شهر هوشی مین منابع زمینی خود را آزاد می‌کند

زمین خالی، مردم بدبخت

داستان زمین‌های رها شده و مناطق مسکونی خودجوش چیز جدیدی نیست، بلکه در واقع سال‌هاست که وجود داشته است؛ این داستان بارها توسط افکار عمومی و مطبوعات منعکس شده است، به ویژه وضعیت پروژه‌های معلق و برنامه‌ریزی‌های معلق به مدت 20 تا 30 سال. در منطقه مرکزی شهر هوشی مین، می‌توانیم به منطقه شهری بین کوی-تان دا (منطقه بین تان) که به مدت 31 سال به حالت تعلیق درآمده است، منطقه شهری جدید تو تیم (شهر تو دوک) که پس از بیش از 20 سال هنوز تنها چند پروژه در آن شکل گرفته است، اشاره کنیم؛ و در فاصله دورتر، می‌توانیم به منطقه شهری سینگ-ویت (منطقه بین چان) اشاره کنیم که آن هم بیش از 25 سال به حالت تعلیق درآمده است؛ شمال غربی متعلق به منطقه هوک مون، منطقه کو چی است؛ جنوب شهر هوشی مین نیز مدت‌هاست که مجموعه‌ای از پروژه‌های معلق را در خود جای داده است...

نگوین ون نن، دبیر حزب شهر هوشی مین، در حال بررسی اوضاع در یک هلیکوپتر است. عکس در ۲۶ آگوست گرفته شده است.

طبق آمار کمیته مردمی ناحیه بین چان، در این ناحیه ۳۲۳ پروژه برای ساخت مسکن، زیرساخت‌های اجتماعی، پارک‌ها و... وجود دارد. تا ماه مه ۲۰۲۲، ۹۲ پروژه به تعویق افتاده‌اند، حتی برخی از پروژه‌ها به مدت ۲۰ تا ۳۰ سال "متوقف" شده‌اند، بنابراین این ناحیه اسنادی را برای سرمایه‌گذاران ارسال کرده و درخواست سرعت بخشیدن به پیشرفت را دارد، در غیر این صورت پیشنهاد لغو پروژه‌ها را خواهد داد. لغو پروژه‌ها اقدامی جدی و مورد نظر مردم محلی است، اما اجرای آن یک فرآیند طولانی است که تا حد زیادی به ارزیابی و توصیه‌های خاص ادارات و شعب بستگی دارد.

در حومه شهر هوشی مین، هنوز زمین های خالی زیادی وجود دارد و مناطق مسکونی به صورت خودجوش در حال توسعه هستند.

در کنار ناحیه بین چان، ناحیه هوک مون قرار دارد. تران ون خویِن، دبیر کمیته حزب ناحیه هوک مون، زمانی در مجمع شورای مردمی شهر هوشی مین اظهار داشت که وقتی در کمون نه بین (ناحیه هوک مون) ایستاده و به شهر توآن آن در بین دونگ نگاه می‌کند و چراغ‌های روشن را می‌بیند، احساس غم می‌کند، در حالی که در سمت هوک مون، سطح توسعه هنوز بسیار متوسط ​​است، هنوز زمین‌های خالی زیادی وجود دارد. هوک مون همچنین یکی از مناطقی است که پروژه‌های معلق زیادی، برنامه‌ریزی‌های همپوشانی و نسبت زمین‌های کشاورزی تا 50٪ دارد. نارسایی‌های برنامه‌ریزی کاربری زمین در مقایسه با نیازهای شخصی، مردم را ناراحت می‌کند زیرا زمین دارند اما نمی‌توانند خانه بسازند، زمین‌های بزرگ را نمی‌توان به قطعاتی برای زندگی جداگانه کودکان تقسیم کرد. در اواسط سال 2022، این منطقه پیشنهاد داد که شهر هوشی مین مدیریت و بازپس‌گیری بیش از 700 هکتار زمین متعلق به پروژه‌های معلق را که سال‌ها برنامه‌ریزی شده اما اجرا نشده بودند، در نظر بگیرد.

زمین‌های خالی نه تنها به دلیل کمبود ظرفیت سرمایه‌گذاران خصوصی است، بلکه بسیاری از پروژه‌هایی که با بودجه دولتی اجرا می‌شوند نیز کند هستند. یک نمونه، پروژه ساخت حصارهای سبز برای جداسازی دو مجتمع تصفیه فاضلاب دا فوک (منطقه بین چان) و تای باک (منطقه کو چی) است. از آنجا که این پروژه سال به سال به حالت تعلیق درآمده است، مردم در شرایطی هستند که نمی‌توانند آنجا را ترک کنند یا بمانند و دارایی‌های آنها با قیمت‌های پایین منتقل می‌شود...

مناطق شهری روی کاغذ مانند بین کوی - تان دا، سینگ - ویت... تنها بخشی از صدها پروژه معلق در شهر هوشی مین هستند. هر بار که مجلس ملی و شورای مردمی شهر هوشی مین با رأی‌دهندگان دیدار می‌کنند، مردم ناراحت هستند و می‌پرسند که این پروژه‌ها چه زمانی اجرا خواهند شد و اگر اجرا نشوند، چه زمانی برای بازگرداندن حقوق مشروع مردم به زمین و مسکن، بازپس‌گیری می‌شوند. اینها همچنین قطعات تکه‌تکه شده‌ای هستند که تصویر «زمین‌های خالی فراوان» را تشکیل می‌دهند که رهبران شهر هوشی مین هنگام بررسی از هلیکوپتر، آن را واضح‌تر دیدند.

بر اساس نتایج تحقیقات موسسه مطالعات توسعه شهر هوشی مین، نرخ تبدیل کاربری زمین از زمین‌های کشاورزی به زمین‌های غیرکشاورزی در شهر هوشی مین در دوره ۲۰۱۱ تا ۲۰۲۰ بسیار کند است. به طور خاص، دوره ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۵ به ۱۱.۲ درصد و دوره ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۰ تنها به ۱۳.۱۸ درصد در مقایسه با طرح مصوب رسیده است.

علت این وضعیت، نارسایی‌ها و مشکلات موجود در مقررات مربوط به برنامه‌ریزی، طرح‌های کاربری زمین با سایر طرح‌ها و مقررات قانونی در مورد پروژه‌های سرمایه‌گذاری و ساختمانی است. علاوه بر این، داده‌های زمین کامل، دقیق، یکپارچه و پیوسته نیستند و این امر بر دقت پیش‌بینی طرح‌های برنامه‌ریزی و کاربری زمین تأثیر می‌گذارد. آمار و ارزیابی صندوق‌های زمین (به‌ویژه ارزیابی قطعه‌بندی و تقسیم‌بندی، کارایی بهره‌برداری) کامل و دقیق نیست، بنابراین کیفیت پیش‌بینی طرح‌های برنامه‌ریزی و کاربری زمین بالا نیست.

در خصوص اجرای طرح‌های برنامه‌ریزی و کاربری اراضی، دلایلی نیز وجود دارد که ناشی از دشواری‌های احیای زمین‌های کشاورزی، کمبود منابع برای سرمایه‌گذاری در چارچوب زیرساخت‌های فنی و پروژه‌های مربوط به زمین است...

تبدیل آهسته زمین‌های کشاورزی

«هنوز زمین خالی زیادی وجود دارد» همچنین به این دلیل است که در ساختار کاربری زمین شهر هوشی مین، زمین‌های کشاورزی هنوز بخش بزرگی را تشکیل می‌دهند. در سال ۲۰۱۰، زمین‌های کشاورزی شهر هوشی مین ۱۱۸۰۵۲ هکتار بود که ۵۶.۳٪ را تشکیل می‌داد. تا ژوئن ۲۰۱۸، دولت قطعنامه ۸۰ را در مورد تنظیم برنامه‌ریزی کاربری زمین تا سال ۲۰۲۰ و طرح نهایی کاربری زمین (۲۰۱۶ - ۲۰۲۰) صادر کرد. بر این اساس، دولت به شهر هوشی مین اجازه داد تا بیش از ۲۶۰۰۰ هکتار از زمین‌های کشاورزی را به زمین‌های غیرکشاورزی تبدیل کند تا ساختار زمین‌های کشاورزی تا سال ۲۰۲۰ به ۴۲.۱٪ کاهش یابد.

بین کوی - منطقه شهری تان دا (ناحیه بین تان)، یکی از مناطقی که برنامه‌ریزی و پروژه‌های بلندمدت آن به حالت تعلیق درآمده است

با این حال، طبق تحقیقات موسسه مطالعات توسعه شهر هوشی مین، تبدیل کاربری زمین در شهر هوشی مین بسیار کند است و تنها به بیش از ۱۳ درصد می‌رسد. این بررسی همچنین نشان داد که ۶.۵ درصد از زمین‌های کشاورزی در برخی از مناطق مانند: ۱۲، بینه تان، بینه تان و تو دوک سیتی پراکنده شده‌اند، اما در واقعیت، برخی از مکان‌ها دیگر برای تولید محصولات کشاورزی استفاده نمی‌شوند، بلکه فقط روی کاغذ زمین کشاورزی هستند... . زمین‌های کشاورزی به شکل "پوست پلنگ"، در مقیاس کوچک، تغییر رنگ داده و پراکنده در حومه شهر نیز به سختی قابل بهره‌برداری موثر برای اهداف کشاورزی هستند، اما بیشتر آنها خالی مانده یا برای اهداف غیرکشاورزی استفاده می‌شوند.

در یک جلسه کاری با کمیته دائمی حزب شهر هوشی مین در اکتبر 2022، معاون نخست وزیر، تران هونگ ها (که در آن زمان وزیر منابع طبیعی و محیط زیست بود) اظهار داشت که نسبت زمین‌های کشاورزی در شهر هوشی مین که بیش از 50 درصد را تشکیل می‌دهد، بسیار زیاد است. در عین حال، او پیشنهاد کرد که لازم است طرحی برای استفاده از زمین‌های کشاورزی برای اهداف چندگانه، افزایش بهره‌وری زمین و کمک به کاربران زمین برای بهره‌برداری منطقی‌تر از آن محاسبه شود. آقای ها گفت: «زمین‌های کشاورزی نباید صرفاً به عنوان یک اقتصاد کشاورزی در نظر گرفته شوند، بلکه باید به عنوان یک فضای زیست‌محیطی در نظر گرفته شوند که تجارت، خدمات، گردشگری، جنگلداری و تولید گیاهان دارویی را با هم ترکیب می‌کند.»

معمار خوئونگ ون مویی، معاون سابق انجمن معماران ویتنام، که دهه‌ها در کار برنامه‌ریزی در شهر هوشی مین مشارکت داشته است، محدودیت کار برنامه‌ریزی را در بسیاری از دوره‌های گذشته توضیح داد: وقتی زمینی برای کاشت درخت در نظر گرفته می‌شد، به عنوان زمین کشاورزی برنامه‌ریزی می‌شد. زمین برای کاشت جگن نیز زمین کشاورزی در نظر گرفته می‌شد، اما در واقعیت، زمین برای کشت برنج یا سایر محصولات نمی‌توانست دوام بیاورد یا بهره‌وری پایینی داشت. علاوه بر این، وقتی شهر هوشی مین می‌خواست هدف استفاده را به فضایی برای توسعه تغییر دهد، با این قانون مواجه شد که تغییر هدف زمین کشت برنج باید از طریق دولت مرکزی انجام شود. این همان چیزی بود که توسعه شهر هوشی مین را محدود می‌کرد.

جمعیت شهر هوشی مین چگونه تغییر می‌کند؟

طبق گزارش وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری، از سال ۲۰۰۴ تا به امروز، جمعیت شهر هوشی مین در مناطق تازه توسعه‌یافته درون‌شهری و مناطق حومه‌ای (به جز منطقه کان جیو) به سرعت افزایش یافته است که اکثر آنها مهاجر هستند. به طور خاص، مناطقی که رشد سریعی داشته‌اند شامل منطقه ۷، منطقه ۱۲، منطقه بین تان، منطقه بین چان، منطقه هوک مون، منطقه نها به و شهر تو دوک هستند.

جمعیت این منطقه به دلیل عواملی مانند قیمت زمین، پروژه‌های زیرساختی جدید و منابع نیروی کار در کارخانه‌ها و شرکت‌ها به سرعت در حال افزایش است. شهرنشینی سریع و تمرکز بالای جمعیت در این منطقه، کمربندی را در اطراف بافت مرکزی شهر تشکیل می‌دهد و فشار زیادی را بر سیاست‌های سرمایه‌گذاری برای توسعه زیرساخت‌های فنی و اجتماعی وارد می‌کند. در مقابل، مناطق بافت مرکزی شهر موجود مانند منطقه ۱، منطقه ۳، منطقه ۵، منطقه ۱۰، منطقه فو نهوان... تقریباً به طور کامل شهری شده‌اند و تغییر جمعیت کمی داشته‌اند و بسیاری از مناطق حتی در مقایسه با سال ۲۰۰۴ جمعیت کمتری دارند.

تا پایان سال ۲۰۲۲، کل جمعیت شهر هوشی مین حدود ۹.۴ میلیون نفر خواهد بود. با توجه به نیازهای توسعه تا سال ۲۰۴۰، پیشنهاد شده است که مناطق به بیش از ۱۶.۸ میلیون نفر افزایش یابد. در همین حال، تصمیم نخست وزیر برای تصویب وظیفه تنظیم برنامه ریزی کلی شهر هوشی مین تا سال ۲۰۴۰ با چشم انداز ۲۰۶۰، کل جمعیت برنامه ریزی شده حدود ۱۴ میلیون نفر است.

برنامه‌ریزی نوآورانه

پرواز هلیکوپتر برای بررسی کل فضای شهری شهر هوشی مین و بررسی قبلی روی رودخانه سایگون به رهبران شهر هوشی مین کمک کرد تا دیدگاه بیشتری نسبت به وضعیت فعلی برنامه‌ریزی شهر به دست آورند، که همانطور که رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، فان وان مای، اظهار داشت، پر از سوراخ و "پوست پلنگ" است. آقای مای معتقد است که برای سازماندهی و بازآرایی فضای شهری، تولید، زندگی مشترک، فضای سبز و غیره، داشتن تفکر نوآورانه و پیشرفته‌تر در کار برنامه‌ریزی ضروری است.

در حال حاضر، شهر هوشی مین در حال تهیه دو طرح است: برنامه‌ریزی شهر هوشی مین برای دوره 2021 تا 2030، با چشم‌اندازی تا سال 2050، و تنظیم برنامه‌ریزی کلی شهر هوشی مین برای سال 2040، با چشم‌اندازی تا سال 2060. در حال حاضر، واحد مشاوره با ادارات، مناطق و شهرستان‌ها برای جمع‌آوری اطلاعات و حل 72 گروه از وظایف همکاری می‌کند که از این تعداد، بخش اداری 50 وظیفه و مناطق 22 وظیفه دارند.

آقای مای گفت که او از نزدیک با وزارتخانه‌ها، شعب و کارشناسان هماهنگی می‌کند تا زمان را کوتاه کند، روند صحیح و کیفیت را تضمین کند. انتظار می‌رود در سه ماهه اول سال 2024، پرونده برای تأیید برنامه‌ریزی شهر هوشی مین برای دوره 2021 تا 2030 با چشم‌انداز تا سال 2050 به مرجع ذیصلاح ارائه شود. پرونده تنظیم برنامه‌ریزی کلی، قبل از ارسال به وزارت ساخت و ساز برای ارزیابی، در جلسه پایان سال 2023 به شورای خلق شهر هوشی مین ارائه خواهد شد.

از دیدگاه محلی، رهبر کمیته مردمی منطقه هوک مون گفت که آنها منتظر برنامه‌ریزی کلی شهر هوشی مین برای هدایت بهره‌برداری از منابع زمینی این منطقه هستند. با این حال، هنگامی که برنامه‌ریزی وجود دارد، باید سازوکاری برای جذب سرمایه‌گذاران برای اجرای پروژه‌های خاص وجود داشته باشد. در سال‌های اخیر، بسیاری از سرمایه‌گذاران برای یادگیری آمده‌اند اما بدون سازوکار، بدون زمین پاک، بنابراین آنها فقط در سطح علاقه و یادگیری متوقف می‌شوند.

ایده سازماندهی حکومت شهری و توسعه شهرهای اقماری دهه‌هاست که توسط شهر هوشی مین پرورش یافته است و انتظار می‌رود مشکل توزیع جمعیت را حل کند و به طور مؤثر از بودجه زمین در مناطق حومه شهر بهره‌برداری کند. با این حال، شهر هوشی مین نتوانسته است این کار را انجام دهد، مناطق حومه شهر هنوز به صورت پراکنده و خودجوش در حال توسعه هستند. به گفته معمار خوئونگ ون مویی، مدل توسعه شهری با محوریت حمل و نقل عمومی (TOD) که مجلس ملی در قطعنامه ۹۸/۲۰۲۳ اجازه آزمایش آن را داده است، "کلید" شهر هوشی مین برای انجام این کار در کنار پروژه تبدیل مناطق حومه شهر به مناطق یا "شهرهای درون شهر" خواهد بود.

این متخصص افزود: «مناطق شهری اهداف خاص خود را برای توسعه شهری دارند و به حمایت شهر هوشی مین وابسته هستند. توسعه شهری باید برای مردم شغل ایجاد کند، اقتصاد را ارتقا دهد و به مردم محلی شرایط بهره‌برداری از زمین‌های موجود برای توسعه متقابل را بدهد.»

آقای فان وان مای گفت که در امتداد خط ۱ مترو (بن تان - سوئی تین)، خط ۲ مترو (بن تان - تام لونگ)، جاده‌های کمربندی ۲، ۳، ۴ و بزرگراه هوشی مین - موک بای (در دست ساخت)، حدود ۱۰،۰۰۰ هکتار وجود دارد که می‌تواند طبق مدل TOD به مناطق شهری تبدیل شود. در پروژه جاده کمربندی ۳، رهبر کمیته مردمی منطقه هوک مون همچنین گفت که پس از بررسی، حدود ۲۰۰۰ هکتار وجود دارد که وزارت منابع طبیعی و محیط زیست پیشنهاد می‌کند که کمیته مردمی هوشی مین ابتدا یک پروژه آزمایشی را در این منطقه انجام دهد.

در واقع، منابع زمین سهم زیادی در بودجه دولت دارند. طبق برنامه‌ای که برای تمرکز بر رفع موانع تعدادی از پروژه‌های املاک و مستغلات به منظور افزایش درآمد از زمین در نظر گرفته شده است، انتظار می‌رود از اکنون تا پایان سال ۲۰۲۳، شهر هوشی مین بودجه اضافی نزدیک به ۱۹۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام جمع‌آوری کند.

سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی باید با هم هماهنگ باشند.

برنامه‌ریزی فعلی شهر هوشی مین الزامات را برآورده نکرده است، فاصله زیادی بین برنامه‌ریزی و واقعیت وجود دارد. برنامه‌ریزی و تئوری خوب است اما هنوز محصولات مشخصی وجود ندارد. شرکت‌ها همچنین از رویه‌های اداری و برنامه‌ریزی که شفافیت و انعطاف‌پذیری را تضمین نمی‌کنند و منجر به فرآیند طولانی از زمان تحقیقات سرمایه‌گذاری تا تکمیل می‌شوند، شکایت زیادی دارند. دولت می‌خواهد سرمایه‌گذاری را جذب کند اما سازوکارها و سیاست‌ها محدود هستند و طبق طرز فکر زمان تغییر می‌کنند. این مشکل مدت‌هاست که مطرح شده است اما هنوز فاقد یک راه‌حل کامل است.

بنابراین، تعدیل برنامه‌ریزی آتی شهر هوشی مین باید بر این کاستی‌ها غلبه کند. دولت باید به سرمایه‌گذاران تعهد دهد که سیاست‌ها و برنامه‌ریزی‌ها پایدار باشند، به طوری که حتی پس از نسل‌ها تغییر رهبران، این تعهد ثابت بماند و فقط بهتر شود، نه بدتر. سیاست‌ها باید پایدار باشند، نه نامنظم، به طوری که یک دوره خیلی خوب عمل کند و دوره بعدی کند باشد.

دولت شهر باید قاطع باشد و مسئولیت‌های هر بخش و هر فرد را مشخص کند. وقتی احساس ثبات کنند، کسب‌وکارها به‌طور خودکار به دنبال سرمایه‌گذاری خواهند رفت. تنها در این صورت است که شهر هوشی مین می‌تواند رقابت‌پذیری خود را نه تنها در بین مناطق داخلی، بلکه در بین شهرهای بزرگ منطقه نیز بهبود بخشد.

برخی از جهت‌گیری‌های اصلی شهر هوشی مین مانند توسعه شهرهای اقماری در مناطق حومه شهر و اجرای پروژه احیای دریا در کان جیو، حمایت زیادی از سوی مردم دریافت کرده است. با این حال، دولت باید به سرعت پروژه‌های معمول برای ایجاد اعتماد، به ویژه پروژه‌های کلیدی حمل و نقل مانند جاده‌های کمربندی، بزرگراه‌ها، پل‌های هوایی و غیره را اجرا کند.

دکتر تران کوانگ تانگ ، مدیر موسسه اقتصاد و مدیریت شهر هوشی مین، نماینده شورای خلق شهر هوشی مین

نیاز به تعیین مسئولیت‌های خاص

در فرآیند برنامه‌ریزی، تنظیم و اجرای پروژه تبدیل مناطق به مناطق شهری (یا شهرهایی تحت شهر هوشی مین) در دوره 2021 تا 2030، لازم است داده‌های زمین به صورت بلادرنگ و باز در سطوح مختلف برای موضوعات مختلف ایجاد و مدیریت شوند. بر اساس تجزیه و تحلیل داده‌های زمین، مقامات ذیصلاح به طور دقیق صندوق‌های زمین کشاورزی، به ویژه پراکندگی و تقسیم صندوق‌های زمین کشاورزی و همچنین کارایی واقعی در بهره‌برداری برای تولیدات کشاورزی - جنگلداری - شیلات را ارزیابی می‌کنند.

هنگام تصمیم‌گیری برای تبدیل کاربری‌های کشاورزی مناطق به زمین‌های غیرکشاورزی، بررسی و ارزیابی دقیق لازم است. از آنجا که این منطقه‌ای حساس به محیط زیست و تغییرات اقلیمی است، به دلیل از دست دادن فضای ذخیره‌سازی موقت آب و مسدود شدن جریان، خطر تأثیرات منفی بر سیل وجود دارد. ناگفته نماند، به دلیل عدم تضمین ظرفیت سیستم زیرساخت فنی، خطر آلودگی محیط زیست نیز وجود دارد.

بسیاری از تعلیق‌های برنامه‌ریزی و پروژه در شهر هوشی مین مردم را عصبانی کرده است، بخشی به دلیل ظرفیت ضعیف سرمایه‌گذاران و بخشی به این دلیل که دولت هنوز سازوکاری برای جذب سرمایه‌گذاران نداشته است. برای جذب سرمایه‌گذاران در طول فرآیند اجرای برنامه‌ریزی، لازم است داده‌های زمین به صورت بلادرنگ ارائه شود و در سطوح مناسب برای کسب‌وکارها باز باشد.

علاوه بر این، فرآیند حراج زمین و مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران برای پروژه‌های ساختمانی روی زمین باید عمومی، شفاف، منطقی و سریع باشد. شهر هوشی مین همچنین باید اهدافی را در رابطه با اجرای برنامه‌ریزی تعیین کند تا مسئولیت‌های مشخص و واضحی را به هر آژانس مدیریت دولتی واگذار کند و آن را مبنای مهمی برای برنامه‌ریزی و انتصاب رهبران در نظر بگیرد.

آقای فام تران های، معاون رئیس دپارتمان تحقیقات مدیریت شهری، موسسه مطالعات توسعه شهر هوشی مین

سی دونگ (ضبط شده)

لینک منبع: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm