مالیات بر دارایی: رفع موانع پیش روی اصلاحات

در ابلاغیه رسمی شماره ۱۹۰/CD-TTg نخست وزیر فام مین چین که در ۷ اکتبر در مورد اجرای قاطع راهکارهای افزایش عرضه، کاهش قیمت مسکن و تثبیت بازار صادر شد، نخست وزیر فام مین چین از وزارت دارایی درخواست کرد که فوراً گزارشی در مورد سیاست مالیاتی املاک و مستغلات را نهایی کند و این را به عنوان یکی از راهکارهای کلیدی برای افزایش عرضه، نزدیک کردن قیمت مسکن به توان مالی مردم و تثبیت بازار در نظر بگیرد.

عکس گویا: Tuan Anh/TTXVN

داستان اصلاح مالیات بر املاک و مستغلات چیز جدیدی نیست. این اقدام زمانی ظاهر می‌شود که بازار نشانه‌هایی از رونق بیش از حد یا سقوط را نشان می‌دهد. در آن زمان، پیشنهاد مالیات بر املاک و مستغلات دوباره به عنوان راه حلی برای مهار سفته بازی و ایجاد منبع درآمد پایدار برای بودجه مطرح می‌شود. اما پس از هر دور بحث، این موضوع با کاهش رونق بازار، کمرنگ می‌شود.

این تردید طولانی‌مدت ناشی از نگرانی‌ها در مورد تأثیر این موضوع بر جمعیت است، در حالی که میانگین درآمد همچنان پایین و قیمت مسکن بالا است. این وضعیت با فشار دو گروه ذی‌نفع متضاد تشدید می‌شود: کسانی که صاحب املاک متعدد هستند و طبقه کارگر که به مسکن نیاز دارند.

به گفته پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست ، این «تناقض» همان چیزی است که سازمان‌های مدیریتی را بیش از حد محتاط می‌کند و باعث می‌شود اصلاحات مالیاتی عمدتاً در تحقیقات نظری باقی بماند تا اقدامات عملی. با این حال، اگر این تأخیر ادامه یابد، بازار برای بازگشت به وضعیت عملیاتی سالم، جایی که تصمیمات سرمایه‌گذاری بر اساس جریان نقدی واقعی است، نه انتظار برای نگه داشتن زمین و انتظار برای افزایش قیمت‌ها، با مشکل مواجه خواهد شد.

این بار، عزم سیاسی دولت واضح‌تر به نظر می‌رسد، زیرا مالیات را به عنوان یک «راه حل قوی» برای بازگرداندن نظم بازار می‌بیند. هدف این است که بخش‌های بازار به تقاضای واقعی نزدیک‌تر شوند، سفته‌بازان مهار شوند، قیمت‌های فروش به ارزش واقعی خود نزدیک‌تر شوند و سرمایه برای خریدارانی که نیازهای واقعی مسکن دارند یا کسانی که در تولید و تجارت سرمایه‌گذاری می‌کنند، آزاد شود.

با این حال، برای اینکه مالیات‌ها مؤثر باشند، یک پایه داده شفاف پیش‌نیاز است. در همین حال، سال‌هاست که سیستم اطلاعات زمین و معاملات، تکه‌تکه و در بین سازمان‌های مختلف پراکنده مانده است. وزارتخانه‌ها، ادارات و مناطق، داده‌ها را طبق استانداردهای خود و بدون هماهنگی می‌سازند که اغلب منجر به ارزیابی نادرست دارایی‌ها می‌شود - عاملی کلیدی در محاسبه مالیات.

به گفته بویی ون دوآن، مدیر موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام، برای تدوین یک سیاست مالیاتی عملی، لازم است با «پاکسازی» داده‌ها شروع شود: از حقوق مالکیت، برنامه‌ریزی، موقعیت مکانی، مساحت گرفته تا ارزش بازار و تاریخچه معاملات هر ملک.

زیرا کمبود داده‌ها منجر به کم‌اظهاری گسترده در ارزش دارایی‌ها می‌شود که هم باعث از دست رفتن درآمد و هم باعث ایجاد نابرابری بین کسانی که از قانون پیروی می‌کنند و کسانی که آن را دور می‌زنند، می‌شود. نمونه بارز آن سیستم «قیمت‌گذاری دو مرحله‌ای» است - بزرگترین مانع اصلاحات مالیاتی.

یک مشکل دیرینه، رویه معاملات «دو قیمتی» است. قیمت واقعی و قیمت ذکر شده در قرارداد محضری تفاوت قابل توجهی دارند. بسیاری از املاک با قیمت‌هایی ۱.۵ تا ۲ برابر بیشتر از قیمت قرارداد خرید و فروش می‌شوند تا تعهدات مالیاتی کاهش یابد. به گفته کارشناسان، این پدیده نه تنها بازار را مختل می‌کند، بلکه طراحی سیاست‌های مالیاتی بر اساس ارزش واقعی را نیز غیرممکن می‌سازد.

وو دین آن، اقتصاددان ، تحلیل کرد که برای داشتن یک سازوکار مالیاتی منصفانه، دولت باید قیمت‌های واقعی خرید و فروش را کنترل کند. با این حال، با سیستم داده‌های پراکنده فعلی، سازمان مدیریت تقریباً قادر به نظارت کامل بر نوسانات قیمت نیست و این امر منجر به مشکلاتی در اعمال مؤثر سیاست‌های جدید می‌شود.

کارشناسان عموماً موافقند که بزرگترین «گلوگاه» امروز، وضع یا عدم وضع مالیات نیست، بلکه چگونگی اجرای عملی مالیات است. برای دستیابی به این هدف، شفافیت داده‌ها، اطلاعات استاندارد، تأیید ارزش واقعی تراکنش‌ها و یک نقشه راه اجرایی روشن، از الزامات فوری هستند.

تنها زمانی که این موانع برداشته شوند، مالیات به ابزاری مهم برای عملکرد پایدار و بادوام بازار تبدیل خواهد شد. برعکس، اگر این موضوع همچنان در چرخه معیوب «وقتی داغ است مورد بحث قرار می‌گیرد و وقتی سرد می‌شود فراموش می‌شود» قرار گیرد، بازار املاک و مستغلات برای فرار از عدم تعادل عرضه و تقاضا که سال‌هاست ادامه دارد، با مشکل مواجه خواهد شد.

یکی از نگرانی‌های رایج در بازار این است که این مالیات مستقیماً بر کسانی که ملک دوم دارند تأثیر می‌گذارد. با این حال، به گفته کارشناسان، هدف این سیاست، هدف قرار دادن همه مالکان چندین ملک نیست، بلکه هدف قرار دادن کسانی است که دارایی‌های بلااستفاده یا کم‌استفاده دارند و منجر به اتلاف و محدود کردن عرضه می‌شوند.

دکتر نگوین کوانگ توین، دانشیار، تأیید کرد که لازم است بین افرادی که برای رفع نیازهای مشروع خود چندین ملک دارند و کسانی که آنها را احتکار می‌کنند تا قیمت‌ها افزایش یابد، تمایز قائل شد. برای گروه‌های سوداگر، مالیات لازم است تا آنها را مجبور به استفاده از دارایی‌های خود یا انتقال آنها کند، در نتیجه حجم معاملات افزایش یافته و درآمد مالیاتی تکمیل می‌شود.

این متخصص استدلال می‌کند که نگرانی‌ها در مورد فروپاشی بازار به دلیل مالیات بی‌اساس است. فروش گسترده فقط در بین کسانی رخ می‌دهد که از اهرم مالی بیش از حد استفاده می‌کنند یا درگیر سفته‌بازی کوتاه‌مدت هستند. کسانی که ظرفیت مالی واقعی دارند، به شدت تحت تأثیر قرار نخواهند گرفت.

تا حدودی، بازار هنوز برای ایجاد نقدینگی به فعالیت‌های سوداگرانه نیاز دارد. اما سوداگری باید مبتنی بر فعالیت‌های تجاری شفاف و تحت نظارت مالیات باشد، نه بر انباشت دارایی‌ها و سپس رها کردن آنها به حال خود.

علاوه بر این، یکی دیگر از خطراتی که کارشناسان هشدار داده‌اند و اجرای سیاست‌های مالیاتی را دشوار می‌کند، پدیده ثبت املاک به نام شخص دیگری است. بسیاری از مردم تعداد زیادی ملک دارند، اما آنها را تقسیم می‌کنند تا اقوام یا آشنایان آنها را به نام خود ثبت کنند تا از پرداخت مالیات فرار کنند. این امر چالش قابل توجهی در شناسایی موضوعات صحیحی که نیاز به تنظیم دارند، ایجاد می‌کند.

برای جلوگیری از این وضعیت، سیستم ثبت زمین، سوابق و نقشه‌ها باید استاندارد و به هم پیوسته باشند. وقتی اطلاعات به هم متصل باشند، سازمان مدیریت قادر خواهد بود معاملات غیرمعمول را تشخیص دهد، مالکان واقعی را شناسایی کند و فرار مالیاتی را مهار کند.

منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm