ما باید انواع فعالیتهای سپردهگذاری در بازار را پوشش دهیم.
در خصوص مقررات مندرج در بند ۴ ماده ۲۴ از پیشنویس قانون اصلاحشده تجارت املاک و مستغلات که بیان میکند توسعهدهندگان پروژههای املاک و مستغلات «فقط زمانی مجاز به دریافت سپرده از مشتریان هستند که پروژه مسکن یا ساختوساز تمام شرایط لازم برای راهاندازی کسبوکار را داشته باشد و معامله پس از امضای قرارداد تکمیل شده باشد»، آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - معتقد است که این مقررات صحیح اما ناکافی است. او استدلال میکند که باید با مقرراتی تکمیل شود که اجازه دهد پذیرش سپردهها قبل از امضای قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات، مسکن یا قطعات زمین در حال ساخت انجام شود.
مقررات قانونی مربوط به سپردهها و لزوم تکمیل مقررات سختگیرانهتر در مورد پذیرش سپردهها قبل از امضای قراردادهای خرید و فروش املاک و مستغلات، خانهها و زمینهای در حال ساخت، برای تضمین ثبات و یکنواختی هنجارهای قانونی و جلوگیری از فعالیتهای کلاهبرداری ضروری است.
یک پروژه آپارتمان در حال ساخت در هانوی (عکس تزئینی: ها فونگ).
رئیس HoREA استدلال کرد که قوانین تجارت املاک و مستغلات سالهای ۲۰۰۶ و ۲۰۱۴ ناقص هستند زیرا آنها فقط معاملات املاک و مستغلات را پس از امضای قرارداد تنظیم میکردند، اما الزام سپردهگذاری قبل از امضای قرارداد را تصریح نمیکردند.
در واقع، به دلیل نیاز ضروری به سپرده قبل از امضای قرارداد معامله املاک و مستغلات، رویههای سپردهگذاری همچنان بسیار رایج هستند و فقط تابع مفاد بند ۲ ماده ۳۲۸ قانون مدنی سال ۲۰۱۵ میباشند. با این حال، قانون مدنی حداکثر مبلغ سپرده را مشخص نکرده است، که منجر به موارد بسیاری از دلالان، دلالان زمین و مشاغل بیوجدان شده است که از این سیستم برای دریافت سپردههای کلان سوءاستفاده میکنند.
آقای چائو اظهار داشت: «مواردی وجود داشته که سپردههایی تا سقف ۹۰ تا ۹۵ درصد ارزش معامله دریافت، سپس اختلاس یا حتی کلاهبرداری شده است که باعث ضرر سپردهگذار و همچنین بیثباتی در بازار املاک و مستغلات شده است. بنابراین، تنظیم این موضوع در قانون تجارت املاک و مستغلات ضروری است.»
با این حال، بند د، بند ۴، ماده ۲۴ لایحه قانون تجارت املاک و مستغلات، با اصلاحیه جدید، این نقص را نیز تکرار میکند و سپردههای پرداختی قبل از تحقق شرایط انعقاد قرارداد معامله املاک و مستغلات را تنظیم نمیکند. این امر به ویژه در مواردی صادق است که سپردهها به عنوان وعده خرید و فروش «قطعات زمین تفکیک شده» یا به عنوان وعده خرید و فروش محصولات پروژههای املاک و مستغلات قبل از تحقق شرایط انعقاد قرارداد، زمانی که هیچ سندی برای حقوق استفاده از زمین وجود ندارد، یا مرجع ذیصلاح هنوز «سیاست سرمایهگذاری را همزمان با تأیید سرمایهگذار تأیید نکرده است» یا ساخت و ساز هنوز آغاز نشده است، انجام میشوند. در چنین مواردی، معمولاً طرف پرداختکننده سپرده متحمل ضرر میشود.
برای مثال، اگر مبلغ ودیعه کم باشد اما ارزش ملک افزایش یابد، طرف دریافتکننده ودیعه ممکن است مایل به فسخ معامله و بازگرداندن ودیعه (دو برابر مبلغ) به ودیعهگذار باشد. یا اگر مبلغ ودیعه زیاد یا بسیار زیاد باشد، طرف دریافتکننده ودیعه ممکن است مرتکب کلاهبرداری شده و ودیعه مشتری را اختلاس کند...
علاوه بر این، به گفته آقای چائو، بند د، بند ۴، ماده ۲۴ پیشنویس قانون اصلاحشده معاملات املاک و مستغلات، تنها مورد سپردهگذاری پس از امضای قرارداد را به منظور «تضمین اجرای قرارداد» تصریح میکند، اما مورد سپردهگذاری قبل از امضای قرارداد را به منظور «تضمین انعقاد قرارداد» تصریح نمیکند. بنابراین، «دامنه مقررات» به طور کامل تمام فعالیتهای سپردهگذاری در بازار املاک و مستغلات را پوشش نمیدهد.
بر اساس تحلیل فوق، او پیشنهاد داد که محتوای زیر اضافه شود: توسعهدهندگان پروژههای املاک و مستغلات مسئول دریافت ودیعه از مشتریانی هستند که علاقهمند به خرید یا اجاره مسکن یا پروژههای ساختمانی آینده هستند و تنها زمانی مجاز به دریافت آن هستند که پروژه از مرجع ذیصلاح تأیید سرمایهگذاری، مجوز ساخت (در صورت وجود) و شروع ساخت و ساز دریافت کرده باشد. از طرف دیگر، توسعهدهندگان فقط زمانی میتوانند از مشتریان ودیعه دریافت کنند که پروژه مسکن یا ساختمانی تمام شرایط لازم برای راهاندازی را داشته باشد و معامله مطابق با مفاد این قانون انجام شده باشد.
آقای چاو تأکید کرد: «مبلغ سپرده نباید از ۵٪ ارزش خانه یا پروژه ساختمانی که خریداری، فروخته یا اجاره داده میشود، بیشتر باشد؛ فروشنده یا موجر باید قیمت فروش یا اجاره خانه یا پروژه ساختمانی را به وضوح در قرارداد سپرده ذکر کند.»
جلوگیری از دور زدن قانون توسط توسعهدهندگان.
در گزارش بررسی اولیه قانون اصلاحشده معاملات املاک و مستغلات توسط کمیته اقتصادی مجلس ملی، برخی نظرات حاکی از آن بود که تنظیم مقررات مربوط به سپرده در قانون معاملات املاک و مستغلات ضروری نیست و این مقررات باید تابع مقررات عمومی قانون مدنی باشند. بنابراین، ماده مربوط به «سپرده» یک ماده جدید در پیشنویس قانون است؛ از نهاد تدوینکننده درخواست میشود تا ضرورت و مبنای پیشنهاد این آییننامه، بهویژه مبنای عملی آن را گزارش و روشن کند.
در گزارش بررسی آمده است: «در صورت لزوم، فقط مقررات خاص مربوط به سپردهها در معاملات املاک و مستغلات آینده باید در پیشنویس قانون گنجانده شود؛ نیازی به تکرار مقرراتی که قبلاً در قانون مدنی تصریح شده است، نیست.»
به گفته کارشناسان، لازم است تمام فعالیتهای سپردهگذاری در بازار تحت پوشش قرار گیرد تا ریسک سپردهگذاران محدود شود (تصویر نمایشی: ها فونگ).
وزیر ساخت و ساز ، نگوین تان نگی، در مورد سپرده گذاری در معاملات املاک و مستغلات مربوط به پروژه های ساختمانی آینده نیز اظهار داشت که پیش از این، قوانین تجارت املاک و مستغلات حاوی مقرراتی در این زمینه نبود.
در واقع، برخی از توسعهدهندگان با امضای قراردادهای سپرده یا انواع دیگر قراردادها برای جمعآوری پول از مشتریان قبل از تحقق شرایط فروش خانهها یا پروژههای ساختمانی، قانون را دور میزنند. بنابراین، این پیشنویس شامل مقرراتی است که بر اساس آن، دریافت سپردهها فقط زمانی انجام میشود که خانهها یا پروژههای ساختمانی شرایط لازم برای راهاندازی کسبوکار و انجام معاملات مطابق با مقررات را داشته باشند.
منبع
![[عکس] نخست وزیر فام مین چین در کنفرانس اجرای وظایف بخش صنعت و تجارت برای سال 2026 شرکت میکند](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F19%2F1766159500458_ndo_br_shared31-jpg.webp&w=3840&q=75)
نظر (0)