L'ère du commerce immobilier « spéculatif » est révolue.

VTV.vn - En 2026, le marché évolue vers une stratégie à long terme, et seuls ceux qui disposent d'une solide capacité financière et d'une vision durable pourront survivre.

L'ère de la spéculation à court terme est révolue ; l'immobilier entre dans une logique de long terme.

Dépistage

D'après les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché devrait enregistrer environ 128 000 nouveaux logements mis sur le marché en 2025, un niveau record pour la période 2019-2025 et un pic d'offre imminent. Cependant, cette hausse ne suffira pas à résorber la pénurie de logements, l'offre restant déséquilibrée.

La majeure partie de l'offre neuve provient de programmes immobiliers haut de gamme et de petits immeubles de grande valeur, tandis que le segment du logement abordable pour la majorité de la population reste cruellement insuffisant. Environ 25 % des appartements disponibles sur le marché sont proposés à plus de 100 millions de VND le mètre carré, principalement chez quelques grands promoteurs.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a souligné que ce déséquilibre entre l'offre et la demande rend difficile l'accès au marché pour les acheteurs sérieux, malgré une offre de biens plus importante. Parallèlement, il accroît également le risque des stratégies d'investissement à court terme qui reposent sur l'anticipation de fortes hausses de prix.

En réalité, malgré une offre améliorée, les prix de l'immobilier continuent d'établir de nouveaux records. Cette situation s'explique par une demande de logements accumulée depuis de nombreuses années, conjuguée à des facteurs tels que la croissance économique , les investissements dans les infrastructures et l'augmentation constante des coûts de développement des projets. De nombreux programmes immobiliers récemment lancés ont enregistré des taux d'absorption positifs, voire des ventes complètes, les acheteurs devant payer des prix plus élevés pour acquérir un bien. Durant cette période, les capitaux d'investissement ont afflué sur le marché, permettant à de nombreux investisseurs de réaliser des profits importants en peu de temps.

Cependant, à partir de fin 2025, le paysage du marché a commencé à évoluer avec une augmentation généralisée de l'offre et une répartition inégale des liquidités entre les régions et les segments. Selon M. Dinh Minh Tuan, directeur de la région Sud de Batdongsan.com.vn, l'ère des « investissements rentables partout » est révolue. Le marché actuel ne se prête plus aux stratégies spéculatives à court terme. Les marges bénéficiaires se sont considérablement réduites, tandis que les risques ont augmenté, notamment pour les investisseurs ayant un fort effet de levier.

Par ailleurs, l'un des facteurs fondamentaux qui remodèlent le marché est la percée réalisée dans les infrastructures de transport. L'accélération des investissements dans les autoroutes, les rocades et les axes interrégionaux ces dernières années a non seulement fait grimper les prix de l'immobilier, mais a également réduit les temps de trajet et élargi les perspectives de développement vers les zones périurbaines et les villes satellites.

Rien qu'en 2025, le pays inaugurera 564 projets, représentant un investissement total de plus de 5,14 millions de milliards de VND, dont près de 75 % proviennent de capitaux privés. La longueur totale des autoroutes, des échangeurs et des voies d'accès dépasse les objectifs du plan quinquennal de développement socio-économique 2021-2025.

Parallèlement au développement des infrastructures, la levée des obstacles juridiques aux projets est devenue un facteur déterminant pour l'offre. Près de 1 000 projets ont vu leurs difficultés résolues et leur mise en œuvre a repris, tandis que de nombreux projets d'envergure ont été approuvés et mis en œuvre plus tôt que prévu afin d'éviter les risques de remblaiement prévus par la nouvelle réglementation.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a déclaré que la mise sur le marché à grande échelle force le marché à entrer dans une phase de véritable concurrence. L'époque des hausses de prix uniformes est révolue ; les projets souhaitant être commercialisés doivent désormais démontrer leur utilité, leur connectivité et fournir une documentation juridique complète.

Les investisseurs ne peuvent plus réaliser de profits rapides aussi facilement qu'auparavant.

Investissement à long terme

Face à la hausse des prix de l'immobilier dans les grandes villes, supérieure à celle des revenus moyens, et à l'augmentation des coûts d'acquisition, notamment des taux d'intérêt sur les prêts, le marché se contracte progressivement. Les acheteurs en quête d'un logement doivent désormais disposer d'une situation financière solide et être capables de constituer un patrimoine sur le long terme. Par ailleurs, il est de plus en plus difficile pour les investisseurs de réaliser des profits rapides comme par le passé.

Les stratégies fondées sur des informations non vérifiées, l'effet de groupe ou des attentes à court terme sont de plus en plus risquées, notamment dans un contexte de transparence croissante des données de marché, incluant l'attribution d'identifiants uniques aux biens immobiliers, préviennent les experts.

D'après M. Nguyen Van Dinh, le marché oblige les investisseurs à revoir leur approche. « Le nouveau jeu n'est plus fait pour les capitaux spéculatifs. Les investisseurs qui veulent prospérer doivent se concentrer sur la valeur réelle, le potentiel d'exploitation à long terme et accepter des cycles d'investissement plus longs », a déclaré le président de VARS.

Les investisseurs, mais aussi les promoteurs, subissent de fortes pressions liées au coût du foncier, aux coûts de développement des projets et aux coûts de financement. Les entreprises manquant de ressources financières, trop dépendantes des emprunts ou développant des produits inadaptés à la demande du marché révéleront bientôt leurs risques.

VARS estime que, dans un marché évoluant vers une véritable concurrence, la réputation et les compétences du promoteur deviennent son principal atout concurrentiel. Les projets garantissant un achèvement dans les délais, le respect total des obligations légales et une information transparente bénéficieront d'un avantage certain pour attirer les investissements.

À long terme, VARS estime que les prix de l'immobilier ne connaîtront pas de flambée spectaculaire, mais qu'il est également peu probable qu'ils chutent fortement. La forte demande de logements, la croissance économique et la poursuite des investissements dans les infrastructures soutiennent le marché. Par ailleurs, l'augmentation des coûts de développement des projets et des obligations financières liées aux terrains, suite à la nouvelle grille tarifaire, contribue également à l'établissement d'un nouveau niveau de prix.

Toutefois, en 2026, la demande du marché sera très sélective. Les projets dont le prix de vente dépasse largement leur valeur réelle, situés dans des zones mal desservies, dont la documentation juridique est incomplète ou qui ne répondent pas aux besoins réels des habitants risquent de voir leur transaction bloquée.

Le marché immobilier abandonne une phase de croissance fondée sur des anticipations à court terme pour entrer dans un cycle de développement plus lent, mais plus durable. Les profits ne proviendront plus de la spéculation, mais de la valeur réelle, de la capacité financière et des stratégies à long terme des acteurs du marché.

Source : https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm