تعیین قیمت زمین: حتی حسابرسی آن نیز دشوار است

در ۱۸ اکتبر، انجمن «ارتقاء بهبود و توسعه اقتصادی: نکات کلیدی و نقش حسابرسی دولتی» در هانوی برگزار شد. یکی از موضوعات مهم این انجمن «مدیریت زمین و قیمت‌گذاری زمین - کاستی‌های ناشی از عملکرد و فعالیت‌های حسابرسی دولتی» بود که به ریاست معاون حسابرس کل دولت، ها تی می دانگ، و معاون وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، له مین نگان، برگزار شد.

در این مجمع، نه تنها نمایندگان سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات از مشکلات «شکایت» کردند، بلکه برخی از استان‌ها و شهرهای بزرگ نیز مشکلاتی را که این مقامات با آن مواجه بودند، به اشتراک گذاشتند.

بنابراین، انتظار می‌رود این کارگاه مشکلات و مسائل مربوط به تعیین قیمت زمین را «شناسایی» کند و از آنجا به سازمان حسابرسی دولتی راه‌حل‌هایی پیشنهاد دهد.

ممیزی تعیین قیمت زمین نیز با تصویر ۱ مواجه شد — «مدیریت زمین و ارزیابی زمین - کاستی‌های ناشی از عملکرد و از طریق فعالیت‌های حسابرسی دولتی» به ریاست معاون حسابرس کل دولت، ها تی می دانگ، و معاون وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، له مین نگان. عکس: هوانگ تو

استان‌ها و شهرها نیز در تعیین قیمت زمین مشکل دارند.

در این کارگاه، کمیته مردمی هانوی اعلام کرد که اخیراً، این آژانس به طور کامل تمرکززدایی و اعطای مجوز را برای افزایش ابتکار عمل کمیته‌های مردمی در سطح منطقه در زمینه‌های تملک زمین، پاکسازی محل، تعیین قیمت‌های خاص زمین به عنوان مبنایی برای جبران خسارت و اسکان مجدد، حل سریع مشکلات مربوط به تملک زمین، جبران خسارت، پشتیبانی، اسکان مجدد و اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری عمومی در شهر (پروژه‌های جاده کمربندی ۳ و جاده کمربندی ۴؛ پروژه‌های راه‌آهن و غیره) اجرا کرده است.

کمیته مردمی شهر هانوی، از طریق رویه خود، ارزیابی می‌کند که اعمال قیمت زمین‌های مسکونی برای تعیین قیمت اجاره زمین برای واحدهای خدمات عمومی که طبق مفاد بند ۳ از ماده د فرمان ۴۴/ND-CP مورخ ۱۵ مه ۲۰۱۴ دولت، به استقلال مالی روی آورده‌اند، نامناسب است.

در همین حال، کمیته مردمی استان خان هوا نیز در «تصحیح اشتباهات» در تعیین قیمت زمین برای بسیاری از پروژه‌های قبلی مشکل دارد.

کمیته مردمی استان خان هوا اظهار داشت که ارزیابی زمین، تخمین ارزش زمین به صورت پولی برای یک هدف استفاده مشخص، در یک زمان مشخص است. ارزیابی زمین نقش مهمی در اقتصاد و همچنین فعالیت‌های مدیریت زمین ایالت ایفا می‌کند.

علاوه بر وظیفه تعیین قیمت‌های خاص زمین برای جمع‌آوری هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین، غرامت و پشتیبانی اسکان مجدد در منطقه، استان خان هوا همچنین باید وظیفه تعیین قیمت زمین را برای رفع تخلفات پروژه‌ها طبق نتیجه‌گیری‌های کمیته بازرسی مرکزی و بازرسی دولت انجام دهد. این یک وظیفه جدید، ویژه و بسیار دشوار برای تعیین قیمت‌های خاص زمین در استان است.

این آژانس کار تعیین قیمت‌های خاص زمین را برای غلبه بر پروژه‌های متخلف و پروژه‌های جمع‌آوری عوارض استفاده از زمین به اشتراک گذاشت. کمیته دائمی کمیته حزب استانی و کمیته مردمی استانی از نزدیک هدایت کرده‌اند، اما هنوز کند است و به دلیل مشکلات زیر الزامات وظایف محوله را برآورده نکرده است: پروژه‌هایی که به دلیل تنظیمات برنامه‌ریزی، تغییرات در ساختار و شکل استفاده از زمین باید قیمت زمین را دوباره تعیین کنند؛ مشکلات مربوط به اسناد قانونی در مورد سرمایه‌گذاری، زمین، برنامه‌ریزی ساخت و ساز، جزئیات، انواع زمین؛ هیچ داده‌ای در مورد قیمت بازار زمین وجود ندارد،...

اداره برنامه‌ریزی و توسعه منابع زمین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، ارزیابی کرد که چارچوب قیمت زمین و جدول قیمت زمین مطابق با مقررات و با در نظر گرفتن قیمت‌های رایج زمین در بازار ساخته شده است.

با این حال، از طریق خلاصه نتایج قطعنامه شماره 19-NQ/TW، که خلاصه‌ای از اجرای قانون زمین سال 2013 را ارائه می‌دهد، نشان می‌دهد که تاکنون، تعدادی از مفاد قانونی در مورد قیمت زمین دیگر در عمل مؤثر نبوده‌اند و تعدادی محدودیت مانند تعدادی از روش‌های تعیین قیمت زمین که برای شرایط واقعی اطلاعات در بازار حقوق استفاده از زمین مناسب نیستند و برای مدیریت دولتی قیمت زمین در زمینه پایگاه داده ناقص قیمت زمین مناسب نیستند، آشکار شده است.

سرمایه‌گذاران از مشکلات «شکایت» می‌کنند

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - در سخنرانی خود در این کارگاه، ارزیابی از وضعیت فعلی «تعیین قیمت زمین» برای «تعیین قیمت‌های خاص زمین» طبق مفاد قانون زمین سال ۲۰۱۳ ارائه داد.

ممیزی تعیین قیمت زمین همچنین با تصویر ۲ مطابقت دارد — شرکت‌کنندگان کارگاه «مدیریت زمین و قیمت‌گذاری زمین - کاستی‌های ناشی از عملکرد و فعالیت‌های حسابرسی دولتی» در چارچوب مجمع «ارتقاء بهبود و توسعه اقتصادی: تنگناها و نقش حسابرسی دولتی». عکس: هوانگ تو.

به گفته آقای لی هوانگ چائو، قانون زمین سال ۲۰۱۳ و فرمان ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP «۵ روش ارزیابی زمین» و «اعمال روش‌های ارزیابی زمین» را تصریح کرده‌اند، اما کامل، خاص و نزدیک به شرایط عملی نیستند، برخی از مفاد واقعاً «استاندارد» نیستند، مانند تصریح «روش تفریق» در حالی که این تنها یک تکنیک محاسبه «روش مقایسه» است؛ یا «روش ارزیابی انبوه زمین» را تصریح نکرده‌اند، در حالی که در واقع دولت «روش ارزیابی انبوه زمین» را برای تعیین قیمت زمین در «چارچوب قیمت زمین» یا «جدول قیمت زمین» اعمال کرده است؛ یا فقط «روش ضریب تعدیل قیمت زمین» را برای پروژه‌هایی اعمال کرده است که قطعات زمین و قطعات زمین طبق «جدول قیمت زمین» ارزشی کمتر از ۳۰، ۲۰، ۱۰ میلیارد دانگ دارند، اما برای پروژه‌هایی که قطعات زمین و قطعات زمین ارزش بالاتری دارند، اعمال نشده است.

اعمال «روش‌های ارزش‌گذاری زمین» نتایج قابل اعتمادی به دست نمی‌دهد. برای مثال، پروژه‌ای مشابه توسط یک واحد مشاوره ارزش‌گذاری زمین، ۲ «روش ارزش‌گذاری زمین» متفاوت را برای «تعیین قیمت زمین» اعمال می‌کند که اغلب ۲ نتیجه متفاوت با اختلاف حدود ۲۰٪ به دست می‌دهد؛ یا پروژه‌ای توسط ۲ واحد مشاوره ارزش‌گذاری زمین و اعمال «روش ارزش‌گذاری زمین» یکسان برای «تعیین قیمت زمین» نیز ۲ نتیجه بسیار متفاوت ارائه می‌دهد.

آقای چائو مثالی از یک پروژه منطقه شهری در استان بین توآن ارائه داد که در آن اولین آژانس ایالتی زمین را ۹۰۰ میلیارد دانگ ویتنام ارزیابی کرد، آژانس ایالتی دوم زمین را تا ۱۸۰۰ میلیارد دانگ ویتنام بررسی و ارزیابی کرد و آژانس ایالتی سوم زمین را دوباره بررسی و بیش از ۳۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام ارزیابی کرد.

از آنجا که تعیین قیمت زمین برای بسیاری از سرمایه‌گذاران دشوار است، آقای لی هوانگ چائو نقش بسیار مهم سازمان حسابرسی دولتی را در انجام وظیفه حسابرسی کار «تعیین قیمت زمین، ارزیابی قیمت زمین، تصمیم‌گیری در مورد قیمت زمین» تا «تعیین قیمت‌های خاص زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین برای پروژه‌هایی که از زمین استفاده می‌کنند، تا «ارزیابی و تأیید صحت و صداقت اطلاعات مالی عمومی، دارایی‌های عمومی یا گزارش‌های مالی مربوط به مدیریت و استفاده از امور مالی عمومی، دارایی‌های عمومی، رعایت قانون و کارایی در مدیریت و استفاده از امور مالی عمومی و دارایی‌های عمومی» ارزیابی کرد.

حتی ممیزی هم مشکل‌ساز است.

منطقه حسابرسی ایالتی اول گفت که در حال حاضر، طبق مقررات، ما 5 روش برای ارزیابی زمین داریم. از طریق رویه حسابرسی، نشان می‌دهد که: عمدتاً مناطق محلی از روش مقایسه برای محاسبه قیمت‌های خاص زمین هنگام جبران خسارت زمین استفاده می‌کنند؛ روش مازاد برای ارزیابی زمین در مناطق برنامه‌ریزی؛ روش درآمد در ارزیابی زمین‌های کشاورزی و روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای قطعات زمین کوچک و کم‌ارزش.

در بسیاری از مناطق، تعیین قیمت‌های خاص زمین با تأخیر مواجه است. زمان تصویب قیمت زمین برای جمع‌آوری عوارض استفاده از زمین اغلب بسیار دیرتر از زمان تخصیص زمین است. پروژه‌هایی وجود دارند که ۲ تا ۳ سال بدون تصویب قیمت زمین به طول انجامیده است.

در بسیاری از موارد، قیمت زمین به موقع تعدیل نمی‌شود یا نشده است، زمانی که تعدیل برنامه‌ریزی وجود دارد که بر قیمت زمین تأثیر می‌گذارد یا زمانی که چرخه تثبیت قیمت اجاره زمین 5 ساله به پایان می‌رسد. تأخیر در ارزیابی زمین منجر به عدم تخصیص به موقع هزینه‌های استفاده از زمین به بودجه دولت می‌شود.

از طریق ممیزی‌ها، مشخص شد که در بسیاری از پروژه‌ها، قیمت زمین به طور مناسب ارزیابی نشده است - بسیار پایین‌تر از قیمت حراج یا قیمت مرجع بازار در زمان ارزیابی. در بسیاری از موارد، انتخاب دارایی‌های مشابه و غیرمشابه، همراه با تعیین مقدار نامناسب و تعدیل عوامل مختلف، ارزش زمین مورد ارزیابی را کاهش داده است.

پروژه‌هایی وجود دارند که دارایی‌های قابل مقایسه را در زمانی دورتر از زمان ارزیابی انتخاب می‌کنند، اما عامل تعدیل قیمت مقایسه‌ای با سطح زمان ارزیابی را لحاظ نمی‌کنند. بسیاری از پروژه‌ها اطلاعات قیمت دارایی‌های قابل مقایسه را طبق قرارداد فروش در دفتر اسناد رسمی دریافت می‌کنند که این امر، قابلیت اطمینان و دقت اطلاعات قیمت روی قرارداد را در مقایسه با قیمت واقعی معامله تضمین نمی‌کند.

علاوه بر این، بسیاری از عواملی که در ارزش‌گذاری لحاظ می‌شوند، فاقد مبنای روشنی هستند یا مطابق با واقعیت تعیین نمی‌شوند، مانند: نرخ سرمایه‌گذاری، نرخ اشغال، حاشیه سود استاندارد سرمایه‌گذار، نسبت هزینه فروش، ضریب تنزیل جریان نقدی...

حسابرسی دولتی منطقه یک، این رویه را ارزیابی کرد و مشکلات و نارسایی‌های موجود در تعیین هزینه‌های سرمایه‌گذاری توسعه در روش مازاد هنگام ارزیابی زمین را نشان داد. این حسابرسی نشان داد که هیچ هماهنگی بین مناطق وجود ندارد: برخی از مناطق بر اساس نرخ سرمایه‌گذاری و برخی دیگر بر اساس برآورد دقیق تعیین شده‌اند؛ برخی از مناطق محاسبات موقت انجام داده‌اند و نیاز به تسویه حساب دقیق دارند.

نقش حسابرسی دولتی

دکتر وو دین آن ارزیابی کرد که ارزش‌گذاری زمین به طور کلی و روش‌های ارزش‌گذاری زمین به طور خاص، یکی از موضوعات کلیدی حسابرسی سازمان حسابرسی دولتی در دوران اخیر است.

ممیزی این محتوا باید الزامات قطعنامه مرکزی در مورد لغو چارچوب قیمت زمین را به دقت دنبال کند (چارچوب قیمت زمین مندرج در فرمان 96/2019/ND-CP مبنایی برای صدور فهرست قیمت زمین توسط شهرداری‌ها برای دوره 2020-2024 است)، سازوکارها و روش‌هایی برای تعیین قیمت زمین طبق اصول بازار داشته باشد و وظایف، وظایف و مسئولیت‌های نهاد مسئول تعیین قیمت زمین را تصریح کند.

بر این اساس، دولت مرکزی معیارها و رویه‌هایی را برای بازرسی و نظارت بر محلات در ساخت جداول قیمت زمین تدوین می‌کند. شوراهای مردمی استان، تصمیم می‌گیرند، بازرسی می‌کنند و بر اجرای قیمت زمین نظارت دارند.

«سازمان حسابرسی دولتی، حسابرسی ارزیابی زمین، استقلال شورای ارزیابی زمین، ظرفیت سازمان‌های مشاوره ارزیابی زمین، ظرفیت و اخلاق ارزیابان و همچنین رعایت مقررات برای اطمینان از تبلیغات و شفافیت مانند موارد زیر را انجام می‌دهد: قیمت‌های عمومی زمین، معاملات اجباری از طریق تالارهای معاملاتی، پرداخت از طریق بانک‌ها، عدم پرداخت نقدی؛...» - دکتر وو دین آنه نظر خود را در مورد نقش سازمان حسابرسی دولتی در تعیین قیمت زمین ارائه داد.

منبع