شهر هوشی مین منابع زمینی را آزاد می‌کند.

سرزمین خالی، مردمی رنج‌کشیده

مسئله زمین‌های خالی رها شده و مناطق مسکونی خودجوش توسعه‌یافته چیز جدیدی نیست؛ در واقع سال‌هاست که وجود دارد. این موضوع بارها توسط مردم و رسانه‌ها گزارش شده است، به ویژه وضعیت پروژه‌ها و برنامه‌ریزی‌های متوقف‌شده که به مدت 20 تا 30 سال به حالت تعلیق درآمده است. در منطقه مرکزی شهر هوشی مین، نمونه‌هایی از جمله منطقه شهری بین کوی - تان دا (منطقه بین تان) که به مدت 31 سال متوقف شده است؛ منطقه شهری جدید تو تیم (شهر تو دوک)، پس از بیش از 20 سال، هنوز تنها چند ساخت و ساز پراکنده دارد؛ در مناطق دورتر، منطقه شهری سینگ-ویت (منطقه بین چان) نیز بیش از 25 سال است که متوقف شده است؛ شمال غربی در مناطق هوک مون و کو چی؛ و بخش جنوبی شهر هوشی مین نیز پروژه‌های متوقف‌شده طولانی‌مدت متعددی دارد...

نگوین ون نن، دبیر حزب شهر هوشی مین، در حال بررسی منطقه با هلیکوپتر در تصویر دیده می‌شود. عکس در ۲۶ آگوست گرفته شده است.

طبق آمار کمیته مردمی ناحیه بین چان، ۳۲۳ پروژه مسکن، زیرساخت‌های اجتماعی، پارک‌ها و غیره در این ناحیه وجود دارد. تا ماه مه ۲۰۲۲، ۹۲ پروژه به تعویق افتاده و برخی حتی به مدت ۲۰ تا ۳۰ سال "متوقف" شده‌اند. بنابراین، این ناحیه نامه‌هایی به سرمایه‌گذاران ارسال کرده و از آنها خواسته است که پیشرفت را تسریع کنند، در غیر این صورت، آنها پیشنهاد لغو پروژه‌ها را خواهند داد. لغو پروژه‌ها اقدامی جدی و مورد نظر مردم محلی است، اما اجرای آن فرآیندی طولانی است که تا حد زیادی به ارزیابی و توصیه‌های خاص ادارات و سازمان‌های مربوطه بستگی دارد.

در مناطق حومه شهر هوشی مین، هنوز زمین های خالی زیادی وجود دارد و مناطق مسکونی به صورت خودجوش در حال توسعه هستند.

در مجاورت ناحیه بین چان، ناحیه هوک مون قرار دارد. تران ون خویِن، دبیر حزب ناحیه هوک مون، زمانی در مجمع شورای مردمی شهر هوشی مین اظهار داشت که وقتی از کمون نهی بین (ناحیه هوک مون) به شهر توآن آن در استان بین دونگ نگاه می‌کرد، احساس ناامیدی می‌کرد و شهر را روشن می‌دید، در حالی که خود هوک مون با مقدار زیادی زمین خالی، توسعه نیافته باقی مانده بود. هوک مون همچنین یکی از مناطقی است که پروژه‌های متوقف شده زیادی، برنامه‌ریزی‌های همپوشانی و نسبت کاربری زمین تا 50٪ دارد. این ناسازگاری‌ها در برنامه‌ریزی کاربری زمین در مقایسه با نیازهای فردی، باعث ناامیدی ساکنان شده است، زیرا آنها نمی‌توانند در زمین خود خانه بسازند و نمی‌توانند قطعات بزرگی را برای زندگی جداگانه فرزندانشان تقسیم کنند. در اواسط سال 2022، این ناحیه پیشنهاد داد که شهر هوشی مین اقداماتی را برای بازپس‌گیری بیش از 700 هکتار زمین متعلق به پروژه‌های متوقف شده و پروژه‌های طولانی مدت برنامه‌ریزی شده که اجرا نشده‌اند، در نظر بگیرد.

زمین‌های خالی نه تنها به دلیل بی‌کفایتی سرمایه‌گذاران خصوصی به تأخیر افتاده‌اند، بلکه بسیاری از پروژه‌های تأمین مالی شده توسط بودجه دولتی نیز کند هستند. یک نمونه، پروژه ساخت یک منطقه حائل سبز در اطراف مجتمع‌های تصفیه فاضلاب دا فوک (منطقه بین چان) و تای باک (منطقه کو چی) است. از آنجا که این پروژه سال به سال متوقف شده است، ساکنان در وضعیت دشواری قرار دارند، قادر به ترک یا ماندن نیستند و املاک آنها با قیمت‌های پایین فروخته می‌شود...

توسعه‌های شهری که فقط روی کاغذ وجود دارند، مانند بین کوی - تان دا و سینگ - ویت، تنها تعدادی از صدها پروژه متوقف شده در شهر هوشی مین هستند. در هر جلسه نمایندگان مجلس ملی و شورای مردم شهر با موکلان، مردم ابراز ناامیدی می‌کنند و می‌پرسند که این پروژه‌ها چه زمانی اجرا خواهند شد و اگر اجرا نشوند، چه زمانی زمین‌ها برای بازگرداندن حقوق مشروع شهروندان بر زمین و مسکنشان بازپس گرفته خواهند شد. اینها همچنین قطعات تکه‌تکه شده‌ای هستند که تصویر "زمین‌های خالی فراوان" را تشکیل می‌دهند، تصویری که رهبران شهر هوشی مین از طریق بررسی‌های هوایی به وضوح بیشتری دیده‌اند.

طبق تحقیقات موسسه تحقیقات توسعه شهر هوشی مین، نرخ تبدیل کاربری زمین از زمین‌های کشاورزی به زمین‌های غیرکشاورزی در شهر هوشی مین در دوره ۲۰۱۱-۲۰۲۰ بسیار کند بوده است. به طور خاص، نرخ تبدیل در دوره ۲۰۱۱-۲۰۱۵ تنها به ۱۱.۲ درصد و در دوره ۲۰۱۶-۲۰۲۰ تنها به ۱۳.۱۸ درصد در مقایسه با طرح مصوب رسیده است.

این وضعیت ناشی از نارسایی‌ها و تضادهای موجود در مقررات مربوط به برنامه‌ریزی کاربری زمین و ادغام آن با سایر برنامه‌ها و همچنین جنبه‌های قانونی پروژه‌های سرمایه‌گذاری و ساختمانی است. علاوه بر این، داده‌های زمین ناقص، نادرست، متناقض و ناهماهنگ هستند که بر دقت پیش‌بینی‌های برنامه‌ریزی کاربری زمین تأثیر می‌گذارند. آمار و ارزیابی منابع زمین (به‌ویژه در مورد قطعه قطعه شدن، پراکندگی و کارایی بهره‌برداری) ناکافی و نادرست است و منجر به پیش‌بینی‌های برنامه‌ریزی کاربری زمین با کیفیت پایین می‌شود.

در رابطه با اجرای برنامه‌ریزی کاربری زمین، سایر عوامل مؤثر شامل موانع موجود در تملک زمین‌های کشاورزی، کمبود منابع برای سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های فنی اولیه و پروژه‌های مربوط به زمین و غیره است.

پیشرفت کند در تبدیل زمین‌های کشاورزی

این واقعیت که هنوز زمین‌های خالی زیادی وجود دارد، از این واقعیت ناشی می‌شود که زمین‌های کشاورزی هنوز بخش بزرگی از ساختار کاربری زمین شهر هوشی مین را تشکیل می‌دهند. در سال ۲۰۱۰، زمین‌های کشاورزی در شهر هوشی مین ۱۱۸۰۵۲ هکتار بود که ۵۶.۳٪ را تشکیل می‌داد. تا ژوئن ۲۰۱۸، دولت قطعنامه ۸۰ را در مورد تنظیم برنامه‌ریزی کاربری زمین تا سال ۲۰۲۰ و طرح نهایی کاربری زمین (۲۰۱۶-۲۰۲۰) صادر کرد. بر این اساس، دولت به شهر هوشی مین اجازه داد تا بیش از ۲۶۰۰۰ هکتار از زمین‌های کشاورزی را به زمین‌های غیرکشاورزی تبدیل کند تا تا سال ۲۰۲۰، نسبت زمین‌های کشاورزی به ۴۲.۱٪ کاهش یابد.

منطقه شهری بین کوی - تان دا (منطقه بین تان) یکی از مناطقی است که برنامه‌ریزی در آن متوقف شده و پروژه‌های آن مدت‌هاست که به حالت تعلیق درآمده است.

با این حال، طبق تحقیقات موسسه تحقیقات توسعه شهر هوشی مین، نرخ تبدیل کاربری زمین در شهر هوشی مین بسیار کند است و تنها به بیش از ۱۳ درصد می‌رسد. این بررسی همچنین نشان می‌دهد که ۶.۵ درصد از زمین‌های کشاورزی در چندین منطقه مانند منطقه ۱۲، بینه تان، بینه تان و شهر تو دوک پراکنده شده‌اند، اما در واقعیت، برخی از مناطق دیگر برای تولید محصولات کشاورزی استفاده نمی‌شوند و فقط روی کاغذ به عنوان زمین کشاورزی وجود دارند. استفاده موثر از این زمین‌های کشاورزی کوچک، نابارور و پراکنده در حومه شهر نیز دشوار است و اکثراً خالی مانده یا برای اهداف غیرکشاورزی استفاده می‌شوند.

در جلسه‌ای با کمیته دائمی حزب شهر هوشی مین در اکتبر 2022، معاون نخست وزیر تران هونگ ها (وزیر وقت منابع طبیعی و محیط زیست) اظهار داشت که نسبت زمین‌های کشاورزی در شهر هوشی مین، که بیش از 50 درصد است، بیش از حد بالا است. او همچنین پیشنهاد کرد که طرحی برای استفاده چند منظوره از زمین‌های کشاورزی در نظر گرفته شود تا بهره‌وری زمین افزایش یابد و به کاربران زمین کمک شود تا از آن به طور منطقی‌تری بهره‌برداری کنند. آقای ها اظهار داشت: «زمین‌های کشاورزی نباید صرفاً به عنوان اقتصاد کشاورزی، بلکه به عنوان یک فضای زیست‌محیطی، ترکیبی از تجارت، خدمات، گردشگری، جنگلداری و تولید گیاهان دارویی در نظر گرفته شوند.»

معمار خوئونگ ون مویی، معاون سابق انجمن معماران ویتنام، که دهه‌ها در برنامه‌ریزی شهری در شهر هوشی مین فعالیت داشته است، توضیح می‌دهد که یکی از محدودیت‌های برنامه‌ریزی شهری در دوره‌های قبلی این بود که زمین‌های مورد استفاده برای کاشت درختان به سادگی به عنوان زمین‌های کشاورزی طبقه‌بندی می‌شدند. زمین‌های مورد استفاده برای پرورش نی نیز به عنوان زمین‌های کشاورزی در نظر گرفته می‌شدند، اگرچه در واقعیت، برنج یا سایر محصولات کشت شده در آن زمین‌ها نمی‌توانستند زنده بمانند یا بهره‌وری پایینی داشتند. علاوه بر این، وقتی شهر هوشی مین می‌خواست هدف استفاده از زمین را برای ایجاد فضای توسعه بیشتر تغییر دهد، با مقرراتی که نیاز به تأیید دولت مرکزی داشتند، مواجه شد. این امر به طور قابل توجهی توسعه شهر را محدود کرده است.

جمعیت شهر هوشی مین چگونه در حال تغییر است؟

طبق گزارش وزارت برنامه‌ریزی و معماری، از سال ۲۰۰۴ تا به امروز، جمعیت شهر هوشی مین در منطقه تازه توسعه‌یافته درون‌شهری و مناطق حومه‌ای (به جز منطقه کان جیو) به سرعت افزایش یافته است، که بیشتر به دلیل مهاجرت است. مناطقی که رشد سریعی داشته‌اند عبارتند از: منطقه ۷، منطقه ۱۲، منطقه بین تان، منطقه بین چان، منطقه هوک مون، منطقه نها به و شهر تو دوک.

جمعیت این منطقه به دلیل عواملی مانند قیمت زمین، پروژه‌های زیرساختی جدید و نیروی کار در کارخانه‌ها و شرکت‌ها به سرعت در حال افزایش است. شهرنشینی سریع و تمرکز بالای جمعیت در این منطقه، کمربندی را در اطراف بافت مرکزی شهر تشکیل می‌دهد که فشار قابل توجهی بر سیاست‌های سرمایه‌گذاری برای توسعه زیرساخت‌های فنی و اجتماعی وارد می‌کند. برعکس، مناطق بافت مرکزی شهر موجود مانند مناطق ۱، ۳، ۵، ۱۰ و فو نهوان تقریباً به طور کامل شهری شده‌اند و نوسان جمعیتی کمی دارند. در واقع، بسیاری از مناطق در مقایسه با سال ۲۰۰۴ شاهد کاهش جمعیت بوده‌اند.

در پایان سال ۲۰۲۲، کل جمعیت شهر هوشی مین تقریباً ۹.۴ میلیون نفر بود. با توجه به نیازهای توسعه تا سال ۲۰۴۰، بخش‌ها و شهرداری‌ها پیشنهاد افزایش به بیش از ۱۶.۸ میلیون نفر را دادند. در همین حال، تصمیم نخست وزیر مبنی بر تصویب وظیفه تنظیم برنامه‌ریزی کلی شهر هوشی مین تا سال ۲۰۴۰ با چشم‌انداز ۲۰۶۰، جمعیت کل را تقریباً ۱۴ میلیون نفر پیش‌بینی می‌کند.

پیشرفت در برنامه‌ریزی

بررسی هلیکوپتری کل چشم‌انداز شهری شهر هوشی مین، به همراه بررسی قبلی روی رودخانه سایگون، به رهبران شهر هوشی مین دیدگاه وسیع‌تری در مورد وضعیت فعلی برنامه‌ریزی شهر داده است، که همانطور که توسط رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، فان وان مای، اشاره شد، با مناطق ناهموار و تکه‌تکه بسیاری مشخص می‌شود. آقای مای معتقد است که برای سازماندهی مجدد و بازآرایی فضاهای شهری، مناطق تولیدی، فضاهای زندگی مشترک و فضاهای سبز، رویکردی نوآورانه‌تر و پیشگامانه‌تر در برنامه‌ریزی شهری مورد نیاز است.

در حال حاضر، شهر هوشی مین در حال تهیه دو سند برنامه‌ریزی است: طرح جامع شهر هوشی مین برای دوره 2021-2030، با چشم‌اندازی تا سال 2050، و طرح جامع اصلاح‌شده برای شهر هوشی مین تا سال 2040، با چشم‌اندازی تا سال 2060. واحد مشاوره در حال حاضر با ادارات، مناطق و بخش‌ها برای جمع‌آوری اطلاعات و رسیدگی به 72 گروه کاری، از جمله 50 وظیفه برای ادارات و 22 وظیفه برای مناطق و بخش‌ها، همکاری می‌کند.

آقای مای اظهار داشت که آنها برای کوتاه کردن بازه زمانی و تضمین رویه‌ها و کیفیت صحیح، با وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها و کارشناسان هماهنگی نزدیکی دارند. انتظار می‌رود پرونده برنامه‌ریزی شهر هوشی مین برای دوره 2021-2030 با چشم‌انداز تا سال 2050 در سه ماهه اول سال 2024 برای تأیید به مرجع ذیصلاح ارائه شود. پرونده تنظیم برنامه‌ریزی کلی در پایان سال 2023 به شورای خلق شهر هوشی مین ارائه می‌شود و سپس برای ارزیابی به وزارت ساخت و ساز ارسال خواهد شد.

از دیدگاه محلی، رهبران کمیته مردمی منطقه هوک مون اظهار داشتند که منتظر طرح جامع شهر هوشی مین برای هدایت بهره‌برداری از منابع زمینی این منطقه هستند. با این حال، حتی با وجود یک طرح جامع، هنوز به سازوکارهایی برای جذب سرمایه‌گذاران جهت اجرای پروژه‌های خاص نیاز است. در سال‌های اخیر، بسیاری از سرمایه‌گذاران در مورد پروژه‌ها استعلام کرده‌اند، اما بدون سازوکارهای لازم و زمین موجود، علاقه آنها فقط به مرحله استعلام رسیده است.

ایده ایجاد یک دولت شهری و توسعه شهرهای اقماری دهه‌هاست که توسط شهر هوشی مین پرورش یافته است و انتظار می‌رفت که مشکل توزیع جمعیت و استفاده کارآمد از زمین در مناطق حومه شهر را حل کند. با این حال، شهر هوشی مین هنوز به این هدف دست نیافته است و مناطق حومه شهر همچنان به صورت تصادفی و خودجوش توسعه می‌یابند. به گفته معمار خوئونگ ون مویی، مدل توسعه حمل و نقل محور (TOD)، که مجلس ملی اجازه اجرای آزمایشی آن را در قطعنامه ۹۸/۲۰۲۳ داده است، "کلید" شهر هوشی مین برای دستیابی به این هدف خواهد بود، که با طرح تبدیل مناطق حومه شهر به مناطق شهری یا "شهرهایی در دل شهرها" مرتبط است.

این متخصص افزود: «این مناطق اهداف توسعه شهری خود را دارند و به حمایت شهر هوشی مین وابسته هستند. توسعه شهری باید برای مردم شغل ایجاد کند، اقتصاد را رونق دهد و مردم محلی را قادر سازد تا از منابع زمینی موجود برای توسعه متقابل استفاده کنند.»

به گفته آقای فان وان مای، در امتداد خط ۱ مترو (بن تان - سوئی تین)، خط ۲ مترو (بن تان - تام لونگ)، جاده‌های کمربندی ۲، ۳ و ۴ و بزرگراه هوشی مین سیتی - موک بای (که در حال حاضر در دست ساخت است)، تقریباً ۱۰،۰۰۰ هکتار وجود دارد که می‌تواند با استفاده از مدل TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی) به مناطق شهری تبدیل شود. در مورد پروژه جاده کمربندی ۳، رهبران کمیته مردمی منطقه هوک مون نیز اظهار داشتند که پس از بررسی منطقه، تقریباً ۲۰۰۰ هکتار شناسایی شده است و وزارت منابع طبیعی و محیط زیست به کمیته مردمی شهر هوشی مین پیشنهاد می‌دهد که یک پروژه آزمایشی در این منطقه انجام دهد.

در واقع، منابع زمین سهم قابل توجهی در بودجه دولت دارند. طبق برنامه‌ای که برای تمرکز بر حل موانع در چندین پروژه املاک و مستغلات به منظور افزایش درآمد از زمین در نظر گرفته شده است، پیش‌بینی می‌شود که شهر هوشی مین از هم اکنون تا پایان سال 2023 نزدیک به 19000 میلیارد دانگ ویتنام برای بودجه جمع‌آوری کند.

سیاست‌ها و برنامه‌ها باید با هم هماهنگ باشند.

برنامه‌ریزی شهری فعلی شهر هوشی مین الزامات را برآورده نمی‌کند؛ شکاف قابل توجهی بین برنامه‌ریزی و واقعیت وجود دارد. در حالی که برنامه‌ریزی و تئوری منطقی هستند، اما فاقد نتایج ملموس هستند. مشاغل همچنین مرتباً از رویه‌های اداری و عدم شفافیت و انعطاف‌پذیری در برنامه‌ریزی شکایت دارند که منجر به فرآیند طولانی از اکتشاف اولیه سرمایه‌گذاری تا تکمیل آن می‌شود. دولت می‌خواهد سرمایه‌گذاری را جذب کند، اما سازوکارها و سیاست‌ها محدودکننده هستند و بر اساس تفکر کوتاه‌مدت تغییر می‌کنند. این موضوع مدت‌هاست که مطرح شده است، اما یک راه‌حل قطعی همچنان دست‌نیافتنی است.

بنابراین، اصلاحات آتی در برنامه‌ریزی شهر هوشی مین باید این کاستی‌ها را برطرف کند. دولت باید به سرمایه‌گذاران تعهد دهد که سیاست‌ها و برنامه‌ریزی‌ها پایدار باشند، به طوری که صرف نظر از تغییرات رهبری در طول سال‌ها، این تعهد ثابت بماند و فقط بهبود یابد، نه اینکه بدتر شود. سیاست‌ها باید پایدار باشند، نه متناقض، به طوری که یک دوره عملکرد فوق‌العاده خوبی داشته باشد در حالی که دوره بعدی کند باشد.

دولت شهری باید قاطع باشد و مسئولیت‌های هر بخش و فرد را به وضوح تعریف کند. وقتی کسب‌وکارها ثبات را احساس کنند، به‌طور خودکار به دنبال سرمایه‌گذاری خواهند بود. تنها از این طریق است که شهر هوشی مین می‌تواند رقابت‌پذیری خود را نه تنها در بین مناطق مختلف کشور، بلکه در بین شهرهای بزرگ منطقه نیز افزایش دهد.

برخی از مسیرهای اصلی توسعه شهر هوشی مین، مانند توسعه شهرهای اقماری در مناطق حومه شهر و اجرای پروژه احیای اراضی شهری در کان جیو، از حمایت قوی مردم برخوردار شده‌اند. با این حال، دولت باید به سرعت پروژه‌های نمونه‌ای را برای ایجاد اعتماد، به ویژه پروژه‌های کلیدی حمل و نقل مانند جاده‌های کمربندی، بزرگراه‌ها و پل‌های هوایی اجرا کند...

دکتر تران کوانگ تانگ ، مدیر موسسه اقتصاد و مدیریت شهر هوشی مین، عضو شورای خلق شهر هوشی مین

باید مسئولیت‌پذیری خاصی تعیین شود.

در طول فرآیند تدوین، تنظیم برنامه‌ریزی و اجرای پروژه تبدیل مناطق به مناطق شهری (یا شهرهایی در داخل شهر هوشی مین) در دوره 2021-2030، ایجاد و مدیریت داده‌های زمین که به صورت بلادرنگ و در سطوح مختلف برای ذینفعان مختلف باز باشد، ضروری است. بر اساس تجزیه و تحلیل داده‌های زمین، مقامات می‌توانند صندوق زمین کشاورزی را به طور دقیق، به ویژه در مورد قطعه قطعه شدن و تقسیم زمین‌های کشاورزی و همچنین کارایی واقعی در بهره‌برداری از آن برای تولیدات کشاورزی، جنگلداری و شیلات، ارزیابی کنند.

هنگام تصمیم‌گیری برای تبدیل زمین‌های کشاورزی در مناطق به زمین‌های غیرکشاورزی، بررسی و ارزیابی دقیق ضروری است. دلیل این امر آن است که این مناطق نسبت به محیط زیست و تغییرات اقلیمی حساس هستند و خطر تأثیرات منفی مانند سیل به دلیل از دست دادن فضای ذخیره‌سازی موقت آب و انسداد جریان آب وجود دارد. علاوه بر این، خطر آلودگی محیط زیست به دلیل ظرفیت ناکافی سیستم زیرساخت‌های فنی نیز وجود دارد.

بسیاری از پروژه‌های برنامه‌ریزی متوقف‌شده در شهر هوشی مین باعث ناامیدی عمومی شده‌اند، که بخشی از آن به دلیل ظرفیت ضعیف سرمایه‌گذاران و بخشی دیگر به این دلیل است که دولت هنوز سازوکارهای جذابی برای سرمایه‌گذاران اجرا نکرده است. برای جذب سرمایه‌گذاران در طول فرآیند اجرای برنامه‌ریزی، لازم است داده‌های زمین به صورت بلادرنگ ارائه شود و در سطوح مناسب در اختیار کسب‌وکارها قرار گیرد.

علاوه بر این، فرآیند مزایده و مناقصه زمین برای انتخاب سرمایه‌گذاران برای پروژه‌های ساختمانی روی زمین باید آشکار، شفاف، منطقی و به موقع باشد. شهر هوشی مین همچنین باید اهدافی را در رابطه با اجرای برنامه‌ریزی تعیین کند تا مسئولیت‌های مشخص و واضحی را به هر سازمان مدیریت دولتی واگذار کند و این را به عنوان مبنایی مهم در برنامه‌ریزی و انتصاب مقامات ارشد در نظر بگیرد.

آقای فام تران های، معاون رئیس دپارتمان تحقیقات مدیریت شهری، موسسه تحقیقات توسعه شهر هوشی مین

سونگ دونگ (ضبط شده)

لینک منبع: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm