اعتبار املاک و مستغلات به کجا جریان می‌یابد؟

اعتبار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین تا پایان ماه آوریل به بیش از 1116 تریلیون دانگ ویتنام رسید که در مقایسه با پایان سال 2024، 2.85 درصد افزایش داشته است. تناقض این است که در حالی که اعتبار به شدت در حال افزایش است، پروژه‌های جدید زیادی وجود ندارد، معاملات در بازار زیاد نیست، پس پول کجا می‌رود؟

پروژه‌های جدید همچنان در حال اجرا هستند

به طور خاص، شعبه منطقه‌ای ۲ بانک دولتی ویتنام (SBV) اعلام کرد که تا پایان ماه آوریل، کل مانده اعتبار املاک و مستغلات معوقه در شهر هوشی مین به ۱۱۱۶ تریلیون دونگ ویتنامی رسید که نسبت به ماه قبل ۰.۳۴ درصد و نسبت به پایان سال ۲۰۲۴، ۲.۸۵ درصد افزایش یافته است. مقیاس اعتبار املاک و مستغلات همچنان حفظ شده و حدود ۲۸ درصد از کل مانده اعتبار معوقه در این منطقه را تشکیل می‌دهد. به طور خاص، اعتبار املاک و مستغلات برای گروه خود-استفاده (وام برای خرید خانه، انتقال حق استفاده از زمین برای ساخت خانه؛ وام برای تعمیر خانه و ...) هنوز بخش بالایی از کل مانده اعتبار املاک و مستغلات معوقه را تشکیل می‌دهد که ۶۵ درصد را تشکیل می‌دهد و به ۷۲۷۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی رسیده است که نسبت به ماه قبل ۰.۰۵ درصد و نسبت به پایان سال ۲۰۲۴، ۰.۶۵ درصد افزایش یافته است.

با وجود رشد اعتبار، جریان نقدی خروجی از بازار بسیار کم است.

عکس: دین سون

در حالی که ارقام کاملاً خوب هستند، در واقع هم معاملات و هم پروژه‌های جدید "کند" هستند. بنابراین، بسیاری از مردم می‌پرسند، اعتبار املاک و مستغلات بیش از یک میلیون میلیارد دونگ کجا رفت؟

آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، گفت که اگرچه ارقام رشد اعتبار املاک و مستغلات بسیار زیاد است، اما او نمی‌داند چه کسی از این رشد سود می‌برد. زیرا زمانی که مشاغل هنوز در پردازش اسناد قانونی مشکل داشتند و نمی‌توانستند به سرمایه دسترسی پیدا کنند، افراد زیادی برای خرید املاک و مستغلات وام نگرفتند. به طور خاص، در 4 ماه اول سال، شهر هوشی مین تنها 3 پروژه واجد شرایط برای بسیج سرمایه داشت، با مجموع 3286 آپارتمان که همه آنها آپارتمان‌های لوکس بودند. در 4 ماه اول سال، هیچ پروژه‌ای واگذار نشد زیرا طبق قانون، پروژه باید تعهدات مالی خود را قبل از فروش به شریک دیگری تکمیل کند.

آقای لو هوانگ چائو گفت: «در مقایسه با سال ۲۰۱۷، سالی که بازار رونق گرفت، عرضه فعلی تنها ۱۰ درصد است. در واقع، هنوز کمبود عرضه، به ویژه مسکن مقرون به صرفه، به ویژه مسکن اجتماعی، وجود دارد و قیمت املاک و مستغلات همچنان به طور پیوسته در حال افزایش است. تعداد کل آپارتمان‌های عرضه شده به بازار از ابتدای سال بسیار کم است، معاملات زیاد نیست، اما رشد اعتبار همانطور که توسط بانک دولتی گزارش شده است بسیار عجیب است. نه تنها شهر هوشی مین، بلکه کل کشور در حال افزایش است، من هم نمی‌فهمم.» و افزود که در حال حاضر، مشاغل هنوز در جریان نقدی و سرمایه با مشکل مواجه هستند، به خصوص در شرایطی که مشاغل برای مقابله با سررسید اوراق قرضه شرکتی در حدود آگوست - دسامبر ۲۰۲۵ تلاش می‌کنند. این امر باعث می‌شود که آنها همچنان در تلاش باشند و مجبور شوند با مشتریان برای تمدید بازپرداخت بدهی مذاکره کنند.

دکتر دین هین، مدیر موسسه انفورماتیک و اقتصاد کاربردی، همچنین تأیید کرد که در واقعیت، شرکت‌ها هنوز فاقد سرمایه هستند، در دسترسی به سرمایه مشکل دارند و میزان پول تزریق شده به بازار زیاد نیست. بنابراین، اگر اعتبار املاک و مستغلات افزایش یابد، این امکان وجود دارد که سازمان‌ها و افراد برای پرداخت بدهی‌های قدیمی و تمدید بدهی‌ها وام بگیرند. نرخ بهره همراه با افزایش قیمت تمام شده موجودی کالا باعث می‌شود که مانده‌های اعتباری نیز به همین ترتیب افزایش یابد.

دکتر دین دِ هین تحلیل کرد: «از طریق بررسی حدود ۱۰۰ شرکت پذیرفته‌شده در بورس اوراق بهادار، دریافتم که رشد اعتبار در صنایع املاک و مستغلات و ساخت‌وساز به‌طور مداوم در حال کاهش بوده است. زیرا جریان نقدی در املاک و مستغلات از دو منبع اصلی ناشی می‌شود: جریان نقدی تجاری و جریان نقدی مالی. با این حال، هر دوی این منابع با مشکلاتی روبرو هستند، بنابراین شرکت‌های املاک و مستغلات هنوز امسال با مشکلات زیادی روبرو هستند.»

معاملات بین مردم رونق دارد، بازار ثانویه شلوغ است

دکتر نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، در مجموع اظهار داشت: از سال نو قمری، بازار جنوبی نشانه‌هایی از رشد را نشان داده و عملکرد بهتری نسبت به سال 2024 دارد. اگرچه پروژه‌های جدید زیادی وجود ندارد، اما معاملات بین مردم نیز بهتر شده است. طبق آمار، افزایش سریع تعداد معاملات املاک و مستغلات به درآمد زمین در شهر هوشی مین کمک کرده است تا به سطح بالایی برسد و در سه ماهه اول سال 2025 به 2200 میلیارد دونگ ویتنامی برسد که نسبت به مدت مشابه بیش از 540 میلیارد دونگ ویتنامی افزایش یافته است. علاوه بر این، درآمد حاصل از خدمات تجاری املاک و مستغلات نیز در ماه مارس به 25547 میلیارد دونگ ویتنامی رسید که نسبت به ماه قبل 9 درصد افزایش داشته است. در 3 ماه اول سال، درآمد حاصل از این صنعت به 72321 میلیارد دونگ ویتنامی رسید که 16 درصد افزایش یافته است. این یک افزایش مثبت است که به وضوح با سطح علاقه سرمایه‌گذاران نشان داده شده و نشان دهنده بهبود بازار املاک و مستغلات است.

بنابراین، به گفته دکتر نگوین ون دین، اگرچه حجم معاملات بازار اولیه به دلیل عرضه محدود کم است، معاملات در بازار ثانویه و معاملات املاک و مستغلات در بین مردم بسیار فعال در حال انجام است. این ممکن است دلیل رشد قوی اعتبار باشد. نه تنها این، بلکه اگرچه پروژه‌ها در شهر هوشی مین در ماه‌های اخیر کم هستند، در مناطق اطراف مانند لانگ آن ، دونگ نای، با ریا-وونگ تاو، بین دونگ، تعداد پروژه‌های تکمیل شده و افتتاح شده بسیار زیاد است. در همین حال، شرکت‌های "واقع در" شهر هوشی مین ممکن است در این شهر وام گرفته باشند تا در استان‌ها سرمایه‌گذاری کنند. علاوه بر این، افزایش شدید قیمت املاک و مستغلات در دوران اخیر نیز باعث افزایش ارزش وام‌ها شده است. دکتر دین تحلیل کرد: "اما یک چیز به راحتی قابل مشاهده است، بازار فعلی تقاضای واقعی کمی دارد اما سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی زیادی دارد، بنابراین سرمایه اعتباری بیشتر از اینکه به پروژه‌ها سرازیر شود، به این گروه‌ها سرازیر می‌شود."

هوین فوک نگیا، کارشناس اقتصادی، نیز با همین دیدگاه گفت که رشد اعتبار عمدتاً در وام‌های خرید خانه، تعمیر و ساخت و ساز در بین مردم است؛ در حالی که پروژه‌های جدید "بازنده" هستند زیرا عرضه از ابتدای سال بسیار کم بوده است. این همچنین با گزارش بانک دولتی مطابقت دارد که می‌گوید وام‌های خرید خانه، انتقال حق استفاده از زمین برای ساخت خانه، وام برای تعمیر خانه و ... هنوز بخش بالایی از کل اعتبار املاک و مستغلات معوق را تشکیل می‌دهند. علاوه بر این، رشد اعتبار در سال‌های اخیر مربوط به بازسازی و وام مسکن است زیرا جریان نقدی به بازار بسیار کم است. ممکن است به دلیل بن‌بست قانونی، وام گرفتن برای پروژه‌های شهر هوشی مین دشوار باشد، اما مشاغل می‌توانند از پروژه‌های استان و سایر محصولات برای تضمین وام در شهر هوشی مین استفاده کنند.

عرضه و قیمت هر دو افزایش می‌یابند

گزارش وزارت ساخت و ساز در مورد بازار املاک و مستغلات در سه ماهه اول سال 2025 نشان می‌دهد که حجم معاملات املاک و مستغلات در سه نوع آپارتمان، خانه‌های شخصی و زمین‌های مسکونی در مقایسه با سه ماهه چهارم سال 2024 رو به افزایش است. از این تعداد، بخش آپارتمان و خانه‌های شخصی 33585 معامله موفق داشته است که معادل 132٪ در مقایسه با سه ماهه چهارم سال 2024 است. بخش زمین‌های مسکونی 101049 معامله موفق داشته است که معادل 116.4٪ در مقایسه با سه ماهه چهارم سال 2024 است. در همین حال، در کل این سه ماهه، 14 پروژه با مقیاس حدود 3813 آپارتمان تکمیل شده وجود داشته است که معادل 140٪ در مقایسه با مدت مشابه در سال 2024 است. 26 پروژه جدید دارای مجوز با مقیاس حدود 15780 آپارتمان وجود داشته است که معادل 144٪ از سه ماهه چهارم سال 2024 و معادل 136٪ در مقایسه با مدت مشابه در سال 2024 است. کل کشور ... ۹۹۴ پروژه در دست ساخت با مقیاس حدود ۳۹۹,۸۷۳ آپارتمان. در همین حال، ۵۹ پروژه واجد شرایط فروش مسکن در آینده وجود دارد که مقیاس آنها حدود ۱۹,۷۶۰ آپارتمان است که معادل ۹۶.۷٪ در مقایسه با سه ماهه چهارم ۲۰۲۴ و معادل ۱۵۵.۲٪ در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۴ است.

منبع: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm