اعتبار املاک و مستغلات به کجا سرازیر می‌شود؟

اعتبار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین تا پایان ماه آوریل به بیش از ۱۱۱۶ تریلیون دانگ ویتنام رسید که در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۴، افزایشی ۲.۸۵ درصدی را نشان می‌دهد. تناقض این است که در حالی که اعتبار به شدت در حال افزایش است، پروژه‌های جدید زیادی وجود ندارد و معاملات در بازار زیاد نیست. پس پول کجا می‌رود؟

پروژه‌های جدید هنوز به کندی در حال اجرا هستند.

به طور خاص، شعبه منطقه‌ای ۲ بانک دولتی ویتنام (SBV) گزارش داد که تا پایان ماه آوریل، کل اعتبار املاک و مستغلات معوقه در شهر هوشی مین به ۱۱۱۶ تریلیون دونگ ویتنامی رسید که نسبت به ماه قبل ۰.۳۴ درصد و نسبت به پایان سال ۲۰۲۴، ۲.۸۵ درصد افزایش داشته است. مقیاس اعتبار املاک و مستغلات همچنان حفظ شده و تقریباً ۲۸ درصد از کل اعتبار معوقه در این منطقه را تشکیل می‌دهد. از این میزان، اعتبار املاک و مستغلات برای مصارف شخصی (وام برای خرید خانه، انتقال حق استفاده از زمین برای ساخت خانه؛ وام برای تعمیرات خانه و غیره) همچنان بخش بالایی از کل اعتبار املاک و مستغلات معوقه را تشکیل می‌دهد و به ۷۲۷۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی رسیده است که نسبت به ماه قبل ۰.۰۵ درصد و نسبت به پایان سال ۲۰۲۴، ۰.۶۵ درصد افزایش داشته است.

با وجود رشد اعتبار، پول بسیار کمی از بازار خارج می‌شود.

عکس: دین سون

اگرچه این ارقام کاملاً خوب به نظر می‌رسند، اما واقعیت این است که هم معاملات و هم پروژه‌های جدید کند هستند. بنابراین، بسیاری از مردم می‌پرسند، آن همه تریلیون دونگ اعتبار املاک و مستغلات کجا رفت؟

آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، گفت که اگرچه ارقام رشد اعتبار املاک و مستغلات بسیار زیاد است، اما او نمی‌داند چه کسی از این رشد سود می‌برد. زیرا در حالی که مشاغل هنوز در پردازش اسناد قانونی مشکل دارند و بنابراین قادر به دسترسی به سرمایه نیستند، تعداد افرادی که برای خرید املاک و مستغلات وام می‌گیرند نیز کم است. به طور خاص، در چهار ماه اول سال، شهر هوشی مین تنها 3 پروژه واجد شرایط برای افزایش سرمایه داشت، با مجموع 3286 آپارتمان که همگی آپارتمان‌های لوکس بودند. در چهار ماه اول سال، هیچ پروژه‌ای واگذار نشد زیرا طبق قانون، یک پروژه قبل از اینکه بتواند به شریک دیگری فروخته شود، باید تعهدات مالی خود را انجام دهد.

آقای لو هوانگ چائو گفت: «در مقایسه با سال ۲۰۱۷، سال رونق بازار، عرضه فعلی تنها ۱۰ درصد است. در واقع، هنوز کمبود عرضه، به ویژه برای مسکن مقرون به صرفه، به ویژه مسکن اجتماعی، وجود دارد و قیمت زمین و خانه همچنان به طور پیوسته در حال افزایش است. تعداد کل آپارتمان‌های عرضه شده در بازار از ابتدای سال تاکنون بسیار کم است و معاملات زیاد نیستند، با این حال رشد اعتباری گزارش شده توسط بانک دولتی ویتنام بسیار عجیب است. فقط شهر هوشی مین نیست که شاهد رشد است، بلکه کل کشور همین کار را می‌کند؛ من آن را درک نمی‌کنم.» او افزود که مشاغل هنوز با مشکلات قابل توجهی در جریان نقدینگی و سرمایه روبرو هستند، به خصوص که برای رسیدن به تاریخ سررسید اوراق قرضه شرکتی در حدود آگوست-دسامبر ۲۰۲۵ تلاش می‌کنند. این امر آنها را مجبور می‌کند تا به تلاش و مذاکره با مشتریان برای تمدید دوره‌های بازپرداخت بدهی ادامه دهند.

دکتر دین هین، مدیر موسسه تحقیقات کاربردی انفورماتیک و اقتصاد ، همچنین تأیید کرد که کسب‌وکارها هنوز فاقد سرمایه هستند، در دسترسی به وجوه مشکل دارند و میزان پول تزریق شده به بازار قابل توجه نیست. بنابراین، اگر اعتبار املاک و مستغلات افزایش یابد، احتمالاً سازمان‌ها و افراد برای بازپرداخت بدهی‌های قدیمی یا تأمین مالی مجدد بدهی‌های موجود، وام می‌گیرند. نرخ بهره همراه با افزایش هزینه‌های موجودی کالا باعث افزایش اعتبار معوقه خواهد شد.

دکتر دین دِ هین تحلیل کرد: «از طریق بررسی حدود ۱۰۰ شرکت پذیرفته‌شده در بورس اوراق بهادار، متوجه شدم که رشد اعتبار در صنعت املاک و مستغلات و ساخت‌وساز به‌طور مداوم در حال کاهش بوده است. دلیل این امر این است که جریان نقدی در املاک و مستغلات از دو منبع اصلی ناشی می‌شود: جریان نقدی کسب‌وکار و جریان نقدی تأمین مالی. با این حال، هر دوی این منابع با مشکلاتی روبرو هستند، بنابراین شرکت‌های املاک و مستغلات امسال همچنان با چالش‌های زیادی روبرو خواهند بود.»

معاملات انفرادی رونق گرفته و بازار ثانویه پرجنب‌وجوش است.

دکتر نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام، در مجموع اظهار داشت: از سال نو قمری، بازار جنوبی نشانه‌هایی از رشد و عملکرد بهتر در مقایسه با سال 2024 را نشان داده است. اگرچه پروژه‌های جدید زیادی وجود ندارد، اما معاملات بین افراد نیز بهتر است. طبق آمار، افزایش سریع تعداد معاملات املاک و مستغلات به درآمد زمین در شهر هوشی مین کمک کرده است تا به سطح بالایی برسد و در سه ماهه اول سال 2025 به 2200 میلیارد دونگ ویتنامی برسد که نسبت به مدت مشابه بیش از 540 میلیارد دونگ ویتنامی افزایش یافته است. علاوه بر این، درآمد حاصل از خدمات تجاری املاک و مستغلات در ماه مارس به 25547 میلیارد دونگ ویتنامی رسید که نسبت به ماه قبل 9 درصد افزایش یافته است. در سه ماه اول سال، درآمد حاصل از این بخش به 72321 میلیارد دونگ ویتنامی رسید که 16 درصد افزایش یافته است. این یک افزایش مثبت است که به وضوح سطح علاقه سرمایه‌گذاران را نشان می‌دهد و بهبود بازار املاک و مستغلات را نشان می‌دهد.

بنابراین، به گفته دکتر نگوین ون دین، اگرچه حجم معاملات بازار اولیه به دلیل عرضه محدود کم است، معاملات در بازار ثانویه و خرید و فروش زمین و خانه در بین افراد بسیار فعال است. این می‌تواند دلیل رشد قوی اعتبار باشد. علاوه بر این، اگرچه در ماه‌های اخیر پروژه‌های کمی در شهر هوشی مین انجام شده است، اما بسیاری از پروژه‌ها در مناطق اطراف مانند لانگ آن، دونگ نای ، با ریا-وونگ تاو و بین دونگ تکمیل و راه‌اندازی شده‌اند. از آنجایی که مشاغل در شهر هوشی مین مستقر هستند، ممکن است در این شهر وام گرفته باشند تا در این استان‌ها سرمایه‌گذاری کنند. علاوه بر این، افزایش شدید قیمت املاک و مستغلات در سال‌های اخیر نیز منجر به افزایش ارزش وام‌ها شده است. دکتر دین تحلیل کرد: "با این حال، به راحتی می‌توان دید که بازار فعلی تقاضای واقعی کمی دارد و سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی زیادی وجود دارد، بنابراین سرمایه اعتباری بیشتر به سمت این گروه‌ها جریان می‌یابد تا پروژه‌ها."

با همین دیدگاه، اقتصاددان هوین فوک نگیا نیز معتقد است که رشد اعتبار تا حد زیادی توسط وام‌های خرید خانه، تعمیرات و ساخت و ساز توسط افراد هدایت می‌شود؛ در حالی که پروژه‌های جدید "در حال از دست دادن جایگاه خود هستند" زیرا عرضه از ابتدای سال بسیار محدود بوده است. این با گزارش بانک دولتی ویتنام مطابقت دارد، که نشان می‌دهد وام‌های خرید خانه، انتقال حق استفاده از زمین برای ساخت خانه و تعمیرات خانه هنوز بخش بالایی از کل اعتبار املاک و مستغلات معوق را تشکیل می‌دهند. علاوه بر این، رشد اخیر اعتبار مربوط به بازسازی و وثیقه‌گذاری است، زیرا پول نقد بسیار کمی به بازار وارد می‌شود. در حالی که پروژه‌های شهر هوشی مین ممکن است به دلیل موانع قانونی در دریافت وام با مشکل مواجه شوند، مشاغل می‌توانند از پروژه‌های سایر استان‌ها یا انواع دیگر محصولات برای تضمین وام در شهر هوشی مین استفاده کنند.

هم عرضه و هم قیمت‌ها در حال افزایش هستند.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز در مورد بازار املاک و مستغلات در سه ماهه اول 2025، حجم معاملات املاک و مستغلات در سه دسته آپارتمان، خانه‌های ویلایی و زمین‌های مسکونی در مقایسه با سه ماهه چهارم 2024 تمایل به افزایش داشته است. به طور خاص، بخش آپارتمان و خانه‌های ویلایی شاهد 33585 معامله موفق بوده است که معادل 132٪ در مقایسه با سه ماهه چهارم 2024 است. بخش زمین مسکونی 101049 معامله موفق داشته است که معادل 116.4٪ در مقایسه با سه ماهه چهارم 2024 است. در همین حال، در این سه ماهه شاهد تکمیل 14 پروژه، شامل تقریباً 3813 آپارتمان، که 140٪ نسبت به مدت مشابه در سال 2024 را نشان می‌دهد، بودیم. 26 پروژه جدید مجوز گرفتند که در مجموع تقریباً 15780 واحد را شامل می‌شود که 144٪ از سه ماهه چهارم 2024 و 136٪ نسبت به مدت مشابه در سال 2024 را نشان می‌دهد. در سراسر کشور، 994 پروژه در حال ساخت هستند که تقریباً ... ۳۹۹،۸۷۳ واحد. در همین حال، ۵۹ پروژه واجد شرایط فروش واحدهای مسکونی در حال ساخت هستند که در مجموع تقریباً ۱۹،۷۶۰ واحد می‌شود و ۹۶.۷٪ از سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۴ و ۱۵۵.۲٪ نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۴ را نشان می‌دهد.

منبع: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm