Yksi hallituksen asettamista tavoitteista ja kansalliskokouksen odotuksista vuoden 2024 maalain voimaantulolle viisi kuukautta etuajassa (1. tammikuuta 2025 alkaen) on menettelyjen virtaviivaistaminen ja asuntoihin ja maahan liittyvien puutteiden ratkaiseminen yrityksille ja kansalaisille.
Joillakin paikkakunnilla, erityisesti Ho Chi Minh Cityssä, monet maahan liittyvät menettelyt ovat kuitenkin pysähtyneet tämän lain voimaantulon jälkeen.
Ihmiset ovat pistelyssä.
Allekirjoitettuaan maansiirtosopimuksen elokuun 2024 alussa (jolloin vuoden 2024 maankäyttölaki tuli voimaan) Vinh Loc A:ssa (Binh Chanhin piiri, Ho Chi Minh City) asuva herra V. toimitti rekisteröintiasiakirjat piirikunnan rekisteröintitoimistoon 5. elokuuta, ja verolaskelmalomake toimitettiin veroviranomaiselle 14. elokuuta.
Yli kuukauden kuluttua veroviranomaiset eivät kuitenkaan ole vieläkään antaneet veroilmoitusta, joka toimitettaisiin rekisteröintitoimistolle rekisteröintiprosessin loppuun saattamiseksi ja omistusoikeuden siirtämiseksi ostajalle.
Herra V. totesi allekirjoittaessaan siirtosopimuksen sitoutuneensa ostajalle päivittämään omistajuuden 20 päivän kuluessa. Asiakirjojen hitaan käsittelyn vuoksi ostaja painosti häntä merkittävästi ratkaisemaan asian tai palauttamaan rahat.
"Viime kuukauden ajan olen ollut levoton ja ahdistunut lukemalla uutisia vero- ja resurssivirastojen edestakaisesta keskustelusta, raporttien lähettämisestä ja lausuntojen pyytämisestä puutteista."
"Maan ostamiseen, myymiseen ja siirtämiseen liittyvät menettelyt on ratkaistava nopeasti, mutta sen sijaan ministeriöt ja paikallisviranomaiset pitävät kokouksia toisensa jälkeen, samalla kun ihmiset ja yritykset jäävät paitsi monista asioista ja kärsivät tappioita kaikin tavoin", herra V. sanoi vihaisesti.
Samoin herra TQD osti talon Phu Nhuanin alueelta 8. elokuuta 2024, mutta jätettyään rekisteröinti- ja siirtoasiakirjat yli kuukausi sitten hän ei ole vieläkään saanut tuloksia, mikä on sotkenut kaikki hänen suunnitelmansa.
Tarkemmin sanottuna herra D. osti talon 14 miljardilla Vietnamin dongilla. Hän aikoi lainata nopeasti 10 miljardia Vietnamin dongia ulkopuolisista lähteistä maksaakseen sen pois ja sitten lainata pankista lopun takaisinmaksuun.
Vaikka lainahakemus on puutteellinen ja pankki on saanut päätökseen arviointi- ja hyväksymismenettelyt, se ei voi maksaa varoja. Tämän seurauksena herra D. kamppailee ulkoisen lainansa korkojen maksamisen kanssa tietämättä, milloin hän saa ne takaisin.
"Epävirallisten lainanantajien lainojen päivittäinen korko on kymmeniä miljoonia dongeja, ja viranomaiset ovat hitaita ratkaisun löytämisessä, mikä jättää ihmisten kannettavaksi raskaan taakan", herra D. sanoi.
Taloudellisten vaikeuksien vuoksi rouva PL (asuu Ho Chi Minh Cityn 12. kaupunginosassa) joutui myymään kaksi tonttia 12. kaupunginosassa 6 miljardilla VND:lla. Koska molemmat tontit oli kiinnitetty pankkeihin, hänen täytyi lainata yli 4 miljardia VND:tä tuttaviltaan saattaakseen päätökseen kiinnityksen vapauttamiseen liittyvät menettelyt.
Samaan aikaan, koska ostaja otti myös pankkilainaa, rouva L. avusti ostajaa tarvittavissa menettelyissä. Pankki suostui maksamaan lainan, kun varainsiirtoveron maksaminen ja rekisteröintimenettelyt oli saatettu päätökseen.
Jättäessään hakemustaan verotoimistoon rouva L.:lle ilmoitettiin, että koska kaupungin kansankomitea oli julkaisemassa uutta maan hinnastoa, hänen tulisi väliaikaisesti odottaa, että varainsiirtovero lasketaan uuden maan hinnaston mukaisesti.
Varainsiirtoveron laskentaprosessi on kuitenkin edelleen jumissa, ja sekä myyjä että ostaja ovat "jumissa".
"Minulla oli rahapula, siksi myin maan. En odottanut asioiden vaikeutuvan entisestään nyt, kun olen myynyt sen. Toivon vain, että viranomaiset laskevat varainsiirtoveron pian, jotta voin saattaa maanmyyntimenettelyt päätökseen", sanoi rouva L.
Kiinteistökaupat Ho Chi Minh Cityssä hidastuvat usein, koska omistusoikeuden siirtoa ja kiinteistön rekisteröintiä ei voida vielä saattaa päätökseen edes ostojen ja myynnin jälkeen - Kuva: QUANG DINH
Lisää vaikeuksia kiinteistömarkkinoille.
Samaan aikaan herra Tran Duc Thuan (kiinteistönvälitysyrityksen johtaja District 7:ssä) sanoi, että pelkästään hänen yrityksellään on lähes 20 kiinteistökauppaa, jotka ovat tällä hetkellä pysähtyneet verojen maksuvaiheeseen.
Herra Thuanin mukaan kaikki tapahtumat ennen elokuun 1. päivää ja sen jälkeen olivat pysähtyneet, mikä aiheutti valmiiden tapahtumien "jäätymisen". Myös uudet tapahtumat keskeytettiin vaikeuksien vuoksi, ja ihmiset pidättäytyivät ostamisesta ja myymisestä tänä aikana.
"Luulimme, että uusi laki avaisi markkinat ja helpottaisi ihmisten asiointia, mutta sen sijaan se on tehnyt asioista heille vaikeampia."
"Aluksi verotoimisto sanoi, että uusi maan hinnasto olisi saatavilla 1–2 viikon kuluessa varainsiirtoveron laskemista varten, mutta nyt olemme odottaneet yli 1,5 kuukautta, eikä asia ole vieläkään edistynyt. Joka viikko meidän on mentävä verotoimistoon tiedustelemaan asiaa, koska asiakkaat jatkuvasti kehottavat meitä", herra Thuan kertoi.
Herra Ta Trung Kien (kiinteistönvälittäjä Ho Chi Minh Cityssä) sanoi, että on monia tapauksia, joissa myyjä on kipeästi rahan tarpeessa ja joutuu siksi myymään talon, mutta lopulta menettelyjä ei saada päätökseen, eikä ostaja myöskään pysty saamaan pankkilainaa ja maksamaan 100 % summasta myyjälle.
Joissakin tapauksissa asiakkaat myyvät kotinsa kattaakseen ulkomaille muuton kustannukset, ja lennot on suunniteltu 15. syyskuuta, joten he aloittivat myyntimenettelyt elokuun alussa 2024.
Notaarin vahvistamat asiakirjat ja talletus saatiin valmiiksi, mutta veronlaskentaprosessi pysähtyi, mikä jätti myyjän epävarmaksi siitä, miten edetä. Myyjän oli pakko lentää ulkomaille 15. syyskuuta alkaen, kun veronmaksuprosessi oli vielä kesken.
"Asiakkaat hyväksyvät sen, että jos myöhemmin ilmenee ongelmia, heille aiheutuu lisäkustannuksia edestakaisista matkakuluista niiden ratkaisemiseksi, koska he eivät tiedä, kuinka kauan tämän toimenpiteen suorittaminen kestää", Kien sanoi.
Lisäksi herra Kienin mukaan on todellisuudessa tapauksia, joissa ihmisten on lainattava rahaa ulkopuolisista lähteistä maksaakseen pois olemassa olevat lainansa saadakseen maan omistusoikeuden siirron ja saattaakseen sen päätökseen. Jos ostaja lainaa myös pankista, mutta lainaa ei voida maksaa takaisin, se asettaa myyjän pulaan ja pakottaa hänet pysymään velkana taloa myydessään.
Titanium Real Estate Management Companyn johtaja Pham Trong Phu kommentoi, että maankäyttötodistusten myöntämis- ja uusimismenettelyjen sekä maankäyttötarkoitusten muuttamisen pysähtyneisyys on estänyt ihmisiä tekemästä kauppoja, ostamasta ja myymästä, ja siksi myös kiinteistönvälitysyritykset kohtaavat vaikeuksia.
”Viranomaisten on nopeasti poistettava kiinteistökauppojen esteet Ho Chi Minh Cityssä tai sovellettava väliaikaisia mekanismeja. Heidän ei pitäisi sallia kauppojen ’jäädyttämistä’, kuten ne ovat olleet yli kuukauden ajan”, Phu sanoi.
Viet An Hoa Real Estate Investment Companyn johtajan Tran Khanh Quangin mukaan yritykset odottavat, että maahan liittyvien lakien varhainen soveltaminen ratkaisee markkinoiden esteitä ja edistää kiinteistökauppoja. Todellisuudessa on kuitenkin ilmennyt ongelmia, jotka haittaavat kauppoja entisestään.
"Jokainen paikkakunta toteuttaa sitä eri tavalla, mikä aiheuttaa seurausten kantamisen ihmisten ja yritysten keskuudessa", Quang sanoi vihaisesti.
Ihmiset suorittavat maanomistukseen ja kiinteistöön liittyviä menettelyjä Binh Thanhin alueella Ho Chi Minh Cityssä - Kuva: H. Hanh
Luonnonvara- ja ympäristöministeriö ei ole vielä kommentoinut asiaa.
Lakimies Ngo Huynh Phuong Thaon (TAT Law Firm) mukaan maan hintataulukoiden mukauttaminen markkina-arvoihin on välttämätöntä, mutta kansalaisten ja yritysten jättäminen byrokraattisten menettelyjen jumiin on mahdotonta hyväksyä.
Merkillepantavaa on, että vaikka monet muut paikkakunnat käsittelevät edelleen maanlupahakemuksia vanhan K-kertoimen ja hinnaston perusteella, Ho Chi Minh City "odottaa" mukautetun maanlupahinnaston julkaisemista.
"Uuden maan hinnaston odottaminen ei ainoastaan vaikeuta ihmisten maanomistusmenettelyjä, vaan se vaikuttaa myös vakavasti yritysten toimintaan ja erityisesti hidastaa Ho Chi Minh Cityn talouskehitystä ", Thao sanoi ja ehdotti, että vanhaa maan hinnastoa tulisi soveltaa edelleen uuden maan hinnaston julkaisemista odotellessa.
Kansalliskokouksen edustaja, Khanh Hoan maakunnan lakimiesyhdistyksen puheenjohtaja, ehdotti, että luonnonvara- ja ympäristöministeriön tulisi hallitusta vuoden 2024 maalain laatimisessa avustavana virastona ennakoivasti ehdottaa hallitukselle tai järjestää kansallinen konferenssi, jossa kuullaan ministeriöiden, sektoreiden ja paikallisten viranomaisten näkemyksiä esteistä ratkaisujen löytämiseksi ja oikea-aikaisen ohjeistuksen antamiseksi.
Thanin mukaan vuoden 2024 maalaki määrää, että vanhan lain mukaista maan hinnastoa sovelletaan 31. joulukuuta 2025 asti. Siksi maakunnan kansankomitea voi tarvittaessa mukauttaa sitä vastaamaan paikallisia markkinahintoja.
Muutoin vanhaa maan hinnastoa sovelletaan edelleen, ja uusi maan hinnasto laaditaan käytettäväksi 1. tammikuuta 2026 alkaen.
Siksi on täysin normaalia, että jotkut paikkakunnat eivät muuta maan hintalistojaan, kun taas toiset muuttavat.
"Laki on antanut tehtävän paikallisviranomaisille. Jos Ho Chi Minh City katsoo, että vanha maan hinnasto on liian alhainen ja voi aiheuttaa tappioita, sen on nopeasti saatettava päätökseen menettelyt tarkistetun maan hinnaston julkaisemiseksi, mikä virtaviivaistaa menettelyjä ihmisten kannalta", Than sanoi.
Asianajaja Tran Duc Phuong (Ho Chi Minh Cityn asianajajaliitto) väitti myös, että uuden maan hintamuutoksen luettelon julkaisemista odotellessa Ho Chi Minh Cityn on sovellettava vanhaa hinnastoa ja veroviranomaisten on hoidettava hallinnolliset menettelyt ihmisten puolesta.
Lisäksi uusi maalaki sallii vanhan maan hinnaston soveltamisen 31. joulukuuta 2025 asti. Näin ollen vanha hinnasto on voimassa, kunnes tarkistettu maan hinnasto julkaistaan.
"Jos uutta hinnastoa ei ole vielä saatavilla, on sovellettava vanhaa hinnastoa. Miksi hallinnollisten menettelyjen käsittely keskeytetään ja ihmisille aiheutuu tappioita?"
"Koska kunnat keskeyttävät hakemusten käsittelyn lausuntojen pyytämiseksi, asiaankuuluvien ministeriöiden ja virastojen on nopeasti annettava yhtenäiset lausunnot, jotta kunnat voivat edetä. Ihmiset eivät voi jäädä odottamaan, että virastot vaihtavat näkemyksiä tällä tavalla", Phuong sanoi.
Ho Chi Minh Cityn verovirasto on jälleen kerran jättänyt kiireellisen ehdotuksen.
Ihmiset tulevat hoitamaan maan ja kiinteistön käsittelyä Phu Nhuanin piirin maanrekisteröintiviraston toimipisteessä Ho Chi Minh Cityssä - Kuva: TTD
Syyskuun 16. päivänä Ho Chi Minh Cityn verovirasto jatkoi kiireellisen pyynnön esittämistä Ho Chi Minh Cityn kansankomitealle kokouksen pitämiseksi maanomistukseen liittyvien kysymysten ratkaisemiseksi 1. elokuuta 2024 alkaen.
Tarkemmin sanottuna tämä virasto ehdotti, että kaupunki järjestäisi kokouksen, jossa lopullisesti ratkaistaisiin ja standardoitaisiin lakisääteisten asiakirjojen, kuten maan hintataulukoiden, maan hinnan mukautuskertoimien ja maanvuokramaksujen prosenttiosuuksien, soveltamista, jotta veroviranomaiset voivat laskea maahan liittyvät taloudelliset velvoitteet viipymättä.
Ho Chi Minh Cityn veroviraston mukaan 1. elokuuta 2024 alkaen ja ennen kuin kaupunki tekee päätöksen maan hinnaston muuttamisesta annettuihin kiinteistörekisteröintiasiakirjoihin sovelletaan kaupungin vuosien 2020–2024 maan hinnastoja koskevia määräyksiä.
Ho Chi Minh Cityn veroviraston tilastojen mukaan virasto vastaanotti 1.–27. elokuuta yhteensä 8 808 hakemusta. Näihin sisältyi 346 hakemusta maankäyttöoikeuden tunnustamiseen liittyvästä maankäyttömaksun perinnästä ja 277 hakemusta maankäyttötarkoituksen muuttamiseen liittyvästä maankäyttömaksun perinnästä.
Lisäksi kiinteistöjen siirroista on jätetty 5 448 henkilökohtaista tuloveroilmoitusta ja 2 737 ilmoitusta tapauksista, joihin ei liity taloudellisia velvoitteita. Julkaistun maan hinnaston puuttuminen on kuitenkin johtanut merkittäviin viivästyksiin maahan liittyvien hakemusten käsittelyssä.
Tuoi Tre -lehden tutkimuksen mukaan verotoimistoilla on tällä hetkellä edessään suuri määrä maahan liittyviä asiakirjoja 1. elokuuta 2024 alkaen. Joillakin verotoimistoilla on 400–500 asiakirjaa vireillä. Ho Chi Minh Cityn keskustan verotoimiston johtaja totesi, että heidän on odotettava uutta maan hinnastoa ennen kuin he voivat laskea verovelvoitteita. Siksi veroviranomaiset voivat vain selittää tilanteen ihmisille eivätkä voi tehdä mitään muuta.
Jotkut verotoimistot ovat kuitenkin todenneet olleensa joustavia käsitellessään tapauksia, jotka koskevat tuloverosta ja rekisteröintimaksuista vapautettuja siirtoja, perintöjä ja lahjoituksia. Verolaissa tapauksissa ihmisten on jatkettava odottamista, koska he eivät voi tehdä muutakaan.
Herra NGUYEN VAN DINH (Vietnamin kiinteistönvälittäjien yhdistyksen puheenjohtaja):
Monilla paikkakunnilla on edelleen vaikeuksia.
Vaikka kolme lakia ovat olleet voimassa yli kuukauden, lait laatineiden viranomaisten ja niitä täytäntöönpanevien kuntien välillä näyttää edelleen olevan ristiriitaa. Joidenkin kuntien virkamiehet eivät ole vielä ymmärtäneet lainlaatijoiden näkökulmia, mikä on johtanut epäröintiin ja hämmennykseen maanomistusmenettelyjen käsittelyssä, erityisesti maan hintataulukoiden osalta – jotka ovat perustana maan taloudellisten velvoitteiden määrittämiselle.
Lainsäädäntöä ohjaavista asetuksista ja kiertokirjeistä huolimatta sen täytäntöönpano on edelleen erittäin vaikeaa. Siksi, vaikka uudet lait ovat olleet voimassa yli kuukauden, useimmat kunnat etsivät edelleen sopivia täytäntöönpanoratkaisuja ja antavat jopa asiaan liittyviä säännöksiä, kuten maan arviointia ja maan hinnan hyväksymistä. Todellisuudessa hyvin harvat hankkeet on ratkaistu uuden lain nojalla, koska kuntien on uudistettava asiaan liittyvien asioiden käsittelymenettelyt.
Assos. professori, tohtori Nguyen Quang Tuyen (talousoikeuden laitoksen johtaja, Hanoin oikeustieteellinen yliopisto):
Tarvitsemme mekanismin lainvalvontaviranomaisten suojelemiseksi!
Jotta kolmen lain tehokkuus olisi selkeä, ministeriöillä, sektoreilla ja paikallishallinnoilla tarvitaan enemmän aikaa päästä yhteisymmärrykseen niiden täytäntöönpanosta. Esimerkiksi vuoden 2024 maalaissa säädetään viidestä periaatteesta maan hintojen määrittämiseksi, joista ensimmäinen on, että maan hinnat olisi määritettävä markkinaperiaatteiden, ei markkinahintojen, mukaisesti.
Monet paikkakunnat ymmärtävät maan arvonmäärityksen markkinahintojen perusteella, mikä vaikeuttaa sen toteuttamista markkinahintojen päivittäisten vaihteluiden vuoksi. Tämä "selkeyden puute" helpottaa spekulointia, nostaa helposti maan hintoja huutokauppojen kautta ja häiritsee markkinoita. Lainvalvonnassa paikallisten markkinoiden periaatteen lisäksi on sovellettava neljää muuta periaatetta oikeiden laillisten menettelyjen mukaisesti.
Lisäksi tarvitaan mekanismi lainvalvontaviranomaisten suojelemiseksi nykytilanteessa. Samalla on varmistettava maanarviointiorganisaatioiden ja maan hintapäätöksiä tekevien virastojen riippumattomuus. Maan arvioinnissa on varmistettava maankäyttäjien, valtion ja sijoittajien etujen tasapaino. Pelkkä maan hintojen nostaminen tekee maankäytön tehokkuuden maksimoimisen erittäin vaikeaksi.
[mainos_2]
Lähde: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
![[Video] Auringonlasku Lap Anin laguunissa – missä aurinko laskee kalaverkkojen ylle](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/31/1780192137701_beach-landscape-sea-water-nature-grass-745871-pxhere-com.jpeg)
Kommentti (0)