰ تا ماده ۵۰۳ قانون مدنی سال ۲۰۱۵، تصریح شده است که قرارداد حقوق بهره‌برداری از زمین، توافقی بین طرفین است که بر اساس آن، کاربر زمین، حقوق بهره‌برداری از زمین را طبق مفاد قانون زمین به طرف دیگر منتقل می‌کند؛ طرف دیگر حقوق و تعهدات مندرج در قرارداد با کاربر زمین را اعمال می‌کند. محتوای قرارداد حقوق بهره‌برداری از زمین نباید مغایر با مفاد مربوط به هدف استفاده، مدت بهره‌برداری از زمین، برنامه‌ریزی، طرح بهره‌برداری از زمین و سایر حقوق و تعهدات طبق مفاد قانون زمین و سایر مفاد قوانین مربوطه باشد.

قراردادهای مربوط به حقوق استفاده از زمین باید به صورت کتبی و مطابق با مفاد قانون مدنی سال ۲۰۱۵، قانون زمین و سایر مقررات قانونی مربوطه تنظیم شوند. اجرای قراردادهای مربوط به حقوق استفاده از زمین باید از رویه‌ها و تشریفات صحیح مقرر در قانون زمین و سایر مقررات قانونی مربوطه پیروی کند. انتقال حقوق استفاده از زمین از زمان ثبت طبق قانون زمین لازم‌الاجرا خواهد بود.

«قرارداد انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین از زمان تنظیم سند رسمی لازم‌الاجرا است. انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین از زمان ثبت تغییرات طبق مفاد قانون زمین لازم‌الاجرا می‌شود.»
وکیل نگوین دوک، کانون وکلای استان دونگ نای.

علاوه بر این، ماده ۶ قانون ثبت اسناد رسمی ۲۰۲۴ به وضوح تصریح می‌کند که اسناد رسمی از زمانی که توسط سردفتر امضا می‌شوند و سازمان ثبت اسناد رسمی آن را مهر می‌کند، لازم‌الاجرا هستند. اسناد رسمی برای طرفین ذی‌ربط معتبر هستند و مبنایی برای طرفین درگیر در معامله هستند تا از سازمان‌های دولتی ذی‌صلاح درخواست کنند که رویه‌های مربوط به معامله رسمی را انجام دهند.

وکیل نگوین دوک (کانون وکلای استان دونگ نای) گفت: بر اساس مقررات فوق، قرارداد انتقال ۴ سائو زمین بین خانم PTG و آقای HVB هنوز به اجرا درنیامده است زیرا شرایط رسمی (محضری یا گواهی نشده) را رعایت نکرده است. در مورد قرارداد بین زوجین که با دومی منعقد شده است، از زمان ثبت رسمی لازم الاجرا است. موضوع درخواست آقای HVB برای پس گرفتن ودیعه و پذیرش آن توسط زوجین، ارتباطی با موضوع لازم الاجرا شدن یا نشدن قرارداد انتقال زمین ندارد.

در مورد آقای DVR: قرارداد انتقال بین او و خانم NTD واجد شرایط لازم‌الاجرا شدن است. با این حال، از آنجا که خانم NTD به تعهدات توافق شده در قرارداد به درستی عمل نکرده است، او حق دارد درخواست لغو قرارداد امضا شده را داشته باشد. لغو قرارداد محضری باید شرایط زیر را داشته باشد: زمانی که توافق و تعهد کتبی از همه افرادی که در آن قرارداد شرکت داشته‌اند، وجود داشته باشد. در عین حال، گواهی لغو قرارداد محضری باید در سازمان ثبت اسناد رسمی قبلی و توسط یک سردفتر انجام شود.

در صورت عدم موفقیت در فسخ قرارداد محضری در دفتر اسناد رسمی، آقای DVR حق دارد دادخواستی را مطرح کند و از دادگاه درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد زیرا خانم NTD به طور جدی تعهدات قراردادی را نقض کرده و تعهدات مندرج در قرارداد را به درستی انجام نداده است.

دوآن فو

منبع: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/