زمانی که معاملات زمین لازم‌الاجرا می‌شوند.

زمینی که دارای گواهی حق استفاده از زمین (همچنین به عنوان گواهی مالکیت زمین شناخته می‌شود) باشد و مشمول اختلاف، اجرای احکام، توقیف و غیره نباشد، مجاز به انتقال است.

از آنجا که زمین یک دارایی خاص است، انتقال حقوق استفاده از زمین باید مطابق با مقررات قانون زمین و رویه‌های ثبت اسناد رسمی باشد. به همین دلیل است که بین اعتبار قرارداد انتقال و اعتبار انتقال حقوق استفاده از زمین تفاوت وجود دارد.

قراردادی بدون اطلاع از لازم‌الاجرا شدن آن منعقد شده است.

خانم پی‌تی‌جی و همسرش (ساکنان کمون دونگ تام، استان دونگ نای) که به شدت به مبلغ زیادی پول برای تسویه بدهی‌هایشان نیاز داشتند، قراردادی برای انتقال زمین به مساحت ۴ سائو (تقریباً ۰.۴ هکتار) از زمین‌های کاشته شده با محصولات چند ساله (با سند مالکیت زمین) به مبلغ ۸۰۰ میلیون دانگ ویتنامی با آقای اچ‌وی‌بی (ساکن کمون تان لوی، استان دونگ نای) امضا کردند. از آنجا که آقای اچ‌وی‌بی پول کافی برای پرداخت فوری نداشت، فقط ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی واریز کرد و متعهد شد که کل مبلغ را یک ماه بعد پرداخت کند. پس از آن، هر دو طرف برای ثبت قرارداد به نزدیکترین دفتر اسناد رسمی مراجعه کردند.

وکلای کانون وکلای استان دونگ نای در اوت ۲۰۲۵ به ساکنان کمون دونگ تام مشاوره حقوقی ارائه دادند. عکس: دوآن فو

پس از یک ماه، آقای HVB هنوز به تعهد خود عمل نکرده بود. بنابراین، خانم PTG و همسرش تصمیم گرفتند که دیگر زمین را به او منتقل نکنند و در عوض با شخص دیگری قرارداد انتقال محضری منعقد کردند. از آنجا که او به دلیل "ربودن" زمین توسط شخص دیگری، قادر به خرید زمین از خانم PTG و همسرش نبود، آقای HVB با آنها روبرو شد تا خواستار بازگرداندن سپرده خود شود. اگر خانم PTG و همسرش سپرده را برنگردانند، او تهدید کرد که وکیلی استخدام خواهد کرد تا از آنها شکایت کند و مانع معامله بین آنها و طرف مقابل شود.

برای جلوگیری از پیچیدگی‌های بیشتر، خانم PTG و همسرش موافقت کردند که ودیعه ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی را به آقای HVB برگردانند. با این حال، آنها هنوز می‌خواهند بدانند: از قراردادهای انتقال ۴ سائو (تقریباً ۱۲۰۰ متر مربع) زمین بین آنها و آقای HVB، و بین آنها و منتقل‌شونده بعدی، کدام قرارداد اکنون معتبر است و کدام یک معتبر نیست؟

از آنجا که بسیاری از مردم از زمان لازم‌الاجرا شدن قراردادهای انتقال زمین و تفاوت بین تاریخ لازم‌الاجرا شدن قرارداد انتقال زمین و تاریخ لازم‌الاجرا شدن حقوق استفاده از زمین بی‌اطلاع هستند، اغلب هنگام تلاش برای فسخ قرارداد با مشکلاتی مواجه می‌شوند. به عنوان مثال، پرونده آقای DVR (ساکن کمون گیا کیم، استان دونگ نای).

آقای DVR اظهار داشت: پس از توافق بر سر قیمت، قراردادی برای انتقال ۱۵۰ ^متر مربع زمین مسکونی به همراه سند مالکیت زمین به خانم NTD (ساکن بخش بین هوا، استان دونگ نای) تنظیم کرد. هر دو طرف فقط قرارداد را امضا کردند که سپس به صورت محضری ثبت شد. با این حال، پس از مهلت ذکر شده در قرارداد، خانم NTD هنوز پول کافی برای پرداخت به او نداشت. بنابراین، او انتقال مالکیت به خانم NTD را انجام نداد.

آقای DVR می‌خواهد بداند که آیا قرارداد انتقال بین او و خانم NTD لازم‌الاجرا شده است و آیا در صورت غیبت خانم NTD در روز پرداخت و انجام تشریفات انتقال مالکیت، حق فسخ قرارداد را دارد؟

آیا قرارداد از زمان امضا یا ثبت در دفتر اسناد رسمی لازم الاجرا است؟

ماده ۴۰۱ قانون مدنی سال ۲۰۱۵ تصریح می‌کند که یک قرارداد قانونی منعقد شده از زمان انعقاد، لازم‌الاجرا می‌شود. از زمان لازم‌الاجرا شدن قرارداد، طرفین باید حقوق و تعهدات خود را نسبت به یکدیگر طبق توافق انجام دهند.

در عین حال، مواد ۵۰۰ تا ۵۰۳ قانون مدنی سال ۲۰۱۵ تصریح می‌کند که قرارداد حقوق بهره‌برداری از زمین، توافقی بین طرفین است که به موجب آن، کاربر زمین، حقوق بهره‌برداری از زمین را مطابق با قانون زمین به طرف دیگر منتقل می‌کند؛ طرف دیگر حقوق و تعهدات مندرج در قرارداد با کاربر زمین را اعمال می‌کند. محتوای قرارداد حقوق بهره‌برداری از زمین نباید با مقررات مربوط به هدف بهره‌برداری از زمین، مدت بهره‌برداری از زمین، برنامه‌ریزی بهره‌برداری از زمین، طرح‌های بهره‌برداری از زمین و سایر حقوق و تعهدات مقرر در قانون زمین و سایر قوانین مربوطه مغایرت داشته باشد.

قراردادهای مربوط به حقوق استفاده از زمین باید به صورت کتبی و مطابق با مفاد قانون مدنی سال ۲۰۱۵، قانون زمین و سایر قوانین مربوطه تنظیم شوند. اجرای قراردادهای حقوق استفاده از زمین باید از رویه‌های صحیح مقرر در قانون زمین و سایر قوانین مربوطه پیروی کند. انتقال حقوق استفاده از زمین از زمان ثبت، طبق قانون زمین، لازم‌الاجرا می‌شود.

«قرارداد انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین از زمان تنظیم سند رسمی لازم‌الاجرا است. انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین از زمان ثبت تغییرات مطابق با مقررات قانون زمین لازم‌الاجرا می‌شود.»

وکیل نگوین دوک، کانون وکلای استان دونگ نای.

علاوه بر این، ماده ۶ قانون دفاتر اسناد رسمی ۲۰۲۴ به وضوح تصریح می‌کند که یک سند رسمی از زمانی که توسط سردفتر امضا و توسط سازمان دفتر اسناد رسمی مهر می‌شود، لازم‌الاجرا می‌شود. یک سند رسمی از نظر قانونی برای طرفین مربوطه الزام‌آور است و به عنوان مبنایی برای طرفین جهت درخواست از سازمان دولتی ذیصلاح برای انجام مراحل مربوط به معامله رسمی عمل می‌کند.

وکیل نگوین دوک (کانون وکلای استان دونگ نای) اظهار داشت: بر اساس مقررات ذکر شده در بالا، قرارداد انتقال ۴ سائو (تقریباً ۱۰۰۰ متر مربع) زمین بین خانم PTG و همسرش و آقای HVB هنوز به اجرا در نیامده است زیرا الزامات رسمی را رعایت نکرده است (محضری یا تأیید نشده است). با این حال، قرارداد منعقد شده بین زوجین و طرف بعدی از زمان محضری شدن لازم الاجرا می شود. موضوع درخواست آقای HVB برای بازگرداندن ودیعه که زوجین با آن موافقت کرده اند، ارتباطی با اعتبار قانونی یا عدم اعتبار قرارداد انتقال زمین ندارد.

در مورد پرونده آقای DVR: قرارداد انتقال بین ایشان و خانم NTD معتبر است. با این حال، از آنجا که خانم NTD به تعهدات خود طبق قرارداد عمل نکرده است، ایشان حق دارند درخواست لغو آن را داشته باشند. لغو قرارداد محضری مستلزم شرایط زیر است: باید توافق یا تعهد کتبی از سوی همه طرف‌های درگیر در قرارداد وجود داشته باشد. علاوه بر این، ثبت رسمی فسخ قرارداد باید توسط همان دفتر اسناد رسمی که قبلاً قرارداد را ثبت کرده است و توسط یک سردفتر اسناد رسمی انجام شود.

اگر قرارداد محضری در دفتر اسناد رسمی قابل فسخ نباشد، آقای DVR حق دارد دادخواستی را مطرح کند و از دادگاه درخواست ابطال قرارداد را به این دلیل که خانم NTD به طور جدی تعهدات قراردادی خود را نقض کرده و از انجام تعهدات مندرج در قرارداد قصور ورزیده است، بنماید.

دوآن فو

منبع: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/