با وجود جمعیت کم، منطقه دونگ سون همچنان با پشتکار به «فروش زمین برای پروژه‌های عمرانی» ادامه می‌دهد.

اخیراً، در تاریخ 9 آگوست، کمیته مردمی استان تان هوآ تصمیمی مبنی بر تصویب طرح سرمایه‌گذاری برای پروژه منطقه مسکونی جدید OM-7 (OM17، CX7) در شهر رونگ تونگ، منطقه دونگ سون، استان تان هوآ صادر کرد.

بر این اساس، این پروژه مساحتی بالغ بر ۲۲.۶ هکتار را شامل می‌شود که شامل ۱۵۷ قطعه مسکونی است و با هدف تحقق برنامه‌ریزی دقیق در مقیاس ۱/۵۰۰ برای منطقه مسکونی جدید OM-7 (OM-17, CX7) که توسط مقامات ذیصلاح تأیید شده است، انجام می‌شود. این امر باعث ایجاد زمین برای توسعه مسکن برای ساکنان، تسریع نرخ شهرنشینی در منطقه دونگ سون و استفاده مؤثر از منابع زمین برای ایجاد درآمد برای بودجه دولت خواهد شد.

بسیاری از پروژه‌های مسکونی در منطقه دونگ سون با هدف توسعه مسکن برای مردم، کمک به تسریع نرخ شهرنشینی و ایجاد درآمد برای بودجه دولت در حال اجرا هستند.

از نظر ساختاری، این پروژه شامل ۱۰۶ خانه نیمه مستقل در حال ساخت است؛ ۳۲ خانه نیمه مستقل و ۱۹ ویلا که خریداران قطعات زمین با حق استفاده از زمین متصل، خانه‌های خود را طبق طرح مصوب خواهند ساخت. قبل از توسعه و فروش خانه‌های نیمه مستقل و قطعات زمین در پروژه، سرمایه‌گذار باید ساخت خانه‌های در حال ساخت را تکمیل کرده و مقررات قانونی مربوطه را رعایت کند.

هزینه اولیه سرمایه‌گذاری برای این پروژه تقریباً ۲۸۱.۱۴ میلیارد دونگ ویتنام تخمین زده شده است. دوره عملیاتی این پروژه ۵۰ سال است و خریداران خانه حق استفاده از زمین را برای اهداف پایدار و بلندمدت خواهند داشت. انتظار می‌رود پس از تکمیل زیرساخت‌های فنی، زمین مطابق با مقررات قانون زمین برای حقوق استفاده از زمین به حراج گذاشته شود. این پروژه ساخت تمام اجزای پروژه را مطابق با مقیاس پروژه، حداکثر ظرف ۲۴ ماه از تاریخ تحویل زمین توسط دولت، تکمیل خواهد کرد.

طبق تحقیقات ما ، این یکی از ده‌ها پروژه و منطقه مسکونی در منطقه دونگ سون است که طی چند سال گذشته در آنها سرمایه‌گذاری شده و قرار است در آینده نزدیک در آنها سرمایه‌گذاری و به حراج گذاشته شوند. نکته قابل توجه این است که بسیاری از این پروژه‌ها و مناطق مسکونی تکمیل شده‌اند اما نرخ سکونت نسبتاً پایینی دارند و بسیاری از قطعات زمین پروژه "رها" مانده‌اند که باعث اتلاف منابع اجتماعی می‌شود.

بسیاری از قطعات زمین میلیاردها دونگ سرمایه‌گذاری برای ساخت زیرساخت‌های جامع دریافت کرده‌اند، اما در حال حاضر خالی از سکنه هستند.

برای مثال، در منطقه برنامه‌ریزی‌شده ۳۲۲۰ (MB3220) در کمون دونگ تین، ناحیه دونگ سون، هدف ساخت یک منطقه مسکونی جدید برای تأمین نیازهای مسکن مردم بود. با این حال، پس از سال‌ها بهره‌برداری، این منطقه تقریباً متروکه باقی مانده و زیرساخت‌های رو به زوال، منابع زمین هدر رفته و سرمایه‌های اجتماعی معوقه را به جا گذاشته است.

به طور مشابه، بررسی‌ها نشان می‌دهد که همین وضعیت در اکثر مناطق برنامه‌ریزی‌شده دیگر مانند MBQH1164، MBQH3696... و بسیاری از مناطق دیگر در منطقه دونگ سون نیز در حال وقوع است. این مناطق نیز مشکل مشابهی دارند: قطعات زمینی با زیرساخت‌های کاملاً توسعه‌یافته که ده‌ها و گاهی حتی صدها میلیارد دونگ هزینه دارند، در حال حاضر تقریباً خالی از سکنه هستند و بسیاری از قطعات زمین رها شده و با علف‌های هرز پوشیده شده‌اند و در نتیجه خطر عرضه بیش از حد و اتلاف منابع اجتماعی را ایجاد می‌کنند. در همین حال، در تحولی دیگر، بسیاری از پروژه‌ها و مناطق مسکونی جدید همچنان با شور و شوق در منطقه دونگ سون "منتشر" می‌شوند. در ماه مارس گذشته، کمیته مردمی استان تان هوآ به کمیته مردمی منطقه دونگ سون اجازه داد تا طرح حراج حقوق استفاده از زمین برای 15 قطعه زمین برنامه‌ریزی‌شده، با مساحت مجاز 29.32 هکتار، از کل مساحت برنامه‌ریزی‌شده نزدیک به 80 هکتار، را تأیید کند.

داخل MB3220، با صدها قطعه زمین، تنها چند خانه نوساز پراکنده اینجا و آنجا وجود دارد.

به گفته نگوین نگوک باک، سرمایه‌گذار و دلال مستقل املاک در استان تان هوآ، بازار املاک و مستغلات در منطقه دونگ سون در سال‌های اخیر، به‌ویژه پس از انتشار خبر ادغام این منطقه با شهر تان هوآ که منجر به افزایش سرمایه‌گذاران شد، نسبتاً فعال بوده است. همزمان، منطقه دونگ سون به‌طور مداوم املاک را به بازار عرضه کرده است. با این حال، واقعیت فعلی نشان می‌دهد که این امر عمدتاً به دلیل فعالیت‌های سوداگرانه است که با وجود مناطق مسکونی متروکه متعدد و افزایش اخیر فروش املاک مشهود است. علاوه بر این، با وجود املاک خالی، قیمت زمین همچنان بالاست. میانگین قیمت زمین از 10 تا 20 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، بسته به موقعیت مکانی، متغیر است. با وجود قطعات زمین بیش از 100 متر مربع، حتی ساکنان کم‌درآمد و با درآمد متوسط ​​نیز در خرید آنها مشکل دارند.

طبق تحقیقات نگوئی دوآ تین ، در سال ۲۰۲۲، کل درآمد بودجه ایالتی ناحیه دونگ سون به نزدیک به ۲۷۲۰ میلیارد دونگ ویتنام رسید که معادل ۴۲۴٪ از برآورد بودجه استانی است و بالاترین میزان تاکنون محسوب می‌شود. بخش قابل توجهی از این درآمد از «فروش زمین» قبل از ادغام ناحیه حاصل شده است که سرمایه قابل توجهی را برای سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و توسعه روستایی فراهم می‌کند و به تسریع شهرنشینی در این منطقه کمک می‌کند. با این حال، به طور کلی، خطر عرضه بیش از حد، سرمایه‌گذاری عظیم در توسعه زیرساخت‌ها که به طور مؤثر مورد استفاده قرار نمی‌گیرد و زمین‌هایی که در حال حاضر توسط ساکنان کشت می‌شوند، احیا و بلااستفاده رها می‌شوند... که منجر به هدر رفتن زمین و تخلیه عظیم منابع مشترک جامعه می‌شود.

MBQH1164 نیز در وضعیت کلی ناامیدکننده‌ای قرار دارد.

علاوه بر این، در طول فرآیند حراج قطعات زمین، به دلیل ارزش اقتصادی بالای آنها، بسیاری از افراد مقررات را نادیده گرفته و برای اختلاس دارایی‌های دولتی تبانی کرده‌اند. به عنوان مثال، در مارس 2022، آژانس تحقیقات پلیس استان تان هوآ یک پرونده جنایی را آغاز کرد و افرادی را برای تحقیق در مورد جرم «نقض مقررات مربوط به فعالیت‌های حراج دارایی» بازداشت کرد و دفتر مرکزی شرکت حراج هوانگ نگوین (خیابان دونگ دین نگ، بخش دونگ تو، شهر تان هوآ)، واحدی که حراج را سازماندهی کرده و مرتکب تخلفات مربوط به قطعه زمین MB3220 فوق‌الذکر شده بود، را بازرسی کرد.

در مورد خطر هدر رفتن منابع زیرساخت‌های اجتماعی، دین ترونگ تین، اقتصاددان و مدرس آکادمی مالی، با مطبوعات در میان گذاشت که رها کردن خانه‌ها و مناطق شهری یک مشکل دیرینه و دشوار در جامعه بوده است. در حالی که کسانی که نیاز واقعی به مسکن دارند نمی‌توانند به پروژه‌های مقرون به صرفه دسترسی پیدا کنند، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند مسکن‌های میان‌رده و گران‌قیمت بسازند و این امر پارادوکسی ایجاد می‌کند که در آن کمبود مسکن همچنان ادامه دارد. بنابراین، سازمان‌های مدیریتی باید در صدور مجوز برای پروژه‌های جدید محتاط باشند تا توسعه بازار املاک و مستغلات را در جهت درست تنظیم کنند، از هدر رفتن منابع اجتماعی جلوگیری کنند و به فقرا فرصت‌های بیشتری برای داشتن خانه بدهند.

در ابتدا قرار بود منطقه دونگ سون در ژوئیه ۲۰۲۳ به شهر تان هوآ ملحق شود. با این حال، به دلیل انتظار برای امضای تصمیم نخست وزیر مبنی بر تصویب طرح کلی شهری تان هوآ در فوریه ۲۰۲۳ و دلایل دیگر، این طرح به سال ۲۰۲۴ یا ۲۰۲۵ موکول شد.

ویت فوئونگ

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-vang-nguoi-o-huyen-dong-son-van-miet-mai-ban-dat-du-an-a621100.html