L'immobilier de luxe domine le marché.

Dans un rayon de 4 à 5 km du centre-ville d'Hô Chi Minh-Ville, il n'existe pratiquement aucun projet dont le prix est inférieur à 100 millions de VND/m².

Le marché immobilier haut de gamme et de luxe connaît une hausse des prix forte et soutenue.

La différence est évidente.

Lors d'un récent séminaire sur le logement, M. Vo Huynh Tuan Kiet, directeur du marché immobilier chez CBRE Vietnam, a indiqué que les prix des appartements neufs à Hô Chi Minh-Ville et à Hanoï avaient augmenté de 35 % à 45 % au cours de l'année écoulée. Rien qu'au troisième trimestre, les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville ont continué de progresser de 15 % à 18 %, portant le prix moyen à environ 90 millions de VND/m². Il est à noter que près de 70 % des nouveaux logements construits cette année appartiennent aux segments haut de gamme et de luxe, ce qui révèle un décalage important avec les besoins réels en logement de la majorité de la population.

Un projet d'appartements de luxe pour les ultra-riches, en plein cœur d'Hô Chi Minh-Ville.

Les données de Knight Frank Vietnam confirment cette tendance : le prix moyen des appartements neufs à Hô Chi Minh-Ville avoisine les 96 millions de VND/m², soit une hausse de près de 9 % par rapport à l’année dernière. Près de 60 % des appartements proposés à la vente affichent un prix supérieur à 100 millions de VND/m², le reste se situant principalement au-dessus de 60 millions de VND/m². Cette offre excédentaire d’appartements de luxe, qui éclipse les segments moyen et haut de gamme, contribue à l’établissement de nouveaux records de prix en 2025.

Les observations montrent que depuis le début de l'année, de nombreux promoteurs immobiliers de renom ont lancé sans relâche des projets haut de gamme dans le centre d'Hô-Chi-Minh-Ville. Dans un rayon de 4 à 5 km autour du nouveau quartier urbain de Thu Thiem et du centre-ville, on ne trouve quasiment aucun projet dont le prix est inférieur à 100 millions de VND/m². Cette situation réduit d'autant plus les possibilités d'accès au logement pour les classes moyennes.

À Hanoï, un rapport du groupe One Mount indique que durant les neuf premiers mois de 2025, le marché a enregistré environ 20 000 nouveaux appartements, pour un prix moyen de 86 millions de VND/m² (hors TVA et charges). Le segment haut de gamme représentait 62 % de l’offre, tandis que le segment luxe en représentait 38 %. Cinq promoteurs majeurs – Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam et Sun Group – ont notamment représenté 74 % des appartements mis en vente. Le taux d’absorption de ces promoteurs s’élevait en moyenne à 86 %, ce qui témoigne de la concentration du pouvoir d’achat sur les grandes marques.

À Hô-Chi-Minh-Ville, la polarisation est également manifeste : plus de 80 % des nouvelles constructions sont proposées par Dat Xanh Group, Gamuda Land et Masterise Homes. Ces trois marques dominent non seulement l’offre, mais créent aussi une liquidité importante, avec un taux d’absorption moyen d’environ 84 %. Cependant, les experts estiment qu’une bonne liquidité à court terme ne suffit pas à éliminer les risques à long terme si le marché continue de privilégier fortement le segment haut de gamme, tandis que les logements abordables restent rares.

Ce n'est pas un événement aléatoire.

M. Vo Huynh Tuan Kiet estime qu'une bulle immobilière peut tout à fait se former, même en cas de pénurie d'offre, si les capitaux spéculatifs affluent massivement, si les investisseurs accumulent les biens et si leurs attentes de profit à court terme dépassent largement la capacité d'absorption réelle. Il rappelle la période 2007-2011, durant laquelle les prix de l'immobilier ont flambé, le crédit s'est resserré et le marché s'est retrouvé paralysé. « Actuellement, avec la montée en puissance des segments haut de gamme et de luxe, le risque de saturation est bien réel si les prix continuent d'atteindre des niveaux déraisonnables, comme 200 à 250 millions de VND/m² », prévient cet expert.

Selon M. Tran Minh Tien, directeur du Centre d'études de marché et de connaissance client du groupe One Mount, la concentration croissante de l'offre de logements entre les mains de grands promoteurs n'est pas le fruit du hasard. Face à des réglementations de plus en plus strictes, des coûts d'investissement élevés et des exigences de qualité toujours plus rigoureuses, seules les entreprises disposant de solides ressources financières, d'une expérience éprouvée en matière de développement de projets et de bonnes capacités de gestion des risques sont en mesure de mener à bien des projets haut de gamme et de luxe.

À l'inverse, l'offre de logements de gamme moyenne et abordables reste insuffisante. La majorité des nouveaux projets immobiliers se situent dans les segments haut de gamme et de luxe, ne laissant pratiquement aucun choix aux acheteurs, notamment ceux à revenus moyens. Cette situation contribue à la hausse des prix et creuse l'écart entre l'offre et la demande.

Dans ce contexte, l'économiste Can Van Luc estime que, pour assurer une croissance plus stable du marché immobilier, le gouvernement et les ministères et agences concernés doivent poursuivre l'amélioration des institutions relatives au foncier, à l'aménagement du territoire et à l'immobilier. La mise en œuvre rigoureuse des mesures en matière de logement social, notamment les décrets 261/2025/ND-CP et 302/2025/ND-CP portant création du Fonds national du logement, est indispensable pour freiner la hausse des prix de l'immobilier, en particulier pour les logements destinés aux ménages à revenus moyens et faibles.

Parallèlement, il est nécessaire de diversifier les sources de capitaux du marché immobilier, de créer rapidement un Fonds national du logement et des sociétés d'investissement immobilier (SIIC), et d'étudier une feuille de route appropriée en matière de fiscalité immobilière afin de freiner la spéculation et de créer des ressources pour un développement durable du logement.

Du point de vue des entreprises, le Dr Can Van Luc estime que les investisseurs doivent poursuivre la restructuration de leurs opérations, en maîtrisant rigoureusement les risques liés aux flux de trésorerie, les échéances de dette et les coûts. Les entreprises doivent également solliciter activement les programmes de soutien gouvernementaux, notamment ceux destinés au développement du logement social et aux investissements dans les infrastructures, afin de diversifier leurs gammes de produits et de réduire leur dépendance au segment haut de gamme. « L’urgence est que les entreprises collaborent pour ramener les prix de l’immobilier à un niveau plus raisonnable. Actuellement, au Vietnam, les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ 59 % entre 2019 et 2024. D’ici 2025, les Vietnamiens auront besoin en moyenne de 25,8 années de revenus pour acquérir un appartement, ce qui place le Vietnam au 9e rang parmi plus de 100 pays étudiés, démontrant ainsi que l’accès au logement devient de plus en plus difficile », a souligné le Dr Can Van Luc.

Les acheteurs ont réduit leurs achats « spéculatifs ».

D'après une étude du groupe One Mount, les investisseurs immobiliers délaissent les placements à court terme au profit d'une accumulation d'actifs sur le long terme. Plutôt que de spéculer pour réaliser des profits rapides, les acquéreurs privilégient de plus en plus les biens immobiliers sûrs, à valeur stable et peu volatile. Dans ce contexte, la réputation du promoteur devient un facteur clé, évaluée selon trois critères : la transparence des procédures juridiques et la capacité à mener à bien le projet ; un réseau de partenaires fiables, des entreprises de construction et des consultants aux banques garantes ; et une capacité opérationnelle efficace après la livraison. Ainsi, un prix de vente élevé n'est qu'une condition nécessaire, tandis qu'une exploitation efficiente est le facteur déterminant de l'attractivité durable du projet.

Source : https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm