در ۱۸ اکتبر، انجمن «ارتقاء بهبود و توسعه اقتصادی: تنگناها و نقش حسابرسی دولتی» در هانوی برگزار شد. یکی از موضوعات مهم این انجمن «مدیریت زمین و ارزشگذاری زمین - کاستیهای ناشی از عملکرد و فعالیتهای حسابرسی دولتی» بود که به ریاست معاون حسابرس کل، ها تی می دونگ، و معاون وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، له مین نگان، برگزار شد.
در این مجمع، نه تنها نمایندگان توسعهدهندگان املاک و مستغلات از مشکلات شکایت کردند، بلکه چندین استان و شهر بزرگ نیز موانعی را که مقامات مربوطه با آن مواجه بودند، به اشتراک گذاشتند.
بنابراین، انتظار میرود این کارگاه آموزشی مشکلات و موانع موجود در تعیین قیمت زمین را شناسایی کرده و سپس با همکاری دفتر حسابرسی دولتی، راهحلهایی را پیشنهاد دهد.
«مدیریت زمین و ارزشگذاری زمین - کاستیهای ناشی از رویهها و فعالیتهای حسابرسی دولتی» به ریاست معاون حسابرس کل، ها تی می دانگ، و معاون وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، له مین نگان. عکس: هوانگ تو.
استانها و شهرها نیز در تعیین قیمت زمین با مشکلاتی مواجه هستند.
در این کارگاه، کمیته مردمی هانوی اظهار داشت که در سالهای اخیر، تمرکززدایی و تفویض اختیار را به طور کامل اجرا کرده و نقش فعال کمیتههای مردمی در سطح منطقه را در تملک زمین، پاکسازی محل، تعیین قیمتهای خاص زمین به عنوان مبنایی برای جبران خسارت و اسکان مجدد و حل سریع موانع مربوط به تملک زمین، جبران خسارت، پشتیبانی، اسکان مجدد و اجرای پروژههای سرمایهگذاری عمومی در شهر (پروژههای جاده کمربندی ۳، جاده کمربندی ۴؛ پروژههای راهآهن و غیره) افزایش داده است.
بر اساس تجربه عملی، کمیته خلق شهر هانوی ارزیابی میکند که اعمال قیمت زمینهای مسکونی برای تعیین نرخ اجاره زمین برای واحدهای خدمات عمومی که به استقلال مالی رسیدهاند، همانطور که در بند ۳ از فرمان دولتی ۴۴/ND-CP مورخ ۱۵ مه ۲۰۱۴ تصریح شده است، نامناسب است.
در همین حال، کمیته مردمی استان خان هوا نیز با مشکلاتی در «تصحیح اشتباهات» در تعیین قیمت زمین برای بسیاری از پروژههای قبلی مواجه است.
کمیته مردمی استان خان هوا خاطرنشان کرد که ارزشگذاری زمین، تخمینی از ارزش پولی زمین برای یک هدف مشخص و در یک مقطع زمانی خاص است. ارزشگذاری زمین نقش حیاتی در اقتصاد و همچنین فعالیتهای مدیریت زمین ایالت ایفا میکند.
علاوه بر تعیین قیمتهای خاص زمین به منظور جمعآوری هزینههای استفاده از زمین، هزینههای اجاره زمین و جبران خسارت اسکان مجدد در استان، استان خان هوا همچنین باید قیمت زمین را برای اصلاح تخلفات در پروژهها که توسط کمیته بازرسی مرکزی و بازرسی دولت به پایان رسیده است، تعیین کند. این یک وظیفه جدید، ویژه و بسیار دشوار برای کار تعیین قیمت خاص زمین در استان است.
این آژانس اظهار داشت که کار تعیین قیمتهای خاص زمین برای اصلاح پروژههای دارای تخلف و پروژههای مربوط به جمعآوری عوارض زمین، تحت نظارت دقیق کمیته دائمی حزب ایالتی و کمیته مردمی ایالتی بوده است، اما هنوز کند است و به دلیل موانع زیر، الزامات این کار را برآورده نکرده است: پروژههایی با برنامهریزی تعدیلشده، تغییرات در ساختار و فرمهای کاربری زمین نیاز به ارزیابی مجدد قیمت زمین دارند؛ موانع مربوط به اسناد قانونی در مورد سرمایهگذاری، زمین، برنامهریزی ساختوساز، جزئیات و انواع زمین؛ کمبود دادهها در مورد قیمتهای بازار زمین و غیره.
اداره برنامهریزی و توسعه زمین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، ارزیابی کرد که چارچوب قیمت زمین و جدول قیمت زمین مطابق با مقررات و با در نظر گرفتن قیمتهای رایج بازار زمین تهیه شده است.
با این حال، نتایج بررسی قطعنامه شماره 19-NQ/TW و بررسی اجرای قانون زمین سال 2013 نشان میدهد که برخی از مفاد قانون در مورد قیمت زمین دیگر در عمل مؤثر نیستند و محدودیتهایی را آشکار میکنند، مانند اینکه برخی از روشهای تعیین قیمت زمین برای شرایط واقعی مربوط به اطلاعات بازار در مورد حقوق استفاده از زمین مناسب نیستند و برای مدیریت دولتی قیمت زمین در چارچوب یک پایگاه داده ناقص قیمت زمین مناسب نیستند؛
سرمایهگذاران از مشکلات شکایت دارند.
آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، در سخنرانی خود در این سمینار، ارزیابی از وضعیت فعلی «ارزیابی زمین» برای «تعیین قیمتهای خاص زمین» مطابق با قانون زمین مصوب سال ۲۰۱۳ ارائه داد.
شرکتکنندگان در کارگاه «مدیریت زمین و ارزشگذاری زمین - کاستیهای ناشی از عملکرد و فعالیتهای حسابرسی دولتی» در چارچوب مجمع «ارتقاء بهبود و توسعه اقتصادی: تنگناها و نقش حسابرسی دولتی». عکس: هوانگ تو.
به گفته آقای لی هوانگ چائو، قانون زمین سال ۲۰۱۳ و فرمان ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP «۵ روش ارزیابی زمین» و «اعمال روشهای ارزیابی زمین» را تصریح میکنند، اما این موارد ناقص، به اندازه کافی دقیق و با شرایط عملی همسو نیستند. برخی از مقررات واقعاً «استاندارد» نیستند، مانند ارائه «روش کسر» در حالی که این صرفاً یک تکنیک محاسبه «روش مقایسهای» است؛ یا عدم وجود مادهای برای «روشهای ارزیابی انبوه زمین» در حالی که در عمل دولت «روشهای ارزیابی انبوه زمین» را برای تعیین قیمت زمین در «چارچوب قیمت زمین» یا «جدول قیمت زمین» اعمال کرده است؛ یا اعمال «روش ضریب تعدیل قیمت زمین» فقط برای پروژههایی اعمال میشود که قطعه زمین طبق «جدول قیمت زمین» ارزشی کمتر از ۳۰، ۲۰ یا ۱۰ میلیارد دانگ ویتنام دارد و نه برای پروژههایی که قطعه زمین ارزش بالاتری دارد.
استفاده از «روشهای ارزشگذاری زمین» همیشه نتایج قابل اعتمادی را تضمین نمیکند. برای مثال، اگر یک پروژه توسط یک شرکت مشاوره ارزشگذاری زمین ارزیابی شود اما از دو «روش ارزشگذاری زمین» متفاوت برای «تعیین قیمت زمین» استفاده کند، اغلب دو نتیجه متفاوت با اختلاف حدود ۲۰٪ به دست میدهد. به طور مشابه، اگر دو شرکت مشاوره ارزشگذاری زمین مختلف، «روش ارزشگذاری زمین» یکسانی را برای «تعیین قیمت زمین» اعمال کنند، دو نتیجه بسیار متفاوت نیز به دست خواهد آمد.
آقای چائو به عنوان مثال از یک پروژه توسعه شهری در استان بین توآن نام برد که در آن اولین آژانس ایالتی زمین را ۹۰۰ میلیارد دانگ ویتنام ارزیابی کرد، آژانس ایالتی دوم آن را بررسی و ۱۸۰۰ میلیارد دانگ ویتنام ارزشگذاری کرد و یک آژانس ایالتی سوم آن را دوباره بررسی و بیش از ۳۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام ارزشگذاری کرد.
از آنجا که تعیین قیمت زمین برای بسیاری از سرمایهگذاران دشوار است، آقای لی هوانگ چائو بر نقش حیاتی دفتر حسابرسی دولتی در حسابرسی فرآیند «تعیین قیمت زمین، ارزیابی قیمت زمین و تصمیمگیری در مورد قیمت زمین» تأکید کرد. این شامل «تعیین قیمتهای خاص زمین برای محاسبه هزینههای استفاده از زمین و هزینههای اجاره زمین برای پروژههای استفاده از زمین» و «ارزیابی و تأیید صحت و درستی اطلاعات مالی عمومی، داراییهای عمومی یا گزارشهای مالی مربوط به مدیریت و استفاده از امور مالی عمومی و داراییهای عمومی، رعایت قانون و اثربخشی در مدیریت و استفاده از امور مالی عمومی و داراییهای عمومی» میشود.
حتی فرآیند حسابرسی با مشکلاتی مواجه است.
طبق گزارش دفتر حسابرسی ایالتی منطقه یک، در حال حاضر پنج روش برای ارزیابی زمین وجود دارد. رویه حسابرسی نشان میدهد که: مناطق عمدتاً از روش مقایسهای برای محاسبه قیمتهای خاص زمین هنگام جبران خسارت زمین استفاده میکنند؛ روش مازاد برای ارزیابی زمین در مناطق برنامهریزی شده؛ روش درآمد برای ارزیابی زمینهای کشاورزی؛ و روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای قطعات زمین کوچک و کمارزش.
بسیاری از مناطق در تعیین قیمتهای خاص زمین با تأخیر مواجه هستند؛ زمان تأیید قیمت زمین برای جمعآوری عوارض استفاده از زمین اغلب بسیار دیرتر از زمان تخصیص زمین است، به طوری که برخی از پروژهها بدون تأیید قیمت زمین ۲ تا ۳ سال طول میکشد.
در بسیاری از موارد، قیمت زمین تعدیل نمیشود، یا به موقع تعدیل نمیشود، زمانی که تعدیلات برنامهریزی بر قیمت زمین تأثیر میگذارد یا زمانی که دوره تثبیت قیمت اجاره زمین 5 ساله به پایان میرسد. تأخیر در ارزیابی زمین منجر به عدم تخصیص سریع درآمد حاصل از استفاده از زمین به بودجه دولت میشود.
حسابرسیها نشان دادهاند که در بسیاری از پروژهها، قیمت زمین به طور نامناسبی ارزشگذاری شده است - به طور قابل توجهی پایینتر از قیمت پیشنهادی برنده یا قیمت مرجع بازار در زمان ارزیابی. در بسیاری از موارد، انتخاب املاک مشابه و غیرمشابه، همراه با تعدیلهای کمی نامناسب برای عوامل متمایزکننده، منجر به کاهش ارزش ارزیابی شده زمین شده است.
برخی پروژهها املاک مشابه را در زمانی بسیار دورتر از تاریخ ارزیابی انتخاب میکنند، اما در تطبیق قیمت مشابه با سطح بازار در تاریخ ارزیابی ناموفق هستند. بسیاری از پروژهها اطلاعات قیمت املاک مشابه را از قراردادهای فروش در دفاتر اسناد رسمی به دست میآورند که تضمینی برای قابلیت اطمینان و دقت قیمت قرارداد در مقایسه با قیمت واقعی معامله نیست.
علاوه بر این، بسیاری از عوامل دخیل در ارزشگذاری، فاقد مبنای روشنی هستند یا به طور نامناسبی بر اساس واقعیت تعیین شدهاند، مانند: هزینه سرمایهگذاری، نرخ اشغال، حاشیه سود هدف سرمایهگذار، نسبت هزینه فروش، نرخ تنزیل جریان نقدی و غیره.
ارزیابی دفتر حسابرسی ایالتی منطقه یک از تجربیات عملی، مشکلات و کاستیهایی را در تعیین هزینههای سرمایهگذاری توسعه با استفاده از روش مازاد هنگام ارزیابی زمین آشکار کرده است. این حسابرسی، عدم یکنواختی در بین مناطق مختلف را آشکار کرد: برخی از مناطق از برآورد هزینههای سرمایهگذاری استفاده میکنند، برخی دیگر از برآوردهای دقیق هزینه؛ و برخی دیگر از محاسبات موقت و به دنبال آن تسویه حسابهای نهایی دقیق استفاده میکنند.
نقش سازمان حسابرسی کشور
دکتر وو دین آن ارزیابی کرد که ارزیابی زمین به طور کلی، و روشهای ارزیابی زمین به طور خاص، یکی از اهداف کلیدی حسابرسی دفتر حسابرسی دولتی در دوران اخیر بوده است.
ممیزی این محتوا باید با الزامات قطعنامه مرکزی در مورد لغو چارچوبهای قیمت زمین (چارچوب قیمت زمین مندرج در فرمان 96/2019/ND-CP در حال حاضر مبنای صدور جداول قیمت زمین توسط شهرداریها برای دوره 2020-2024 است)، ایجاد سازوکارها و روشهایی برای تعیین قیمت زمین طبق اصول بازار و تعریف کارکردها، وظایف و مسئولیتهای سازمانهایی که وظیفه تعیین قیمت زمین را بر عهده دارند، مطابقت دقیق داشته باشد.
بر این اساس، دولت مرکزی معیارها و رویههایی را برای بازرسی و نظارت بر محلات در فرآیند تهیه فهرست قیمت زمین تعیین خواهد کرد. شوراهای مردمی استان در مورد قیمت زمین تصمیمگیری کرده و بر اجرای آن بازرسی و نظارت خواهند داشت.
«دفتر حسابرسی دولتی، حسابرسیهایی را در مورد کار ارزیابی زمین، استقلال شوراهای ارزیابی ارزیابی زمین، ظرفیت سازمانهای مشاور تعیینکننده قیمت زمین، صلاحیت و اخلاق ارزیابان و همچنین رعایت مقرراتی که شفافیت را تضمین میکنند، مانند: افشای عمومی قیمت زمین، معاملات اجباری از طریق صرافیها، پرداختها از طریق بانکها و معاملات بدون پول نقد، انجام میدهد...» - دکتر وو دین آنه نظرات خود را در مورد نقش دفتر حسابرسی دولتی در تعیین قیمت زمین ارائه داد.
منبع
نظر (0)